שוק ההון מול נדל"ן

[שמח לעזור]

@מרים-הורביץ-נכסים תודה על ההסבר המפורט על מעלת המינוף

רק מציין שבשוק ההון אפשר למנף על 80% מהסכום
בשונה מנדל״ן שאפשר עד 75% בדירה ראשונה
או 50% בדירה שניה
נכון שאפשר הלוואות מבחוץ, אבל זה אפשר בכל מקום

ברור שמינוף פי 5 מסוכן פי כמה ממינוף פי 4 בנדל״ן
אבל עדיין היה חסר בפוסט על מינוף בנדל״ן את החלק של מינוף בשוק ההון

[שמש מרפא]

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@מרים-הורביץ-נכסים תודה על ההסבר המפורט על מעלת המינוף

רק מציין שבשוק ההון אפשר למנף על 80% מהסכום
בשונה מנדל״ן שאפשר עד 75% בדירה ראשונה
או 50% בדירה שניה
נכון שאפשר הלוואות מבחוץ, אבל זה אפשר בכל מקום

ברור שמינוף פי 5 מסוכן פי כמה ממינוף פי 4 בנדל״ן
אבל עדיין היה חסר בפוסט על מינוף בנדל״ן את החלק של מינוף בשוק ההון

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

[צמיחה]

@שמח-לעזור
@מרים-הורביץ-נכסים
המינוף בנדל"ן בד"כ יותר גדול משוק ההון,
כי במשכנתא של 75% מהדירה, פירוש הדברים שהמינוף הוא פי 3 מההון עצמי.
בשונה משוק ההון שהמינוף הוא עד 80% מהצבירה ולא פי כמה.
למרות שכן יש אפשרות למנף שוב ושוב, או קרנות ממונפות וכד'.

בכל מקרה סביר להניח שמי שממנף בשוק ההון ירויח פי כמה ממי שמינף בנדל"ן.

[צמיחה]

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

דבריך צודקים,
מצד שני בשוק ההון יש מעלה גדולה של נזילות, ובנדל"ן אין אפשרות למשוך רק חלק מהכסף.

[צמיחה]

@מרים-הורביץ-נכסים
את יכולה לפתוח אשכולות עם חלק מהפוסטים שלך ברשימת תפוצה,
דוקא יהיה מעניין לדון ולהחכים בדברים.

[שמח לעזור]

@צמיחה
אין הבדל בין אם קונים דירה במיליון ומקבלים מהבנק 750
שזה מינוף פי 4
להשקעה של מאה אלף ומקבלים מבית ההשקעות 80 אלף
שזה מינוף פי 5
זה בחירה של הממנף אם להכניס את ההלוואה להשקעה או לקחת חזרה הביתה

ברור שזה הרבה יותר מסוכן
וכתבתי את זה

ואגב
נדל״ן זה מינוף פי 4
לא פי 3
כמו קרן ממונפת פי 4

[אבי ר.]

@שמח-לעזור
בנדל"ן אתה מביא מהכיס 250K וממנף את זה עד פי 4 בהלוואה של 750K (רק בדירה ראשונה)
בשוק ההון אתה מביא 100K וממנף בפחות מפי 2 ע"י הלוואה של 80K.

[מרים-הורביץ נכסים]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@מרים-הורביץ-נכסים
את יכולה לפתוח אשכולות עם חלק מהפוסטים שלך ברשימת תפוצה,
דוקא יהיה מעניין לדון ולהחכים בדברים.

תודה על התגובות החשובות.
יש לי רשימת תפוצה מרתקת ב''ה כבר למעלה מ 4 שנים,
מי שמעוניין-
אפשר בשמחה להצטרף בחתימה או לשלוח את המילה אזהרות למייל.

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל עדיין היה חסר בפוסט על מינוף בנדל״ן את החלק של מינוף בשוק ההון

אני רוצה לדייק נקודה חשובה מאוד:
הנקודה כאן היא לא כמה ממנפים (פי 4 או פי 3 )
אלא הנקודה של הסיכון- התייחסתי לזה בפוסט

כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(למה אין כמעט יועצים שממליצים על מישכון להשקעה ממשכנתא בשוק ההון?
בדיוק בגלל הסכנה שבחוסר ההתאמה בין דיור לשוק ההון)

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מצד שני בשוק ההון יש מעלה גדולה של נזילות, ובנדל"ן אין אפשרות למשוך רק חלק מהכסף.

