השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[הקול השפוי]

@משהמשה
ברשותך אסכם את הדיון מבחינתי:
האם יש נציגות גבוה לעפולאים?
יתכן מאוד שהתשובה היא, כן.
אני חושב שזה חסר משמעות, יתכן שבאשכול אחד או שתיים זה השפיע, חוץ מזה אני לא חושב שזה משנה למשהו.
אגב, מספיק כמה ניקים בודדים שגרים שם ואכפת להם בשביל ליצור אווירה, אבל זה לא משנה.

האם בפורום יש נטייה לשוק ההון על פני נדל"ן?
התשובה היא כן.
כך גם דעת הקהל ברחוב, ומאוד טבעי שפורום של ארגון בנקל הנטייה תהיה מובהקת יותר.
בכל אופן אני חושב שזה לא רלוונטי כשטוענים לך טענה עניינית ומקצועית.

אגב, אולי אתה לא מכיר, אבל הפורום כבר גדול מאוד ומכיל הרבה מאוד תוכן שכלל לא קשור לעפולה ואפילו לא לשאלת הנדל"ן מול שוק ההון.

אני חושב שכדאי מאוד לחזור לדיונים עניינים ומקצועיים כמו רוב רובו של הפורום, חבל שאנחנו נגררים למקומות האלו.

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אגב, אולי אתה לא מכיר, אבל הפורום כבר גדול מאוד ומכיל הרבה מאוד תוכן שכלל לא קשור לעפולה ואפילו לא לשאלת הנדל"ן מול שוק ההון.

אני שמח מאוד בהתרחבותו של הפורום.
ואם בכל נושא חדש שיעלה בפורום ישמרו על כך שלא תהיה דעה שולטת ודעה אחרת...
זה יכול להועיל מאוד שניקים חדשים שלא מגיעים מאותם מקומות...
יגיעו וישארו ולא יברחו אחרי תקופה קצרה, ככה יהיה גיוון אמיתי .

אגב אני במקום מנהלי הפורום הייתי עושה כמה בוטים שבמקום שאין מספיק גיוון יתנו גיוון כדי שלא תהיה הרגשה של דעה שולטת....

[צמיחה]

@משהמשה
האם שכנעת את הנשואים אצלך בבית להתחיל לעשות הו"ק כבר מהיום לשוק ההון?

[חופש כלכלי]

@בית-שמש כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

למה יש כאלה שלא יכולים לכבד מי שמציג דעה שונה משלהם?!

אני מכבד מאוד את דעתו אבל הוא תוקף את דעתי ודעתי מאוד שלילית על המסע היחץ הזה
מותר שתהיה לי דעה שאם מישהו היה שואל אותי על הפרויקט הזה ההיתי אומר לו תברח
או שעדיף שאני לא אגיד את זה?
אני מאוד אוהב נדל"ן לא אחד כזה שמעדכנים אותך שהקבלן העלה את המחיר ולכן זה אומר שהמחיר עלה
וודאי לא פרויקט כזה שמוחרים אותו בסוד ורק כאן יש זכות מיוחדת לאנשים לקנות
אני לא קונה את זה
זהוי דעתי וכיון ש @משהמשה שיהיה בריא ביקש כאן גיוון של דעות והוא הייטיב לבקש בוטים אני מגוון את דעתו

[משהמשה]

@צמיחה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה
האם שכנעת את הנשואים אצלך בבית להתחיל לעשות הו"ק כבר מהיום לשוק ההון?

בוודאי.
אפילו רבתי איתם על זה שיש להם גם בגמח המרכזי, התחננתי שיעבירו את הכל לבנקל, הם טענו שצריך גם את זה וגם את זה...
באמת שאני חושב שבנקל הוא ארגון מאוד מבורך.

[משהמשה]

@חופש-כלכלי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אני מכבד מאוד את דעתו אבל הוא תוקף את דעתי ודעתי מאוד שלילית על המסע היחץ הזה
ודאי לא פרויקט כזה שמוחרים אותו בסוד ורק כאן יש זכות מיוחדת לאנשים לקנות
אני לא קונה את זה

ממש מתנצל אם אתה מרגיש שתקפתי את דעתך עברתי על ההודעות האחרונות שלך כאן וממש לא נראה לי שתקפתי... אם כתבת משהו מזמן אני לא זוכר.

