בכמה לתמחר דירה כזו? [דירה להשקעה בקרית מוצקין]
נדל"ן ומשכנתאות
4
פוסטים
3
כותבים
69
צפיות
3
עוקבים
-
שלום רב
יש לי דירה להשקעה בקרית מוצקין, ובסייעתא דשמיא גדולה רכשתי דירה למגורים במרכז ואני צריך למכור את דירת ההשקעה.
שוחחתי עם מתווכים מאזורים שונים, עם כיפות או קרחות בגדלים כאלה ואחרים, והתמחורים ששמעתי הם בין מליון לבין מליון וחצי, ואני כבר מבולבל ממש, אני רוצה לפרסם אותה במחיר הגון שהיא תימכר בזריזות [בלי לחץ] אבל בלי להפסיד סתם. יש לי גם עדיפות למכור אותה לאנ"ש ולא לאיזה משקיע חיפאי קשיש ושמאלני, כי לדעתי זו באמת עסקה טובה.
פרסמתי ביד2, ותוך 48 שעות התקשרו אליי תשעה עשר מתווכים (!) ספרתי... מחקתי את המודעה חיש מהר, ואני מתכוון לפרסם אותה במודעות בבתי הכנסת והכוללים.הנתונים הם כדלהלן: דירה מחולקת לשתי יחידות, קומת קרקע עם חצרות. כ55 מ"ר רשמי ועוד הרחבה חורגת כנהוג.
היחידות מושכרות ב1,900 ו2,000 לחודש, [מה שהמתווכים מכנים "חמשת אלפים חודשי"...], כל תשלומי החשבונות על השוכרים. יש לי מנהל נכס שלוקח חודש לשנה כמקובל. השוכרים נמצאים שם במשך שנים ולא מתכוונים ללכת בקרוב [אחד מהם נכה שחייב את הדירת קרקע, והשניה זו אשה שכבר שם שבע שנים].ועכשיו לנתון המכריע: כל דירה שתבררו עליו בקריות תשמעו שהיא כבר אוטוטו בפינוי בינוי. ההבדל הוא שבמקרה שלנו הפינוי בינוי כבר חתום בחוזה עם לוח זמנים מסודר, והושג כבר רוב דרוש של חתימות מכל הפרוייקט!
מדובר בפרוייקט גדול של הריסת כמה וכמה בניינים ובניית שלושה מגדלי יוקרה, קומת קרקע חנויות, שלוש קומות משרדים, ומעליהם קומות המגורים. כאשר דירות התמורה שלנו יהיו בשליש האמצעי ומעלה, בתוספת 25 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, מחסן 6 מ"ר וחניה פרטית.כן, אני יודע ש"אם זה כל כך טוב למה אתה מוכר", היה לי צד גדול להתאמץ להשאיר גם את הדירה הזו בבעלותי במקביל לדירת המגורים, אבל לבסוף זו ההחלטה שקיבלתי אחרי מחשבה והתייעצויות מעמיקות עם רבותי ויועציי. ואכמ"ל בתנאים האישיים שהובילו להחלטה הזו.ה מכל מקום אני עדיין חושב שזו באמת השקעה טובה, הן מבחינת התשואה החודשית הלא רעה, ואין מבחינת ההשקעה לטווח ארוך של הפינוי בינוי.
-
אני מחפש להשקעה, שאלתי את ג'מיני על הנתונים שהבאת, וזו תשובתו:
כדי להעריך באיזה מחיר שווה לקנות את הדירה בקרית מוצקין, אנחנו צריכים להסתכל על העסקה בשני כובעים: כובע התזרים הנוכחי (הציפייה לתשואה מהשכירות הנוכחית) וכובע ההשבחה (שווי הדירה החדשה שתתקבל בעתיד).להלן ניתוח שיעזור לך לגזור את מחיר הרכישה הכדאי:
1. גזירת המחיר לפי התשואה הנוכחית (התזרים)
הנכס מכניס כיום 3,900 ש"ח בברוטו. נוריד מזה חודש בשנה עבור חברת הניהול (כ-325 ש"ח בחודש בממוצע) ונשאיר מרווח של חצי חודש בשנה לתיקונים או תקופות נכס ריק. נשארנו עם הכנסה נטו של כ-3,400 ש"ח בחודש (כ-40,800 ש"ח בשנה).
