@המוצלח said:

@ia90990 עד כמובן לבוא המחשב הקוונטי, (הבינה המלאכותית מסייעת כמובן לזה).

וכשתהיה בינה מלאכותית שעובדת על מחשב קוונטי? אני חושש שהיצה"ר של עבודה זרה יחזור לחיינו אחרי 2,500 שנה, וביתר שאת. הדבר הזה יהיה מסוגל לברוא עולמות ולהחריבם.

@העץ-הרענן said:

בשווי גדול אף יותר!
ב800,000 הוא יכול לקחת משכנתא.

ברור, ברור, בכוונה לא כתבתי את זה בשביל לא לסבך, אבל זה באמת משול לאדם שמתגורר בדירת ארבעה חדרים משלו במרכז עם משכנתא סבירה, ורוצה למכור אותה ולעבור לגור בשכירות בשביל להשקיע בשוק ההון!!

@המסתפק said:

יש לו ביד כ800,000 ש"ח והוא לא מעוניין לקנות איתם דירה אלא להשקיע לטווח של עשר שנים

בואו נתייחס לזה כך: יש לו דירה בשווי 800,000 ש"ח, והוא מעוניין למכור אותה ולהשקיע את הכסף בשוק ההון לעשר שנים... פתאום זה נשמע יותר רע.

נכון, השו"ע פוסק כמו אחד הצדדים בחקירה הנ"ל. בכל מקרה, מחקתי מכאן את משה רבינו, שלא יכאב ולא יצרום לך. ועכשיו אפשר לחזור לדון לגופו של נושא בלי להיתפס לניסוחים צדדיים.

@לייזרזון said:

אני מחפש להשקעה,

אדרבה, אולי תקנה ממני, רק שהפורום וג'מיני לא יבקשו דמי תיווך... 050-4133851

2. ירידת השכירות בבנייה: היזם ישלם לך שכירות במהלך הבנייה לפי דירת 55 מ"ר (להערכתי באזור ה-2,500-2,800 ש"ח בחודש), ולא לפי ה-3,900 ש"ח שאתה מקבל כיום מהחלוקה. זהו הפסד תזרימי של כ-1,200 ש"ח בחודש למשך כ-4 שנים (סך הכל קרוב ל-60,000 ש"ח פחות בתקופת הבנייה).

דבר ראשון מקבלים דמי שכירות פלוס עשרה אחוז, בתוספת הצמדה למדד, ולפי ניקוד של השמאי שמן הסתם יתן משמעות לעובדה שזו קומת קרקע נגישה.
דבר שני, בל נשכח שעל תקופה זו ה"שכירות" מתקבלת בצורה מסודרת מהיזם, ללא הוצאות בדק בית כלל, ללא חשש מיציאת שוכרים כלל, וללא צורך בתשלום לחברת ניהול, כך שההפסד התזרימי מתקזז כמעט לגמרי.
דבר שלישי, יש התייחסות מפורשת בחוזה למקרה של דירה שכבר היתה מושכרת במחיר גבוה יותר מהניקוד של השמאי.

המלצה פרקטית: בקש לראות את הסכם הפינוי-בינוי החתום ובדוק מהו גובה "דמי השכירות המובטחים" שהיזם מתחייב לשלם בזמן הבנייה. הנתון הזה יעזור לך לדייק את הצעת המחיר שלך.

בבקשה:

מחירי דירות חדשות של 3.5-4 חדרים במגדלים מודרניים בקרית מוצקין (למשל באזורים כמו משכנות אמנים או פרויקטים חדשים במרכז העיר) נעים כיום באזור ה-1,750,000 ש"ח עד 1,950,000 ש"ח (תלוי במיקום המדויק ובקומה).

אכן, זה גם הנתון שעלה בידי כשאני ביררתי על המחירים שם, אבל בל נשכח שבמדינתנו מחירי הדירות נוהגים לעלות בממוצע בשלושה אחוזים לשנה לפחות. מה שאומר שווי של 2,280,000 עד 2,540,000 ש"ח לדירת התמורה... נכון שבשנה האחרונה זה נעצר קצת, אבל כעת עם הורדות הריבית זה צפי להמשיך, אולי ביתר שאת. ובשמונה שנים ודאי שתהיה עלייה.