לעצם העניין: באמת שזכותך לברוח מכזה פרויקט
אבל מכיון שהמטרה שלי לתת לציבור את מה שלמדתי על בשרי אסביר באריכות מהי מכירה שקטה.
בפוסט הזה אסביר באופן כללי, ובפוסט הבא אסביר למה בעיסקה הזו אני לא נותן פרטים.
תוכל לבדוק ולברר את הדברים עם כל איש נדלן.

שתדע שהעיסקאות הטובות ביותר בשוק הנדלן נעשות בשקט.
וזה מה שנקרא באמת פריסייל, לא הפריסייל המזוייף שנמכר במודעות ענק, אלא הפריסייל האמיתי השקט.
גם לי זה היה נשמע תרמית כשהתחלתי להכנס לנדלן ואחר כך הבנתי את הרעיון.

אם אתה לא מאמין לי שדירה שנמכרת בשקט היא עיסקה טובה תראה איך זה מוזכר בדרך אגב בכלכליסט על פרויקט יוקרה לחרדים חוצניקים במרכז ירושלים, כאן תוכל לקרא על שיווק שקט של חברה גדולה כמו ישראל קנדה בכתבה בכלכליסט:
"ישראל־קנדה מכרה כ־100 דירות בפרויקט מידטאון ירושלים, שנבנה במתחם בית החולים לשעבר שערי צדק, כך נודע ל"כלכליסט". שיווק שקט למקורבים החל רק ברבעון הנוכחי, על כן ההצלחה של החברה בולטת במיוחד על רקע אחד המשברים החריפים שחווה שוק הנדל"ן ב־20 השנים האחרונות. קצב המכירות הגבוה הושג, בין היתר, משום שהחברה מכרה עשרות דירות לחרדים, רבים מהם תושבי חו"ל."

חברה שרוצה ליווי בנקאי צריכה למכור סך מסוים של דירות בשביל להראות לבנק שהפרויקט כדאי והמחירים שבו הגיוניים, אחרת הבנק לא נותן ליווי.
ומכיון שהקבלן לחוץ מאוד לקבל את הליווי הבנקאי גם בשביל המימון וגם בגלל חוק המכר שלא מאפשר לו לגבות כסף מלקוחות יותר מ 7% לפני שיש לו ליווי
הוא צריך למכור מהר סך מסויים של דירות.

אם מדובר במשהו מאוד מאוד מיוחד ואטרקטיבי
למשל שכונה חרדית ישנה שיש בה ביקוש אדיר, ויש קבלן שבונה שם בניין אחד או שניים,
הוא לא צריך אפילו לפרסם ובוודאי שלא להוריד מחיר.

אבל פרויקט רגיל שצריך למכור הרבה דירות בהתחלה חייב להוריד מחירים.
ואם הוא יוריד מחירים הוא יפגע בשם הטוב שלו.
לכן יש כמה שלבים יש שלב של מכירה שקטה - שמקובלת מאוד בחברות בנייה גדולות כמו שיכון ובינוי אאורה אזורים ישראל קנדה ועוד
שבו מוכרים בשקט לעובדי החברה ומקורבים וכן למתווכים שהצליחו ליצור קשרים עם החברה ועוד כל מיני.
אחר כך יש שלב הפריסייל שהוא כבר לא כל כך שקט יש משרד מכירות רשמי וכל לקוח שמגיע לבד כי הוא ראה את אתר הבנייה ומשרד המכירות מקבל את המחיר של הפריסייל אבל עדיין לא מתחיל השיווק.
בתחילת השיווק יש מחיר בסיסי שעולה בכמה אחוזים מידי תקופה לפי מצב המכירות בפרויקט ולפי המצב בשוק הכללי.
כיום כמובן שברוב הפרויקטים המחיר לא עולה כי אין מכירות והדירות תקועות.

פרויקט שמעלה מחירים זה מראה שהוא חי, נכון שהקבלן עושה את זה, אבל יש לו פיקוח של הבנק המלווה והוא לא יכול לעשות מה שבא לו, ולכן כתבתי שבעיסקה שלי עלה המחיר זה מראה שהפרויקט נמכר וכיסיתי כבר חלק מההוצאות, ולא רציתי לכתוב את זה קודם כי יגידו שזה שיווק אגרסיבי, אבל אחר שכבר כתבת ככה אז אומר לך שצפויה עוד העלאת מחיר של 3% בינואר,
ולעניות דעתי אם עכשיו הם יצליחו למכור בחול הרבה דירות הם יעלו ב 6% בינואר, אבל זו רק הערכה שלי.

