שוק ההון מול נדל"ן
-
טרי! הדילמה של המשקיעים - שוק ההון מול נדל"ן 2025 - פאנל מנכ"לים
(מדובר בהשקעות יותר אקטיביות לטווח הקצר והבינוני - לא על השקעות פאסיביות לטווח ארוך)
-
טרי! הדילמה של המשקיעים - שוק ההון מול נדל"ן 2025 - פאנל מנכ"לים
(מדובר בהשקעות יותר אקטיביות לטווח הקצר והבינוני - לא על השקעות פאסיביות לטווח ארוך)
@טריידר יש לי דירה בשווי 700000 מחולקת מושכרת בצורה מקרטעת עם תיקונים חוזרים האם לא עדיף למכור אותה לשלם מס שבח ולהכניס הכל לסיכון מוגבר- סנופי למשל (אני שואל עם התעלמות מוחלטת מהכאב ראש והטירחה- נטו תחזית תשואה יבשה)?
אשמח לשמוע חוות דעת, הערות והארות לכאן ולכאן.
תודה -
@טריידר יש לי דירה בשווי 700000 מחולקת מושכרת בצורה מקרטעת עם תיקונים חוזרים האם לא עדיף למכור אותה לשלם מס שבח ולהכניס הכל לסיכון מוגבר- סנופי למשל (אני שואל עם התעלמות מוחלטת מהכאב ראש והטירחה- נטו תחזית תשואה יבשה)?
אשמח לשמוע חוות דעת, הערות והארות לכאן ולכאן.
תודה -
@טריידר יש לי דירה בשווי 700000 מחולקת מושכרת בצורה מקרטעת עם תיקונים חוזרים האם לא עדיף למכור אותה לשלם מס שבח ולהכניס הכל לסיכון מוגבר- סנופי למשל (אני שואל עם התעלמות מוחלטת מהכאב ראש והטירחה- נטו תחזית תשואה יבשה)?
אשמח לשמוע חוות דעת, הערות והארות לכאן ולכאן.
תודה@הגיוני כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
נטו תחזית תשואה יבשה)?
איני נביא...
@הגיוני כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
אשמח לשמוע חוות דעת, הערות והארות לכאן ולכאן.
זה תלוי בהמון גורמים (שאיני בקי בהם).
השאלה אינה רק התשואה אלא הצורך הטווח והיכולת לקחת סיכונים וכו'.
בפרט שמדובר בהפקדה חד פעמים של סכום מכובד, הסיכון גובר עוד יותר, מאחר ונכנסים לשוק בנקודה מאד מסוימת, (ובתקופה זו בשיא כל הזמנים, שעדיין לא הראה תיקון טבעי כמקובל).
לדוגמה, הסנופי "מסוגל" לקרוס ולהתאפס על פני עשור, כשמאידך די בטוח שמחירי הדירות יעלו על פני עשור בכל מצב (בפרט דירות ישנות המשקפות 50% ממחיר הבנייה העדכני)...
אבל אם מדובר לפנסיה בעוד ארבעים שנה, שבסנופי יהיה לך עוצמה של ריבית דריבית, החסר בדירה, בנוסף לחיסכון בתחזוקה, והיסטוריה וסברא שהמדד יזנק משמעותית, זה כבר סיפור אחר...
-
@הגיוני
יש לך תאריך ב-17/18 שנים הקרובות שתצטרך את הכסף?
כי אם כן אז ל'סנופי' פחות כדאי,
ואם למסלולים בסיכון בינוני/נמוך זו כבר שאלה למומחים. -
@הגיוני
בכלל לא תאוריה..
רק שהמומחים אומרים גם כך שטווח רחוק הכוונה ל12+ שנים שמיועדות להשקעה,
הוספתי לנתונים את העובדה שזו השקעה בפעימה אחת ולא השקעה חודשית שאתה קונה את השוק בכל מצב שהוא יהיה,
עוד נתון של הזמן של עד מכירת הדירה (ויתכן גם זמן מסוים שתחכה לסיום חוזה השכירות הנוכחי),
וגם .. שאני קצת מחמיר....
אבל אם כבר במחמירים עסקינן...
@טריידר כתב שזה סיפור אחר שוודאי שווה רק לפנסיה לטווח של 40 שנה... -
@הגיוני
בכלל לא תאוריה..
