דילוג לתוכן

ריבית בנק ישראל וריבית הפריים

נדל"ן ומשכנתאות
86 16 2.5k 17
  • @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    @שמיל-שמיל כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    יש לי פריים מינוס 0.9.

    פריים 0.9- זה יפה מאוד.

    חושב שכמעט סטנדרט בדיסקונט. הציעו לי לפני חודש בלי למצמץ

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    חושב שכמעט סטנדרט בדיסקונט. הציעו לי לפני חודש בלי למצמץ

    נכון, רק שבמיזור אין כ"כ מה להוריד עוד.

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    אגב... אמר לי מנהל תחום משכנתאות לפני הרבה שנים, שמי שלוקח פריים לרוב מרוויח לאורך כל התקופה.

    תשאל אותו היום....

  • @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    חושב שכמעט סטנדרט בדיסקונט. הציעו לי לפני חודש בלי למצמץ

    נכון, רק שבמיזור אין כ"כ מה להוריד עוד.

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    אגב... אמר לי מנהל תחום משכנתאות לפני הרבה שנים, שמי שלוקח פריים לרוב מרוויח לאורך כל התקופה.

    תשאל אותו היום....

    @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    תשאל אותו היום...

    כיום הוא לא בתחום. אבל אמר את זה לפני 20 שנה כשהריביות היו יותר גבוהות מהיום.
    צריך לראות בחישוב של 20-30 שנה ולא להיות מצוצמצם לשנים האלו.
    מה אתה יודע מה יהיה עוד 10 שנים בריביות?
    כנראה שלפי הסטטיסטיקה, מי שלקח פריים בדרך כלל הרוויח.

  • @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    תשאל אותו היום...

    כיום הוא לא בתחום. אבל אמר את זה לפני 20 שנה כשהריביות היו יותר גבוהות מהיום.
    צריך לראות בחישוב של 20-30 שנה ולא להיות מצוצמצם לשנים האלו.
    מה אתה יודע מה יהיה עוד 10 שנים בריביות?
    כנראה שלפי הסטטיסטיקה, מי שלקח פריים בדרך כלל הרוויח.

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    צריך לראות בחישוב של 20-30 שנה ולא להיות מצוצמצם לשנים האלו.
    מה אתה יודע מה יהיה עוד 10 שנים בריביות?

    מה זה משנה מה יהיה עוד 10 שנים אם תמיד יעשו מיחזור או שתיים בדרך.
    זה לא נכון להסתכל על החישוב עד סוף התקופה של המשכנתא.

  • @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    תשאל אותו היום...

    כיום הוא לא בתחום. אבל אמר את זה לפני 20 שנה כשהריביות היו יותר גבוהות מהיום.
    צריך לראות בחישוב של 20-30 שנה ולא להיות מצוצמצם לשנים האלו.
    מה אתה יודע מה יהיה עוד 10 שנים בריביות?
    כנראה שלפי הסטטיסטיקה, מי שלקח פריים בדרך כלל הרוויח.

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    כיום הוא לא בתחום. אבל אמר את זה לפני 20 שנה כשהריביות היו יותר גבוהות מהיום.

    אין אפשרות להביא איזושהי ראיה למשהו ממה שאמר מישהו לפני 20 שנה.

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    צריך לראות בחישוב של 20-30 שנה ולא להיות מצוצמצם לשנים האלו.
    מה אתה יודע מה יהיה עוד 10 שנים בריביות?

    אני גם לא יודע מה יהיה מחר...

    רק שברור שהמצב הכלכלי היום הוא לא כמו שהיה אז, ובד"כ שוקלים את הדברים לפי התחזיות המעודכנות מבנק ישראל.

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    כנראה שלפי הסטטיסטיקה, מי שלקח פריים בדרך כלל הרוויח.

    זה עניין אינדיבידואלי וכנראה שמי שהתאים את עצמו למצב וכשהפריים נהיה יותר גבוה מיחזר למל"צ הרוויח יותר.

  • @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    @שמיל-שמיל כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    יש לי פריים מינוס 0.9.

    פריים 0.9- זה יפה מאוד.

