שוק ההון מול נדל"ן

[צמיחה]

@בוטח-בה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

נכון שכלכלית זה יותר חכם (למי שיש הון עצמי)

לא בהכרח

[בוטח בה']

@צמיחה
אין חולק שלנדל"ן יש את המעלות שלו
אפשרויות מינוף הרבה יותר אפקטיביות ובטוחות
בפרט לטווח הבינוני
כבר בחז"ל זה מוזכר

גם לשוק ההון יש יתרונות רבים
זה דברים חלוקים

[שואף לדעת]

מפנה את תשומת ליבכם למסמך ששלח לי חבר, (הוא ללא גישה לאינטרנט..)
הוא ישמח לתגובתכם.

השוואה: שוק ההון לעומת דירה על הנייר בנתיבות
דירה:
הנחות יסוד:

1. ללא מס רכישה ושבח (ע"ש ילד)
2. מחירי הנדל"ן יעלו. (לצורך העניין נחשב עלייה של 3% לשנה. הרבה פחות ממה שהיינו
   רגילים עד היום).
3. עלות ריבית 5%. (מניחים לחומרא שהריבית לא תרד, למרות שכנראה שכן).

בימים אלו מציעים לי לרכוש דירה על הנייר בנתיבות בסכום של 1,210,000 ₪. בתנאים של 10
– 90 . מחיר של דירה חדשה בנויה באזור עומד על 1300000 כבר עכשיו. (ואל תתחילו להתווכח
איתי על הנתונים הספציפיים של נתיבות, כי אם לא נתיבות אז זה נכון לכל מקום אחר בארץ שדירות בו
שוות בערך כך, עם קצת מאמץ תמיד אפשר למצוא על הנייר ב100,000 פחות ממחיר של דירה בנויה).
אין לי שקל פנוי להון עצמי. אני לוקח משכנתא מהשקל הראשון. ממשכן את הדירה שלי, ולוקח
משכנתא של 150000 ₪. 120000 לקבלן, ועוד 30000 למתווך ולעו"ד.
הדירה תהיה מוכנה עוד 4 שנים. (מקווה שייקח יותר זמן, אבל זה מה שהקבלן מתחייב).
על משכנתא של 150000 משלמים היום 825 ₪ לחודש. סה"כ ב-4 שנים 39,600. מתוכם
בחישוב גס, 20,000 קרן, ו19,600 ריביות.
לאחר 4 שנים, אני מקבל את הדירה ומשלם 990000 נוספים לקבלן. ומכיון שאפשר לקבל
משכנתא רק עד 75% מעסקת הקנייה, דהיינו 825,000, אז את השאר, 165,000 אני לוקח
מגמחי"ם.
כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים). ואני משלם לבנק כל חודש בערך 5500 ₪. (על משכנתא כוללת של 975,000).
במקביל, אני מקבל שכירות (נמוכה מאד) מהדירה, לצורך העניין נחשב שאני משכיר אותה
ב2500 ₪ לחודש. כך שאני נדרש להשלים מכיסי 3000 ₪ למשך 3 שנים.
אחרי 3 שנים, יוצא ששילמתי לבנק 198,000 ₪. מתוכם 100,000 קרן ו98,000 ריביות.
(חישוב עגול וגס לצורך העניין).
בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).
מתוכם אני מחזיר לבנק 855000 ₪, הקרן שנשארה. ועוד 165000 לגמחי"ם. סה"כ.
1020000.
נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.
כמה הוצאתי עד עכשיו מהכיס? בערך 148,000. ז"א רווח של 382,000 בתוך 7 שנים בלבד!
(בעצם נגיד 350,000, כי צריך לחשבן גם תיווך מכירה +עו"ד + יעוץ משכנתאות.)
מה בעצם נדרש ממני?

1. יכולת החזר חדשית של 825 ₪ ב4 שנים ראשונות.
2. יכולת החזר חדשית של 3000 ₪ ל3 שנים נוספות.
3. יכולת גלגול גמחי"ם של 165000 ₪ ל3 שנים.

