השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[אבי ר.]

@משהמשה
משכנתא א' תעלה ס"ה 98,167 שמתוכם 74,668 ריבית.
משכנתא ב' תעלה ס"ה 46,895 שמתוכם 36,503 ריבית.

[אבי ר.]

עכשיו שמתי לב שכבוד @משכנתא-בקצב-שלך כבר עשה את החישוב, (לא שמתי לב שהשרשור המשיך לעוד עמוד)
ומעניין שבמשכנתא הראשונה יש פער.

[משכנתא בקצב שלך]

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ומעניין שבמשכנתא הראשונה יש פער.

בדקתי שוב [לכאורה באותו מחשבון שאתה בדקת...]
והטעות אצלי.
[אגב, חישבת לפי העוגן הנוכחית או לפי העוגן של העקרוני?]

[אבי ר.]

@משכנתא-בקצב-שלך
לפי העוגן הנוכחי, (באמת סימן לי שזה לא מתאים אבל לא ראיתי צורך להשוות לעוגן שבאישור)

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

בדקתי שוב [לכאורה באותו מחשבון שאתה בדקת...]

ניתן לראות שכך לפי החישוב במשכנתא השניה שזה בדיוק תואם...

[משהמשה]

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
שאלה על סיבוך עם השמאות משכנתא.

אני לוקח בפועלים 2 משכנתאות בדרגה שניה, אחת בסך 432K לתשלום לדירה כעזרה לבן משפחה.
והשניה ביקשתי 200K לשיפוץ והם אישרו בינתיים רק 100K
את השיפוץ אעשה בע"ה בהמשך [ויש לי כסף בצד] ומהמשכנתא הזו של השיפוץ התכוונתי לשלם את ההחזר החודשי ל 3.5 שנים הקרובות וכן את התיווך וכו', יחד עם הלוואה מהגמח המרכזי.
יש לי משכנתא קודמת בדירה של בנק לאומי שנשאר ממנה 584K לפי המכתב שהם כתבו כעת לבנק פועלים
היה לי שמאי בדירה שהתבלבל עם דירה אחרת וגובה השמאות שהוא נתן לא היה מספיק,
והבנק מוכן לשחרר לי 43 100K מתוך ההלוואה לשיפוץ ואת היתרה אחרי השיפוץ בתוקף עד לסוף מרץ - לא אספיק עד אז לשפץ ...
אני מתכוון קודם כל לחתום ולבצע את המשכנתא ביום ב' הקרוב, על הסכום שהם מאשרים.
ואחר כך לנסות לתקן את השמאות.
השאלה שלי האם מכיון שיש בשמאות טעויות שניתנות להוכחה וחלק מהתמונות נלקחו מדירה אחרת, האם אפשרי לתקן את זה ולהסביר מה מקור הטעות בתיאור הדירה ובסכום.

הטעות התחילה מזה שהבנק כתב בהפניה לשמאי כתובת מתוך הת.ז. שלי, שהיא הכתובת הישנה [לא החלפנו במשרד הפנים מפני גזירת הגיוס...] והשמאי התבלבל בגלל זה עם דירה אחרת.
הוא כתב בשמאות שהדירה היא 3 חדרים במקום 4, פעם אחת כתב קומה שניה ופעם אחרת כתב קומה שלישית. כתב שיש חדר רחצה אחד, והשמיט חדר רחצה נוסף ביחידת הורים. וכן התמונות חלקם לא מהבית שלנו בכלל.
הסכום שהוא נתן לפני השיפוץ 2.4 מיליון, לאחר השיפוץ 2.5 מיליון.
ומכיון שיחד עם המשכנתא הישנה והחדשה הסכום הוא 1.216,000 ש"ח
זה כנראה עבר את ה 50% ובגלל זה הם לא מאשרים את ה 100 הנוספים.

השאלה האם לאחר הביצוע של המשכנתא אוכל להסביר לשמאי שהוא טעה בנתונים ולבקש ממנו שיתקן את הסכום כלפי מעלה, והאם זה יעבור בבנק, או שהם ידרשו שמאי אחר.
השמאי הזה רוצה לעבוד עם היועץ משכנתאות ששלח אותי אליו, ונראה שהוא יסכים לתקן....
השאלה אם זה יעזור.
אם לא, אני יכול להסתדר עם הגמח המרכזי אבל זה קצת על הקסקס ואני לא אוהב להכנס לחשבונות מדוייקים באקסל.....

יישר כח גדול

[משכנתא בקצב שלך]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ואת היתרה אחרי השיפוץ בתוקף עד לסוף מרץ - לא אספיק עד אז לשפץ ...

איך הבנק רוצה לראות שנגמר השיפוצים?
שולח שמאי או קבלות או אישור שיפוצניק?

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

השאלה האם לאחר הביצוע של המשכנתא אוכל להסביר לשמאי שהוא טעה בנתונים ולבקש ממנו שיתקן את הסכום כלפי מעלה, והאם זה יעבור בבנק, או שהם ידרשו שמאי אחר.