השורה התחתונה: מהו "מחיר שווה"?

• מחיר מצוין (עסקת מציאה): כל מחיר שבין 1,100,000 ש"ח ל-1,250,000 ש"ח. בטווח הזה אתה קונה את הנכס קרוב למחיר השוק הנוכחי שלו, ומקבל את כל האפסייד העצום של הפינוי-בינוי כמעט בחינם.
• מחיר שוק הוגן: בין 1,250,000 ש"ח ל-1,350,000 ש"ח. במחיר הזה המוכר כבר "מגלגל" אליך חלק מהרווח העתידי של הפינוי-בינוי, אך עדיין נשאר לך רווח הון (אפסייד) של כמה מאות אלפי שקלים ביום קבלת המפתח.

נשמע לי סביר בהחלט למכור על הגבול שבין מחיר המציאה למחיר ההוגן. אם אתה רציני אתה מוזמן ליצור קשר.

@משה-צבי נו באמת, אני התכוון לצד בחקירה של הקצוה"ח שפסול קורבה הוא מצד נאמנות ולכן משה ואהרון לא יהיו נאמנים. אתה באמת רוצה לדון בזה עכשיו??

שלום רב
יש לי דירה להשקעה בקרית מוצקין, ובסייעתא דשמיא גדולה רכשתי דירה למגורים במרכז ואני צריך למכור את דירת ההשקעה.
שוחחתי עם מתווכים מאזורים שונים, עם כיפות או קרחות בגדלים כאלה ואחרים, והתמחורים ששמעתי הם בין מליון לבין מליון וחצי, ואני כבר מבולבל ממש, אני רוצה לפרסם אותה במחיר הגון שהיא תימכר בזריזות [בלי לחץ] אבל בלי להפסיד סתם. יש לי גם עדיפות למכור אותה לאנ"ש ולא לאיזה משקיע חיפאי קשיש ושמאלני, כי לדעתי זו באמת עסקה טובה.
פרסמתי ביד2, ותוך 48 שעות התקשרו אליי תשעה עשר מתווכים (!) ספרתי... מחקתי את המודעה חיש מהר, ואני מתכוון לפרסם אותה במודעות בבתי הכנסת והכוללים.

הנתונים הם כדלהלן: דירה מחולקת לשתי יחידות, קומת קרקע עם חצרות. כ55 מ"ר רשמי ועוד הרחבה חורגת כנהוג.
היחידות מושכרות ב1,900 ו2,000 לחודש, [מה שהמתווכים מכנים "חמשת אלפים חודשי"...], כל תשלומי החשבונות על השוכרים. יש לי מנהל נכס שלוקח חודש לשנה כמקובל. השוכרים נמצאים שם במשך שנים ולא מתכוונים ללכת בקרוב [אחד מהם נכה שחייב את הדירת קרקע, והשניה זו אשה שכבר שם שבע שנים].

ועכשיו לנתון המכריע: כל דירה שתבררו עליו בקריות תשמעו שהיא כבר אוטוטו בפינוי בינוי. ההבדל הוא שבמקרה שלנו הפינוי בינוי כבר חתום בחוזה עם לוח זמנים מסודר, והושג כבר רוב דרוש של חתימות מכל הפרוייקט!
מדובר בפרוייקט גדול של הריסת כמה וכמה בניינים ובניית שלושה מגדלי יוקרה, קומת קרקע חנויות, שלוש קומות משרדים, ומעליהם קומות המגורים. כאשר דירות התמורה שלנו יהיו בשליש האמצעי ומעלה, בתוספת 25 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, מחסן 6 מ"ר וחניה פרטית.

כן, אני יודע ש"אם זה כל כך טוב למה אתה מוכר", היה לי צד גדול להתאמץ להשאיר גם את הדירה הזו בבעלותי במקביל לדירת המגורים, אבל לבסוף זו ההחלטה שקיבלתי אחרי מחשבה והתייעצויות מעמיקות עם רבותי ויועציי. ואכמ"ל בתנאים האישיים שהובילו להחלטה הזו.ה מכל מקום אני עדיין חושב שזו באמת השקעה טובה, הן מבחינת התשואה החודשית הלא רעה, ואין מבחינת ההשקעה לטווח ארוך של הפינוי בינוי.