    חושב שכמעט סטנדרט בדיסקונט. הציעו לי לפני חודש בלי למצמץ

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    חושב שכמעט סטנדרט בדיסקונט. הציעו לי לפני חודש בלי למצמץ

    היום כבר יותר קשה להגיע במיחזורים לפריים מינוס 0.9

  • @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    צריך לראות בחישוב של 20-30 שנה ולא להיות מצוצמצם לשנים האלו.
    מה אתה יודע מה יהיה עוד 10 שנים בריביות?

    מה זה משנה מה יהיה עוד 10 שנים אם תמיד יעשו מיחזור או שתיים בדרך.
    זה לא נכון להסתכל על החישוב עד סוף התקופה של המשכנתא.

    @משכנתא-בקצב-שלך משנה מאד כי לא תמיד אתה תופס את המיחזור בזמן. אבל הפריים תמיד מתעדכן.
    ברור שאין נוסחה בטוחה. אבל יש היגיון בזה

  • @משכנתא-בקצב-שלך משנה מאד כי לא תמיד אתה תופס את המיחזור בזמן. אבל הפריים תמיד מתעדכן.
    ברור שאין נוסחה בטוחה. אבל יש היגיון בזה

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    אבל הפריים תמיד מתעדכן.

    השאלה לאיזה כיוון.

  • @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    אבל הפריים תמיד מתעדכן.

    השאלה לאיזה כיוון.

    @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    אבל הפריים תמיד מתעדכן.

    השאלה לאיזה כיוון.

    לפעמים כך ולפעמים כך

  • הנה תשובת ג'מיני על בקשה ממני להשוות שני נוטלי משכנתאות לפני 20 שנה. לקחו 500,000 ש"ח אחד כל השנים היה בפריים והשני מל"צ ומיחזור כל 5 שנים:

    התשובה לשאלה הזו תלויה מאוד ב"מרווח" (ה-Spread) שהיה לכל לווה מעל או מתחת לריבית הבסיס, אך במבט היסטורי על 20 השנים האחרונות בישראל, ניתן להצביע על מגמה ברורה:השוואה כללית: פריים מול מל"צ (2006–2026)במרבית המקרים, מי שלקח פריים שילם פחות במצטבר, וזאת משלוש סיבות מרכזיות:תקופת "צום" הריבית: בין השנים 2009 ל-2022, ריבית הפריים בישראל הייתה נמוכה באופן קיצוני (סביב $1.6%-1.75%$). מי שהיה במסלול זה נהנה מריבית כמעט אפסית במשך כ-13 שנים מתוך ה-20.ירידת הקרן: בגלל שהריבית בפריים הייתה נמוכה מאוד, חלק גדול יותר מהתשלום החודשי הלך לכיסוי הקרן ולא לריבית. כשהריבית עלתה ב-2022, יתרת החוב של לווה הפריים כבר הייתה נמוכה משמעותית.דינמיקת המל"צ: במסלול משתנה לא צמודה (מל"צ), הריבית נקבעת לפי עוגן האג"ח. לאורך השנים, העוגן הזה היה לרוב גבוה יותר מריבית הפריים באותה נקודת זמן. בנוסף, המיחזור כל 5 שנים "קיבע" את הלווה לריבית השוק של אותו רגע, שלא תמיד הייתה אופטימלית.המחשת הפער (הערכה):פרמטרמסלול פריים (לאורך 20 שנה)מסלול מל"צ (מיחזור כל 5 שנים)תשלום ריבית ממוצע (2009-2022)נמוך מאוד (כ-$1.7%$)בינוני (כ-$3%-4%$)השפעת עליית הריבית (2022+)זינוק חד בהחזר החודשיעלייה מתונה יותר (תלוי בנקודת המיחזור)סה"כ תשלום לבנקנמוך יותר (ברוב התרחישים)גבוה יותר השורה התחתונה:הלווה במסלול הפריים ניצח בחישוב הכולל, למרות ה"מכה" שספג בשנים האחרונות עם עליית הריבית. לווה המל"צ שילם "פרמיית ביטוח" על יציבות (שינוי פעם ב-5 שנים בלבד), אך לאורך זמן הביטוח הזה עלה לו ביותר ריבית מצטברת.

