בעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!
-
אז התהליך הוא כזה:
נכנסים לאתר של הבנק ממנו לקחת את המשכנתא
וממלאים טופס של "בקשה לאישור עקרוני" של מיחזור
לאחר כמה ימים אתה מקבל שיחה מיועץ המשכנתא של הבנק
(כן, לכל בנק יש יועצי משכנתא שלו!)
אתה מבקש ממנו הצעה לשנות את מסלול הפריים למסלול מל"צ שמשתנה פעם בכמה שפחות שנים, ותציין שבבנקים אחרים נותנים רבית באזור ה4.6% 4.7% (שזה נכון כמובן), בד"כ הם יתנו לך באזור ה5% ואז אתה חוזר על אותו התהליך בבנק אחר (אם הבנק ממנו לקחת את המשכנתא איננו "בנק הפועלים" כדאי שתפנה כעת אליו) ותצרף את האישור העקרוני של ה5%, לבנק השני, הם יתנו לך רבית יותר נמוכה איתה תחזור לבנק הקודם ותבקש הוזלה נוספת ותסגור איתם.
הם ישלחו לך טפסים שתצטרך רק להדפיס, לחתום עליהם (אתה ואשתך אם המשכנתא על שם שניכם) ולשלוח אותם בחזרה ו... חסכת מעתה מאה ש"ח או כמה מאות ש"ח בחודש ללא שום עלות וללא יציאה מהבית.
מזל טוב -
@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
חסכת מעתה מאה ש"ח או כמה מאות ש"ח בחודש ללא שום עלות וללא יציאה מהבית.
מדובר בחסכון במזרים החודשי, או גם בתשלום המשכנתא הכוללת ?
כלומר, האם מאידך זה מעלה (או משאיר) את סך הכל סכום תשלומי הריביות ?
-
@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
אז התהליך הוא כזה:
נכנסים לאתר של הבנק ממנו לקחת את המשכנתא
וממלאים טופס של "בקשה לאישור עקרוני" של מיחזור
לאחר כמה ימים אתה מקבל שיחה מיועץ המשכנתא של הבנק
(כן, לכל בנק יש יועצי משכנתא שלו!)
אתה מבקש ממנו הצעה לשנות את מסלול הפריים למסלול מל"צ שמשתנה פעם בכמה שפחות שנים, ותציין שבבנקים אחרים נותנים רבית באזור ה4.6% 4.7% (שזה נכון כמובן), בד"כ הם יתנו לך באזור ה5% ואז אתה חוזר על אותו התהליך בבנק אחר (אם הבנק ממנו לקחת את המשכנתא איננו "בנק הפועלים" כדאי שתפנה כעת אליו) ותצרף את האישור העקרוני של ה5%, לבנק השני, הם יתנו לך רבית יותר נמוכה איתה תחזור לבנק הקודם ותבקש הוזלה נוספת ותסגור איתם.
הם ישלחו לך טפסים שתצטרך רק להדפיס, לחתום עליהם (אתה ואשתך אם המשכנתא על שם שניכם) ולשלוח אותם בחזרה ו... חסכת מעתה מאה ש"ח או כמה מאות ש"ח בחודש ללא שום עלות וללא יציאה מהבית.
מזל טובאני אישית ממליץ לקחת יעוץ משכנתא אובייקטיבי חיצוני לבנק!
רוב האנשים הרגילים שאני מכיר
לא מכירים וידועים לזהות את נפתולי המשכנתאות
והבנק בדר''כ יכול 'לאכול אותם בלי מלח'..
עקב שהם לא מלווים ע''י בעל מקצוע מטעמם!מי שמרגיש שהוא יודע לבד להזהר, להשמר ולהתמקח
שיערב לו ויצליח!אך אני אישית לוקח יעוץ מקצועי
וכך אני ממליץ למי שמתייעץ עימי בנושא
(וגם יש לי שירות של בדיקת ומחזור משכנתאות למי שלא יודע) -
@שמואל אדרבה! מי שיש לו כח וסבלנות שיקושש...
אני דיברתי על האדם הממוצע.
ובד"כ ההצעה המתחרה הראשונה והשניה הם אלה שמורידות בצורה משמעותית, אח"כ פחות...@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
מדובר בחסכון במזרים החודשי, או גם בתשלום המשכנתא הכוללת ?
כלומר, האם מאידך זה מעלה (או משאיר) את סך הכל סכום תשלומי הריביות ?
זה לא מעלה את סכום הרביות הכולל.
וזה כן מוריד את סכום ההחזר החודשי.@אבישי-ויינגולד כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
יעוץ משכנתא אובייקטיבי חיצוני לבנק!
@אבישי-ויינגולד כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
ע''י בעל מקצוע מטעמם!
@אבישי-ויינגולד כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
וגם יש לי שירות של בדיקת ומחזור משכנתאות למי שלא יודע
???
אני גם לא מטעם הבנק, רק רוצה לעזור לאנשים שיחסכו בהוצאות המשכנתא כמו שאני ועוד עשינו
ואם יש שאלות אשמח לענות מה שאני יודע.
