דירה מתחת למחיר השוק האמנם???

[שמעון יוחאי חסן]

מתחת למחיר השוק - המיתוס ושברו

זה אחד המיתוסים הגדולים בנדל״ן.

ספרים נכתבים.

גורואים מספרים סיפורי גבורה.

אבל רק מעטים אמיצים מספיק להודות:

נדל״ן קונים 99 פסיק 9 אחוז מהמקרים - במחיר השוק.

ואין עם זה שום בעיה, להיפך.

קודם כל מה המיתוס?

משקיעים רבים מחפשים נכסים שמסיבה מסוימת לכאורה מתומחרים מתחת למחיר השוק.

מוכרים לחוצים, זוג שמתגרש, מבוגר שמוכר במחירים של פעם. סיבות מגוונות.

לכן לאנשים יש ציפייה לחפש נכסי מציאה כאלה, 30%-40% מתחת למחיר השוק.

ובשביל אותה עסקה חלומית הם מוכנים להסתובב עכשיו שנים ולחפש.

ובפועל?

בפועל רוב מוחלט מהנכסים מוצעים במחיר השוק שלהם.

שזה אומר פלוס מינוס עשרה אחוז ממוצע העסקאות באיזור לנכסים דומים.

שימו לב לביטוי ״נכסים דומים״

מן הסתם, דירות ישנות או זקוקות לשיפוץ יימכרו במחיר ממוצע נמוך יותר מדירות חדשות או שמורות.

לכן למצוא דירה ישנה זולה בהשוואה לדירה חדשה זה לא מתחת למחיר השוק.

זה במחיר השוק - של דירות מאותו סוג.

השבחה

גם עסקאות שצריכות השבחה יהיו זולות יותר. אבל זה מובן מאליו. ולא אומר שזה מתחת למחיר שוק.

למשל מגרש של כמה יורשים מסוכסכים. לכאורה מתומחר בחסר, אבל לפצח את כולם זה עבודה. אז קונים לכאורה בזול אבל זה לא אומר שההנחה היא מתנה.

תקופה חלשה

אנשים חושבים שבתקופות חלשות בביקושים יש יותר מציאות, אבל גם זה לא בהכרח נכון.

כי זה שאין הרבה קונים גורם לנכסים לשחיקה במחיר עד שזה מתכנס למחיר השוק האקטואלי.

כלומר זה לא מתחת למחיר השוק, אלא במחיר השוק שמאפיין את התקופה.

אגב, גם היזמים הגדולים בנדל״ן קונים בדרך כלל במחיר השוק. שלא לומר אפילו מעל מחיר השוק. הם פשוט יודעים לייצר ערך אחרי הרכישה, השבחה, מימון נכון וכו׳.

למה אין באמת מציאות?

פעם אפשר היה יותר להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק כי מחיר השוק היה הרבה יותר אמורפי.

היום השוק משוכלל וקל מאוד לגלות את המחיר. לוחות, מתווכים, אתרים, הכל נגיש ונורא קל לדעת.

תרגיל פשוט

אם מציעים לכם עסקה ״מתחת למחיר השוק״, אז לפני שאתם קונים נסו להציע את אותה עסקה (כללי, בלי פרטים מזהים) לחברים/ מכרים נדלניסטים.

ברוב המוחלט של המקרים הם יורידו את ההתלהבות שלכם וימצאו לכם את הסיבה.

בשולי שוליים

בשוליים, יש מידי פעם עסקאות סופר חריגות שמתומחרות באמת בחסר אבל גם שם בדרך כלל יש עניין.

כמו למשל מוכר שמציע לכם 20% מתחת למחיר אבל עסקה במזומן או החלטה תוך 24 שעות.

אז זה זול אבל מגיע עם תג מחיר אחר.

בקיצור, בנדל״ן אין מתנות חינם. מתחת למחיר השוק זה בעיקר מיתוס.

ואם אתם רוצים להפסיק לדבר על נדל״ן ולהתחיל לעשות נדל״ן תעזו לעשות את הצעד הבלתי נתפס - ופשוט תקנו במחיר השוק.

נדל"ן פיננסי
ניתן לקבל עדכונים ומאמרים בנושאי כלכלה ושוק ההון ממיטב הכותבים
בשליחת מייל לkhny887@gmail.com והצטרפות לפורום הפיננסי