דילוג לתוכן
לוגו אתר

הפורום הכלכלי החרדי הראשון
  1. דף הבית
  2. שוק ההון והשקעות
  3. שוק ההון מול נדל"ן

שוק ההון מול נדל"ן

שוק ההון והשקעות
468 49 43.4k 36
  • מ מבין עניין

    ברור שיועץ השקעות יסדר את הדברים לטובתו. ולא שאין מעלות בהשקעה בשוק ההון, אבל עדיין....
    למה דירה ב2,500,000 ש"ח ????
    דירה ב1,200,000 מחולקת יכולה להכניס 4,000-5,000 ש"ח. מכסה בקלות את המשכנתא ונשאר עוד עודף קצת. עלות המימון לא מעניינת. גם בשוק ההון יש עלויות מימון. מה שחשוב זו התוצאה הסופית. בשוק ההון יש סיכון שברגע שתצטרך את הכסף השוק יהיה בשפל מטורף. בנדל"ן בישראל אין כמעט סיכוי לדבר כזה.
    והנה לכם חישוב הגיוני אחר
    0e1f5fb9-56f2-4f5d-919c-52cbde37e3d8-image.jpeg

    ההסבר - נתוני הבסיס והנחות היסודהון עצמי זמין: 650,000 ש"ח.טווח השקעה: 20 שנה.עליית מחירי הנדל"ן בישראל (ממוצע היסטורי ב-20 שנה האחרונות): כ-5.5% בשנה במונחים נומינליים. תשואת שוק ההון (ממוצע היסטורי S&P 500 ממוסה / כולל דיבידנדים): כ-9.5% בשנה במונחים נומינליים. תרחיש 1: השקעה בנדל"ן (עם מינוף משכנתא)שווי הנכס הנרכש: $650,000 \text{ (הון עצמי)} + 600,000 \text{ (משכנתא)} = 1,250,000 \text{ ש"ח}$.עליית ערך הנכס ב-20 שנה (לפי 5.5% בשנה):$$1,250,000 \times (1 + 0.055)^{20} \approx 3,647,000 \text{ ש"ח}$$החזר משכנתא חודשי: עבור משכנתא של 600,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית ממוצעת משוערת של 4.5% בשנה, ההחזר החודשי עומד על כ-3,795 ש"ח.תזרים מזומנים מנדל"ן:הכנסה חודשית משכירות: 4,500 ש"ח.עודף תזרימי חודשי (שכירות פחות החזר משכנתא): $4,500 - 3,795 = 705 \text{ ש"ח}$.עודף תזרימי מצטבר ל-20 שנה (ללא ריבית דריבית): $705 \times 12 \times 20 \approx 169,200 \text{ ש"ח}$.סך שווי תיק הנדל"ן בתום 20 שנה:$3,647,000 \text{ (ערך הדירה)} + 169,200 \text{ (עודף שכירות)} = 3,816,200 \text{ ש"ח}$.תרחיש 2: השקעה בשוק ההון (ללא מינוף)השקעה ראשונית: 650,000 ש"ח.תשואה שנתית ממוצעת: 9.5% בשנה.ערך התיק ברוטו בתום 20 שנה (לפני מס):$$650,000 \times (1 + 0.095)^{20} \approx 3,992,000 \text{ ש"ח}$$רווח ברוטו: $3,992,000 - 650,000 = 3,342,000 \text{ ש"ח}$.מס רווחי הון (25% על הרווח הריאלי / משוער): בהנחת מס של כ-20% מכלל הרווח הנומינלי, תשלום המס יהיה כ-668,400 ש"ח.סך שווי תיק שוק ההון נטו בתום 20 שנה:$$3,992,000 - 668,400 = 3,323,600 \text{ ש"ח}$$

    כמו תמיד.... מזה ומזה אל תנח ידך

    א

    @מבין-עניין
    שים לב - "שווי נטו מוערך אחרי 20 שנה", כמעט זהה לערך ב"שווי נכס תיק משוער לפני מס" ???? במקרה המחמיר פחות ב- 200,000... הזוי.
    ומה עם עלויות המשכנתא? ועלויות תחזוק הדירה (בכל זאת 20 שנה...)
    תמסור לבינה שלך שיש לה טעות.

