מחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?

[משכנתא בקצב שלך]

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

זה מונע מהרבה משקיעים אפשרויות לקחת מינוף גבוה.
וזה מאמץ קצת יותר מקצת, שישלח חלק מאנשים לשוק ההון או לפתיחת עסקים וכו' וכו'

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.

הטיוטה החדשה אמנם מדברת על הגבלה של עד 40% יחס החזר מההכנסות
אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

[חופש כלכלי]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

קיפאון של 3 שנים -
מאז תחילת עליות הריבית לפני 3 שנים

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

[סומכוס]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

לא ידעתי.
אני מודה על ההארה
ומרים ידים (לגבי הטענה הזאת)

[סומכוס]

באופן כללי ביחס לעתיד המחירים
שמעתי לפני כשנה!!!!! בהרצאה של איציק אפטר מטעם מסילה,
שמחירי הדירות בארץ רק הולכים ויורדים בתקופה האחרונה.
כמובן, שכולם התוכחו איתו, והוא אמר שאמנם בפירסומים בעיתונים לא נראה שינוי במחיר,
אבל בסגירת עיסקאות (והוא נמצא בהרבה כאלו - לדבריו) רואים מגמת ירידה.
ולשאלה האם לרוץ לקנות דירה הוא השיב שאין שום טעם למהר, מלבד מי שהבטיחו לו כסף...

אז אולי גם היום צריך לשאול את מי שידע מראש על הירידה

[בוטח בה']

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלו:
הם קנו דירה לפני שלוש שנים קיבלו ממנה שכירות שעוזרת לשלם את רוב המשכנתא ובנוסף יורד להם כל חודש מהקרן של ההלוואה שזה רווח נקי
אז גם אם ערך הדירה לא עלה כגרע ואפילו קצת ירד
לא נמחק להם הקרן נומינלית
וזה בהנחה שהם קנו סתם דירה בלי אסטרטגיה רצינית
יש הרבה משקיעי דירות שקנו לפני שלוש שנים והרוויחו בגדול (מכיר אישית כמה וכמה)
-כמו דירות שהתקדמו לתמ"א או פינוי בינוי /קנייה מתחת מחיר שוק /אזורים שהתפתחו

וכמובן כל אחד שנכנס להשקעה יודע שלא מודדים אותה פר שנתי
השקעת נדל"ן בדר"כ זה לטווח של 5 שנים לפחות

וגם אם הי מציאות שאנשים היו מפסידים כסף קודם כל הוא דוגל בפיזור השקעות כך שבחלק שהושקע בשוק ההון היו רווחים נאים מאוד
וחוץ מזה כל מי שעובד עם יועץ השקעות מוסמך יודע להבין איך השקעה בנויה ושאין 100% תשואה

תמיד אפשר להגיד הייתי מחכה וקונה בפחות אבל המציאות ההיסטורית מראה שרוב מי שחיכה בדר"כ הפסיד

[חופש כלכלי]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלu

אתה מעורר השראה
למיטב זכרוני הוא מכר פרויקטים וקשה להשכיר דירה על הנייר
ואם המחיר ירד זה ברוך

[בוטח בה']

@חופש-כלכלי אנחנו מדברים על אהרון סלומון?
כי למיטב ידיעתי הוא לא שיווק מעולם שום פרויקטים
הוא יועץ כלכלי שנותן ייעוץ השקעות בשוק ההון ונדל"ן

[אבי ר.]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלו:

לא חושב שהנושא היה אם הרוויחו או לא,
אלא על זה שהטעו אותם ואמרו להם שיהיה עליה והיה ההיפך.

Spoiler

לא שאני מכיר, רק רציתי לתקן טעות קטנה בשרשור.

[חופש כלכלי]

הוא לא משווק פרויקט כפרויקט
אלא מוכר ללקוחות שלו וממנף אותם למקסימום כך לפחות הוא אומר בסרטונים
וגם שמעתי על לקוחות שנאלצו למכור כי לא עמדו בזה ומכרו בהפסד
הוא נמצא על קו דק באסטרטגיה שלו

[בוטח בה']

@אבי-ר. כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אלא על זה שהטעו אותם ואמרו להם שיהיה עליה והיה ההיפך.