עכשיו, עם יכולות אלו, ננסה להשקיע בשוק ההון, כולל מינוף מקסימלי: (שאף אחד מהמומחים
לא ימליץ לכם עליו בשום פנים ואופן).
לקחתי משכנתא של 150,000 ₪. ושמתי אותם ישר ב S&P.
אני משלם לבנק כל חודש 825 ₪ למשך 4 שנים.
בעבור 4 שנים, כיון שאין לי מאיפה לקבל שכירות, ויכולת ההחזר שלי היא רק 3000 ₪ בחודש,
אני לוקח משכנתא של 420,000 ₪ נוספים, (מי יתן לי משכנתא בשביל השקעה בשוק ההון?
אולי הגמ"ח המרכזי בשיתוף בנקל....) כך שבסה"כ המשכנתא היא 550,000 ₪ (כי מהקרן
הקודמת נשאר לי 130,000). + גמחי"ם של 165000. ומכניס גם אותם לקופ"ג.
בתום 3 שנים נוספות, בהם החזרתי לבנק כל חודש 3000 ₪. סה"כ: 108,000 ₪. מתוכם נניח
ש58,000 קרן ו50,000 ריביות. סה"כ בתום 7 שנים סכום קרן ההלוואה עומד על 492,000 ₪.
בהנחה ש S&P עושה 10% שנתי. (הנחה נדיבה מאד, אני לא מחשב דמי ניהול). הרי שבסוף 7
שנות הרעב, יש לי בקופה 1,044,000. (מעוגל). מתוכם אני מחזיר לבנק 492,000, ולגמחי"ם
עוד 165,000 . סה"כ נשארתי עם 387,000 ₪.
כמה הוצאתי מהכיס? בדיוק כמו בדוגמא הקודמת של הדירה: 148,000.
כמה הרווחתי? 239,000 רווח נקי, שהוא לא כזה נקי כי מס הכנסה עוד לא אמר את דברו, והוא
לא מחשב את הריביות ששילמתי כהוצאה!
בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!
ניתוח:

1. יכולות המינוף בנדל"ן גבוהות בהרבה, גם מכיון שיש הלוואות נדיבות לדיור, משא"כ לשוק
   ההון, וגם מכיון שיש אפשרות לשלם חלק מההחזר מתוך השכירות.
2. השקעה בנדל"ן מניבה את עיקר הרווח שלה בשנים הראשונות (7 שנים במקרה שלנו),
   משא"כ השקעה בשוק ההון שצריכה טווח ארוך הרבה יותר.
3. פטור ממס שבח לדירה ראשונה!!! כמובן בהנחה שגב' מיארה לא תחליט שחרדים צריכים
   לשלם כפול... משא"כ בשוק ההון אין שום פטור ממס הכנסה. (למתקדמים: גם מי שאין לו פטור ממס שבח,
   יכול לפרוס את ההשבחה ל4 שנים אחורה, ולהשתמש בנקודות זיכוי של כל שנה, משא"כ בשוק ההון אין פריסה אחורה).
   מסקנה: אם יש לכם יכולות החזר טובות, ואתם לא מפחדים מלגלגל קצת חובות, תקנו דירה!
   (שימו לב, שבמקרה דנן, גם אם אין לכם יכולת החזר של 3000 ₪ בחודש, אתם יכולים לגלגל גם אותם בגמחי"ם, זה
   סה"כ 108,000 ₪ ב3 שנים. + 165000. סה"כ 270,000 שלא כולם כל הזמן, (כי חלק מזה הוא חוב שמצטבר רק
   במשך הזמן), כמי שגלגל ב7 השנים האחרונות 200,000 ₪, אני יכול להעיד שעיקר הקושי הוא נפשי, ומי שיודע
   שהגלגול הזה הוא ביזנס משתלם, זה מקל עליו מאד).
   אבל אם אתם רועדים מהמושג משכנתא ולא ראיתם צורת גמ"ח מימיכם, שימו כל חודש בשוק
   ההון. בסוף תצליחו לכסות את שחיקת ערך הכסף + רווח נחמד שיספיק לכם לשלם לצלם
   ולתזמורת... בהצלחה!!!

[משהמשה]

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ללא מס רכישה ושבח (ע"ש ילד)

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לאחר 4 שנים, אני מקבל את הדירה

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים).

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪.

לפני חישוב עליות הנדלן והריביות ולפני ההשוואה לשוק ההון.
שאלה פשוטה.
אם רושמים ע"ש ילד, ז"א שהוא בן 18
הכוונה להחזיק את הדירה לעוד 7 שנים כשהילד בן 25....
אם מדובר בבת אני מניח שהכוונה שהבת תמכור את הדירה בגיל 25 ותקבל ביד לפי החשבון שנכתב כאן:

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.

בהנחה שהמחותן לעתיד יסכים עם זה.
ובהנחה נוספת שהחתן לעתיד לא ירצה למכור את הדירה שנה וחצי לאחר האיכלוס, גם אם אתה חושב שצריך להמתין כפי שכתבת

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים).

לא בטוח שהחתן שלך יחשוב כך, ויכול להיות שהזוצ ירצה למכו קודם לקנות משהו משלהם, או שהם לא ירצו למכור....
כל זה אם מדובר ברישום ע"ש בת בגיל 18.
אם מדובר בבן לא הבנתי את התוכנית.

[משהמשה]

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(ואל תתחילו להתווכח
איתי על הנתונים הספציפיים של נתיבות, כי אם לא נתיבות אז זה נכון לכל מקום אחר בארץ שדירות בו
שוות בערך כך, עם קצת מאמץ תמיד אפשר למצוא על הנייר ב100,000 פחות ממחיר של דירה בנויה).

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
המחירים).