  • והנה סימולציה...
    כדי לבצע את הסימולציה, נניח שלקחנו 500,000 ש"ח בשנת 2006 לתקופה של 20 שנה. נשווה בין לווה "פריים" ללווה "מל"צ" (משתנה לא צמודה) שמיחזר כל 5 שנים לפי הריביות הממוצעות בשוק.
    נתוני הסימולציה (הערכה היסטורית):
    מסלול א': פריים (P-0.8%)
    • 2006-2009: ריבית ממוצעת גבוהה יחסית (סביב $4.5%-5.5%$).
    • 2009-2022: "תור הזהב" - ריבית אפקטיבית של כ-$0.8%-1%$. הקרן נשחקת במהירות.
    • 2022-2026: עלייה חדה לריבית של כ-$5.25%-6%$.
    • תוצאה: הלווה שילם מעט מאוד ריבית במשך רוב חיי המשכנתא. כשהגיעה העלייה ב-2022, נותרו לו רק כ-4 שנים לסיום, כך שהקרן כבר הייתה קטנה וההשפעה הכספית הכוללת מתונה.
    מסלול ב': מל"צ (מיחזור כל 5 שנים)
    • 2006 (תחנה 1): ריבית של כ-$5.5%$.
    • 2011 (תחנה 2): מיחזור לריבית של כ-$4.5%$.
    • 2016 (תחנה 3): מיחזור לריבית של כ-$3.5%$.
    • 2021 (תחנה 4): מיחזור לריבית של כ-$3.2%$.
    • תוצאה: הלווה נהנה מיציבות, אך הריבית הממוצעת שלו לאורך כל התקופה הייתה גבוהה משמעותית מזו של לווה הפריים.


    סיכום הערכת התשלומים (סה"כ עלות ההלוואה):
    מסלול סך תשלומים משוער (קרן + ריבית) החזר חודשי ממוצע
    פריים כ-630,000 ש"ח התחיל גבוה, צנח ל-13 שנים, עלה בסוף.
    מל"צ (מיחזור) כ-715,000 ש"ח יציב יחסית, אך יקר משמעותית במצטבר.
    הפער: לווה הפריים חסך להערכתי כ-85,000 ש"ח לעומת לווה המל"צ.
    נקודה למחשבה:
    הסיבה העיקרית לפער היא שבין 2009 ל-2022, לווה המל"צ שילם ריבית של $3%-4%$ בזמן שלווה הפריים שילם פחות מ-$1%$. הפער הזה הצטבר לסכומים אדירים לאורך עשור וחצי.

  • ועכשיו תשאל את 'רבינו' מה הוא ממליץ לקחת היום?

    (אין שום וויכוח על הנתונים שהיו, השאלה היא מה זה קשור לעתיד?!

  • ועכשיו תשאל את 'רבינו' מה הוא ממליץ לקחת היום?

    (אין שום וויכוח על הנתונים שהיו, השאלה היא מה זה קשור לעתיד?!

    @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    ועכשיו תשאל את 'רבינו' מה הוא ממליץ לקחת היום?

    (אין שום וויכוח על הנתונים שהיו, השאלה היא מה זה קשור לעתיד?!

    לא חושב שהוא נביא...
    אבל גם לפני 20 שנה אמרו שאני משוגע כשלקחתי הכל פריים. (בעצת אותו חכם)
    אבל שואל... רק צריך לדעת שהשאלה שונה מהותית. היסטורית יש לו נתונים. לנחש מה יהיה הוא יכול להעתיק מיועצים למיניהם

  • הנה "נבואת" הג'מיני
    היום, בשונה מבעבר, הפריים פחות אטרקטיבי כמרכיב יחיד בגלל רמתו הגבוהה. עם זאת, אם התחזיות הן שהריבית בשיאה ומכאן היא רק תרד, מסלול הפריים עשוי להיות המשתלם ביותר בטווח הארוך.