אם אתה רוצה להבין יותר טוב מהו גורם מלווה, תקרא את הכתבה שהביא הרב @סמארט-הון שליט"א.

נקודה נוספת לא כל החברות עושות את זה בשביל לקבל ליווי בנקאי - החברות הגדולות שהזכרתי קודם יכולות להתחיל פרויקט גם בלי הליווי יש להם מספיק כסף ושומן.
אבל בגלל שהם חברות שנסחרות בבורסה כל דירה שלהם שנמכרת נספרת בבורסה.
והרווח שלהם מזה שווה הרבה הרבה יותר, מההנחה של כמה מאות אלפי שהם עושים ללקוח במכירה השקטה - ולכן זה משתלם להם.
תראה למשל צילום מסך מכתבה בגלובס איך סופרים כל חברה.

בקיצור יש דברים שנראים למי שנמצא מחוץ לשוק כתרמית, והאמת היא שאלו הם העיסקאות הגדולות.
כמובן שמי שלא מבין ולא מגיע אחרי יעוץ מקצועי יכול ליפול בזה בקלות ולעשות שטויות.
למשל יש מכירות שקטות שהם הכי הכי משתלמות אבל גם מסוכנות והם מאוד מקובלות בבני ברק.
קבלן קטן שאין לו מי יודע מה הרבה כסף קנה שטח.
בשביל למממן את קניין השטח והפיתוח לפני תחילת הבנייה הוא צריך הרבה כסף ועדיין הוא לא יכול לקבל ליווי בנקאי.
מה הוא עושה?
מוכר במחירי טרום בנייה.
ככה מכרו המון דירות בפרויקט שנבנה לפני כמה שנים מאחורי התחנת דלק בכניסה לב"ב ובפרויקטים רבים בפרדס כץ
הסבר קצר: חוק המכר מאפשר לקבל תשלום מהלקוח רק אחרי ליווי בנקאי, לפני זה מותר רק 7% .
אז מה עושה אותו קבלן.
עושים הסכם שהוא לא ממש חוקי ונקרא הסכם הלוואה, זה לא עבירה על החוק אבל אין לזה הגנה של חוק המכר.
הקונה של הדירה "מלוה" לקבלן כסף ובתמורה הקבלן מתחייב לתת לו דירה בגמר הבנייה.
אבל כיון שאין לו ליווי בנקאי הקבלן נותן כל מיני בטוחות אחרות כמו מישכון על החברה שלו אצל רשם המשכונות ועוד.
הסיכון הגדול שאם הקבלן פשט את הרגל הלקוח נשאר במקרה הטוב עם זכויות בקרקע וזהו.
אבל מי שמבין בשוק ויודע לזהות קבלנים יציבים ויכול לקחת סיכון של הפסד, עושה את העיסקאות הללו ומרוויח המון.
אם תשמע על מישהו כזה ודאי שתגיד לו לברוח מהר.
אני אשאל אותו אם הוא מבין בנדלן או שיש לו מישהו במשפחה שמבין בנדלן ומלווה אותו ואם כן אסביר לו את הסיכון אבל ממש לא אומר לו לברוח.
עד כאן על רגל אחת על מכירה שקטה.

[משהמשה]

@חופש-כלכלי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

וודאי לא פרויקט כזה שמוחרים אותו בסוד ורק כאן יש זכות מיוחדת לאנשים לקנות

הפוסט הקודם שכתבתי היה על מכירה שקטה ופריסייל באופן כללי.
אבל בנוגע לעיסקה המדוברת זה לא נכון.
שלב המכירה השקטה והפריסייל נגמר מזמן.
הפרויקט היום מפורסם באופן רשמי אמנם רק באנגלית אבל עם שיווק מלא.
המחירים במכירה השקטה הראשונית היו 33 למ"ר והיום הם מוכרים ביותר מ 40 למ"ר
זאת אומרת שמי שקנה דירה של 100 מ"ר לפני פחות משנה במחיר הראשוני הרוויח כבר 700 אלף ש"ח.
איש המכירות אמר לי שהוא הציע לאחד מהלקוחות הראשונים למכור דירה מסוימת שהיה לקוח אמריקאי שרצה אותה, והלקוח לא הסכים למכור כי הוא רצה להרוויח עוד.
חלק מהאנשים היו מוכרים מממשים את הרווח [בניכוי 25% מס שבח] וקונים דירה אחרת בפרויקט במחיר של היום, אבל בגדול ההוא צודק שלא מכר.

