הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@משהמשה

גם בעמדות טעינה דרך נדרים-פלוס מופיעה המודעה והאפשרות לקבל זיכוי.

העצה הכי טובה - תתייעץ עם מישהו שכבר משכיר צימר שם באזור כשנתיים פלוס - אין כמו בעל ניסיון אמיתי.

@ia90990 כתב בעמלות הבנקים- טיוטת בנק ישראל:

זה נשמע הזוי קצת בנק שעובד ללא עמלות..?

מה לעשות שהתרגלנו במדינת ישראל לדבר הזוי ביותר,
לשלם עבור הזכות להלוות לבנק כספים ללא קבלת תמורה,
והם פשוט מלווים את הכספים בריבית מלא לאחרים..

כלך לחו"ל, שם תקבל עבור פתיחת חשבון בבנק מענק בסך אלף ש"ח, ופטור מרוב העמלות לצמיתות...

@הקול-השפוי כתב בעפולה עילית או קרית אתא. מתלבט מאד!:

סדרת שיעורים משמע באופן ציבורי,
אם הרב חושב שהמדריך הוא בעייתי,
מתבקש מאוד שהוא ימנע ממנו לעשות דברים באופן ציבורי.
אם אברך ירצה ללכת אליו באופן פרטי אף אחד לא ימנע ממנו.

אאל"ט (זה היה לפני כמה שנים),
רבני גבעת המורה אישרו לו לפתוח את סדרת השיעורים בעפולה עילית, בלי התנגדות פומבית,
אבל לא בתוך גבעת המורה, מאחר וכל דבר ציבורי כזה נתפס בעיני הציבור כתחת אחריות הרבנים,
אין הם יכולים ואינם רוצים לקחת אחריות על זה...

אבל זה לא משנה, עזבו את פרטי הדוגמה,

זה רק כדי להצביע על סוג התערבות בחיי הפרט (כל אחד עם ה"פרט" שלו), הקיים בקהילות קטנות,

בין אם זה התערבות יזומה, ובין אם זה התערבות מכח הנסיבות,

ויש אנשים שנרתעים מכזה דבר.

@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

@טריידר אולי תשתף כאן כמה חסכת בהחזר החודשי או בטוטאל.
(הרי אתה טוב בחשבון)

בע"ה,
בינתיים דיסקונט מחזירה בפעם השלישית או הרביעית את המיחזור לאישור עיקרוני מחדש,
אני תמיד שלחתי הכל מוכן ובזמן, וכל פעם יש להם תקלה נוספת, החלפת היועץ, או היועץ בחופש מחלה,
הפעם כבר חתמתי הכל ואישרו קבלת כל המסמכים, אך לא העבירו הלאה עד שנפלו משכב, ושוב פג תוקף האישור...

@טריידר כתב ברכסים - פריפריה מנודה ?:

@משהמשה @אבישי-ויינגולד @zevi-rechasim

ייש"כ על התגובות המחכימות,

אגב, בגדול נראה שעתיד גבעת המורה היא בדיוק כמו רכסים כיום,
עם הבדל משמעותי שבגבעת המורה אין מקום לבנייה חדשה וייבוא קהל חדש בעתיד,
רק שבגבעת המורה עדיין אפשר להצטרף למייסדי הקהילה (יחסית כמובן), משא"כ ברכסים כבר מאוחר מדי.

@שמואל כתב ברכסים - פריפריה מנודה ?:

@טריידר כתב ברכסים - פריפריה מנודה ?:

אגב, בגדול נראה שעתיד גבעת המורה היא בדיוק כמו רכסים כיום,

לגבעת המורה יש וועדת קבלה קשוחה בטירוף,
וברכסים גם בפרויקטים הבודדים שיש וועדה אז היא הרבה יותר נורמלית...

@ועדת-הדיור-בצפון כתב במגורים בפריפריה פרק ב' - סקירה גבעת המורה:

בגבעת המורה נמכרות כ80 דירות בשנה, רובם לתושבי המקום, כך שהיצע הדירות נמוך ויש קושי רב לרכוש דירה באופן זמין.

העולה למסקנה בנוגע לעתיד: שכונה הומוגנית על מלא, ללא תוספת תושבים צעירים חדשים, מוכר לכולם אך סגורה לגמרי תוך עצמה, והכל תחת קורת גג קהילה אחת.

זאת אומרת - פתרון לכל מי שהצליח לקפוץ על הרכבת ומרוצה שם.

אך, יש לציין לשבח שהפתרון המוצלח הוא גם הגרעין להצלחת ההתחרדות בבית שאן ובנוף הגליל ועוד היד נטויה.

@משהמשה

אני מתייחס באשכול זה (ובכלל בנושא זה) אך ורק למקרים שמגיע להם עפ"י החוק והנהלים, בלי שום שטיקים וטריקים !

ובכל זאת, מצב מיצוי זכויות הראוי להם בציבור החרדי עדיין נדרש שיפור ובעיקר הנגשה.