נכון מאוד לגמרי.
אבל זאת המעלה הגדולה של שוק הנדל''ן.
תאורטית-
שוק ההון ושוק הנדל''ן- אפשר לדבר על מספרים לכאן ולכאן מי הרוויח יותר.
מעשית-
כמה מהחוסכים בשוק ההון לא שחררו במהלך השנים כשהיה קושי כלכלי או לחילופן שמחה?
זאת לעומת המשקיעים בנדל''ן שהכסף שלהם חיכה להם לבטח.

[פושט רגל מרמה ד']

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

גם בשוק הנדל"ן כפי שפורסם למעלה מ1000 משקיעי 20-90 מחקו את כל ההון העצמי שלהם.

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כמה מהחוסכים בשוק ההון לא שחררו במהלך השנים כשהיה קושי כלכלי או לחילופן שמחה?
זאת לעומת המשקיעים בנדל''ן שהכסף שלהם חיכה להם לבטח.

בקהילה שלי יש נתמכים שנפלו בנדל"ן ובשוק ההון לא ידוע לי אפילו על אחד
וגם כיום שיש מודעות יש הרבה פחות שמושכים בירידות, דווקא יש יותר שמכניסים בירידות.

[פושט רגל מרמה ד']

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשונה משוק ההון שהמינוף הוא עד 80% מהצבירה ולא פי כמה.

אפשר הרבה יותר, אבל זה גם מסוכן

Spoiler

כמעט כמו רכישה ב20-90

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

אם מישהו רכש ב20-90 בעיר חילונית ואין לו איך להשלים את העסקה,
איך במצב כזה הוא ירכוש דירה בטאבו משולש בקומה חמישית בלי מעלית בעיר חרדית?

גם למה לא להשקיע בחברות הנדל"ן עצמם באמצעות שוק ההון וגם לחסוך את ה8% מס רכישה, הם תמיד מרוויחים גם כשמשווק חרדי מפיל עוד כמה ב20-90?
לגבי 25% רווח הון עוד לא מצאתי מישהו שהיה צריך לשלם את זה, ברוב המקרים אפשר להזדכות באמצעות נק' זיכוי או 46 או להעביר ע"ש הילדים בבוא העת.

[אבי ר.]

@פושט-רגל-מרמה-ד
אתה סתם לקחת סיפור עצוב של ה20/90 כלשונך ואתה מצדד בו כאילו זה כל שוק הנדל"ן,
אפשר להחזיר לך בדרך הזו ששוק ההון לא שווה בגלל שהיו שנפלו בו ע"י מינופים וכדו'

ולגבי ה8% מס רכישה אני חוב שגם ע"ז אפשר להזדכות.

[אבי ר.]

ולאחר 200 פוסטים באשכול הזה ומלא צידודים לפה ולשם אני חושב שאין כ"כ וויכוח.

ברור לכולם שההבדל בין שוק ההון לנדל"ן הוא הזמן שבנדל"ן קוצרים את הרווחים בזמן קצר משא"כ בשוק ההון,
אלא שבנדל"ן צריך הרבה התעסקות (בלי לפרט) ובשוק ההון זה דיי פשוט,
ולכן באופן נורמלי אברך צעיר הולך להשקיע בשוק ההון (וכשמתקרב תקופת החתונות אם רואה ששוק ההון לא מספיק לו הוא מושך וקונה נדל"ן)
ואברך מבוגר שאין לו את האפשרות להשקיע בשוק ההון, מה שנשאר לו זה רק בנדל"ן.

[בן עליה]

תוסיף לזה את הסכומים שצריך בשביל זה בנדלן

[צמיחה]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ברור לכולם שההבדל בין שוק ההון לנדל"ן הוא הזמן שבנדל"ן קוצרים את הרווחים בזמן קצר משא"כ בשוק ההון,

רק תסביר למה זה כזה ברור לכולם.
למה בנדל"ן קוצרים את הרווחים בזמן קצר,
ואילו בשוק ההון בטווח ארוך.
למה לא הפוך?
למה לא גם וגם?

