השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[בוטח בה']

@צמיחה

@צמיחה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מוזר,
אני חשבתי שמאות ואלפי אברכים מגלגלים הלוואות וחובות עצומים,
עד שבסוף מוכרים את הדירות לטובת כיסוי החובות.
ואלו שלא, הם מספרים שהיה להם ס"ד, והם לא יודעים להגיד מה בדיוק קרה.
ורק אחוז קטן השקיעו ועשו כל מיני פעולות מתוחכמות.

לא מזמן ראיתי סקר
שהציבור החרדי מתחלק שם בקירוב לשליש שליש שליש
שליש חוסכים להוצאות עתידיות כגון חתונות ילדים וכו'
שליש משלמים את זה מחובות
ושליש גם וגם
זה נכון שרוב הציבור משתמש בגמחי"ם בשלב חתונות הילדים אבל חלק מכריע
עושה זאת בתבונה במקביל להשקעות וחסכונות מוקדמים כך שיש לו מאיפה לפרוע את החובות
יש גם מיעוט שחי בשיטת סמוך על סמוך (בחרדית=ה' יעזור)
ויש בזה חשש חמור של לווה רשע ולא ישלם
בהלכה מוזכר שאסור להלוות לאדם שיודע שאין לו בדיוק איך לפרוע
כי אפשר להיכשל בזה בלא תהיה לא כנושה

[בוטח בה']

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

הרב @צמיחה מה נראה לך שכשמישהו שואל אותי ברחוב איך חיתנתי, מה אני עונה לו?
שהייתה לי סייעתא דשמיא מיוחדת. שזה באמת נכון, למה שאני יספר לו מה ההשתדלות שעשיתי בעניין,

שמעתי בשם אחד מרבני ירושלים
שכל האברכים זוכים לסייעתא דשמייא בחתונות הילדים
יש סוג אחד שב"ה הצליח להשקיע בנדל"ן והיה לו ס"ד בזה
יש כאלה שפתחו קופות גמל והיה להם ס"ד
יש כאלה שהיה להם ס"ד שהצילחו לגלגל הלוואת
ויש כאלה שיש להם סייעתא דשמייא מיוחדת בשנור בארץ/ בחו"ל
וכן על זה הדרך
אני בכל אופן מתפלל להקב"ה שיתן לי בס"ד מידו המלאה ולא יצריכני לידי מתנות בשר ודם ולא לידי הלוואתם..

[צמיחה]

@בוטח-בה
גם אני שמעתי כך מהרב גוטמן בשם אחד הרבנים.
רק שכמדומני הוא לא אמר את זה רק על האברכים, אלא על כולם,
לכולם יש ס"ד, אבל בדרך שאדם רוצה לילך מוליכין אותו.

ויש עוד דרך שלא נזכרה שם,
הדרך של הביטחון הגמור בהשי"ת,
כל הבעיה שלנו היא שאנחנו לא נמצאים בדרגה הזאת [אולי רק לפעמים].

[צמיחה]

@בוטח-בה
אני לא יודע מי ערך את הסקר,
בסקר שאני ערכתי, הרבה אברכים לא גומרים את החודש,
וגם אם כן גומרים את החודש, זה בגלל שהם לוקחים הלוואות.
ואני מדבר עוד על אברכים שבכלל לא בגיל שמחתנים ילדים.
עכ"פ בסביבה שלי.
ואלו שמחתנים ילדים מגלגלים, או מתחייבים על סכומים שהם לא יודעים איך לשלם אותם.

אולי זה באמת תלוי מי הסביבה,
לפני כמה שנים אמר לי חבר שהוא שומע הרבה דיבורים בכולל שלו על דירות בקפריסין.
ולאחרונה אמר לי מישהו שאצלם בכולל יש קבוצה שהם מלוים בהסעות בבוקר ובצהריים.

[בוטח בה']

@צמיחה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ויש עוד דרך שלא נזכרה שם,
הדרך של הביטחון הגמור בהשי"ת,
כל הבעיה שלנו היא שאנחנו לא נמצאים בדרגה הזאת [אולי רק לפעמים].