הסיבה שאני לא כותב את הפרטים היא בגלל המתווך ולא בגלל החברה.
אם אכתוב את המיקום של הפרויקט יכול כל אחד לבדוק מה יש באזור להצליב עם ים המידע שנתתי, ולהבין לבד במה מדובר ולקנות בלי המתווך, ולכן המתווך ביקש ממני שלא אגזול את פרנסתו ואחרי שהוא עשה עבודה קשה לבדוק איזה פרויקט הכי רווחי שיש זה ממש לא יפה שאקח את המסקנות שלו ואגלה אותם לכל מי שרוצה.
יתירה מזו המתווך קיבל הטבות מיוחדות של 10/90 הסבת ערבות ועוד.
לקוח שיבא למשרד ויאמר אני יודע שאתם נותנים לאחרים את ההטבות הללו, יגרום לחוסר נעימות לחברה, והם יכולים להפסיק לתת למתווך את ההטבות הללו, כמו שכתבו כאן לפני כמה ימים על דמי ניהול זולים שנתנו כהטבה למישהו מסוים והופסקו בגלל פרסום. כפי שכתב הרב @הקול-השפוי שליט"א כאן

יותר מזה אם מתווך שנמצא כאן בקבוצה ויש לו קשר לחברת הבנייה יגלה איפה הפרויקט הוא יכול להגיע אליהם ולקבל את אותם ההטבות שקיבל המתווך שהפנה אותי ולהביא לקוחות לדירות שוות.
ואחרי שנמכרו סך מסוים של דירות בהטבות של 10/90 וכדומה החברה מפסיקה את המבצע לכולם.
כך שהמתווך שעבד קשה לא יוכל להשתמש במבצע ומישהו ששמע בדרך אגב יקצור את הפירות שלו.
אני מקווה שעכשיו אתה מבין למה אי אפשר לספר בפרהסיא כל דבר.

אגב אם תשאל למה אני קונה ב 40 למ"ר ולא מחפש פרויקט שמוכר ממש בזול בשלב הראשוני.
אכן אם היה מדובר לפני שנתיים שלוש בחיים לא הייתי ניגש לכזה דבר, הכלל הבסיסי הוא לחפש משהו מתחת למחיר השוק.
אבל בגלל שהיום כל השוק בחוסר ודאות, וגם פרויקט שנשמע מבטיח לא תמיד מצליח.
אני מעדיף לשלם יותר יקר קצת ולהפסיד חלק מהרווח אבל ללכת על בטוח עם פרויקט שמראה שהוא מצליח למכור ללקוחות שהוא מכוון אליהם.

[אבי ר.]

@משהמשה
תשמע מה שבטוח זה שיש לך כושר הסברה נפלא, נראה לי שמאוד חשוב שתחזור כבר למסור את השיעורים....
(אבל אל תעזוב אותנו....)

[משהמשה]

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה
תשמע מה שבטוח זה שיש לך כושר הסברה נפלא, נראה לי שמאוד חשוב שתחזור כבר למסור את השיעורים....
(אבל אל תעזוב אותנו....)

יישר כח תתפלל על משה בן משה לרפו"ש בתושח"י

[משהמשה]

@חופש-כלכלי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מותר שתהיה לי דעה שאם מישהו היה שואל אותי על הפרויקט הזה ההיתי אומר לו תברח
או שעדיף שאני לא אגיד את זה?
אני מאוד אוהב נדל"ן לא אחד כזה שמעדכנים אותך שהקבלן העלה את המחיר ולכן זה אומר שהמחיר עלה
וודאי לא פרויקט כזה שמוחרים אותו בסוד ורק כאן יש זכות מיוחדת לאנשים לקנות
אני לא קונה את זה

מכיון שהגבתי לך ב 2 פוסטים ארוכים שצריך סבלנות לקרא אותם.
אכתוב תקציר:
בכל פרויקט יש מכירה שקטה למקורבים בהתחלה במחיר זול כדי שהקבלן יוכל להראות לבנק שדירות נמכרות ולקבל ליווי בנקאי או בכדי להראות לבורסה שיש מכירות בפרויקט, ועוד סיבות דומות. כפי שפירטתי באריכות בפוסט הזה.
בעיסקה הספציפית הזו, הסיבה לסודיות היא הגנה על העבודה הקשה של המתווך שבדק מלא פרויקטים ולא יפה לתת את השם של המקום שיוכלו לעקוף אותו ולקנות ישירות, ועוד סיבות כפי שפירטתי באריכות בפוסט הזה