    מנגד, מי שזקוק לשקט נפשי ותכנון תקציבי מדויק ל-5 השנים הקרובות, ימצא במל"צ פתרון עדיף, גם אם הוא עלול לעלות קצת יותר בסיכום הכולל.

    מצחיק

  • @אבי-ר. כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    ועכשיו תשאל את 'רבינו' מה הוא ממליץ לקחת היום?

    (אין שום וויכוח על הנתונים שהיו, השאלה היא מה זה קשור לעתיד?!

    לא חושב שהוא נביא...
    אבל גם לפני 20 שנה אמרו שאני משוגע כשלקחתי הכל פריים. (בעצת אותו חכם)
    אבל שואל... רק צריך לדעת שהשאלה שונה מהותית. היסטורית יש לו נתונים. לנחש מה יהיה הוא יכול להעתיק מיועצים למיניהם

    @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    לא חושב שהוא נביא...

    הוא לא נביא, הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

    לגבי מה שנכתב על מיחזור הכוונה שבאמת אז כשהפריים היה נמוך יותר היה עדיף לקחת פריים, אבל כשהוא עלה ועבר את המל"צים היה צריך למחזר, (ומי שאז לקח לא לקחת פריים (באופן כללי)) וגם היום ניתן לקחת מל"צ וכשהפריים ירד למחזר לפריים, אין דין להישאר עם אותה משכנתא לכל אורך התקופה, ועל זה נאמר שמי שהיה ממחזר היה מרוויח יותר ממי שהיה נשאר בפריים.

  • @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    לא חושב שהוא נביא...

    הוא לא נביא, הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

    לגבי מה שנכתב על מיחזור הכוונה שבאמת אז כשהפריים היה נמוך יותר היה עדיף לקחת פריים, אבל כשהוא עלה ועבר את המל"צים היה צריך למחזר, (ומי שאז לקח לא לקחת פריים (באופן כללי)) וגם היום ניתן לקחת מל"צ וכשהפריים ירד למחזר לפריים, אין דין להישאר עם אותה משכנתא לכל אורך התקופה, ועל זה נאמר שמי שהיה ממחזר היה מרוויח יותר ממי שהיה נשאר בפריים.

    @אבי-ר.
    ריבית הפריים לא הייתה נמוכה לפני 20 שנה היא הייתה 6%.
    והנה לך בדיקה לפני 30 שנה כשהריביית הייתה דו ספרתית

    להלן פירוט הריביות והאירועים הכלכליים שהשפיעו על הלווה של 1996:

    1. שנות ה-90 המאוחרות: המבחן של הפריים
      בשנת 1996, ריבית בנק ישראל הייתה סביב $15%$. לווה שלקח פריים שילם החזר חודשי שהיה כמעט כפול מזה של לווה במסלול צמוד מדד.
      • ההימור: מי שבחר בפריים "דימם" מזומנים בשנים הראשונות.
      • המשבר של 2002: במהלך האינתיפאדה השנייה והפיחות החד בשקל, הריבית זינקה שוב ל-$9%$. לווה הפריים שוב ספג מכה, בעוד לווה המל"צ היה מוגן זמנית בתוך תחנת ה-5 שנים שלו.
    2. העשור השני (2006-2016): המהפך הגדול
      כאן לווה הפריים התחיל "לנצח". הריבית החלה לרדת בעקביות.
      • משבר 2008: הריביות בעולם קרסו. לווה הפריים מצא את עצמו משלם פחות מ-$2%$ ריבית, בעוד שלווה המל"צ, שמיחזר ב-2006 או ב-2011, היה "נעול" על ריביות עוגן גבוהות יותר (סביב $4%-5%$).
    3. העשור האחרון (2016-2026): סגירת החוב
      • לווה הפריים: ניצל את השנים 2016-2022 כדי לחסל כמעט את כל הקרן שלו בריבית אפסית. כשריבית הפריים עלתה ב-2022, נשארו לו רק 4 שנים לסיום. מכיוון שהקרן הייתה קטנה מאוד, העלייה בהחזר החודשי הייתה זניחה בשקלים.
      • לווה המל"צ: המשיך לשלם ריביות גבוהות יותר לאורך כל הדרך. גם במיחזור של 2016 ושל 2021, הוא קיבל ריבית שהייתה גבוהה מהפריים של אותה תקופה.