    0
  • מ

    כמעט זהה כי פיספסת את השכירות העודפת שנכנסת כל חודש (תמסור לבינה....). גם עלויות המשכנתא מחושבות. זה יורד מהשכירות. תחזוק הדירה לא יכול להיות משוקלל בסכומים אבל רשום שיפוצים. ספר לי על עלויות השיפוצים.... ומה עם עלייית השכירות???
    מבין שאין לך דירה להשקעה.
    בקיצור.... במחילה, לפני שאתה יורה ומזלזל, תבדוק את עצמך.... או תתייעץ עם הבינה שלך או של מישהו אחר...
    מי שתופס צד שרלטן. בכל אופציה יש מעלות וחסרונות. לי יש את שתי האופציות. לכן אני אובייקטיבי. אני לא מתווך לא יועץ נדל"ן ולא יועץ פיננסים.
    ואם כבר עדיפות בשוק ההון, רק ממונפת מאד. אז בהחלט יש יתרון ברור. אבל גם בזה יש סיכונים. ויש מי שגם לא ישן בלילה בסיכונים גבוהים.
    ד"ש לבינה 😀

    וכדי להיות באמת ישר, יש גם דרך להחזיר חלק מהמס וד"ל. אבל עדיין פער במס לטובת השקעה בנדל"ן.

    0
  • מ מבין עניין

    כמעט זהה כי פיספסת את השכירות העודפת שנכנסת כל חודש (תמסור לבינה....). גם עלויות המשכנתא מחושבות. זה יורד מהשכירות. תחזוק הדירה לא יכול להיות משוקלל בסכומים אבל רשום שיפוצים. ספר לי על עלויות השיפוצים.... ומה עם עלייית השכירות???
    מבין שאין לך דירה להשקעה.
    בקיצור.... במחילה, לפני שאתה יורה ומזלזל, תבדוק את עצמך.... או תתייעץ עם הבינה שלך או של מישהו אחר...
    מי שתופס צד שרלטן. בכל אופציה יש מעלות וחסרונות. לי יש את שתי האופציות. לכן אני אובייקטיבי. אני לא מתווך לא יועץ נדל"ן ולא יועץ פיננסים.
    ואם כבר עדיפות בשוק ההון, רק ממונפת מאד. אז בהחלט יש יתרון ברור. אבל גם בזה יש סיכונים. ויש מי שגם לא ישן בלילה בסיכונים גבוהים.
    ד"ש לבינה 😀

    וכדי להיות באמת ישר, יש גם דרך להחזיר חלק מהמס וד"ל. אבל עדיין פער במס לטובת השקעה בנדל"ן.

    א

    @מבין-עניין said:

    כמעט זהה כי פיספסת את השכירות העודפת שנכנסת כל חודש (תמסור לבינה....). גם עלויות המשכנתא מחושבות. זה יורד מהשכירות. תחזוק הדירה לא יכול להיות משוקלל בסכומים אבל רשום שיפוצים. ספר לי על עלויות השיפוצים.... ומה עם עלייית השכירות???
    מבין שאין לך דירה להשקעה.
    בקיצור.... במחילה, לפני שאתה יורה ומזלזל, תבדוק את עצמך.... או תתייעץ עם הבינה שלך או של מישהו אחר...
    מי שתופס צד שרלטן. בכל אופציה יש מעלות וחסרונות. לי יש את שתי האופציות. לכן אני אובייקטיבי. אני לא מתווך לא יועץ נדל"ן ולא יועץ פיננסים.
    ואם כבר עדיפות בשוק ההון, רק ממונפת מאד. אז בהחלט יש יתרון ברור. אבל גם בזה יש סיכונים. ויש מי שגם לא ישן בלילה בסיכונים גבוהים.
    ד"ש לבינה

    וכדי להיות באמת ישר, יש גם דרך להחזיר חלק מהמס וד"ל. אבל עדיין פער במס לטובת השקעה בנדל"ן.

    למזלי לא משתמש כמעט בבינה. רק לצרכים ספציפיים מאד וכתיבה בפורומים לא נכללת בהם.