לגופה של עיסקה:
עיסקה טובה לא בונה רק על העלייה הכללית של מחירי הנדלן.
וגם הנחה ממחיר שוק זה לא מספיק בכלל
צריך משהו בעיסקה עצמה שיש בו רווח טמון לעתיד, עם חישוב ודאי של נתונים של העיסקה עצמה מול דברים אחרים בסביבה, או בעקבות פיתוח צפוי.
יש המון דברים שיודעים שיתייקרו בהמשך, אבל בתחילת הבנייה הם זולים יותר מכל הסביבה.
כמו שכונת יוקרה ענקית שנבנית בבת אחת, ומכיון שהיא באמצע בנייה ויש תחרות כולם מוכרים הרבה פחות מהמחיר של שכונת יוקרה סמוכה קיימת, ויש עוד הרבה דוגמאות.
מי שבנה רק על עליית מחירי הנדלן, ובפרט באיזור הדרום, כבר היו המון מקרים של הפסדים רח"ל.
אני מאמין שגם הם אם ימתינו ירוויחו בסוף ואם ידעו לכלכל את צעדיהם היטב יכול להיות רווח גדול בעוד כמה שנים.
אבל אם אתה מחפש לעשות סיבוב ולצאת עם רווח.
בעיסקה הזו חסר הדבר המרכזי.
עליית המחירים הכללית יכולה להיות מכפיל כח לעיסקה אבל אסור בשום אופן לבסס עליה את העיסקה.
למשל מה יקרה אם בעוד שנה המדינה תחליט לספח שטחים של מושבים לנתיבות ותכפיל את גודלה וההצפה שם תהיה ענקית???
כשיש בסיס טוב לעיסקה ואיש מקצוע טוב בודק את האופציות בסביבה ויודע שאי אפשר להציף שם בנייה ויש ודאות לעליית מחיר גם בלי קשר למחיר השוק, אז אפשר להתחשב גם במחיר השוק.
בהצלחה במציאת עיסקה טובה באמת.

[אפ_על_פי_כן]

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!

אתה מדבר על 7 שנים.
שים לב, כמעט אף אחד לא ממליץ להשקיע בשוק ההון לטווח קטן מ- 10 שנים.
הרווחים הגדולים בשוק ההון הם בטווח 10 שנים והלאה - מכיוון שהתשואות הן בריבית דריבית, 10% בשנה, לעומת ה- 3% שדיברת על הדירה.
כלומר גידול רגיל לעומת גידול אקספוננציאלי: גידול רגיל מנצח בשנים הראשונות, אבל בהמשך והלאה - הגידול האקספוננציאלי ינצח בגדול.

[אבי ר.]

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

סה"כ ב-4 שנים 39,600. מתוכם
בחישוב גס, 20,000 קרן, ו19,600 ריביות.

מה פתאום, התשלום יהיה כ40,000 ומתוכם כ30,000 ריבית.

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אחרי 3 שנים, יוצא ששילמתי לבנק 198,000 ₪. מתוכם 100,000 קרן ו98,000 ריביות.
(חישוב עגול וגס לצורך העניין).

227,000 ומתוכם 170,500 ריבית.

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מתוכם אני מחזיר לבנק 855000 ₪, הקרן שנשארה. ועוד 165000 לגמחי"ם. סה"כ 1020000.
נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.

וכן הקרן שתישאר תהיה כ918,500, וכולל הגמחים 1,083,500, נשארת עם 466,500.

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כמה הוצאתי עד עכשיו מהכיס? בערך 148,000. ז"א רווח של 382,000 בתוך 7 שנים בלבד!

200,000 הוצאה, ורווח של 330,000 בלי שאר ההוצאות.

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

יכולת החזר חדשית של 3000 ₪ ל3 שנים נוספות.

לעיל כתבת 5,500.

וכל זה מבלי להתייחס לעצם התאוריות סביב העיסקא כפי שביקשת

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ואל תתחילו להתווכח איתי

[משהמשה]

@אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!

אתה מדבר על 7 שנים.
שים לב, כמעט אף אחד לא ממליץ להשקיע בשוק ההון לטווח קטן מ- 10 שנים.
הרווחים הגדולים בשוק ההון הם בטווח 10 שנים והלאה - מכיוון שהתשואות הן בריבית דריבית, 10% בשנה, לעומת ה- 3% שדיברת על הדירה.
כלומר גידול רגיל לעומת גידול אקספוננציאלי: גידול רגיל מנצח בשנים הראשונות, אבל בהמשך והלאה - הגידול האקספוננציאלי ינצח בגדול.

בנדלן יש עסקאות טובות לטווח קצר.
אבל עיסקה על סמך עלייה כללית לא מתאימה לזמן קצר

[אפ_על_פי_כן]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

יש עסקאות טובות לטווח קצר.
אבל עיסקה על סמך עלייה כללית אכן לא מתאימה לזמן קצר

אני דיברתי על השקעה בשוק ההון בטווח הקצר- שאינה מומלצת.
עם שוק הנדלן אין לי היכרות עמוקה לכן לא מביע דעה עליו.

[משהמשה]

@אפ_על_פי_כן ערכתי את ההודעה הקודמת שתהיה מובנת
עם שוק ההון אין לי היכרות .... לכן לא מביע דעה עליו.