עדכוני משכנתאות

[משכנתא בקצב שלך]

באשכול זה נשתדל להעלות מידי פעם לתועלת הציבור עדכונים שונים בנושאי משכנתאות, וכן להגיב על שאלות בנושא.
כמובן, רק אם הציבור יהיה מעוניין בזה.
אם אתם מעוניינים הגיבו בלייק להודעה זו.

[משכנתא בקצב שלך]

נתחיל כמובן בקצרה לגבי מה שכבר כתבנו כאן על ירידת עוגני האג"ח בבנקים השונים.
בבנק טפחות העוגנים התעדכנו כבר לפני מס' ימים ומי שהיה עם אישור עקרוני בתוקף [לפני העלאת התוספת המיכונית] הריבית שלו ירדה בקרוב ל-0.2%
בשאר הבנקים העוגנים הולכים להתעדכן בימים הקרובים, לכן מומלץ לחכות כמה ימים למי שבתהליך לקיחה או מיחזור.

[משכנתא בקצב שלך]

ההוראה של בנק ישראל שאמורה לשנות את עולם המשכנתאות
בנק ישראל פרסם טיוטה לבנקים לגבי שינוי בהגבלות על שיעור יחס ההחזר מההכנסה הפנויה
כבר ההודעה המליאה...

[משכנתא בקצב שלך]

במסגרת טיוטת הוראות חדשה שהועברה לבנקים, בנק ישראל מבקש לרסן את המינוף של רוכשי הדירות ולצמצם את הסיכון למערכת הפיננסית.
לראשונה, כלל ההחזרים על הלוואות לדיור – לרבות הלוואות לכל מטרה בשיעבוד דירה – ייספרו יחד ויוגבלו לתקרה של 40% מההכנסה הפנויה.

עד היום הבנקים נהגו לבחון כל הלוואת דיור בנפרד, כאשר לווה ביקש הלוואה נוספת, הם חישבו את יכולתו לעמוד בהחזרים על בסיס ההכנסה שנותרה לאחר ניכוי ההחזר הקיים.

לדוגמא לקוח שכיום משלם משכנתא של 4,000 שקל מתוך הכנסה חודשית של 10,000 שקל (כלומר 40%) עדיין היה יכול לקבל הלוואה נוספת, משום שנותרה לו הכנסה פנויה של 6,000 שקל.
כעת, לפי ההוראה החדשה, כל ההחזרים שינתנו בשיעבוד אותו הנכס לאותו הלווה ייספרו תחת אותה תקרה.
המשמעות היא שאותו לווה כבר לא יוכל לקחת הלוואת דיור נוספת, גם לא בבנק אחר.

הוראה זו אמורה לפגוע בעיקר בנו הציבור החרדי שאין אצלינו הכנסות כ"כ גדולות, ואצל רובם המשכנתא היא על הקשקש של היחס החזר.

יש לציין, שהוראה זו עדיין בגדר טיוטה ועוד לא נכנסה לתוקף, כך שאם מישהו בתהליך לקיחת משכנתא או תוספת ויש לו בעיה ביחס החזר מומלץ לעשות זאת כמה שיותר מהר.

[פושט רגל מרמה ד']

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בעדכוני משכנתאות:

הוראה זו אמורה לפגוע בעיקר בנו הציבור החרדי שאין אצלינו הכנסות כ"כ גדולות, ואצל רובם המשכנתא היא על הקשקש של היחס החזר.

הפוך זה יגרום להתחזקות מגמת הירידה במחירי הדירות.
אם מחיר הקרקע היה 0 והיו צריכים את הכסף לבניה אז זה היה נכון,
אבל כל זמן שמחירי הקרקעות גבוהים, אז כל עצירה במימון בהכרח תוביל לירידה במחיר.

[משכנתא בקצב שלך]

@פושט-רגל-מרמה-ד
אני אחזור על מה שכתבתי, זה אמור לפגוע בנו בלקיחת הלוואות משכנתא
לא דיברתי על הדברים האחרים שאולי ייצאו כתוצאה מכך.

[אבי ר.]

@פושט-רגל-מרמה-ד
גם לא מדובר כאן על הגבלה כללית של כל לוקחי המשכנתאות,
אלא באופן ספציפי על אלה שכבר יש להם משכנתא ועכשיו רוצים תוספת לצורך שיפוץ או איחוד חובות או אפי' לצורך קנית דירה לילדים שזה מאוד יגביל אותם, וחבל!