    ספר לי, כמה שכירות נכנסת מאותה דירה בשווי 1.2 M ?
    כמה החזר משכנתא חודשי?
    כמה שווי הריבית ששילמת לבנק במשך השנים?
    עלויות שיפוצים חצי מליון מינימום, והייתי קמצן.
    (אגב היה לי נדלן להשקעה בעבר.)

    גם לדעתי השקעה בנדלן היא אופציה מצויינת. כן חלקתי על הסכומים שרשמת כאן- הם תלושים מהמציאות.

    לגבי מס- ניתן להפקיד חלק גדול מהסכום בקה"ש ולהיפטר מהמס.

    0
  • מ

    ספר לי, כמה שכירות נכנסת מאותה דירה בשווי 1.2 M ?
    דירה מחולקת בשווי הנ"ל בקריות, ב"ש או חיפה, יכולה להכניס כפי שכתבתי כ - 4,500 ש"ח נטו (בב"ש יותר)

    כמה החזר משכנתא חודשי?
    600,000 ש"ח ל20 שנה תעשה חישוב. בערך 3,700

    כמה שווי הריבית ששילמת לבנק במשך השנים?
    זה לא משנה זה מגולם בהחזר החודשי מול השכירות שאתה מקבל שחישבנו

    עלויות שיפוצים חצי מליון מינימום, והייתי קמצן.
    איך הגעת לסכום הזה????? יש לי כמה נכסים. ההוצאות הם במקרה הרע 4000 ש"ח בשנה צבע תיקונים וכד'

    על השאלות שעניתי עכשיו לדעתי כתוב כבר למעלה. לא צריך בינה בשביל זה.
    תלושים מהמציאות???? לא יודע איזו מציאות אתה מכיר. דבר עם מי שמכיר את שוק הנדל"ן. או עם איזו בינה...... (גם אנושית) חחח

    0
  • מ מבין עניין

    ספר לי, כמה שכירות נכנסת מאותה דירה בשווי 1.2 M ?
    דירה מחולקת בשווי הנ"ל בקריות, ב"ש או חיפה, יכולה להכניס כפי שכתבתי כ - 4,500 ש"ח נטו (בב"ש יותר)

    כמה החזר משכנתא חודשי?
    600,000 ש"ח ל20 שנה תעשה חישוב. בערך 3,700

    כמה שווי הריבית ששילמת לבנק במשך השנים?
    זה לא משנה זה מגולם בהחזר החודשי מול השכירות שאתה מקבל שחישבנו

    עלויות שיפוצים חצי מליון מינימום, והייתי קמצן.
    איך הגעת לסכום הזה????? יש לי כמה נכסים. ההוצאות הם במקרה הרע 4000 ש"ח בשנה צבע תיקונים וכד'

    על השאלות שעניתי עכשיו לדעתי כתוב כבר למעלה. לא צריך בינה בשביל זה.
    תלושים מהמציאות???? לא יודע איזו מציאות אתה מכיר. דבר עם מי שמכיר את שוק הנדל"ן. או עם איזו בינה...... (גם אנושית) חחח

    א

    @מבין-עניין
    טוב קודם כל, אם הבנת מדבריי איזה זלזול אז ח"ו- לא התכוונתי לזלזל.

    דירה בקריות או ב"ש, בגודל מתאים לחלוקה, שאינה צריכה שיפוץ מוקדם, במחיר 1.2 ? פשששש.

    לפי הידוע לי נוהגים לחשב ששכירות נכנסת 10 חודשים בשנה (כדי לחשב חודשים ריקים, הוצאות ניהול נכסים, תיווך וכו')
    משכנתא דווקא יורדת 12 חודשים בשנה, אז לא נשאר (כמעט) הפרש.
    12 כפול 3700 = 44400, 10 כפול 4500= 45000.
    לפי זה כל החישוב שלך השתנה.
    אתה צריך לממן את עלויות המשכנתא ממקום אחר

    ממה שאני רואה מאנשים שהשקיעו בדירה (כמעט כל אחיי וגיסיי המבוגרים ממני), הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול. ואנשים יוצאים עם רושם שהדירה הביאה להם הרבה יותר רווח ממה שבאמת היה...

    אם הדירה שלך תביא לך רווחים גדולים אפילו יותר מאלה- אני אשמח איתך מאד!