    טבלת השוואת "נקודות כאב" (על הלוואה של 500,000 ש"ח):
    תקופה לווה פריים (לא צמוד) לווה מל"צ (משתנה כל 5)
    1996-2001 סבל קיצוני (ריבית דו-ספרתית) תשלום יציב אך גבוה
    2002-2008 הקלה הדרגתית תשלומים בינוניים
    2009-2022 "חגיגה" (כמעט 0% ריבית) תשלום גבוה פי 3 מהפריים
    2023-2026 עלייה בסוף הדרך יציבות יחסית
    השורה התחתונה:
    לווה הפריים של 1996 שילם בסופו של דבר מאות אלפי שקלים פחות מלווה המל"צ. ה"פרס" על כך ששרד את הריביות המטורפות של שנות ה-90 היה מחיקה מהירה של החוב בעשורים שלאחר מכן.

    ברור שאפשר למחזר ולמחזר... אבל המציאות שאף אחד לא עוקב כל שנה אחרי המשכנתא ולא ממחזרים כל שנתיים. לכן למי שלא כל הזמן עוקב מסלול הפריים בסופו של דבר משתלם יותר.

    זה כל מה שאמרתי שלטווח של כל המשכנתא מי שבחר פריים הרוויח

  • אין לי מה להאריך בדיבורים, נראה לי שמי שרוצה להבין הבין.

  • אין לי מה להאריך בדיבורים, נראה לי שמי שרוצה להבין הבין.

    @אבי-ר. אתה כמובן רשאי להפסיק לעקוב, אבל לא יכול התאפק. מי שירצה יקרא -

    הנה השאלה הנוספת ששאלתי את ג'מיני:
    תעשה לי סימולציה של מישהו שלקח לפני 20 שנה ומיחזר כל 5 שנים לפי מה שהכי טוב ברגע המיחזור. עבר מפררים למל"צ ולהיפך. תשווה בינו לביו מי שנשאר כל ה20 שנה בפריים

    תשובה:
    זו סימולציה מרתקת כי היא בוחנת את השאלה הנצחית: האם "ניהול פעיל" של משכנתא ומרדף אחרי הריבית הכי נמוכה משתלם יותר מאשר פשוט להישאר במסלול אחד לאורך זמן.

    נניח הלוואה של 500,000 ש"ח ל-20 שנה (החזר החל מ-2006).

    1. האסטרטגיה הפאסיבית: 20 שנה בפריים (P-0.8%)
      הלווה הזה לא נגע במשכנתא.

    2006-2009: שילם ריבית של כ-
    5.5%
    . החזר חודשי גבוה יחסית.

    2009-2022: נהנה מריבית של כ-
    0.8%−1%
    . בתקופה זו הוא "חיסל" חלק אדיר מהקרן.

    2022-2026: הריבית עלתה ל-
    5%−6%
    , אך מכיוון שנשארו לו שנים בודדות והקרן כבר הייתה נמוכה מאוד, הגידול בשקלים היה נסבל.

    סה"כ עלות משוערת: כ-625,000 ש"ח (קרן + ריבית).

    1. האסטרטגיה האקטיבית: "הצייד" (מיחזור לפי הטוב ביותר)
      כאן הלווה מנסה לחזות את השוק ומשלם לעיתים עמלות פירעון מוקדם או דמי פתיחת תיק.

    2006: מתחיל בפריים (כי המל"צ היה יקר יותר, סביב
    6%
    ).

    2011 (תחנה 1): הריבית במשק נמוכה, המל"צ מציע יציבות סביב
    3.5%
    . הוא מחליט לעבור למל"צ כדי "לקבע" ריבית נמוכה מחשש שהפריים יעלה.

    הטעות: הוא הפסיד את המשך הירידה של הפריים ל-
    1.6%
    .

    2016 (תחנה 2): הוא רואה שהפריים נשאר נמוך וחוזר מהמל"צ לפריים.