גם מי שבוטח ביטחון גמור בדרכו של רשב"י
הקב"ה לא מפיל לו רגלים מזהב הוא זוכה לניסים נסתרים בדרך של טבע
ובגמ' כבר כתוב שהרבה ניסו ולא עלתה בידם
מפורש שזה דרך ליחידים ועל כלל הציבור כן מוטלת החובה
בעולם המעשה להנהיג מנהג דרך ארץ כשיטת ר' ישמעאל
ולא לזרוק את האחריות במסווה של ביטחון גמור

@צמיחה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

בסקר שאני ערכתי, הרבה אברכים לא גומרים את החודש,
וגם אם כן גומרים את החודש, זה בגלל שהם לוקחים הלוואות.
ואני מדבר עוד על אברכים שבכלל לא בגיל שמחתנים ילדים.
עכ"פ בסביבה שלי.

כבר הוזכר כאן לעיל שאף אחד לא מסתובב בשטיבל ומספר לך כמה השקעות וחסכונות יש לו
כולנו אוהבים להתבכיין וגם מי שנוהג באחריות ומכלכל צעדיו קדימה נזקק לתמיכות בחגים וכדו'
כך שאתה שם אותו בקטגוריית "אנשים שלא גומרים את החודש וחיים מהלוואות"

[צמיחה]

@בוטח-בה
שולחן ערוך אורח חיים הלכות בית הכנסת סימן קנו סעיף א:
"אח"כ ילך לעסקיו, דכל תורה שאין עמה מלאכה סופה בטלה וגוררת עון, כי העוני יעבירנו ע"ד קונו, ומ"מ לא יעשה מלאכתו עיקר, אלא עראי ותורתו קבע, וזה וזה יתקיים בידו".

ביאור הלכה סימן קנו:
"סופה בטלה וגוררת עון - כתבו הספרים שזהו נאמר לכלל העולם, שאין כולם יכולים לזכות לעלות למדרגה רמה זו להיות עסקם רק בתורה לבדה. אבל אנשים יחידים יוכל להמצא בכל עת באופן זה [וזהו שאמרו בברכות ל"ו ע"ב הרבה עשו כרשב"י ולא עלתה בידן, ר"ל דוקא הרבה], והקב"ה בודאי ימציא להם פרנסתם. וכעין זה כתב הרמב"ם פי"ג מהלכות שמיטין ויובלות ולא שבט לוי בלבד וכו' עי"ש. ובפרט אם כבר נמצאו אנשים שרוצים להספיק לו צרכיו כדי שיעסוק בתורה בודאי לא שייך זה, ויששכר וזבלון יוכיח".

בישיבות מחנכים אותנו להיות מאותם יחידים.
מי שהקב"ה לא ממציא לו פרנסתו, זה או שהוא כן מקבל פרנסתו אבל הוא מוציא יותר ממה שצריך. או שהוא לא מאותם יחידים.

ברור שמי שזכה להיות מאותם יחידים הרבה יותר קל לו.
רק שסביר להניח שהוא לא נמצא כאן בפורום,
כמובן בלי לפגוע באף אחד.

[חופש כלכלי]

@צמיחה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ברור שמי שזכה להיות מאותם יחידים הרבה יותר קל לו.
רק שסביר להניח שהוא לא נמצא כאן בפורום,
כמובן בלי לפגוע באף אחד.

אתה פוגע ב 761 לא באחד

[החושב]

@חופש-כלכלי זה כבר לא יחידי

[משהמשה]

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל..

שמעתי שיש ביקושים לא רעים בקרית יובל גם של חוצניקים וגם של ישראלים ויכול להיות שמי שמכר להם למעלה ממחיר השוק לא ממש טעה.
הוא העריך את המחיר בהמשך בהרבה יותר.
שווה להמתין ולראות לאן זה מתפתח.