    מ מרים-הורביץ נכסיםמ 2 תגובות
    1
  • א אפ_על_פי_כן

    @מבין-עניין
    טוב קודם כל, אם הבנת מדבריי איזה זלזול אז ח"ו- לא התכוונתי לזלזל.

    דירה בקריות או ב"ש, בגודל מתאים לחלוקה, שאינה צריכה שיפוץ מוקדם, במחיר 1.2 ? פשששש.

    לפי הידוע לי נוהגים לחשב ששכירות נכנסת 10 חודשים בשנה (כדי לחשב חודשים ריקים, הוצאות ניהול נכסים, תיווך וכו')
    משכנתא דווקא יורדת 12 חודשים בשנה, אז לא נשאר (כמעט) הפרש.
    12 כפול 3700 = 44400, 10 כפול 4500= 45000.
    לפי זה כל החישוב שלך השתנה.
    אתה צריך לממן את עלויות המשכנתא ממקום אחר

    ממה שאני רואה מאנשים שהשקיעו בדירה (כמעט כל אחיי וגיסיי המבוגרים ממני), הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול. ואנשים יוצאים עם רושם שהדירה הביאה להם הרבה יותר רווח ממה שבאמת היה...

    אם הדירה שלך תביא לך רווחים גדולים אפילו יותר מאלה- אני אשמח איתך מאד!

    מ

    @אפ_על_פי_כן אין לי מה לומר מלבד...
    העולם מתחלק לשניים
    אלו הפסימיים שיש להם את כל התירוצים בעולם "למה לא" גם אם אין להם אחיזה במציאות. ואלו שקופצים למים ומגלים שהעולם יותר ורוד ממה שחשבו.

    ובכ"ז...
    1- חפש קצת ביד 2 (אולי בכ"ז תשתמש בבינה) אתה ממש לא מונח בחומר. מצטער. הנה דוגמה אחת מתוך עשרות. https://www.yad2.co.il/realestate/item/south/wp4k8qi7?opened-from=feed&component-type=main_feed&spot=standard&location=10
    רוצה לקנות את שלי? במיליון וחצי? מכניסה 6000 ש"ח.

    2- מאיפה לקחת את החישוב של חודשיים פחות?

    אגב, גם לפי החישוב המוזר שלך, לא צריך מימון חיצוני למשכנתא. אז למה אתה כותב שכן ???!!!

    בקיצור תמשיך להשקיע בשוק ההון.... העיקר שאתה בטוח במה שאתה עושה. וכשלכולם יהיו דירות ולך לא, ושוק ההון יהיה בשפל, אל תשאל למה....

    ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
    איך אומרים, נארישקייט

    0
  • מ מבין עניין

    @אפ_על_פי_כן אין לי מה לומר מלבד...
    העולם מתחלק לשניים
    אלו הפסימיים שיש להם את כל התירוצים בעולם "למה לא" גם אם אין להם אחיזה במציאות. ואלו שקופצים למים ומגלים שהעולם יותר ורוד ממה שחשבו.

    ובכ"ז...
    1- חפש קצת ביד 2 (אולי בכ"ז תשתמש בבינה) אתה ממש לא מונח בחומר. מצטער. הנה דוגמה אחת מתוך עשרות. https://www.yad2.co.il/realestate/item/south/wp4k8qi7?opened-from=feed&component-type=main_feed&spot=standard&location=10
    רוצה לקנות את שלי? במיליון וחצי? מכניסה 6000 ש"ח.

    2- מאיפה לקחת את החישוב של חודשיים פחות?

    אגב, גם לפי החישוב המוזר שלך, לא צריך מימון חיצוני למשכנתא. אז למה אתה כותב שכן ???!!!

    בקיצור תמשיך להשקיע בשוק ההון.... העיקר שאתה בטוח במה שאתה עושה. וכשלכולם יהיו דירות ולך לא, ושוק ההון יהיה בשפל, אל תשאל למה....

    ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
    איך אומרים, נארישקייט

    ש

    @מבין-עניין said:

    ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
    איך אומרים, נארישקייט

    @יוסף-מינצברג מספר שככה הוא אכן עשה

    0
  • ש שואף ליותר

    @מבין-עניין said:

    ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
    איך אומרים, נארישקייט

    @יוסף-מינצברג מספר שככה הוא אכן עשה

    מ

    @שואף-ליותר יש מילה אחת שמסכמת מעשה שטות כזה. ויש עשרות או מאות אנשים שנשארו חסרי כל בגלל מעשה כזה. וטיפשים שנופלים בפח או בפח של עצמם לצערי רק מתחלפים ממש כמו הפראיירים...

    1
  • מ מבין עניין

    @שואף-ליותר יש מילה אחת שמסכמת מעשה שטות כזה. ויש עשרות או מאות אנשים שנשארו חסרי כל בגלל מעשה כזה. וטיפשים שנופלים בפח או בפח של עצמם לצערי רק מתחלפים ממש כמו הפראיירים...

    ש

    @מבין-עניין
    הבעיה היא שאין אפשרות לרוב הציבור [בפרט הצעיר] שרוצה להשקיע להיכנס להשקעה בנדל"ן
    כי הכניסה דורשת סכום עצום
    אמנם אפשר לקחת אותו כמשכנתא אבל אז ההשקעה ממונפת ב100% דבר שלכו"ע אינו מומלץ.
    נקודה נוספת, הרבה זוגות קונים דירה שלא תספיק בע"ה למשפחתם הברוכה שתהיה, ולכן אם יכנסו להשקעה בנדל"ן ויקנו דירה להשקעה, בעתיד כשירצו למכור את דירתם [ששווה יותר מהדירה להשקעה] יצטרכו לשלם מס שבח וזה לא משתלם.
    בקיצור, זה שתי הנקודות שמונעות אותי מלהיכנס להשקעה בנדל"ן

    0
  • ש שואף ליותר

    @מבין-עניין
    הבעיה היא שאין אפשרות לרוב הציבור [בפרט הצעיר] שרוצה להשקיע להיכנס להשקעה בנדל"ן
    כי הכניסה דורשת סכום עצום
    אמנם אפשר לקחת אותו כמשכנתא אבל אז ההשקעה ממונפת ב100% דבר שלכו"ע אינו מומלץ.
    נקודה נוספת, הרבה זוגות קונים דירה שלא תספיק בע"ה למשפחתם הברוכה שתהיה, ולכן אם יכנסו להשקעה בנדל"ן ויקנו דירה להשקעה, בעתיד כשירצו למכור את דירתם [ששווה יותר מהדירה להשקעה] יצטרכו לשלם מס שבח וזה לא משתלם.
    בקיצור, זה שתי הנקודות שמונעות אותי מלהיכנס להשקעה בנדל"ן

    מ

    @שואף-ליותר אם יש לך הכנסה טובה שאתה יכול "להסתדר" גם כשיש חורים בהשכרה פעם ב... אין שום בעיה במינוף של משכנתא. תבין... בסוף אחרי 20-30 שנה יש לך דירה בלי ששילמת כסף בכלל.
    מס שבח זו אכן בעיה. אבל לדעתי זו לא סיבה לא לקפוץ למים. מי אמר שתקנה דירה חדשה? תמיד אפשר למכור את שתיהן. (פטורים ממס ברכישת דירה מוגדלת אחת) ובכלל יכול להיות שעד שתמכרו את הדירה, יהיה שווה לך לשלם את המס כדי להישאר עם נכס מניב. ויש גם דרכים להימלט מהמס וד"ל.

    בקיצור רבו התירוצים כדי לא לפעול. אחרי שנים מצטערים

    1
  • ש

    @מבין-עניין
    תודה על הדחיפה
    בעיה נוספת
    צריך יועץ אובייקטיבי ואני לא מכיר כזה

    0
  • מ

    קפוץ למים. אם תרצה בפרטי ייעוץ מניסיון בשמחה

    1
  • משה עוזיאלמ

    כמה נקודות קטנות בקשר למה שנכתב כאן (לא קראתי הכל, אך אני מוסיף נקודות שלעיתים לא נלקחות בחשבון)