[אבי ר.]

מתוך אתר בנק ישראל:

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, פתח את הכנס, בדבריו התייחס הנגיד בין היתר גם לתקציב 2026: "אמון השווקים לו זכתה ישראל נשען במידה רבה על ההתאמות במסגרות התקציב שביצעה הממשלה בשנים 2024–2025, בהתאם להמלצות בנק ישראל. המסר המרכזי היה כי לאחר העלייה ביחס החוב־תוצר, עם דעיכת הלחימה נעבור לתוואי יורד. כעת יש לממש יעד זה, עם יעד גירעון שאינו עולה על מעט מעל 3% תוצר. עמידה ביעדי הגירעון ותוואי חוב יורד מחייבת אחריות תקציבית, המחייבת התאמה ניכרת של ההוצאות ומותירה מרחב מצומצם ביותר להקלות תקציביות נוספות."

נגיד בנק ישראל רומז היום בכנס הפיקוח על הבנקים בנושא "בנקאות המחר" על הורדת ריבית קרובה,
(כנראה כבר במועד הקרוב 24/11/25 תלוי בנתוני האינפלציה שיתפרסמו ב15/11)
אמנם גם כאן אפשר לראות הסתייגות לגבי המשך ירידות קרובות וכמו שאמר "עמידה ביעדי הגירעון ותוואי חוב יורד מחייבת אחריות תקציבית,
המחייבת התאמה ניכרת של ההוצאות ומותירה מרחב מצומצם ביותר להקלות תקציביות נוספות."

[פושט רגל מרמה ד']

@משכנתא-בקצב-שלך
הפוך זה יגרום שלא יצטרכו לקחת הלוואת משכנתא גדולה.
לדוגמה אם בשביל לרכוש דירת 3 חדרים ברמה ד' צריך לקחת משכנתא של כמיליון וחצי, ולא יהיה את האפשרות הזאת של לקחת משכנתא גבוהה, רק פחות מזה לדוגמה מיליון זה בהכרח יוזיל את המחיר בחצי מיליון.

[פושט רגל מרמה ד']

@אבי-ר.
לגבי שיפוץ ואיחוד חובות אתה צודק.
אבל לגבי לקנות דירה לילדים (בני שנתיים...) זה גם יעזור להוריד את מחירי הדירות.
לא חסר אנשים שזכו בדירה בהנחה ולאחר חתימת החוזה רצו לספסר ולרכוש עוד דירה להשקעה, והמהלך הזה יגביל אותם

[משכנתא בקצב שלך]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בעדכוני משכנתאות:

זה בהכרח יוזיל את המחיר בחצי מיליון.

לא חולק על הנקודה שאולי מהלך כזה יוזיל.
אבל בוודאות שהוא לא יוזיל באותו סכום שעליו לא יוכלו לקבל משכנתא, אלא זה יוזיל בקצת ממש ועל השאר ייאלצו להסתדר [גמחי"ם וכד']

[פושט רגל מרמה ד']

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בעדכוני משכנתאות:

אבל בוודאות שהוא לא יוזיל באותו סכום שעליו לא יוכלו לקבל משכנתא, אלא זה יוזיל בקצת ממש

למה קצת?

ועל השאר ייאלצו להסתדר [גמחי"ם וכד']

גם טוב לפחות לא ישלמו ריביות והצמדה.
בכל מקרה גם היום מי שיכול לוקח מגמ"ח לפני מהמשכנתא.

[משכנתא בקצב שלך]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בעדכוני משכנתאות:

למה קצת?

מאותו סיבה שעל אף שרוב האברכים מהציבור החרדי לא יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא מידיי גבוהים בכל אופן מחיר הדירות בריכוזים החרדיים לא יורדים במאות אלפי ש"ח.

[אבי ר.]

@פושט-רגל-מרמה-ד
אולי גם אם כולם יפשטו את הרגל מרמה ד' המחירים ירדו...

[פושט רגל מרמה ד']

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בעדכוני משכנתאות:

מאותו סיבה שעל אף שרוב האברכים מהציבור החרדי לא יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא מידיי גבוהים בכל אופן מחיר הדירות בריכוזים החרדיים לא יורדים במאות אלפי ש"ח.