    2021 (תחנה 3): רגע לפני עליית הריביות הגדולה, הוא מזהה הזדמנות ומקבע הכל במל"צ (או קבועה לא צמודה) בריבית של
    3%
    .

    ההצלחה: הוא ניצל מהזינוק של הפריים ב-2022.

    סה"כ עלות משוערת: כ-660,000 - 680,000 ש"ח.

    השוואת התוצאות:
    מאפיין הנאמן לפריים (פאסיבי) ה"צייד" (אקטיבי)
    סה"כ תשלום זול יותר יקר יותר
    שקט נפשי נמוך (תנודות חודשיות) גבוה (יציבות ל-5 שנים)
    עמלות וביורוקרטיה אפס אלפי שקלים על מיחזורים
    המסקנה המפתיעה:
    ב-20 השנים האחרונות, הלווה שנשאר בפריים ניצח.
    הסיבה היא פשוטה: לאורך רוב התקופה, הריבית ה"משתנה" במסלול הפריים הייתה נמוכה מהריבית שהבנקים הציעו במסלולים המקובעים (כמו מל"צ). גם כשה"צייד" הצליח לחזות את עליית הריבית ב-2022 ולעבור למסלול קבוע בזמן, החיסכון שהוא השיג ב-4 השנים האחרונות לא פיצה על הריבית העודפת שהוא שילם ב-15 השנים הקודמות בזמן ש"חיכה" שהפריים יעלה.

    נקודה למחשבה: במיחזור יש גם "קנסות" (עמלות פירעון מוקדם) שבדרך כלל הופכים את המעבר ללא כדאי אלא אם הפער בריבית הוא משמעותי מאוד.

  • @מבין-עניין כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    לא חושב שהוא נביא...

    הוא לא נביא, הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

    לגבי מה שנכתב על מיחזור הכוונה שבאמת אז כשהפריים היה נמוך יותר היה עדיף לקחת פריים, אבל כשהוא עלה ועבר את המל"צים היה צריך למחזר, (ומי שאז לקח לא לקחת פריים (באופן כללי)) וגם היום ניתן לקחת מל"צ וכשהפריים ירד למחזר לפריים, אין דין להישאר עם אותה משכנתא לכל אורך התקופה, ועל זה נאמר שמי שהיה ממחזר היה מרוויח יותר ממי שהיה נשאר בפריים.

    כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

    כנראה שהוא אפי' לא 'תלמיד חכם'.

  • כתב בריבית בנק ישראל וריבית הפריים:

    הוא 'חכם' ואני 'תלמיד חכם'...

    כנראה שהוא אפי' לא 'תלמיד חכם'.

    @אבי-ר. אלו נתונים! אבל הכל טוב

  • אלו נתונים כשאתה שואל 'מכונה', ולא כשתשאל 'בן אדם'.

נושאים מוצעים


  • 1 הצבעות
    10 פוסטים
    234 צפיות
    מ
    לגופם של דברים: אני משער שהינך סומך על שיקול דעתך, כי הרי אם לא, מדוע שאלת -הרי גם התשובות שתקבל כאן יהיו נגועות, אל על כרחך שבדברים שבסברא, אתה בוחן אם הם מתקבלים על הדעת או לא, רוב הנידונים הם עניינים שבשיקול דעת, (אין אחד שיודע לחזות את העתיד). לגבי עובדות ניתן לברר בקלות יחסית. ומה שלא זה ולא זה, אכן אל תסמוך על אף אחד-כולל מי שלא נגוע, הרי מהיכן הינך יודע שהוא אכן מבין? אני מניח שרוב חברי הפורום (כולל אנוכי הקטן), אין להם שום אינטרס לא בזה ולא בזה, (אני אישית מושקע קצת בשוק הנדל"ן, והרבה פחות בשוק ההון, ועם זאת סבור שעדיפה בהרבה השקעה בשוק ההון). מרבית הממליצים משקיעים בעצמם באפיק שעליו הם ממליצים, כלומר הם מאמינים באמת בנכונות המלצתם. סתם שאלה, מה הינך עושה כשאתה צריך החלטה רפואית? סומך על הרופא הלא דתי עם אינטרסים ברורים? על העסקנים הרפואיים שגם להם בדר"כ יש אינטרסים, (חיוביים!! (לשמור על קשרים עם רופאים וכו')? אם שאלת למעשה (באמת?!), דבר ראשון פיזור- לא מניחים את כל הביצים בסל אחד, שנית- אם אכן לא הנדל"ן ולא שוק ההון- משכנעים אותך, ואתה חושש, ניתן להניח את הכסף בקרן כספית (עם הכשר!), אני מקוה שאתה לא חושד בי שיש לי בזה אינטרס כלשהוא . או כמובן בגמ"ח. מקווה שיישרנו את ההדורים!!
  • דירה מפוצלת בבאר שבע