יש כאן בעיה שבעצם הבנק אחראי עליה, לרשום בהפניה לשמאות כתובת לא נכונה זה טעות קריטית של הבנק
אתה צריך לדרוש לשנות את זה ומומלץ עכשיו.
זה סיפור לא קלאסי בכלל
מה היועץ שלך אומר על הסיפור?

[משהמשה]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

שולח שמאי או קבלות או אישור שיפוצניק?

הם מתעקשים על שמאי , ביקשתי מסלול ירוק ואמרו שבמסלול ירוק שווי השמאות לא נותן לי את המשכנתא לשיפוצים בכלל.

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יש כאן בעיה שבעצם הבנק אחראי עליה, לרשום בהפניה לשמאות כתובת לא נכונה זה טעות קריטית של הבנק
אתה צריך לדרוש לשנות את זה ומומלץ עכשיו.

הם תיקנו את זה ושלחו לי הפניה עם כתובת מתוקנת והעברתי אותה לשמאי, אבל תכל'ס זה בלבל אותו...

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מה היועץ שלך אומר על הסיפור?

בפעם האחרונה שדיברתי איתו היום הוא הציע מסלול ירוק, אחרי שהבנק סירב לא תפסתי אותו שוב.

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

זה סיפור לא קלאסי בכלל

העיסקה היא גם לא קלאסית... זה לא הסיבוך הראשון, ככה זה כשאתה מגיע בלי שקל מהבית...

[משכנתא בקצב שלך]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

הם תיקנו את זה ושלחו לי הפניה עם כתובת מתוקנת והעברתי אותה לשמאי, אבל תכל'ס זה בלבל אותו...

בלבל לא בלבל
יש כאן אחריות על הבנק
והשמאי שהוא בעצם עובד תחת הבנק חייב לתקן את הטעות
אתה צריך להתעקש על זה

[משהמשה]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

הם תיקנו את זה ושלחו לי הפניה עם כתובת מתוקנת והעברתי אותה לשמאי, אבל תכל'ס זה בלבל אותו...

בלבל לא בלבל
יש כאן אחריות על הבנק
והשמאי שהוא בעצם עובד תחת הבנק חייב לתקן את הטעות
אתה צריך להתעקש על זה

השאלה אם השמאי יתקן את הפרטים ויוסיף חדר נוסף בדירה וחדר רחצה זה ודאי מעלה את השמאות?
זו חלוקה שונה של החדרים בתוך הדירה, ודאי שזה מייקר בשוק, השאלה אם זה משנה את השמאות, ואם השמאי יסכים להודות שזה מה שבלבל אותו ובגלל זה הוא נתן מחיר אחר, ואם הבנק יקבל את התיקון שלו במחיר.

[אבי ר.]

אני לא כ"כ מצליח להבין איזה דירה השמאי ראה?
אם הוא לא ראה את הדירה המדוברת אז אין שום תוקף לשמאות,
גם מבחינת הבנק הוא צריך שמאי שיראה את הדירה הממושכנת, ואם היא באמת שווה פחות....
הבנק לא יכול לתת שום סכום על סמך שמאות לא נכונה, ולכן כל הסיפור הזה לא ברור לי.

[אבי ר.]

פוסט זה נמחק!

[משהמשה]

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אני לא כ"כ מצליח להבין איזה דירה השמאי ראה?

השמאי היה ביום ה' שעבר בדירה הנכונה.
רק כשישב לכתוב השבוע את השמאות הוא התבלבל בגלל הכתובת השגויה.
וערבב את התמונות של הדירה שלי עם דירה אחרת כל שהיא
ומכיון שלא זכר מה היה בדירה הוא כתב 3 חדרים וחדר רחצה אחד כמו שמופיע בתסריט המקורי של הבניין.
בשיפוץ שעשיתי החלוקה בתוך הדירה שונתה לגמרי נוספו עוד חדר, וכן עוד חדר רחצה בייחידת הורים ושירותי אירוח נוספים.
ואת כל זה הוא לא כתב.
מה שכן הערכה והסכום שהוא נתן הוא אמר משהו כזה גם כשהיה בדירה.
אבל בגלל שהוא התבלבל ולא זוכר כשאדרוש לתקן אני יכול לומר לו שאם על דירת 3 חד' וחדר רחצה אחד זה הסכום שיוסיף עוד מאה, ופתרנו את העניין.
השאלה אם זה יעבוד?
האם הבנק יכול לעשות בעיות יותר קשות כמו לדרוש את הכסף בחזרה???
להביא שמאי אחר שיתן הערכה נמוכה יותר מהערכה הקודמת?
הבעיה האמתית היא שהערכה הקודמת כן נכונה וגבוהה, אפשר להוסיף עוד אם השמאי רוצה, אבל אם הבנק יביא שמאי אחר שיהיה חשדן, יכול להיות שהוא יוריד?
גם כל השיפוץ זה צריך רחמי שמים לעבור, כי הדירה ממש שופצה לאחרונה ונראית כחדשה.
בקיצור האם כדאי להכנס לעניין או שעדיף להשאיר ככה?