לגבי הסיכונים (שאין... בגדול) אכתוב ואסביר כאן בהמשך אי"ה. -
@שואף-ליותר תלוי במצב שיהיה בנקודת היציאה הבאה.
אך התשובה הפשוטה באופן כללי היא "מה שיותר נמוך" אא"כ יש צפי לירידה של הפריים בטווח הזמן של השנה, שנה וחצי, שנתיים הקרובות (תלוי כל כמה זמן משתנה לקחת).
זה בגדול. בקטן, אפשר לחשב את זה יותר מדויק, וגם זה די פשוט. -
@טריידר את שלושת המסלולים שכתוב עליהם "צמודת מדד" -חובה למחזר! ותבקש במקומם מל"צ.
(הם ממש גבוהות, כי הצמדה למדד זה אומר שמלבד הרבית שכתובה בטבלא, הקרן גם עולה בשיעור של המדד שהוא כרגע באזור ה3%)
שאלת כמה תחסוך בחודש? ובכן בהחזר החודשי אינני יודע לומר לך אם תחסוך כי זה קצת מורכב, מה שאני יודע לומר לך בודאות שתחסוך בסה"כ המון כסף.
(מה שאני כתבתי בהתחלה חסכון של מאה או כמה מאות ש"ח לחודש דיברתי על מיחזור של פריים למלצ כפי שציינתי שם במשתנה צמוד זה קצת אחרת)
אבל הכי טוב לדעתי שפשוט תתחיל את התהליך, הוא לא מחייב כלום (!), ואתה יכול לשאול את היועץ משכנתא של הבנק שידבר איתך- בדיוק כמה תשלם לחודש לפי האישור העקרוני שהוא מוציא לך וגם אחרי שהוא שולח לך אישור עקרוני אתה יכול לא לעשות אם זה כלום.
המסלול האחד לפני הסוף בטבלא הוא הפריים, הוא די בסדר, אך אתה יכול למחזר גם אותו, או לפריים יותר נמוך (למשל ל5%.5 ופחות מזה) או למלצ (4.8 ופחות)
כל זה במצב רגיל, אבל אם התכוונת שבעוד שנתיים שלוש כשאתה מוכר את הדירה אתה פורע את כל המשכנתא, אז- על המיחזור של ה"צמודת מדד" כדאי שתשאל מישהו שמבין או את יועץ המשכנתא של הבנק (שוב זה לא מחייב אותך כלום!) אם זה לא יעלה לך את ההחזר החודשי, כי א"כ יש לשקול את זה שוב לפי הנתונים.
בכל אופן את הפריים תמחזר כנ"ל.
בהצלחה -
חבר שלי לקח יועצת משכנתא "תותחית" וביקש ממנה החזר הכי נמוך
היא תרגמה את זה פשוטו כמשמעו ופשוט עשתה לו הכלל צמוד מדד..
הוי אומר שהוא אולי שילם 200 - 350 שקל פחות לחודש
אבל הקרן שלו עלתה בתוך 4 חודשים למעל 11000 יותר ממה שהוא לקח!!
הוי אומר שהוא שילם כל חודש כמעט 3500 ולא רק שלא הוריד שקל מההלוואה אלא רק התווסף לו..
כרגע הוא בתהליכי מיחזור דחופים מאוד..
אז זה מוסר השכל לגבי ההצעות הצמודות מדד.. -
@צמיחה כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
מי שיש לו משכנתא צמוד מדד, והוא גם משקיע בשוק ההון. כפי הנראה שכדאי לו לפרוע מהר את המשכנתא במקום להשקיע בשוק ההון. או כמובן למחזר כמו שכתבו כאן.
נכון מאוד.
אך, אמת המידה אינה כמה מסלולים במשכנתא צמודים למדד, אלא מה הסכום הצמוד למדד,
לדוגמה, במקרה הנ"ל, אכן רוב המסלולים צמודים מדד,
אך מהווים יחד רק 25% מסך המשכנתא, שאר 75% בפריים וקבועה לא צמוד...עדיין כדאי למחזר, אך מכאן ועד פירעון מלאה, שגם עולה כמה אלפי ש"ח,
בנוסף למשיכת הכספים משוק ההון זמן שפל - הדרך ארוכה... -
@צמיחה כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
כפי הנראה שכדאי לו לפרוע מהר את המשכנתא במקום להשקיע בשוק ההון.
וגם אם הוא לא מושקע.
@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
בנוסף למשיכת הכספים משוק ההון זמן שפל
מה שיגרום להפסד אחר במקום..
-
@צמיחה כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
מי שיש לו משכנתא צמוד מדד, והוא גם משקיע בשוק ההון.
כפי הנראה שכדאי לו לפרוע מהר את המשכנתא במקום להשקיע בשוק ההון.@שמואל כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
מה שיגרום להפסד אחר במקום..
אכן נושא חשוב, כדאי לדון בו בהרחבה,
כדי לשמור על נושא האשכול הנוכחי, פתחתי אשכול חדש: -
הבטחתי לכתוב מה הסיכונים.
בגדול אין סיכונים!!