(רק לאחרונה עזרתי (חצי-מקצועי) לשני אברכים הורים לילדים מאתגרים מבחינה רפואית והתנהגותית,
שהיו זכאים וגם נצרכים לקצבה, אבל היה קשה להם מאוד טכנית ורגשית לממש את הזכויות שלהם.)

הקצבאות של ביטוח לאומי מיועדים לתמיכה בהתקדמות הילד והקלה בהתמודדות המשפחה, לא סתם הכנסה נוספת מהצד,
ילד זכאי הוא ילד ששואה משאבים גדולים עד אדירים, כידוע לכל מי שמכיר הורים כאלו מקרוב...

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

...בהחלט יש ציבור אמריקאי שזה ירתיע אותם, אבל יש ציבור שהצהרות כאלו דוקא ממריצות אותם לעשות מעשה ציוני.
...וזאת למרות שהשוק בקריית יובל רווי מאוד.
...אני בודק כל הזמן את המצב

עבודת שטח היסודית של @משהמשה זה משהו שצריך ללמוד ממנו !

בדיוק (אי-)הירידה לאותיות הקטנות הם האורבים למשקיע הבלתי מקצוען...

אבל לא מספיק רצון טוב לרדת פרטים הקטנים, לא תמצאו אותם בתחתית החוזה...

הוייתי אומר בקיצור: נדל"ן מורכב (להבדיל) מבחי' עולם/שנה/נפש - ודרוש כשרון להקיף את כולם במקצועיות...

ולא כמו אותו אברך ממוצע ומעלה שבאמת רצה לבחון את העסקה במקצועיות,

ואף שילם "המון כסף" (10 אש"ח) ליועץ השקעות, ואפילו הצליח להכנס לפריסייל (הוותיק) של אפריקה ישראל בקרית יובל המבוקשת (ע"י משקיעים),

קצת מעל מחיר השוק של דירות חדשות, אבל לדבריו מדובר במתחם פינוי בינוי, כך שהוא ירווח יותר מפריסייל רגיל, גם פינוי בינוי וגם פריסייל...

שורה תחתונה: מדובר באשכול השראה ולא הצעה לשכפול חלקי...

@צמיחה כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:

מי שיש לו משכנתא צמוד מדד, והוא גם משקיע בשוק ההון. כפי הנראה שכדאי לו לפרוע מהר את המשכנתא במקום להשקיע בשוק ההון. או כמובן למחזר כמו שכתבו כאן.

נכון מאוד.

אך, אמת המידה אינה כמה מסלולים במשכנתא צמודים למדד, אלא מה הסכום הצמוד למדד,

לדוגמה, במקרה הנ"ל, אכן רוב המסלולים צמודים מדד,
אך מהווים יחד רק 25% מסך המשכנתא, שאר 75% בפריים וקבועה לא צמוד...

עדיין כדאי למחזר, אך מכאן ועד פירעון מלאה, שגם עולה כמה אלפי ש"ח,
בנוסף למשיכת הכספים משוק ההון זמן שפל - הדרך ארוכה...

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.

ואיך ניתן לדעת האם הקרוב משפחה באמת מבין בנדל"ן ???

בכל משפחה יש את ה"מייבין הגדול" מטעם עצמו, שאי אפשר לסמוך עליו לכלל היקף העסקאות...!

(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...

כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!

*אין לראות בזה ביקורת, אני רואה בזו אתגר רציני, ואשמח להחכים ממך...

@משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

ואשמח מאוד להוספות של חכמי הפורום עם כללים נוספים של מותר ואסור.

אסור להיכנס לעסקה שאינך יכול להשלים אותה (נייר), או שאינך יכול לתחזק אותה (יד2), למשך הזמן הנדרש במקרה פחות אופטימי !!!

גם אם העסקה עצמה בטוחה - נחוץ ביותר תכנון נכון ויעיל של תזרים המזומנים (לדוגמה כמו ש-@משהמשה האריך כאן) !

מה שיאפשר יציאה בטוחה מעסקה בטוחה - ולא יציאה במתוך הכרח ולחץ בתזמון הכי גרוע בשוק...

אעתיק כאן מש"כ באשכול אחר השגת תשואה יפה ! ומה עם התזרים השלילי ?

Spoiler

זאת השקעה מצוינת !
ומה עם התזרים השלילי ?
כבר נסתדר אתו ! ....
רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ?
ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ?
אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות:
משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה.
במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער
כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס).
אוקיי.
אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ?
כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה,
זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית.
לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף
אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה.
פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית,
זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום,
כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית.
קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר,
אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש,
מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק
ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית,
ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים),
ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר.
מה זה אומר עבורך?
במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים,
חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי
כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך,
וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב.
אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך,
אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית.
לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי,
אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש.
תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון,
מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי.
...
להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים.
נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל.
כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית)
אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית.
כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית,
ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו.
הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי
כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך,
אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים,
את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות.
בנוסף, סיכון נוסף מופיע:
אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות.
במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים,
המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול.
כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות,
הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה
בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום.
למכור את הכנס הוא לא יכול,
נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות,
להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה,
כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה,
לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק,
גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר,
כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף...
הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף,
כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה,
אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו,
אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים,
אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים,
ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש,
כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד...
המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה
חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית,
תוך התעלמות מהתזרום החודשי.
ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים,
אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד,
בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש.
בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי,
המציאות היא מסובכת ומסוכנת
כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק"
והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית.
אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד.
זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז,
אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית,
וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות,
ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש,
תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים !
אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ???
אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!!
לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש,
הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות,
שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים,
אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !!
בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה,
אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%,
גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח.
אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב,
אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב.
תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה

