השקעה בשוק הירושלמי לתושבי חו"ל

[משהמשה]

קיבלתי הצעה להשקעה בפריסיילים בשוק דירות היוקרה הירושלמי, המיועד לאמריקאים.

ההגיון בהצעה:
השוק הזה מנותק משוק הנדלן הכללי בארץ, ועצירת מחירי הדיור, לא אמורה להשפיע עליו מכמה סיבות.

• תחילת עצירת מחירי הדיור בארץ הייתה בגלל עליית הריבית בארץ - דבר שלא משנה כלל לרוכשים תושבי חוץ.

• השוק בארץ נעצר בגלל המלחמה - לתושבי חוץ המלחמה היא סיבה לעלות לארץ בגלל האנטישמיות הגואה.

• המחירים בארץ הגיעו לרמה שקשה עד בלתי אפשרי לזוג רגיל לקנות דירה בלי לקחת משכנתאות הזויות - לאמריקאים אין מגבלה כזו.

• הסיבות הנ"ל יצרו עודף של דירות מה שיצר את התיקונים האחרונים בשוק שמחירי הדירות ירדו מעט - בשוק לאמריקאים יש ביקושים חזקים.

• השוק הישראלי הוא בדירות למגורים לרוכשים עצמם או למשקיעים שמשכירים אותם למגורים - השוק האמריקאי בירושלים ברובו מיועד לדירות נופש לחגים ולא למגורים, וההתנהגות של השוק הזה שונה מהשוק למגורים.

ובנוסף ככל שיש יותר אמריקאים שקונים דירות נופש בירושלים באים בעקבותיהם עוד.
והאנטישמיות לצערינו במגמת עלייה ולא ירידה, ויש עוד סיבות שיעדדו עלייה לארץ או לפחות קניית דירת נופש.
למשל ראש עיריית ניו יורק שככל הנראה יבחר הוא מוסלמי אנטי ישראלי

אשמח לשמוע עוד דעות .
וכן אם הרב @טריידר שליט"א יקפוץ לביקור אשמח לשמוע מה דעתו.

[החושב]

@משהמשה בבסיס זה נראה נכון אבל בסוף השוק מושפע מהיצע וכמה שההיצע יותר גדול אז גם השוק האמריקאי יותר מתפזר ולא כולם קונים על עיוור ולא בודקים מחיר שוק

[טריידר]

א. הרבה אמריקאים כן לוקחים משכנתא 50%, כך שהריביות כן משפיעה.

ב. המלחמה בוודאי מועררת חשדות כבדים אצל אמריקאים, בפרט הכרזה על מדינה פליסטינאית עם הביקה מזרח ירושלים.

ג. בכללי, רוב האנטישמיות מורגש בתקשורת, ופחות ברחוב כפי שאתה בטח יודע, ברור שיש, אבל לא כמו שמתואר, מושל ניו יורק גם לא מרתיע כ"כ (יחסית) את המקומיים...

ד. גם לאמריקאים יש מגבלה, לא מדובר באלפי עשירי עולם, חלק גדול מאוד בעלי בתים מכובדים, ובמחירים של 8 מיליון ל100 מ"ר, מה שאצלם מקבלים עבור זה שתי בתים בבלטימור, בהחלט מוגבלים...

ה. צריך לבדוק היטב את גודל הביקוש, כבר נבנו מאות דירות לאמריקאים בסביבות שמגר ב7 שנים האחרונות, וכל האזור בבנייה של מאות ומסתבר אלפי דירות לאמריקאים, אישית איני מאמין שיש מספיק ביקוש במחירים אלו, שורה תחתונה יש בזה קצת הימור על הבלתי ידוע, מתחם שנלר לדוגמה מפרסם עמוד שלם במשפחה כבר מאז הפרי-פריסייל ועד היום הזה (10 שנים רצוף), כך שכנראה לא פשוט לשווק מאות אלפי דירות...

ו. חברות יזמיות עושים כינויסם בארה"ב, עם יועצים ישראלים דוברי אנגלית, בליווי משרדים ממוקים בארה"ב, אז למה שיקנו דרך מתווך מקומי (ממך), אם אפשר לרכוש דרך חברה "מסודרת", כמו שאתה בטח מכיר את האופי של אנשים מסודרים.

ז. כמו כן, למה שירכשו ממך דירה מוכנה, אם אפשר לרכוש על הנייר לעוד שנה שנתיים במחיר מופחת, לא דחוך להם והרבה עושים כך, והעשיקים שדחוף להם - דחוך להם גם מפרט אישי מהיסוד ולא מעוניינים בדירה עם מפרט קיים.

כל זה השערות מסברת הכרס, לא מכיר את השוק, רק מכיר את אופי החברה ואת האזור שם...

[משהמשה]

@טריידר תכל'ס יש הרבה אמריקאים שקונים בירושלים לעלייה ממש או לדירות נופש לחגים, או שזה נעצר?

[משהמשה]

@טריידר כתב בהשקעה בשוק הירושלמי לתושבי חו"ל:

מתחם שנלר לדוגמה מפרסם עמוד שלם במשפחה כבר מאז הפרי-פריסייל ועד היום הזה (10 שנים רצוף), כך שכנראה לא פשוט לשווק מאות אלפי דירות...

לא מדובר על דירות בשכונות חרדיות, יותר בדרום העיר.

@טריידר כתב בהשקעה בשוק הירושלמי לתושבי חו"ל:

. כמו כן, למה שירכשו ממך דירה מוכנה, אם אפשר לרכוש על הנייר לעוד שנה שנתיים במחיר מופחת,

הרעיון למכור בהסבת ערבות במהלך הבנייה - ככל שזה מסובך ותאמין לי שאני יודע היטב כמה זה מסובך...

[משהמשה]

סקירת AI‏
על פי נתוני "גלובס", קיימים בירושלים למעלה מ-30 פרויקטים של דירות יוקרה, שדירות בהם נמכרו בשנתיים האחרונות במחירים של 8 מיליון שקל ומעלה, כאשר הממוצע לעסקת יוקרה עומד על כ-65 אלף שקל למ"ר, ומומחים צופים שהביקוש ימשיך לגדול.

גלובס חסום לי - אודה מאוד למי שיוכל להעלות כתבות בעניין מגלובס

[משהמשה]

מישהו סיפר לי שלהרב @ניסן-עציוני יש הרבה מידע בנושא,
האם זה נכון?

[משהמשה]