    1. לפי העשור האחרון מחירי הדירות עלו באיזור המאה אחוז (לדוג' דירות 3 חדרים בבית שמש לפני כעשור היו סביבות מיליון מאה והיום באיזור ה2 מיליון ובירושלים 3 בנוה יעקב היה כמיליון מאתיים והיום כמיליון יותר וברמת שלמה היה 15/17 למ"ר והיום זה 32/34 למ"ר) וזאת למרות ה3 השנים האחרונות שהשוק די סטטי בחלק מהאיזורים) כך שהנחה של 5 אחוז היא הנחה פסימית
    2. בדירות רבות יש אפשרויות השבחה ע"י הוצאת היתירים/ פינוי בינוי/ ועוד שהם מניבות לעיתים עשרות אחוזים (אני מניח שברוב הדירות במשך 30 שנה האחרונות שהיו בידי משקיעים היה אפשרויות השבחה משמעותיות)
    3. מחיר השכירות עולה בהתמדה ולכן תשואת השכירות צריכה להיות מחושבת עם עלייה של 3 אחוז בשנה ביחס לנקודת ההתחלה ואילו החזר המשכנתא לא אמור לעלות (תלוי במסלולים השונים אבל נכון לעכשיו זה עדיין קצת גבוה כך שיש יותר סיכוי לירדות מלעליות)
    2
  • משה עוזיאלמ משה עוזיאל

    כמה נקודות קטנות בקשר למה שנכתב כאן (לא קראתי הכל, אך אני מוסיף נקודות שלעיתים לא נלקחות בחשבון)

    1. לפי העשור האחרון מחירי הדירות עלו באיזור המאה אחוז (לדוג' דירות 3 חדרים בבית שמש לפני כעשור היו סביבות מיליון מאה והיום באיזור ה2 מיליון ובירושלים 3 בנוה יעקב היה כמיליון מאתיים והיום כמיליון יותר וברמת שלמה היה 15/17 למ"ר והיום זה 32/34 למ"ר) וזאת למרות ה3 השנים האחרונות שהשוק די סטטי בחלק מהאיזורים) כך שהנחה של 5 אחוז היא הנחה פסימית
    2. בדירות רבות יש אפשרויות השבחה ע"י הוצאת היתירים/ פינוי בינוי/ ועוד שהם מניבות לעיתים עשרות אחוזים (אני מניח שברוב הדירות במשך 30 שנה האחרונות שהיו בידי משקיעים היה אפשרויות השבחה משמעותיות)
    3. מחיר השכירות עולה בהתמדה ולכן תשואת השכירות צריכה להיות מחושבת עם עלייה של 3 אחוז בשנה ביחס לנקודת ההתחלה ואילו החזר המשכנתא לא אמור לעלות (תלוי במסלולים השונים אבל נכון לעכשיו זה עדיין קצת גבוה כך שיש יותר סיכוי לירדות מלעליות)
    ל

    @משה-עוזיאל
    לגבי 1 - זו בדיוק הסיבה שיש מי שחושב שה"חגיגה" נגמרה, ו-5 אחוז זה אופטימי מדאי

    1
  • ל לייזרזון

    @משה-עוזיאל
    לגבי 1 - זו בדיוק הסיבה שיש מי שחושב שה"חגיגה" נגמרה, ו-5 אחוז זה אופטימי מדאי

    מ

    @לייזרזון said:

    @משה-עוזיאל
    לגבי 1 - זו בדיוק הסיבה שיש מי שחושב שה"חגיגה" נגמרה, ו-5 אחוז זה אופטימי מדאי

    חשבו שהחגיגה נגמרה כבר 50 פעם ממש כמו האיומים של טראמפ. גם אם תהיה ירידה היא תהיה קטנה אחריה תבוא עליה

    0
  • א אפ_על_פי_כן

    @מבין-עניין
    טוב קודם כל, אם הבנת מדבריי איזה זלזול אז ח"ו- לא התכוונתי לזלזל.

    דירה בקריות או ב"ש, בגודל מתאים לחלוקה, שאינה צריכה שיפוץ מוקדם, במחיר 1.2 ? פשששש.