- באיזור הקריות, תשואה סבירה על דירות יד שנייה (ללא רכיב פינוי-בינוי מיידי) נעה סביב 3.5% עד 4.2%.
- אם נגזור את השווי אך ורק לפי התזרים הנוכחי (ללא האפסייד של המגדל), המחיר הכלכלי של הדירה במצבה הנוכחי נע סביב 1,000,000 ש"ח עד 1,150,000 ש"ח.
2. גזירת המחיר לפי שווי דירת התמורה העתידית
הנכס העתידי הוא דירה חדשה במגדל, בקומה בינונית ומעלה, בשטח של כ-80 מ"ר (55 מקורי + 25 תוספת), בתוספת מרפסת, מחסן וחניה פרטית.
- מחירי דירות חדשות של 3.5-4 חדרים במגדלים מודרניים בקרית מוצקין (למשל באזורים כמו משכנות אמנים או פרויקטים חדשים במרכז העיר) נעים כיום באזור ה-1,750,000 ש"ח עד 1,950,000 ש"ח (תלוי במיקום המדויק ובקומה).
- כדי שחברות בנייה או משקיעים ייכנסו לעסקת פינוי-בינוי, הם מחפשים מרווח ביטחון (פרמיית סיכון וזמן) של לפחות 25% עד 30% מתחת למחיר הדירה החדשה המוגמרת.
3. שקלול הסיכונים (חריגות הבנייה והירידה הזמנית בתזרים)
כפי שציינו, יש כאן שתי נקודות שמורידות את שווי השוק הנוכחי של הדירה לעומת דירות פינוי-בינוי רגילות:
- אובדן שווי החריגה: אתה משלם על 55 מ"ר רשמיים, אך נהנה כרגע משטח גדול יותר. ביום ההריסה, השטח הנוסף נעלם ללא פיצוי מהיזם.
- ירידת השכירות בבנייה: היזם ישלם לך שכירות במהלך הבנייה לפי דירת 55 מ"ר (להערכתי באזור ה-2,500-2,800 ש"ח בחודש), ולא לפי ה-3,900 ש"ח שאתה מקבל כיום מהחלוקה. זהו הפסד תזרימי של כ-1,200 ש"ח בחודש למשך כ-4 שנים (סך הכל קרוב ל-60,000 ש"ח פחות בתקופת הבנייה).
השורה התחתונה: מהו "מחיר שווה"?
- מחיר מצוין (עסקת מציאה): כל מחיר שבין 1,100,000 ש"ח ל-1,250,000 ש"ח. בטווח הזה אתה קונה את הנכס קרוב למחיר השוק הנוכחי שלו, ומקבל את כל האפסייד העצום של הפינוי-בינוי כמעט בחינם.
- מחיר שוק הוגן: בין 1,250,000 ש"ח ל-1,350,000 ש"ח. במחיר הזה המוכר כבר "מגלגל" אליך חלק מהרווח העתידי של הפינוי-בינוי, אך עדיין נשאר לך רווח הון (אפסייד) של כמה מאות אלפי שקלים ביום קבלת המפתח.
- מחיר יקר מדי: מעל 1,450,000 ש"ח. במחיר כזה, המוכר כבר לוקח לעצמו את רוב רווחי הפינוי-בינוי, ואתה נשאר עם הסיכון של עיכובי בנייה, ירידה בתזרים בשנים הקרובות, ופחות מרווח ביטחון.
המלצה פרקטית: בקש לראות את הסכם הפינוי-בינוי החתום ובדוק מהו גובה "דמי השכירות המובטחים" שהיזם מתחייב לשלם בזמן הבנייה. הנתון הזה יעזור לך לדייק את הצעת המחיר שלך.