זו כותרת קצת חצופה. אבל:
א. זה כדי לעורר כמה בוערת בי השאלה.
ב. כנראה אני באמת קצת חצוף... זה מה יש.

אני קורא כאן מאמר ארוך ומושקע למה כדאי להשקיע דווקא בנדל"ן, מאמר יפה ומגובה בנתונים, מושגים ואחוזים.
לאחר מכן אני קורא מאמר כנ"ל, על ההשקעה בסנופי ושאר מדדים. שוב מגובה בראיות והוכחות בטוב טעם.

לכאורה אני אמור להשתכנע, אבל אז אני רואה שהראשון שמו מוכיח עליו שהוא מתווך נדל"ן, והשני הוא חבר הנהלת הפורום, שמתווך בעצמו את ההשקעות במדדים הנ"ל ומן הסתם מרוויח מהם משהו חוץ מזה שזה לשם שמים ולעזור לחתן את הילדים וכו' וכו'.

והלא אתם עצמכם לימדתם אותי, לא לסמוך על יועץ שנוגע בדבר. וכידוע גם צדיק גמור יהיה פסול לעדות בדבר שנוגע לו אישית.
אז איך אני אמור להתייחס למאמרים הללו?

Spoiler

@חיסכון-לחתונה said:

א. אשמח לשמוע באיזה בנק ומה הסיבה שקיבלת הלוואה במחיר כזה? (האם לקחת ג"כ משכנתא מאותו בנק באותו זמן?

פאג"י, אכן בגלל משכנתא, פלוס המלצה שהיתה לי על החשבון בגלל התנהלות תקינה במשך שנים רבות.

ב.כתבת שאתה לא מאמין במדד S&P500, ע"פ מה האמון שלך בנוי? על אנשים אנונימים שכותבים תגובות בפורומים? כי אם אתה שואל כאן מה לעשות אם הכסף אז מסתמא לא עברת קורסים כל שהם...

יש די והותר נידונים על זה בכל פורום ותת פורום אפשרי, ובכל פינת קפה מאולתרת, אין ענין גם כאן... בוא נניח שזו תחושת כרס אישית שלי, וזו בעיה שלי. עכ"פ זה הנתון.

ג. הפריים ב12 שנה יכול להשתנות הרבה מאוד. ואתה מסתמא מחפש השקעה לתווך ארוך, לכן מי אמר שה"ריבית האטקרטיבית" תשאר גם עוד 3 שנים

ממש לאו דווקא לטווח ארוך, אפילו פיקדון עם תחנות יציאה נוחות כדי לברוח ברגע שזה כבר לא ישתלם. או להפך - תשואה שמבוססת גם היא על הפריים או ריבית בנק ישראל והנגזרים ממנה, וכך זה ימשיך להיות משתלם תמיד.

ד. בהלוואת שיעבוד נכס במשכנתא שמוצערת עבור שיפוץ וכדו' אפשר להשיג ריביות נמוכות יותר

יכול להיות, אבל לא שווה לי את ההתעסקות. גם ההלוואה הנ"ל - כל השאלה שלי מתחילה אחרי שכבר יש לי את הכסף ביד והשאלה היא האם להחזיר או להשקיע אותו. אני לא מאלה שלוקחים הלוואות בשביל להשקיע, לא בשלב זה של החיים.

ניתן להשיג אצלי מערכות מולטימדיה ופתרונות וויז כשר כמעט לכל סוגי הרכבים, התמחות מיוחדת ברכבי טויוטה.