[שמיל שמיל]

טוב לקח לי זמן רב לרשום את הדברים מקוה שדעתי תובן, חשוב לי להדגיש אין לי מטרה לשכנע אותך במה שאני חושב, יש לי מטרה להסביר את עצמי בצורה מלאה שתבין מה אני חושב על הנושא ועל ההשקעה המדוברת ואיך אני רואה את פני הדברים ולא נצטרך לחזור שוב ושוב על אותם דברים, מה גם שבטבעי אני סולד מויכוחים שלא נגמרים.

[שמיל שמיל]

בקשר לעיסקא, באופן כללי כל עיסקה שהיא גם אם היא נראית עיסקא מצוינת יש צורך לבחון את כלל מרכיבי העיסקא ע"מ לבחון את כדאיותה באופן כללי וגם לבחון את ההתאמה של ההשקעה המדוברת ליכולת שלי להוציא מאותה עיסקא את מה שניתן באמת להפיק ממנה.
בהקשר הזה השקעה באופן כללי בשוק הדיור הינה השקעה שלאורך ההסיטוריה הוכיחה את עצמה כהשקעה עם תשואה גבוהה, כשניגשים לשוק הדיור בירושלים חיפוש קצר בגוגל מעלה כי בעשור האחרון ממוצע השנתי לעלית ערך הדירות היתה כ 4.5 אחוז מה שאומר שאם ניקח דירה בשווי של 3 מליון ונמתין איתו לצורך הענין 4 שנים במידה ואותו ממוצע שנתי ימשך שווי התשואה בסך הכולל יהיה 3.58 מליון.
כרגע צריך להדגיש שאותם 4.5 אחוז מדוברים הם שיקול ממוצע של עלית ערכי הדירות אך אין זה אומר שבהכרח בשנה שנתיים הקרובים אותה עליה אכן תקרה, יתכן מאוד שבשנה הקרובה לא תהיה כלל עליה ואילו בעוד שלוש שנים יהיה עליה של 12 אחוז ולכן חשוב לשים שכשאנו משקיעים בשוק הדיור לטווח קצר יתכן מאוד שלא נראה את אותם אחוזי רווח ממוצעים הקיימים משום שזהו ממוצע שנתי אך לא בהכרח שזה יקרה בשנה שנתיים הקרובות.
דוגמא לדבר ניקח את בית שמש שספגה עליה גבוהה לפני כארבע חמש שנים ואילו בשנתיים שלוש האחרון עלית ערכי הנכסים היא מינורית עד כי כמעט לא נראית, מה שאומר שאם הייתי קונה דירה ב20 80 לפני כשלוש שנים ככל הנראה לא הייתי מרויח אגורה שחוקה, ואם תאמר רוח אומנם לא הרווחת אך מאידך גם לא הפסדת דבר, כאן צריך לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות שהרחבתי בהודעה אחרת באשכול הזה לסכם את כלל העלויות [תיווך, עו"ד, משכנתא, ריביות משכנתא, עו"ד נוסף למכירה, והוצאות תיווך נוספות במכירה במידה וישנם] ומדובר בסכום כלל לא קטן [בעיסקא המדוברת בכאן מדובר בין 140 ל200 K].
כל זה כשאנחנו מדברים על כניסה לרכישת דירה ומכירה מהירה, אך כשאנחנו בוחנים את האפשרות להישאר עם ההשקעה לטווח ארוך יותר, הרווח המדובר של אותם אחוזים ככל הנראה ימשיך ללוות אותנו וכך הסיכון לכך שלא נרויח הוא קטן וכן בכל שנה ישנה עליה נוספת בערך הנכס מה שמעלה את אחוזי הרווח מול קיזוז ההוצאות של רכישת ומכירת הדירה ואז כדאיות ההשקעה גדולה יותר בביצוע העיסקא.