-
אני מחפש להשקעה, שאלתי את ג'מיני על הנתונים שהבאת, וזו תשובתו:
כדי להעריך באיזה מחיר שווה לקנות את הדירה בקרית מוצקין, אנחנו צריכים להסתכל על העסקה בשני כובעים: כובע התזרים הנוכחי (הציפייה לתשואה מהשכירות הנוכחית) וכובע ההשבחה (שווי הדירה החדשה שתתקבל בעתיד).להלן ניתוח שיעזור לך לגזור את מחיר הרכישה הכדאי:
1. גזירת המחיר לפי התשואה הנוכחית (התזרים)
הנכס מכניס כיום 3,900 ש"ח בברוטו. נוריד מזה חודש בשנה עבור חברת הניהול (כ-325 ש"ח בחודש בממוצע) ונשאיר מרווח של חצי חודש בשנה לתיקונים או תקופות נכס ריק. נשארנו עם הכנסה נטו של כ-3,400 ש"ח בחודש (כ-40,800 ש"ח בשנה).
- באיזור הקריות, תשואה סבירה על דירות יד שנייה (ללא רכיב פינוי-בינוי מיידי) נעה סביב 3.5% עד 4.2%.
- אם נגזור את השווי אך ורק לפי התזרים הנוכחי (ללא האפסייד של המגדל), המחיר הכלכלי של הדירה במצבה הנוכחי נע סביב 1,000,000 ש"ח עד 1,150,000 ש"ח.
2. גזירת המחיר לפי שווי דירת התמורה העתידית
הנכס העתידי הוא דירה חדשה במגדל, בקומה בינונית ומעלה, בשטח של כ-80 מ"ר (55 מקורי + 25 תוספת), בתוספת מרפסת, מחסן וחניה פרטית.
- מחירי דירות חדשות של 3.5-4 חדרים במגדלים מודרניים בקרית מוצקין (למשל באזורים כמו משכנות אמנים או פרויקטים חדשים במרכז העיר) נעים כיום באזור ה-1,750,000 ש"ח עד 1,950,000 ש"ח (תלוי במיקום המדויק ובקומה).
- כדי שחברות בנייה או משקיעים ייכנסו לעסקת פינוי-בינוי, הם מחפשים מרווח ביטחון (פרמיית סיכון וזמן) של לפחות 25% עד 30% מתחת למחיר הדירה החדשה המוגמרת.
3. שקלול הסיכונים (חריגות הבנייה והירידה הזמנית בתזרים)
כפי שציינו, יש כאן שתי נקודות שמורידות את שווי השוק הנוכחי של הדירה לעומת דירות פינוי-בינוי רגילות:
- אובדן שווי החריגה: אתה משלם על 55 מ"ר רשמיים, אך נהנה כרגע משטח גדול יותר. ביום ההריסה, השטח הנוסף נעלם ללא פיצוי מהיזם.
- ירידת השכירות בבנייה: היזם ישלם לך שכירות במהלך הבנייה לפי דירת 55 מ"ר (להערכתי באזור ה-2,500-2,800 ש"ח בחודש), ולא לפי ה-3,900 ש"ח שאתה מקבל כיום מהחלוקה. זהו הפסד תזרימי של כ-1,200 ש"ח בחודש למשך כ-4 שנים (סך הכל קרוב ל-60,000 ש"ח פחות בתקופת הבנייה).
השורה התחתונה: מהו "מחיר שווה"?
- מחיר מצוין (עסקת מציאה): כל מחיר שבין 1,100,000 ש"ח ל-1,250,000 ש"ח. בטווח הזה אתה קונה את הנכס קרוב למחיר השוק הנוכחי שלו, ומקבל את כל האפסייד העצום של הפינוי-בינוי כמעט בחינם.
- מחיר שוק הוגן: בין 1,250,000 ש"ח ל-1,350,000 ש"ח. במחיר הזה המוכר כבר "מגלגל" אליך חלק מהרווח העתידי של הפינוי-בינוי, אך עדיין נשאר לך רווח הון (אפסייד) של כמה מאות אלפי שקלים ביום קבלת המפתח.
- מחיר יקר מדי: מעל 1,450,000 ש"ח. במחיר כזה, המוכר כבר לוקח לעצמו את רוב רווחי הפינוי-בינוי, ואתה נשאר עם הסיכון של עיכובי בנייה, ירידה בתזרים בשנים הקרובות, ופחות מרווח ביטחון.
