הפורום הכלכלי החרדי

@צמיחה זה פרוייקט של הקהילה.
המחירים בעפולה עברו את 1,400,000
בפרוייקט הזה יש כבר היתרי בניה וצפי לסיום פחות משנתיים

פורסם במודיעין עילית

כמה נקודות שעלו כאן צריכות התייחסות,

1. ברור שמחירי הדירות עולים מהמון סיבות חלקם פתירות וחלקם לא.
   עדיין רכיב הקרקע הוא בעל משמעות עצומה במחיר הדירה הסופי ומסחר הקרקעות במדינה הוא מטורף והזוי.
   רק תחשבו את המחיר הנגרם ללקוח בגלל מחיר הקרקע,
   נניח שמחיר הקרקע הוא 100,000 ש"ח ליחידה:
   נוסיף על זה עלויות מימון לקבלן עד גמר ההיתר, כשנתיים לפחות ועד 5-6 שנים
   נוסיף את המע"מ שהוא על כל ערך הדירה,
   מס רכישה,
   ואת הסיכון שהקבלן לוקח אם הוא ייכשל
   יוצא שעל כל 100,000 שהמדינה מכניסה ממכירת קרקעות הלקוח ישלם 120,000-150,000 במחיר הדירה
2. שיטת המכרזים הנהוגה במדינה גורמת שלמעט מקרים נדירים מחירי הקרקעות תמיד יעלו וכל קבלן ייתן את המקסימום שהוא יכול.
3. אין דבר כזה קבלן מרוויח או מפסיד, כל הוצאה של הקבלן מתגלגלת ישירות על הרוכש בקצה.
   מכאן הטענה שמחיר למשתכן גורמת לעליית מחירים כיוון שהרווח נשען על הדירות בשוק החופשי הוא בעצם מעלה את מחירי הדירות בשוק החופשי.
   הסיבה העיקרית של שיטת ההגרלות היא פשוט אופיום להמונים!!!
   אין אפשרות לתת לכל הזוצי"ם דירות במחיר למשתכן לכן עושים הגרלות, כולנו מכירים מישהו שזה בירושלים או בית שמש ומסייע לחלום שלנו להמשיך ולהחלם.
   ולכן מחיר מטרה של כל הפרויקט וסבסוד קרקעות בפריפריה הוא הפתרון היחידי שיכול לסייע, וזה כנראה לא יקרה.

הגרלות מחיר למשתכן הפכו לפיס,
מיד לאחר ההגרלה יש את מי שעושה קידוש כי הרוויח מליון שקל ואת המאוכזבים.

מתחשיב שעשיתי על מחירי הדירות בעפולה, עולה כי ייתכן שדווקא מחיר למשתכן העלה את מחירי הדירות בצורה דרמטית וכנראה שזה מה שהעלה את המחירים בכל הארץ.

לפני כחמש שנים, יחידת קרקע לבניית דירה ברב קומות עלתה כ 130,000 ש"ח אם נוסיף בניה בערך 800,000 ש"ח הגענו ל930,000 ש"ח לדירת 4 חד'
אבל מחירי הדירות היו כ1,000,000 - 1,100,000
למה?
הסיבה היא מחיר למשתכן!
אם הקבלן חייב למכור דירה במחיר הפסד הוא מגלגל את ההוצאות על שאר הדירות בפרוייקט וממילא המחירים גבוהים מהמחיר המינימאלי ביותן מ100,000 ש"ח.
הבעיה האמיתית מופיעה בשלבים הבאים
אחרי שמחיר דירה הוא 1,100,000 אז מחירי הקרקעות עולים עוד שלב כי הקבלן יכול להשקיע יותר ברכיב הקרקע מתוך מחיר הדירה ואחרי שנקבע נורמת המחיר הזו לקרקעות, יש שוב הגרלת מחיר למשתכן אבל כעת מחירי הקרקעות כבר 250,000 ש"ח וחוזר חלילה.
מה שקורה שבתוך 4-5 שנים מחירי הקרקעות שילשו את עצמם וכיום אין לרכשו בעפולה דירה בפחות מ 1,350,000 ש"ח והשמים הגבול.

כאחד שמתעניין בתחום רבות ועוקב מקרוב,
אני רוצה להעלות פה את הנושא הכי בוער במצוקת הדיור

מחירי הדירות והקרקעות לבניה עולים ללא הרף.
האם יש איך להוריד את מחירי הדירות?
או מה שעלה לא ירד אף פעם (גם אם בצורה נקודתית יש סיכוי לירידות).

שוחחתי עם בכיר במשרד השיכון,
לטענתו אין שום דרך להוריד את המחירים בגלל הבנקים
אם כיום יש בנקים שנותנים מימון 10-90 לקבלן,
הרי שאם מחיר הדירה ירד ב15 % הרוכשים פשוט ינטשו את הפרוייקט והבנק ימצא את עצמו עם דירות שלא מכסות את ההלואה.
זה מצב מטורף שלא יכול להמשיך.