@משהמשה כתב בהמדריך לנדלן הבטוח:

אבל אני כופר בגישה הזו מלכתחילה...
גם אם שילמת הרבה על עלויות המימון שלך עדיין הרווחת הרבה מאוד, כי בלי זה לא הייתה לך דירה, ועם המשכנתא יש לך דירה לתת לבת.
אי אפשר להסתכל על הריביות של המשכנתא כהפסד מול הרווח של העיסקה.
אם באמת היית משקיע בשוק ההון את הכסף שאתה משלם למשכנתא כל חודש, אז כנראה הריבית שאתה משלם לבנק היא הפסד.
אבל המציאות היא שמי שיש לו משכנתא דופקת הוא עומד בתשלומים - בכל אופן בציבור החרדי.
ומי שמפריש לחסכון לא משלם בחיים כמו שהיה משלם על משכנתא.
אז נכון הבנק הרוויח עליך הרבה, אבל אתה מרוויח לעצמך הרבה יותר, יש לך דירה לילדך.

המחשה מצוינת להתנהלות כלכלית באופן חכם הגובר על טבאלות אקסל...

דוגמה מהמציאות, לפני שנתיים עזרתי לגיסי לנתח עסקת נדל"ן להשקעה, כדי לרכוש עם הרווח דירת מגורים בעיר מבוקשת,

בחישוב יצא לי שהוא אמנם ירוויח יפה, אבל עליית המחיר של דירת המגורים הצפויה תמזער את הרווחיות בפועל,

כלומר, גובה המשכנתא שעליו לקחת לדירת המוגרים העתידים תהיה הרבה יותר גבוה מהיום (בשקלים, בכל אופן 75%),

אבל - העסקה תוביל אותו להון עצמי מספק לדירת 4 חדרים עם מקסימום משכנתא,

וכיום ההון העצמי מספיק עבור 2.5-3 חדרים בלבד עם מקסימום משכנתא,

כלכלן בוודאי יזעוק שהוא נפל לפח, כי גם גובה סכום המשכנתא עלה, ועמה גם עלות הריביות כמובן,

אבל בשורה תחתונה - עם העסקה יהיה לו דירת מגורים 4 חד', ובלי עסקה 2.5 חדרים בלבד.

לפעמים גם בהשקעות תקף הכלל "אל תהיה צודק - היה חכם"...

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אדם שלא מבין בדיוק מה הוא עושה ורואה את כל התמונה המלאה של הסיכונים שישב בבית וימשיך עם מה שיש לו ולא יכניס את עצמו לנקודה שהוא לא בהכרח יודע איך הוא יוצא ממנה.

איך אברך בגיל חיתון ילדים מבין בדיוק את התמונה המלאה של המשמעות להתחייב כל שנתיים על מאות אלפי ש"ח שאין לו ?...
.
.
.
לגופו של ענין, אשמח לשמוע מה ההבדל בין מי שמושקע בשוק ההון וב"ה צבר חצי מיליון ש"ח ומעלה, וכעת הוא מחתן שתי בנות,

אבל שוק ההון בדיוק קרס ב-40%, והוא ממש חייב את הכסף, הבנות שלו הולכות לחתום על משכנתאות...

מה אומרים המומחים בכגון דא ? לקחת הלוואת גישור, כי בטווח הארוך השוק יחזור לעצמו ויממש ברווחים,

ובמקרה שלא הצליח להשיג הלוואת גישור על 500 אש"ח, יצטרך לדאוג להכנסות מספקות עבור משכנתא...

במה שונה עסקת נדל"ן, שניתן להגיע לטווח קצר יותר לבדיוק אותה נקודה, עם אותם סיכונים ופתרונות פחות או יותר ??
.
.
(ברור שזה לא מצדיק לקפוץ לעסקה בלי תכנון, אבל כאמור, ראוי להנמיך את אש ההתנגדות להשקעות המדוברות...)

@מזומנים

מאותם קבלנים, או קבלן אחר זול משמעותית ?

אציין שחבר שלי בחר לאחרונה שיפוצניק זול משמעותית,
ובמקום שהשיפוץ לקח שלושה חודשים גם אחרי שנה הוא עדיין לא סיים...

צריך לדעת (עד) איפה אפשר לחסוך...