[שמיל שמיל]

כל זה באופן עקרוני ברכישת נכס ללא קשר להשקעה הספציפית הזאת כפי שהיא מוצעת כאן בפורום.
אך במהות הענין זה לא שונה, אומנם כאן בהשקעה המוצעת לפנינו נעשה שימוש ב'מינוף', דהיינו שאני מניח רק 10 אחוז ו'משריין' לעצמי רווח על דירה ששווה 3 מליון ₪, אך במידה ולא נוכל להשלים את העיסקה אנו עלולים למצוא את עצמינו ללא רווח ויתכן גם בהפסד של סכום לא קטן.
ואם נשאל האם סביר שתוך חמש שנים ערך הנכס לא יעלה כלל חשוב להדגיש שככל הנראה בשנים הקרובות אכן ערך הנכס יעלה ואז לא נצטרך להשלים את העיסקא ונוכל לצאת עם רווח גדול תוך תקופה קצרה אך א"א לבנות השקעה רק על הצד שהדבר הזה יקרה מכיון ששוק הדיור אינו עולה כל שנה בצורה מסודרת שכפי שפתחתי בתחילת הדברים אלא זה תנודתי, וגם אם אנו סבורים שתהיה עליה גבוהה במיוחד לא בהכרח שזה יקרה בתקופה המדוברת, וגם אם התרחישים הללו שהצגתי הם התרחישים פחות מסתברים מספיק 10 אחוז שדבר כזה יקרה בשביל לא להכנס לעיסקא כזאת במצב כזה, מכיון וההשלכות של תרחיש בו אותם 10 אחוז אכן מתממשים באין יכולת ריאלית להשלים את העיסקא היא שניכנס למערבולת כלכלית גדולה שקשה יהיה לצאת ממנה [איזה שותף ירצה להכנס לעיסקה שלא הרויחה בשנים האחרונות], מה גם שכשנכנסים למצב של לחץ אנחנו מתחילים לבצע דברים שלא היינו עושים קודם אם היינו חושבים בצורה ריאלית והגיונית ובכך אנו עלולים לגרום לעצמנו להיכנס לבור עמוק יותר ממה שחשבנו, מלבד מכירה בלחץ שמתומחרת היטב בחסר. [זאת מלבד שני סיכונים נוספים שלדעתי קיימים בעיסקא הזו שער דולר שקל ראה מאמרו של ברוק כאן קרדיט ל@צמיחה שהביא את זה וסיכון של נפילת שוק שתוריד את אנשי חו"ל מכספם, ולכן לא הייתי מבטל את הסיכון הזה גם אם הוא נראה לך חסר סיכוי או לא סביר].
ואם תאמר תפסיק להתריע בשער בא נתחיל עם העיסקא וכשנגיע לגשר נעבור אותו, ה' יעזור, אני מציע לבקש מה' שיעזור כבר כרגע ולא לחכות לשעת השין שה' יעזור.
ולכן לבנות נטו על יציאה מהירה בכניסה לעיסקא אני אישית לא הייתי עושה דבר כזה ולא ממליץ לאחד שאין לו את הכסף לעשות את זה לעשות דבר כזה [אם יש לך את הכסף ואתה מוכן לקחת סיכונים זה אירוע אחר בניגוד למצב שהכסף מגיע ממקום שאם זה לא הולך כמו שצריך אתה בע"ח לשנים רבות אני חושב שצריך לשקול את הדברים בצורה יותר משמעותית].
אני מכיר אישית מישהו שנכנס לעיסקת נדל"ן כזו בזמן עלית המחירים בבית שמש הדירה שלו עלתה למעלה משלוש מאות אלף שח ובסופו של דבר אחר קיזוז כל ההוצאות הנלוות יצא עם כלום [לא הפסיד, אך טען שלא היה משתלם להיכנס לעיסקא הזאת למרות שנכנס בתקופה טובה, תארו לעצמכם מה היה קורה אם הוא היה נכנס בתקופה לא טובה איך הוא היה יוצא כרגע].
האם לדעתי יש צורך להשלים את העיסקא עד סוף תקופת המשכנתא?, אני לא חושב, אני סבור ש7 8 שנים זה מספיק, דהיינו אם יש לך יכולת לגרור את העיסקא שנתיים נוספות סביר להניח שתמצא את ההזדמנות הנכונה ואת האדם הנכון [ושער נכון של דולר] למכור לו ברווח, אך טווח של חמש שנים אומנם איננו טווח קצר אך גם לא ארוך מספיק לטעמי, מה גם שכשאין לך יכולת להשלים את העיסקא לא תרצה להגיע לשנה החמישית אתה תנסה להגיע מקסימום לשנה הרביעית, ולכן בעיני במצב כזה זו עיסקא בסיכון.