האופציה להפסיד ממהלך כזה של מיחזור משכנתא מפריים למלצ הוא שאם רבית הפריים (שמבוססת על רבית בנק ישראל) תרד במהלך התקופה הקרובה אל מתחת לרבית המלצ שקיבלת במיחזור אזי הפסדת את הפער.
אתן דוגמא יש לך במשכנתא מסלול רבית פריים שעומדת על 6% ואתה ממחזר אותה לרבית מלצ בגובה של 5% שנקודת היציאה היא פעם בשנתיים אזי אם תרד הרבית של בנק ישראל ביותר מ1% במהלך השנתיים הקרובות (שזה אומר 5 הפחתות רבית לפי הנהוג לבצע הורדות רבית של רבע אחוז בכל פעימה), ותגיעה לגובה של 4.75%, אזי הפסדת מכאן ואילך 0.25%. אך שים לב שעד שהרבית הגיעה ל5% הרווחת את הפער ויתכן שבסה"כ הרווחת יותר.
כך שבד"כ כדי שזה יהיה רווחי צריך לחשב האם מסתבר שתרד רבית הפריים עד מתחת לרבית המלצ המוצעת תוך מחצית מהזמן שבין ביצוע המיחזור ועד לנקודת היציאה הראשונה (-שיכולה להיות גם שנה וחצי, וגם שנה- בבנקים שיש מק"ם). זה לא מדוייק למעיין, אבל פחות או יותר זה הכיוון.
שימו לב שרוב יועצי המשכנתאות בתקופה האחרונה שלוקחים משכנתאות חדשות, מעדיפים את המלצ על פני הפריים. וזה משום שהפער כ"כ גדול שדי רחוק להפסיד מהמהלך ומאד קרוב להרויח ממנו.
בנוסף, לחוששים שביננו: אפשר למחזר את הפריים לפריים נמוך יותר בלי לשנות למלצ, פשוט לבקש להוריד את רבית הפריים, בטענה (אמיתית) שבבנקים אחרים נותנים פריים נמוך יותר -5.3%,5.4%. ואז באמת אין שום שום סיכון! וכל כולו רווח נקי!אז לאחר כל המלל הארוך הזה, מה עושים?
פשוט בודקים באתר הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא שלכם, אם יש לכם שם מסלול פריים מעל לגובה 5.5%, וא"כ, לעשות את התהליך שפירטתי למעלה (קצת אחרי תחילת האשכול), שהוא אינו מחייב כלום! פשוט דברו אם יועץ המשכנתא של הבנק ובקשו ממנו אישור עקרוני, אני אישית ממליץ על מלצ, אם אתם חששניים אז תבקשו פריים, תגישו את ההצעה לבנק המתחרה (ממליץ פועלים, אבל כמובן לאו דווקא) ו... אשמח אם תעלו לאשכול זה את האישור העקרוני המוצע לטובת כלל המשתמשים וכן אשמח לעזור על כל שאלה שאדע לענות.
בהצלחה!
@טריידר אשמח שתשתף באם התחלת מחיזור -
@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
ב. למה יועץ משכנתא לא הציע לי זאת כשביקשתי הצעה למיחזור ?
@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
@טריידר אם ביקשת מיחזור בתקופה האחרונה אינני יודע למה הוא לא הציע מלצ, הכי טוב פשוט לשאול אותו
עכשיו אני זוכר, הוא כן אמר לי שהוא יכול להוריד לי את ההחזר החודשי במאה/מאתיים ש"ח,
אך, מאחר וצפי סילוק המשכנתא הוא בעוד כשנתיים, שכר הטירחה שלו בסך כמה אלפי ש"ח מקזז את הרווח....
יישר כח ל-@הגיוני שמחלק כאן כסף בחינם בנדיבות לבו
-
@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
@טריידר אשמח שתשתף באם התחלת מחיזור
שלחתי פניה לבנק, כנראה פספסתי את השיחה שלהם, אשתף בהמשך...
אגב, אני משער שעל שינוי מסלול הפריים למל"צ לא משלמים עמלת פירעון מוקדם ?
ואם אכן לא משלמים, אז יוצא עצה טובה לכל מי שעומד לפני פרעון מוקדם, להעביר את מסלול הפריים למסלול מל"צ,
ולחסוך בכך את העמלת פירעון הגבוה של מסלול הפריים, מאחר ועמלת פירעון מוקדם של מל"צ הרבה יותר זול ?! -
@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
אגב, אני משער שעל שינוי מסלול הפריים למל"צ לא משלמים עמלת פירעון מוקדם ?
ואם אכן לא משלמים, אז יוצא עצה טובה לכל מי שעומד לפני פרעון מוקדם, להעביר את מסלול הפריים למסלול מל"צ,
ולחסוך בכך את העמלת פירעון הגבוה של מסלול הפריים, מאחר ועמלת פירעון מוקדם של מל"צ הרבה יותר זול ?!אין עמלת היוון על פירעון מוקדם של מסלול הפריים, יש רק עמלה תפעולית של 60 ש"ח ועמלת אי הודעה מראש של 0.1%.
https://www.gemel-on.co.il/ אתר להשוואת קופות גמל, קרנות השתלמות ופנסיה