[אבי ר.]

זה תלוי בשמאי, לפי איך שהוא היה נראה לך, וכן אם יש לו קשר עם היועץ.
ובקשר לבנק לא חושב שהוא ידרוש שמאי אחר, אלא אולי שוב את אותו שמאי,
רק תנסה לוודא קודם אם יש סיכוי שיוסיף.

[משהמשה]

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
בסייעתא דשמיא: השמאי תיקן את השמאות.
כתב:
סה"כ שווי דירה – 2,465,000 ₪ במעוגל
שיפוץ בסך 240,000 ₪ מאושר לפי ההצעה
סה"כ שווי לאחר שיפוץ 2,650,000 ₪
הוא שלח את זה ישירות לבנק.
מקווה שזה יהיה בסדר
יש לי משכנתא ישנה שנשאר ממנה 584K והמשכנתאות החדשות הם 632K - 432 לדירה של הבן, ו 200 לשיפוץ.
נתפלל שמחר הכל יאושר ויחתם. בסייעתא דשמיא.

[משהמשה]

@אבי-ר. @משכנתא-בקצב-שלך
בסייעתא דשמיא גדולה המשכנתא אושרה במלואה.
אבל הת.ז. שלי לא בתוקף ולא יכולתי לפתוח חשבון, אז הכסף עדיין לא עבר, עד שאעשה תז. זמנית...
זה לא גודל על העצים... כל רגע משהו חדש.

[שמעון יוחאי חסן]

@משהמשה אתה יוצא מנקודת הנחה שגוייה אין השקעה בלא סיכון ואם היא הייתה בלא סיכון לא היה לה תשואה גבוהה כל כך

[משהמשה]

@שמעון-יוחאי-חסן
ברוך הבא.
אתה יכול לעבור על האשכול הארוך הזה שם יש תשובות.
לא כתבתי שזו השקעה בלי סיכון אלא השקעה בטוחה שניתן לנטרל את הסיכונים.
הסיכון הראשון שכתבו כאן כולם שיש בנדלן הוצאות רבות.
ובסייעתא דשמיא גדולה בין הזמן שחתמתי על ההרשמה ועד ששילמתי את התשלום הראשון שבוע שעבר
מחיר הדירה עלה בכמעט 400K כך שאת כל ההוצאות הנלוות כיסיתי בס"ד והותר.
יש עדיין סיכון שאני צריך למכור לפני מועד התשלום של 90% ולאחר שבדקתי היטב אני חושב שבמקרה הספציפי הזה שמשרד המכירות הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים בירושלים שמוכר לחוצניקים והם הבטיחו לי שימכרו וברור לי שהם מרוויחים ממכירה כזו בגלל נתונים ספציפיים של הפרויקט ושל הדירה שבחרתי.
לכן לעניות דעתי זה לא סיכון,
ואם חלילה משהו ישתבש יש לי עוד 2 אופציות.
לכן כתבתי שההשקעה בטוחה.

והכי חשוב לי לחזור על הדברים שאברכים צעירים ידעו שלא צ ריך לפחד מהשקעות בנדלן.
צריך לבדוק להתייעץ לנטרל מראש סיכונים ולהיות ערוכים להם.
אבל לא לומר כל השקעה בנדלן מסוכנת כי יש כאלו שלא בדקו ולא ידעו מה הם עושים ונפלו.
.
.
.
הַלְלוּ יָהּ אוֹדֶה ה' בְּכָל לֵבָב בְּסוֹד יְשָׁרִים וְעֵדָה
ברוך ה' שהכל הסתיים.... לעת עתה על הצד היותר טוב.

ולפי המצב בירושלים בכלל ובשוק של תושבי חול בפרט ועוד יותר בפרט בפרויקט הזה.
נקווה לסייעתא דשמיא גדולה ולהצלחה מרובה.

[משהמשה]

לכל השואלים במייל על השקעות נדלן במקומות אחרים, אין לי מושג.
אני לא מקצוען באמת, יש לי מתווך שיודע לזהות מציאות ואחרי שהוא מציע לי משהו אני בודק אותו נקודתית.
בנושא החוצניקים בירושלים עשיתי דוקטורט בעיקר בפרויקט הספציפי שאני קניתי, מעבר לזה אין לי מידע מיוחד.

[בית שמש]

'ממון': זינוק בהתעניינות ברכישת נכסים מצד תושבי חוץ ויהודי התפוצות בעק' המלחמה, ההפגנות נגד ישראל והאנטישמיות. היעדים המובילים הם ת"א, ירושלים, נתניה ובית שמש.

[שמיל שמיל]

לא הייתי פה עד עתה [מסתבר גם בהמשך מחמת שינויי לו"ז] מתנצל שלא הגבתי לך ר'@משהמשה