[אבי ר.]

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

[שמש מרפא]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

גם בשוק הנדל"ן כפי שפורסם למעלה מ1000 משקיעי 20-90 מחקו את כל ההון העצמי שלהם.

זה אנשים שלא יכלו להוציא משכנתא, כלומר שהם כשלו כבר בשלב המינוף.

[שמח לעזור]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמח-לעזור
בנדל"ן אתה מביא מהכיס 250K וממנף את זה עד פי 4 בהלוואה של 750K (רק בדירה ראשונה)
בשוק ההון אתה מביא 100K וממנף בפחות מפי 2 ע"י הלוואה של 80K.

זה טעות
אתה מקבל מבית ההשקעות לבנק 80%
מי שבוחר להשקיע חזרה באמת מינף פחות מפי 2
מי שבוחר לקנות עם זה רכב (או להחזיר את ההלוואה שממנה הוא פתח את התיק…)
ממונף פי 5

בשביל הדוגמא
מי שלוקח משכנתא על 50% על הדירה שלו
אם הוא יקנה עם כל הכסף דירה שניה, כיום הוא ממונף פי 1.33
אבל אם הוא שורף את השטרות הוא ממונף פי 2

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני רוצה לדייק נקודה חשובה מאוד:
הנקודה כאן היא לא כמה ממנפים (פי 4 או פי 3 )
אלא הנקודה של הסיכון- התייחסתי לזה בפוסט

כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(למה אין כמעט יועצים שממליצים על מישכון להשקעה ממשכנתא בשוק ההון?
בדיוק בגלל הסכנה שבחוסר ההתאמה בין דיור לשוק ההון)

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

בעצם יש כאן 3 סוגי מינוף ששניהם נכונים גם בנדל״ן וגם בשוק ההון

1. מינוף על דירת מגורים לצורך הקניה של אותה דירה עצמה
   באפשרות זו, כל עוד שלא מוכרים את הדירה, הסיכון הוא רק על הנייר
   כי לגור צריך, ואם מוכנים לשלם על זה x משכנתא, למה רלוונטי המחיר בשוק?
   (תאורטי כמובן, כי אין אחד שקונה דירה וחושב רק על המגורים ולא כהשקעה)

2. מינוף של דירת מגורים לצורך השקעה אחרת בנדל״ן או בשוק ההון
   בעצם מסכנים את מחיר הדיור לצורך השקעה
   ולכן חובה לבדוק 7 פעמים האם זה מתאים מבחינת תזרים חודשי, פיזור שאר השקעות, יכולת סיבולת, וכו׳

3. מינוף של נכס שהוא לא דירת המגורים, או הלוואה ללא שעבוד
   בדיקת כדאיות כלכלית כנ״ל, אבל מתוך נקודת מוצא שהדירה יחסית בטוחה

לא רואה את ההבדל בין נדל״ן לשוק ההון
חוץ מההבדל שקיים גם ללא מינוף
ששוק ההון תנודתי פי כמה
ובסיכון לירידות נומינליות פי כמה וכמה
וכמובן שבמינוף הסיכון גדל בהתאמה
וקריטי טווח זמן ההשקעה

Spoiler

במינוף מבית ההשקעות על אחוז גבוה יש הבדל טכני שיוצר סיכון אדיר ביחס למשכנתא
בבית ההשקעות ברגע שנראה להם שיש סיכון להשקעה, אפילו הרבה לפני שיורד ליחס 0 למינוף
הם דורשים להחזיר חלק מהחוב, זה נתון לשיקול דעתם
ויכול להיות בכלל שיש הרבה שממונפים על אותו נכס ולכן הם ייחשבו שהסיכון להם יותר גבוה
סיכון נוסף שקיים רק בהלוואת גרייס שההלוואה מתחדשת כל 7 שנים, ויש סיכוי גבוה שלא יסכימו להלוות שוב בעוד 7 שנים

ג.נ. מושקע גם בנדל״ן וגם בשוק ההון

ואגב, כל אחד שמשקיע בשוק ההון בזמן שבמקביל הוא חייב כסף למישהו בעולם = הוא ממונף…

[אבי ר.]

אשמח שתעזור לי להבין.