    לפי הידוע לי נוהגים לחשב ששכירות נכנסת 10 חודשים בשנה (כדי לחשב חודשים ריקים, הוצאות ניהול נכסים, תיווך וכו')
    משכנתא דווקא יורדת 12 חודשים בשנה, אז לא נשאר (כמעט) הפרש.
    12 כפול 3700 = 44400, 10 כפול 4500= 45000.
    לפי זה כל החישוב שלך השתנה.
    אתה צריך לממן את עלויות המשכנתא ממקום אחר

    ממה שאני רואה מאנשים שהשקיעו בדירה (כמעט כל אחיי וגיסיי המבוגרים ממני), הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול. ואנשים יוצאים עם רושם שהדירה הביאה להם הרבה יותר רווח ממה שבאמת היה...

    אם הדירה שלך תביא לך רווחים גדולים אפילו יותר מאלה- אני אשמח איתך מאד!

    מרים-הורביץ נכסיםמ

    אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

    1. הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.

    כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

    אין היום שום כדאיות כלכלית לרכוש היום דירה ולהשכיר אותה באזור חרדי כשהדירה לא מחולקת.

    כמעט כל מי שרוכש היום דירה מעוניין לבוא לגור בה.
    הרבה משכירים הם אנשים מבוגרים שמחכים לנישואי הילדים לממש את ההשקעה או מבוגרים שמעבירים את הנכס בירושה.

    כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי יותר ויותר.

    משפחות צעירות רבות שחסרות דירה,
    ב''ה המשפחות גדלות, הביקוש לשכירות של דירות אמיתיות גדל ומרקיע שחקים,
    מחרי השכירות מאמירים,
    חוסר היציבות בתכנון מוסדות חינוך, עבודה וכו'.

    איך אפשר להתעלם מכך?

    כניסה לשוק הנדל''ן, גם אם מחוסר ברירה כניסה לדירת להשקעה באופן זמני,
    מעניקה הגנה לזוג, ובוודאי רכישת דירה למגורים.

    @אפ_על_פי_כן said:

    הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול

    1. הנקודה הזו שהיא מבחינתכם חיסרון מבחינתי היא המעלה הכי גדולה של שוק הנדל''ן.
      מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.
      במבחן המציאות:
      אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
      העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
      דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
      להתמיד בזה ולהצליח.

    ולגבי מחירי הדירות-
    לקוחות שלי בחיפה ובבאר שבע רכשו דירות ב1.2 מיליון כולל שיפוץ ומכניסות יותר מ 4500 ב''ה.
    יש הרבה יותר מדירה אחת כזו, בהחלט.

    ו @שואף-ליותר אם אתם מחפשים יועץ אובייקטיבי-
    מזמנים להגיע לפגישת מיפוי בס''ד ולראות מה מתאים לכם בעז''ה.
    אתם מוזמנים לקרוא עלי קצת כאן מהלקוחות שלי:
    https://www.google.com/maps/place/הורביץ+נכסים+-+מרים+הורביץ‭/@31.7860191,35.175359,12z/data=!4m8!3m7!1s0x8f819bae43011f13:0xcd1bccbb2f3a08ac!8m2!3d31.7860191!4d35.175359!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11mrwjb02z?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDgwNC4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

    פרטי יצירת קשר-
    בחתימה.

    מרים הורביץ • הורביץ נכסים • השקעה אמינה זה נכס
    ליווי אישי אמין להשקעות נדל''ן מניבות
    ליווי צמוד לרכישה • בדיקה כלכלית מקיפה • פגישות מיפוי והתמצאות • הפנייה לאנשי מקצוע מתאימים

    02-6-310-301 TAZRIM@TAZRIM1000.COM

    1
  • מרים-הורביץ נכסיםמ מרים-הורביץ נכסים

    אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

    1. הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.

    כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

    אין היום שום כדאיות כלכלית לרכוש היום דירה ולהשכיר אותה באזור חרדי כשהדירה לא מחולקת.

    כמעט כל מי שרוכש היום דירה מעוניין לבוא לגור בה.
    הרבה משכירים הם אנשים מבוגרים שמחכים לנישואי הילדים לממש את ההשקעה או מבוגרים שמעבירים את הנכס בירושה.

    כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי יותר ויותר.

    משפחות צעירות רבות שחסרות דירה,
    ב''ה המשפחות גדלות, הביקוש לשכירות של דירות אמיתיות גדל ומרקיע שחקים,
    מחרי השכירות מאמירים,
    חוסר היציבות בתכנון מוסדות חינוך, עבודה וכו'.