    נדל"ן ומשכנתאות נדלן דירה להשקעה
    3
    0 הצבעות
    3 פוסטים
    95 צפיות
    מרים-הורביץ נכסיםמ
    @עיניו-בראשו said: זו השקעה מומלצת? תלוי למי. מי שאין לו אפשרות להיכנס להשקעה אחרת ורוצה להיכנס לנדל''ן- זה המקום שמעניק את התשואה הטובה ביותר. @עיניו-בראשו said: האם ישנו מנהל נכסים טוב (שמשכיר את הנכס ודואג לגביית השכירות)? לא, אין כזה דבר. בגלל כל המתווכים שמוכרים דירות שנחשבות טובות, והם מפוצלות באופן גרוע, אין חברות טובות לניהול נכס. אם רכשת ממתווך טוב הוא יסייע לך לנהל. @עיניו-בראשו said: האם כדאי לפצל לבד, או לקנות מפוצל? תלוי כמה הון עצמי אתה מביא איתך- דירה לפני פיצול דורשת יותר הון עצמי, ומצד שני אם זו דירה שניה זה פחות מס רכישה. @עיניו-בראשו said: האם הפיצול מעלה את ערך הדירה ביחס לעלויות הפיצול? לא, וייתכן שאפילו לא מכסה את ערך הפיצול (אלא אם כן תמצא משקיע למכור לו...) @עיניו-בראשו said: האם ניתן למצוא נכסים שמכסים את המשכנתא + הכנסה חודשית? תלוי- האם יש לכם הון עצמי. כמה? אם מביאים את ההון העצמי ממשכנתא, השכירות לא מכסה את המשכנתא, לפחות לא בנכסים טובים. מי שאומר לכם כך- אני הייתי חוששת מאוד. @עיניו-בראשו said: האם ישנה מניעה הלכתית (להשכרה לשאינם שותו"מ)? כל אחד וההכרעה שלו. @שואף-ליותר said: האם התרחשה תחיית המתים בבית הקברות למשקיעים?! מי שנכנס להשקעה לטווח ארוך, באיזורים טובים, בקומות טובות, בגודל דירה מתאים, באיכות בנייה טובה, ונכנס להשקעה לאורך זמן, יכול להרוויח מאוד בעז''ה. רק היום חברת בית ירושלמי, שבונה בירושלים ובעוד הרבה מקומות חתמה על פינוי בינוי שלישי בבאר שבע להקמת 2000 יח''ד- היא לא יודעת כמה דירות לא מכורות יש בבאר שבע? אלא היא גם רואה לטווח ארוך ושווה לה להיכנס כעת כשהשוק לטובתה. אם אתם מחפשים מתווך אמין בבאר שבע- אפשר לקבל אצלי פרטים באישי.
  • גבעת זאב