הסיבה היא כי אנשים לוקחים הלוואות מעל היכולת שלהם,
ואת זה בנק ישראל בא למנוע.

[פושט רגל מרמה ד']

@אבי-ר. כתב בעדכוני משכנתאות:

אולי גם אם כולם יפשטו את הרגל מרמה ד' המחירים ירדו...

בינתיים הרבה פושטים את היד...

[משכנתא בקצב שלך]

ועדכון נוסף:
בטיוטת ההוראות החדשות של בנק ישראל ששלח לבנקים ישנו דבר נוסף שזו לכאורה בשורה טובה.
העלאת תקרת השומה במחיר למשתכן עד 2.1 מיליון
עד היום בלקיחת משכנתא לרכישת דירה במחיר למשתכן היו כללים כדלהלן:
אם הדירה בשווי שוק של עד 1.8 מיליון על אף שהחוזה פחות ממחיר זה היה ניתן לקבל משכנתא במימון של 75% מהשווי שוק.
ולכן מי שרכש דירה במחיר למשתכן שמחירה בחוזה היה 1.4 מיליון והשווי שוק שלה היה 1.8 מיליון היה יכול לקחת משכנתא של 1.3 מיליון שזה נכנס באחוז מימון מ-1.8 מיליון ולהביא הון עצמי של 100 אלף ש"ח בלבד, [יש מינימום של 100 אלף הון עצמי].
אבל אם מחיר החוזה הינו 1.8 מיליון על אף שהשווי שוק הינו 2.5 מיליון, המשכנתא שיוכלו לקבל היא רק 75% מ-1.8 מיליון [1.35 מיליון] וצריך להביא הון עצמי של 450 אלף.

במידה ותיכנס הוראה זו לתוקף הכללים ישתנו
וגם מי שישלם בחוזה 1.8 מיליון יוכל לקבל משכנתא של 75% מ-2.1 מיליון [קרי 1.575 מיליון] ויצטרך להביא הון עצמי רק של 225 אלף ש"ח.

למה הוראה זו חשובה ומטיבה?
מפני שתקרת ה־1.8 מיליון נקבעה לפני יותר מעשור, ובינתיים מחירי הדיור עלו דרמטית, כך יצא שהטבה שהייתה רלוונטית בעבר – כבר כמעט לא מסייעת כיום לרוב הזוגות הצעירים.

ומדוע ציינתי למעלה שזה רק "לכאורה" בשורה טובה?
משום שגם היום הזוגות הצעירים שלוקחים משכנתא של 1.3 מיליון נאנקים תחת ההחזר החודשי הכבד, ואילו מהיום שיהיה ניתן לקחת משכנתא של 1.6 מיליון בערך, ההחזר החודשי הולך להעיק פי כמה.

[אבי ר.]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בעדכוני משכנתאות:

ומדוע ציינתי למעלה שזה רק "לכאורה" בשורה טובה?
משום שגם היום הזוגות הצעירים שלוקחים משכנתא של 1.3 מיליון נאנקים תחת ההחזר החודשי הכבד, ואילו מהיום שיהיה ניתן לקחת משכנתא של 1.6 מיליון בערך, ההחזר החודשי הולך להעיק פי כמה.

תמיד זה בחירה שלהם איזה דירה לקחת,
ובכ"א מי שרוצה כן דירה 1,675,000 (יש לו איך להחזיר או אין לו הון עצמי) יוכל לקבל אחוז מימון גבוה ולקנות את הדירה משא"כ בלי זה לא בטוח שיהיה לו איך לקנות דירה .

[משכנתא בקצב שלך]

@אבי-ר. נכון שזה בחירה שלהם
אבל מה לעשות שבהרבה מקרים לא נשאר מה לבחור אלא רק דירות גדולות ויקרות כיון שלא היו במקומות הראשונים בזכיה

[אבי ר.]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בעדכוני משכנתאות:

נכון שזה בחירה שלהם
אבל מה לעשות שבהרבה מקרים לא נשאר מה לבחור אלא רק דירות גדולות ויקרות כיון שלא היו במקומות הראשונים בזכיה

הם לא חייבים לבחור.
ושכחתי לציין גם שהם יכולים לעשות גרייס לפחות על התשלומים האחרונים ואחרי זה ישכירו או שכבר יוכלו למכור, והרוויחו את ההנחה.