[שמיל שמיל]

עכשיו כל זה בנוגע לכניסה לעיסקת נדל"ן איך אני חושב שצריך לגשת אליה באופן כללי, אך אני חושב שכל עיסקא שאנו עושים חשוב להבין מה אנחנו עושים ועאכו"כ בעיסקאות נדל"ן גדולה כזו מהסיבות הבאות.
ישנם הוצאות רבות, עו"ד תיווך משכנתאות, אם אתה לא יודע איך להתנהל ולנהל מו"מ נכון אתה תשלום הרבה יותר ממה שאתה צריך לשלם [ולפעמים תתקמצן על מה שאסור להתקמצן עליו], והלאה כשתרצה לבחור את הנכס המדובר אם אתה לא יודע איך מתנהלים נכון בעיסקאות לא תחשוב בצורה נכונה איזה נכס יהיה הכי הרבה למכור לקהל היעד שאתה מעונין למכור אלא איזה נכס הכי זול עבורך כך שיתכן ותתקשה מאוד למכור את אותה דירה, וכך גם בכל ההתנהלות, במידה ותגיע לסוף התקופה ללא רווח מיוחד אם אתה מגיע ללא תכנון מקדים אתה נכנס ללחץ ומוכר בהפסד [מכיר אישית דירה שנמכרה בלחץ, הדירה נמכרה במאה אלף פחות ממחיר מחירון] לעומת זאת אם יש לך יכולת להשלים את העיסקא ואתה מבין באמת בשווי של הדירות ויודע היטב עם מה אתה מתמודד אתה לא נכנס ללחץ, יודע לנהל מו"מ כמו שמנהלים אותו ויוצא בנקודת הזמן הנכונה מהעיסקא ולא עם זנב בין הרגלים.
ועכשיו מילה אחת על הערכות של מומחים, אני לא מבטל שום הערכה של מומחים בפרט כשהם ללא ספק מומחים יותר ממני בתחום, אך מאידך אני זוכר מהשנים האחרונות הערכות רבות של טובי המומחים על מצב השוק בישראל, תחזיות הורדת הריבית ועוד כהנה וכהנה שבין התחזית לבין מה שקרה לא היה שום קשר כך שצריך לקחת בחשבון שגם מומחה שהצליח פעם או כמה פעמים לחזות את העתיד נותן הערכה מחודשת על העתיד אני לא אומר שלא לשקול את דעתו, אך חובה לקחת בחשבון את העובדה שהוא לא בורא עולם ופעמים רבות המציאות טופחת על פני כל הערכות הללו ולקחת בחשבון איך ולהיערך לאיך אתמודד ואסתדר במצב בו המצב שלא הכי רצוי וסביר קורה, ולא לבנות את ההשקעה רק על הצד שהכל יסתדר על הצד היותר טוב.

[שמיל שמיל]