    נדל"ן ומשכנתאות גבעת זאב נדלן ירושלים
    3
    2 הצבעות
    3 פוסטים
    271 צפיות
    בניהו לויב
    @מור-בראל כתב בגבעת זאב: מה ההבדל בין גבעת זאב למעלה אדומים? מעלה אדומים זולה בכחצי מיליון שקלים מעלה אדומים עיר מסודרת ומפותחת עם כל השירותים – קניונים, סניפי קופות חולים, ביטוח לאומי, משרד הפנים, אזור תעשייה במישור אדומים. בעיר מעל 10 סניפים של רשתות המזון הגדולות כמו מעיין 2000, זול ובגדול, רמי לוי, יוחננוף, שופרסל סופר ספיר ועוד, ומקומות תעסוקה רבים. העיר עומדת על הרגליים שלה ונותנת מענה כמעט לכל מה שצריך בלי להידרש לירושלים על כל דבר. אך מבחינת קהילה חרדית – מדובר בכ־300 משפחות בלבד, לכן מי שמחפש קהילה גדולה ומגוונת – זה שיקול חשוב. גבעת זאב יקרה יותר, אבל עם ריכוז חרדי גדול – אלפי משפחות באגן האיילות, קרלין והבנייה החדשה. יש גם גיוון – מודרני, חוצניקים, קלאסי – ומי שזקוק לקהילה גדולה ירגיש שם בבית. יש את כל המוסדות החרדיים במקום. היא קרובה יותר למרכז ולכיוונים כמו קריית ספר, אלעד ובני ברק, מה שמקל על נגישות לעבודה או לבית ספר מחוץ לעיר. בנוסף, יש לה את עטרות בסמיכות, אבל רוב התעסוקה נשענת על ירושלים. לסיכום: מעלה אדומים – מחיר נמוך, עיר מפותחת ושירותים מלאים; גבעת זאב – קהילה חרדית גדולה, גיוון ומיקום נוח יותר למי שצריך את המרכז.
  • 9 הצבעות
    9 פוסטים
    739 צפיות
    מ
    @טריידר כתב במשקיעים ! אבל שקועים בלימוד !!!!: ג] יש קצת "באג" בהפיכת העיסוק לערכי עבור "חתנין רבנן", מאחר (ולפי התרשמותי) ככל שאברך יותר רואה בעסק ענין רוחני, או אפילו קיום "חובת השתדלות שבתיירה", זה אוטומטית מוריד חלק ניכר מתחושת האחריות הכספית, וכמו שכתבת במקו"א שחונכנו לכסף קל וסייעתא דשמיא מופלגת, לכן ככל שהעסק יותר קשור להקב"ה, כך מובטחת יותר יביא סייעתא דשמיא, ובבחינת "אם נגזר עלי לחתן בכבוד, זו עסקה עם פוטנציאל מפסיקה לטשטש את הנס, ולהיכנס לפרטי פרטים ולבדוק כל האפשרויות והבטוחות זה כבר בגדר ספיקות בביטחון וכו'"... אדרבה לסוג אברך כזה זה יעזור לבדוק את העיסקה מכל כיוון, כי מקובלנו מרבותינו בעלי המוסר שרק בגשמיות יש גבול להשתדלות. אבל ברוחניות צריך לשאוף להגיע למקסימום ולעשות כל מאמץ ואין גבול להשתדלות, וככל שמתאמצים יותר הקב"ה נותן יותר. בגדר "הרחב פיך ואמלאהו". ואברך שמשוכנע [או שמשכנע את עצמו - כמוני], שכל העיסוק בהשקעות הוא נטו השתדלות לרוחניות, מובטח לנו שלא יחסוך כל מאמץ בזה, כי ברוחניות זו העבודה של האדם ולא של הקב"ה. והוא באמת יקבל סייעתא דשמיא יותר.... כמו שאמר ר' שלום שבדרון 2 אנשים סוללים את אותו הכביש, אחד עוסק במצוות ישוב ארץ ישראל, והשני עובד במע"צ - הגלגול הקודם של "נתיבי ישראל". הכל תלוי בכוונה.... [image: 1755623079861-865d5034-19e5-4478-8613-28d19baafeb2-image.png] אוצר החכמה_-_ ברכת אברהם - מאמרים והדרכות תורה א - ארלנגר, אברהם בן שמשון רפאל__ 248_249.pdf [image: 1755622759758-a95beb2a-bf52-41d6-ac43-d4ba7ac0b103-image.png]
  • 0 הצבעות
    6 פוסטים
    408 צפיות
    ש
    @מנסה-להבין כתב בהנחה רק בפריפריה? - מועצת מקרקעי ישראל תדון בצמצום חד של מחיר למשתכן !: מישהו יודע מתי זה הולך להתחדש? אם בכלל ???