אף אדם חכם לא משקיע על סמך תחזית שתתממש ב100%
לא משנה מאיזה מומחה שיהיה
תמיד לוקחים בחשבון שינויים או שצריך לחכות עוד שנה שנתיים

למה מישהו חלם שישראל תיכנס למלחמה כזו ארוכה?

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אלא מוכר ללקוחות שלו וממנף אותם למקסימום כך לפחות הוא אומר בסרטונים

ממה שאני שמעתי עליו הוא גם עובד על הגדלת הכנסות
ובהשקעות הוא מפזר גם בשוק ההון (הוא מאלה שהכניסו את הרעיון של שוק ההון למגזר)

בכל אופן אני לא מכיר אותו אישית (לבינתיים) בא נחזור לנושא המקורי
לאן מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות?

[אבי ר.]

כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

יעל'ה בוא נחזור

[אברהם 0]

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

ירידת הריבית ועליית הריבית לא משנה לרוכש את המחיר,
שהרי אם הריבית נמוכה, אז היא נמוכה לכולם, ואז המחירים יעלו בהתאם למה שהריבית ירדה,
ואם הריבית גבוהה, אז היא גבוהה לכולם, ואז המחירים ירדו בהתאם למה שהריבית עלתה.
והשורה התחתונה היא, כמה הרוכש יצטרך לשלם כל חודש למשכנתא.

יכול להיות שאתה צודק בחשבון
אבל תכלס למשקיע זה מעלה את ההון העצמי
לדוגמא מי שקנה דירה זולה ורוצה לקנות דירה במרכז ירידת הריבית ועליית מחירים תעזור לו לקנות דירה יקרה יותר

[אבי ר.]

@אברהם-0 כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אבל תכלס למשקיע זה מעלה את ההון העצמי
לדוגמא מי שקנה דירה זולה ורוצה לקנות דירה במרכז ירידת הריבית ועליית מחירים תעזור לו לקנות דירה יקרה יותר

אתה מדבר רק על אחד שיש לו כבר דירה, וגם הוא יצטרך יותר על הדירה שירצה לקנות.

מה שכן אפשר לומר שכשהריבית נמוכה ההחזר יותר נמוך כך שמי שמוגבל ביחס החזר להכנסה יוכל לקבל משכנתא יותר גבוהה.

[אברהם 0]

@אבי-ר.

@אבי-ר. כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אתה מדבר רק על אחד שיש לו כבר דירה, וגם הוא יצטרך יותר על הדירה שירצה לקנות.

מי שיש לו דירה או מי שיקנה לפני עלית מחירים מתי שתהיה

@אבי-ר. כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

מה שכן אפשר לומר שכשהריבית נמוכה ההחזר יותר נמוך כך שמי שמוגבל ביחס החזר להכנסה יוכל לקבל משכנתא יותר גבוהה.

אתה צודק אבל על זה הוא טען שהמחיר של הדירות יעלה בהתאם כך שזה לא יעזור

[אבי ר.]

@אברהם-0 כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אתה צודק אבל על זה הוא טען שהמחיר של הדירות יעלה בהתאם כך שזה לא יעזור

א"כ אז כל דבר שעוזר לקנות אמור להעלות את המחיר.

[אברהם 0]

@אבי-ר.

כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אתה צודק אבל על זה הוא טען שהמחיר של הדירות יעלה בהתאם כך שזה לא יעזור

נכון
לכן מי שחכם יודע לזהות את זה וקונה לפני כדי להרוויח את העליית מחירים

[פושט רגל מרמה ד']

@אברהם-0
אולי כדאי להשקיע במדד הנדל"ן במקום ליפול ב20-90 ועל הדרך גם לחסוך 8% מס דירה שנייה?

[בוטח בה']

@משהמשה
אולי תחכים אותנו לאן מחירי הדירות

[משהמשה]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

@משהמשה
אולי תחכים אותנו לאן מחירי הדירות

מי שנותן תשובה הוא או אנליסט ברמה של ביל גייטס.
או שהוא חושב שהוא כזה...
או שהוא מדבר שטויות.
חוסר הוודאות בשוק הכללי לא מאפשר לתת תחזית רצינית.

מה שכן יש מקומות נקודתיים שיש להם מאפיינים ספציפיים שנותנים יותר ודאות.
כמו הבועה בתל אביב שכנראה תרד לא ידוע כמה.
או כמו מקומות שלא מיצו את הפוטנציאל ויעלו קצת ויעשו השוואה למקומות סמוכים.