רק שהמומחים אומרים גם כך שטווח רחוק הכוונה ל12+ שנים שמיועדות להשקעה,
הוספתי לנתונים את העובדה שזו השקעה בפעימה אחת ולא השקעה חודשית שאתה קונה את השוק בכל מצב שהוא יהיה,
עוד נתון של הזמן של עד מכירת הדירה (ויתכן גם זמן מסוים שתחכה לסיום חוזה השכירות הנוכחי),
וגם .. שאני קצת מחמיר....
אבל אם כבר במחמירים עסקינן...
@טריידר כתב שזה סיפור אחר שוודאי שווה רק לפנסיה לטווח של 40 שנה... -
אולי יש פה עוד מקילים?
שמספיק פחות מ40 שנה כדי להבטיח רווח בסנופי.
או סתם עוד הארות והרעת נקודות למחשבה וכדו'
תודה מראש לכולםלא מספיק ברור מה נקודת התלבטות שלך...
הרי ידוע לך שהתשואה של הנדל"ן בישראל הרבה יותר יציב מהסנופי,
כך שמעבר לסנופי מצריך שיקול כלל הנתונים כדי לקבל השערה האם תקבל שם תשואה מועדפת.
(ברוח זה נכתב טווח 40 שנה, שבטווח זה די בטוח בכל מקרה להמליץ על סנופי, טווח למטה מזה כבר דורש שקלול נתונים ע"י @צמיחה )
-
לידידי ורעי [שהוא בודאי לא 'סתם אחד' רק נוהג עצמו בענוות חן]!
הקשר הרגשי שלי לנדל"ן מחייב אותי לחפש מה להשיב על דבריך.
ובכן, על דעתי המקרה שהבאת הוא בגדר 'מילתא דלא שכיחא' (אסביר מיד מדוע), ועל כן השאלה אם כדאי לכל אחד להעדיף את שוק ההון כעובדה פשוטה עקב הנתונים שהזנת.
כמה אנשים אתה מכיר שיש להם ביד 630 אלף ש"ח לדירה שניה או לשוק ההון?
מדובר כנראה במי שנפלה לו ירושה פתאום, או שהוא חסך עד עכשיו אלפי ש"ח כל חודש בגמ"ח, ועכשיו לראשונה הוא בא לבחור אפיק השקעה...
אז בואו נעבור רגע למקרה 'קצת יותר מצוי':
אברך שיש לו קרוב לכלום ביד, כמה ילדים מתוקים בבית, ודירה שיש בה מקום להוצאת משכנתא נוספת.
מצוי? בודאי!
טוב מאוד. אז במה כדאי להשקיע אם כרגע אין לי כלום?וניקח את הדוגמא שלכם - להוציא משכנתא של 630 אל"ש ולעשות עם זה משהו...
אפשרות אחת:
שוק ההון בתופסת מינוף של 80% בחברת הראל.
כפי מה שידוע לי, במינוף של 80% ישנו צורך לשלם כל חודש את הריביות של הלוואה זו.
במספרים - הלוואה של 504 אלף * ריבית 5.7% (פריים מינוס 0.3) = 2400 ש"ח בחודש.
עכשיו נוסיף את זה להחזר המשכנתא על 630 אלף = החזר חודשי לבנק של 5800 ש"ח!!
אקווה מאוד שישנם רבים מחברי הפורום עם יכולות החזר כאלו..!עוד נקודה שחשוב לזכור, שהמינוף בשוק ההון נחשב רמת סיכון לא נמוכה מדי, כיון שהם לוקחים את הכל חזרה לאחר 7 שנים, ואפי' אם השוק נפל בדיוק אז...
חובה לקבל הדרכה מקצועית, ולדעת איך לעקוב אחרי השוק ולנהוג בהתאם...מלבד זאת - היו תקופות בהיסטוריה שהשקעה חד פעמית למשך 10 שנים לא הרוויחה מעבר לאינפלציה.
מה שאנחנו 'בונים' על 8% בשנה מדובר בהשקעה מפוזרת על פני שנים ולא חד-פעמי.כמובן מי שבאמת אוהב סיכון מוגבר יכול להשקיע סכום גדול באופן חד-פעמי, ולקוות שבכל השנים הקרובות תהיה עלייה של 20% ויותר..!
עכשיו בואו ניקח את היהודי הנ"ל שיש לו 5800 ש"ח מיותרים בחודש, ונציע לו לקנות 3 דירות בדימונה (לדוגמא).