• התקנת מערכת מולטימדיה מאפס, או טיפול במסך קיים.
• פאנל תואם מקור שמתיישב היטב בפלסטיקה הקיימת של הרכב למראה חדיש ויוקרתי.
• התקנת מצלמת רוורס חדשה או חיבור למצלמה קיימת.
• דגש על מערכות פרימיום איכותיות חזקות ומהירות, עם כניסה לסים ישיר ללא צורך בנטסטיק.
• חיבור המערכת למחשב הרכב הראשי [למשל עבור תצוגת הסוללה ברכב היברידי ועוד]
• פתרונות להצגת וויז על המסך הקיים לרכבים החדשים המיועדים לחיבור טלפון חכם בלבד.
• הכשרה וחסימה למערכות קיימות מטעם "אאוטנט" - מאפשר שימוש בוויז.
• כרטיסי סים מוזלים במיוחד למערכות מולטימדיה ומכשירי וויז - הנחה למגיעים מהפורום.
• השירות ניתן במודיעין עילית בלבד.

אלחנן 050-4133851

שבוע טוב
קיבלתי מהבנק הלוואה של מאה אלף ש"ח בריבית של פריים מינוס 0.3 ב144 תשלומים [12 שנה].
האמת היא שההלוואה אינה נצרכת לי לטווח ארוך כלל, אלא כגישור קצר עד כניסה צפוייה של הסכום הזה בשנה הקרובה. לקחתי אותה בצורה הזו מכיון שבתקופה הנוכחית [עד ההכנסה הגדולה הנ"ל] קשה לי לשלם כל חודש יותר מזה.
כרגע זהו תשלום נוח של 900 ומשהו בחודש, במיוחד אחרי ירידת הפריים הנחמדה.

השאלה היא כזו: בעז"ה בעוד כמה חודשים, כשאקבל לידיי את הכסף, האם כדאי פשוט להחזיר אותו לבנק, או להשקיע אותו במקום כלשהו בצורה בטוחה שתתן לי משהו יותר מהריבית שאני משלם עליו? מדובר בהלוואה אטרקטיבית ממש בתנאים של היום.

אשמח למענה, בהתחשב בשני נתונים [שלא הם הנושא כאן]. א. אני לא מאמין בS&P500, מדד אחר שיצליח לשכנע אותי יתקבל בברכה. ב. מיחזור והחזר חלק מהמשכנתא לא רלוונטי כרגע, אני ממתין למועד שינוי הריבית בו אמחזר כבר את הכל ללא עמלה.
תודה.

נ.ב. סיפור מעניין בדרך אגב: הפקידה שנתנה לי את ההלוואה טעתה טעות אנוש [אמיתית, לא חושד בה], וכתבה מרווח מהפריים 0.3, בלי להוסיף מינוס... כלומר, פריים פלוס 0.3! רק כמה דקות אחרי שיצאתי מהבנק עיינתי בדפים וראיתי את הטעות, כמובן שחזרתי לבנק וחתכתי את התור כרוח סערה בדרישה לתיקון הטעות... סייעתא דשמיא גדולה שאני שייך למחצית האחוז בערך של האוכלוסיה שקוראת את הדפים מהבנק, וגם מבינה מה כתוב שם... רוב האנשים היו יוצאים בנזק של כחמשת אלפים ש"ח בלי לדעת בכלל.

@בית-שמש כן זה אני, תודה על המחמאות.

לפי מה שאני מבין, סיבת הפיחות בדולר כרגע היא לא רק שקל חזק, אלא גם דולר חלש באופן כללי בעולם, ואת זה לבנק ישראל עם כל הכבוד לו אפשרות לתקן.

במסלול הקל"צ זו ריבית טובה עד מצויינת, ובמסלולי המל"צ זו ריבית סבירה. בסך הכללי זו משכנתא טובה שמעידה על פרופיל לווה גבוה, או סתם על יועץ משכנתאות טוב.

אני רק אציין כאן, שיש אדם בשם נ. שמסתובב בכוללים ומחתים אברכים באגרסיביות [בלשון המעטה] על תוכנית בשם "כל ישראל ערבים" שלמיטב מה שהספקתי לברר ולעיין בפרוספקט שלו לפני שהוא נחטף מידיי, אין לזה שום קשר לאף אחת מקופות הצדקה המוכרות. הקשר היחיד הוא עיצוב הלוגו בצורה מאוד דומה. וד"ל.