אם אתה רוצה שאזרוק ניחוש פרוע לחלוטין.
אני חושב שהשוק יתקן עיוותים של מחירים לא סבירים וירד קצת פה ושם אבל אחר כך יכול להיות שיעלה.
אבל זה סתם בשביל ההימור.
באמת שאין לי מושג.
איך קניתי בירושלים?
לשוק הזה של החוצניקים יש כללים משלו, כי הוא קצת כמו לקנות בחו"ל
והוא מבעבע בלי סוף

[סמארט הון]

יש תחזיות לכאן ולכאן

דווקא של גדולי הכלכלנים בארץ,
כל בעלי האינטרסים כגון הכלכלנים בבנקים, חברות הנדל''ן שמאים וכו' חוזים שהמחירים יעלו.
מנגד, ראש רמ''י מנכ''ל משרד השיכון טוענים שיש היצע מטורף של קרקעות לבניה, מה שבאמת נכון, כך שהמחירים צפויים לעמוד במקום ואף לרדת.
הדעה הכי קיצונית היא של הכלכלן הראשי של מיטב, [וא''א לזלזל בו זה בית ההשקעות הגדול בישראל] שהוא צופה ירידה ממשית, והוא לכאורה לא בעל אינטרס מוגדר.

למעשה המציאות היא שיש היצע ענק של דירות בתכנון, בין כאלה שמשווקים עכשיו באתר של רמ''י, וכן לשנים הקרובות.
וגם באזורי הביקוש [גוש דן וירושלים] יש עשרות אלפי דירות בתכנון בהתחדשות עירונית, הכמויות הם מטורפות בשנתיים האחרונות אושרו בהתחדשות עירונית רק בירושלים יותר מ17,000 יח''ד, שהביקוש נמוך בהרבה מכך.
וגם ההיצע ברחבי הארץ כ''כ גדול שכמות מאוד גדולה ממכרזי הקרקעות חוזרים, כי אין מי שיקנה את הקרקעות, יש על המדף הרבה יותר מהצורך.

שיעור קצר בכלכלה

המחיר נגזר מרמת הביקוש ביחס להיצע - זה כלל שכל חברי הפורום מכירים.
רמת המחירים ב2022ו 2023 נגזרה מביקוש גדול ביחס להיצע קטן, כיום שההיצע גדל [אם אז היו על המדף כ,30 אלף דירות לא מכורות, ואפי' פחות כיום זה קרוב ל90,000] צריך שהביקוש יהיה יותר מכפול 2 כדי לתמוך ברמת המחירים שהייתה אז, וכיוון שהגם שהביקוש גדל, ההיצע גדל יותר יחסית, אז גם למי שטוען שעדיין יש מחסור זה לא ביחס שהיה אז, ולכן המחיר אמור לרדת, וזה מה שקורה.

ועכשיו לשאלה הגדולה לכמה ?

התשובה הפשוטה הייתה אמורה להיות, בוא נחזור אחורה בשנים ונראה מתי היה יחס כזה בין ההיצע לביקוש, והמחיר אמור להתכנס לאזור שם.
אבל זה לא נכון - כי א''כ המחירים אמורים לרדת למחירי 2018 ומטה, וזה לא קרה !!!!!!!
יש אינפלציה.
אנשים התרגלו למחיר מסוים, קשה למכור בפחות.
ועוד..........
וגם יש ערים שבעבר לא היו אטרקטיביות, וכיום הם אופציה מעולה.[התחרדות, תחבורה, התפתחו טוב]
ולכן כל עיר ואזור בארץ זה נושא נפרד.
בגדול כיום כבר פחות קונים דירות להשקעה בלבד, [למעט תנאים מיוחדים פינוי בינוי ועוד]
מה שמומלץ לבדוק כמה דירות נקנו שם בכל שנה מהשנים האחרונות,
להוריד כ30% [משפרי דיור שקנו ומכרו כך שאין זה ביקוש]
ולבדוק אם רמת ההיצע גבוהה בהרבה, מהקניה שזה הביקוש, שמתוכנן וישווק בשנים הקרובות יותר דירות ממה שנמכר שם, או לא. [כמובן שזה אומדן גס מאוד ולפני כל עסקה של השקעה מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל''ן ללא אינטרסים שמכיר את השוק באותה עיר]