{להשגת 100% מימון - דברו עם יועץ משכנתא ממולח, ואם התוצאה נוחה לכם אז תנו לו לעבוד...}
דירה בדימונה במחיר 600 אלף ש"ח מושכרת כיום בכ-2200 ש"ח.
אז ניקח 3 דירות = 1.8 מיליון. נוסיף 13% הוצאות נלוות (מס, תיווך ועו"ד) = 2.034 מיליון.
תשלום חודשי למשכנתא - 11500 ש"ח.
פחות שכירות 6600 לחודש = 4900 ש"ח הוצאה חודשית.דירה שעולה היום 600 אלף תעלה עוד 10 שנים כ-930 אלף
ועוד 15 שנה כ-1.16 מיליון, ועוד 20 שנה 1.44 מיליון...טוב, אני פחות אוהב את הדוגמא הנ"ל, כי לרוב הציבור אין הכנסה עודפת בסכומים אלו...
אבל בואו נדבר על חתונה של בת אחת, ונאמר שנזכרנו 10 שנים לפני החתונה שלה, ויש לנו 1500 בחודש עבור מטרה זו (סה"כ 180 אלף השקעה).
ההשוואה הריאלית היא כך:
1500 ש"ח בחודש בקרן השתלמות ב-9% רווח = 300 אלף לאחר עשור.
(סכום גדול חד-פעמי נחשב לסיכון מוגבר כנ"ל)ואם הסכום הנ"ל מיועד לדירה, אז את הוצאות החתונה צריכים להשיג בנפרד.
1500 בחודש לנדל"ן - קונים דירה ב-680 אלף כולל הוצאות נלוות.
שכירות חודשית 2200 ש"ח.
3700 פחות 2200 = 1500 הוצאה חודשית.
בעוד עשור הדירה שוה 930 אלף. השכירות החודשית היא כנראה 3200 ש"ח או יותר.
נותנים לזוג הצעיר לקבל על עצמו משכנתא של 300 ש"ח, ז"א שהם קבלו 630 אלף לדירה.
הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח).
אבי החתן נותן גם הוא 150 אלף לאבי הכלה (השתתפות בדירה), וסכום זה יהיה עבור הוצאות החתונה.
בקיצור, יש הרבה מה לדון לפלפל ולהשוות - העיקר לבדוק מה היכולות שלנו, לבנות תוכנית לכמה חתונות שאפשר עם איש מקצוע שיתאים את זה אישית למשפחה, ולהתפלל לסייעתא דשמיא!!
רוב הצלחות לכולם!
@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח)
גם בשוק ההון אפשר להעביר על שם הבת....
-
@משה-חיים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח)
גם בשוק ההון אפשר להעביר על שם הבת....
@רק-לא-סנופי כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
הדירה מועברת ע"ש הבת (כך נפטרים ממס שבח)
גם בשוק ההון אפשר להעביר על שם הבת....
אי אפשר לדמות את שוק ההון לדירה על שם הבת.
כשמעבירים דירה על שם הבת, צריך לקחת בחשבון שבכדי לא לשלם מס שבח, אפשר למכור אותה רק שנה וחצי לאחר הרכישה, ואפשר להעביר על שמה רק מגיל 18 שזה קרוב לשידוכים...
בנוסף אם מדובר בדירה חדשה, או במקום שיש היתכנות להתחדשות עירונית, מכירת הדירה בזמן הבנייה מחייבת תמיד מס שבח גם אם עברו שנה וחצי מהרכישה.
ובדירה חדשה מתחילים לספור את השנה וחצי מרגע האיכלוס ורק אז אפשר למכור בלי מס שבח.
מה שכן אם מוכנים לשלם מס שבח, הרישום על שם הבת חוסך במס רכישה.
וגם אם אחר כך ההורים קונים ממנה, נראה לי שזה רק שליש מהמס - בלי אחריות רק מהזיכרון.
והבת יכולה למכור להורים בלי תוספת מחיר כמעט כך שאין מס שבח, או שמוסיפים מחיר כדי שזה יראה הגיוני, אך באמצעות קבלות על הוצאות מורידים את הרווח לסכום אפסי, וכך לא משלמים מס שבח.בשוק ההון לא נראה לי שיש את ההגבלות הללו....