הערה נוספת על מחירי הדירות, מרגלא בפומייהו דאינשי שמחירי הדירות תמיד עולים ואף פעם לא יורדים, מאידך כשבוחנים את הנתונים ניתן לראות שמציאות זאת החלה משנת 2008 בארץ, קודם לכן היו שנים רבות בהם לא היתה עלית מחירים אלא ירידת מחירים, האם ניתן להסיק מכך שמחירי הדירות תמיד יעלו.
אם נסקור את הS&P משנת 2009 נראה גם שלא היה ירידות משמעותיות בכל אותם שנים אם ניקח את ממוצע השנתי שך הS&P לשנים הללו נקבל תשואה גבוהה מאוד קרוב ל14 אחוז שנתי לא כולל דיבידנדים, עם נוסיף את הדיבדנדים להשקעה ניתן להוסיף עוד כ2 אחוז לשנה, סה"כ 16 אחוז תשואה שנתית.
אז למה אנשים חוששים בכל אופן להשקיע בזה לטווח קצר, ניתן לתת בזה הסברים רבים אולי ארחיב על זה בהזדמנות, אך בפשטות ההסבר הוא שמה לעשות לS&P יש גרף ברור של יותר ממאה שנה ובמאה שנים הללו היו שלוש נפילות משמעותיות ואילו למחירי הדירות בארץ אף אחד לא טרח באמת לבדוק ולומר אולי המציאות שאנחנו מכירים היא לא עובדה מוחלטת ופשוט שמצב כזה ימשך, האם אני באמת סבור שמחירי הדירות במצב הקיים כיום ירדו אני לא חושב, אך אני כן חושב שיש מקום גם לחשוב על הS&P לטווח קצר אם אנחנו מסתכלים רק 17 שנים אחורה.

[משהמשה]

פוסט זה נמחק!

[שמיל שמיל]

ועכשיו מילה לרב @טריידר ששאל מה אני מציע למי שמחתן את בנותיו עוד 3/5 שנים, אז ראשית כל כפי שכבר ציינתי זה שאני חושב שכשאין יכולת להשלים את העיסקא א"א להיכנס אליה זה לא אומר שבהכרח יש מה לעשות, אך לגופו של ענין אני חושב שיש מה לעשות אני קורה לזה דרך ארוכה שהיא קצרה אך ככל הנראה דרך זו היא כמעט ללא סיכונים עם רווח שאינו דומה לעסקאות בומבסטיות אבל בהחלט סכום שיכול לכסות את הוצאות החתונה בקלות ואף קצת כסף בצד כפי שאציין בפוסט הזה.

[שמיל שמיל]

@משהמשה
יש לך שיעורי בית...
בהצלחה!!

[משהמשה]

@שמיל-שמיל
גם אני צריך לענות באריכות....
הפוסט הזה לא קשור בכלל לעיסקה הנוכחית.
זה כמו שתסביר למישהו שרוצה להשקיע בטסלה שכל ההשקעה שלו תלויה במדד הכללי של S&P
אנחנו מדברים על 2 סוגי השקעות אתה על שוק כללי, ואני מדבר על משהו ספציפי בתוך משהו ספציפי עם מעלות נוספות ספציפיות לפרויקט זה....
בל"נ אסביר בהמשך
כנ"ל בפוסט הזה
גם מה שכתבת בסוף הפוסט הזה על תחזיות לעתיד בכלל לא דומה לניתוח נתונים קיימים בעיסקה הנוכחית בהמשך אפרט עוד בלנ.
יש דברים שכתבת שהם נוגעים לסיכונים בעיסקה ואפשר להערך אליהם מראש ולהבין מראש האם היא מתאימה לך או לא.
כתבתי כמה פעמים שבלנ אכתוב את כל הסיכונים ואסביר איך ניתן לנטרל אותם מראש שכל אחד יראה אם הוא מתאים ומסוגל לזה.

אבללללל
לאור המצב כאן בפורום בחוסר ההתעניינות בנדלן.
נראה לי שמי שפנה אלי כבר התקדמנו... ומי שלא כנראה שלא יפנה
והוא מקסימום מתעניין בנדלן בשביל התחביב אבל לא יעשה עם זה משהו לעתיד.
בהתחלה חשבתי שתהיה לאחרים תועלת ללמוד על השוק והם יקחו את הזמן שלהם ויעשו בהמשך עסקאות אחרות - ובשביל זה שווה לי להתאמץ, אבל עכשיו כבר אני מרגיש שזה נטו בזבוז זמן לכתוב הכל.

[שמיל שמיל]

תגיד תודה שאני מקפיץ את האשכול אולי יצטרפו אליך עוד אנשים