המלצה פרקטית: בקש לראות את הסכם הפינוי-בינוי החתום ובדוק מהו גובה "דמי השכירות המובטחים" שהיזם מתחייב לשלם בזמן הבנייה. הנתון הזה יעזור לך לדייק את הצעת המחיר שלך.
אני מחפש להשקעה,
אדרבה, אולי תקנה ממני, רק שהפורום וג'מיני לא יבקשו דמי תיווך... 050-4133851
- ירידת השכירות בבנייה: היזם ישלם לך שכירות במהלך הבנייה לפי דירת 55 מ"ר (להערכתי באזור ה-2,500-2,800 ש"ח בחודש), ולא לפי ה-3,900 ש"ח שאתה מקבל כיום מהחלוקה. זהו הפסד תזרימי של כ-1,200 ש"ח בחודש למשך כ-4 שנים (סך הכל קרוב ל-60,000 ש"ח פחות בתקופת הבנייה).
דבר ראשון מקבלים דמי שכירות פלוס עשרה אחוז, בתוספת הצמדה למדד, ולפי ניקוד של השמאי שמן הסתם יתן משמעות לעובדה שזו קומת קרקע נגישה.
דבר שני, בל נשכח שעל תקופה זו ה"שכירות" מתקבלת בצורה מסודרת מהיזם, ללא הוצאות בדק בית כלל, ללא חשש מיציאת שוכרים כלל, וללא צורך בתשלום לחברת ניהול, כך שההפסד התזרימי מתקזז כמעט לגמרי.
דבר שלישי, יש התייחסות מפורשת בחוזה למקרה של דירה שכבר היתה מושכרת במחיר גבוה יותר מהניקוד של השמאי.המלצה פרקטית: בקש לראות את הסכם הפינוי-בינוי החתום ובדוק מהו גובה "דמי השכירות המובטחים" שהיזם מתחייב לשלם בזמן הבנייה. הנתון הזה יעזור לך לדייק את הצעת המחיר שלך.
בבקשה:
מחירי דירות חדשות של 3.5-4 חדרים במגדלים מודרניים בקרית מוצקין (למשל באזורים כמו משכנות אמנים או פרויקטים חדשים במרכז העיר) נעים כיום באזור ה-1,750,000 ש"ח עד 1,950,000 ש"ח (תלוי במיקום המדויק ובקומה).
אכן, זה גם הנתון שעלה בידי כשאני ביררתי על המחירים שם, אבל בל נשכח שבמדינתנו מחירי הדירות נוהגים לעלות בממוצע בשלושה אחוזים לשנה לפחות. מה שאומר שווי של 2,280,000 עד 2,540,000 ש"ח לדירת התמורה... נכון שבשנה האחרונה זה נעצר קצת, אבל כעת עם הורדות הריבית זה צפי להמשיך, אולי ביתר שאת. ובשמונה שנים ודאי שתהיה עלייה.
השורה התחתונה: מהו "מחיר שווה"?
- מחיר מצוין (עסקת מציאה): כל מחיר שבין 1,100,000 ש"ח ל-1,250,000 ש"ח. בטווח הזה אתה קונה את הנכס קרוב למחיר השוק הנוכחי שלו, ומקבל את כל האפסייד העצום של הפינוי-בינוי כמעט בחינם.
- מחיר שוק הוגן: בין 1,250,000 ש"ח ל-1,350,000 ש"ח. במחיר הזה המוכר כבר "מגלגל" אליך חלק מהרווח העתידי של הפינוי-בינוי, אך עדיין נשאר לך רווח הון (אפסייד) של כמה מאות אלפי שקלים ביום קבלת המפתח.
נשמע לי סביר בהחלט למכור על הגבול שבין מחיר המציאה למחיר ההוגן. אם אתה רציני אתה מוזמן ליצור קשר.
Hello! It looks like you're interested in this conversation, but you don't have an account yet.
Getting fed up of having to scroll through the same posts each visit? When you register for an account, you'll always come back to exactly where you were before, and choose to be notified of new replies (either via email, or push notification). You'll also be able to save bookmarks and upvote posts to show your appreciation to other community members.
With your input, this post could be even better 💗
הרשמה התחברות
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}