    איך אפשר להתעלם מכך?

    כניסה לשוק הנדל''ן, גם אם מחוסר ברירה כניסה לדירת להשקעה באופן זמני,
    מעניקה הגנה לזוג, ובוודאי רכישת דירה למגורים.

    @אפ_על_פי_כן said:

    הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול

    1. הנקודה הזו שהיא מבחינתכם חיסרון מבחינתי היא המעלה הכי גדולה של שוק הנדל''ן.
      מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.
      במבחן המציאות:
      אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
      העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
      דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
      להתמיד בזה ולהצליח.

    ולגבי מחירי הדירות-
    לקוחות שלי בחיפה ובבאר שבע רכשו דירות ב1.2 מיליון כולל שיפוץ ומכניסות יותר מ 4500 ב''ה.
    יש הרבה יותר מדירה אחת כזו, בהחלט.

    ו @שואף-ליותר אם אתם מחפשים יועץ אובייקטיבי-
    מזמנים להגיע לפגישת מיפוי בס''ד ולראות מה מתאים לכם בעז''ה.
    אתם מוזמנים לקרוא עלי קצת כאן מהלקוחות שלי:
    https://www.google.com/maps/place/הורביץ+נכסים+-+מרים+הורביץ‭/@31.7860191,35.175359,12z/data=!4m8!3m7!1s0x8f819bae43011f13:0xcd1bccbb2f3a08ac!8m2!3d31.7860191!4d35.175359!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11mrwjb02z?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDgwNC4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

    פרטי יצירת קשר-
    בחתימה.

    א

    @מבין-עניין
    סליחה על המענה הלא רציף- אני בנופש...

    א. ניתן להזדכות על מס רווחי הון כמו שמזדכים על מיסים בדירה להשקעה.
    ב. לחשב 10 חודשי שכירות בשנה במקום 12 - שמעתי מכמה מקורות בתחום. אבל נניח את זה בצד...
    ג. אם יש לך הכנסה פנויה שאתה יכול "להסתדר" עם חורים בהשכרה, כפי שהגדרת, תחשב את הסכומים האלו כהפקדה נוספת לשוק ההון. (כך אני עושה אגב, מוסיף סכומים פנויים במשך השנים.) הרווח הסופי כמובן גדל מאד.
    ד. אתה רוצה לומר שבמשך 20 שנים של השכרת דירה, לא תצטרך לעשות לפחות פעם אחת שיפוץ יותר רציני?!... לו יהי.

    בקיצור, כפי שאמרתי קודם- כשבנאדם מחזיק דירה להשקעה הוא נוטה לא להכניס לחישוב הוצאות נוספות שהצליח להסתדר איתן במשך השנים, ומשנות את כל החשבון.

    זו כבר לא אופטימיות, זה עיוות מתמטי כדי לתמוך רגשית בהחלטות העבר..

    @מרים-הורביץ-נכסים said:

    אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

    הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.
    כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

    @מבין-עניין said:

    ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר

    לרגע לא דיברתי על דירה ראשונה!
    דיברתי על השקעת סכומים מעבר לכך.

    @מרים-הורביץ-נכסים said:

    מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.

    מה נענה אנן אבתריה?!..

    @מרים-הורביץ-נכסים said:

    במבחן המציאות:
    אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
    העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
    דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
    להתמיד בזה ולהצליח.

    כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

    מאחל לשנינו הצלחה וברכה - כל אחד בדרכו! גוטשבעס

    מ מרים-הורביץ נכסיםמ 2 תגובות
    2
  • א אפ_על_פי_כן

    @מבין-עניין
    סליחה על המענה הלא רציף- אני בנופש...

    א. ניתן להזדכות על מס רווחי הון כמו שמזדכים על מיסים בדירה להשקעה.
    ב. לחשב 10 חודשי שכירות בשנה במקום 12 - שמעתי מכמה מקורות בתחום. אבל נניח את זה בצד...
    ג. אם יש לך הכנסה פנויה שאתה יכול "להסתדר" עם חורים בהשכרה, כפי שהגדרת, תחשב את הסכומים האלו כהפקדה נוספת לשוק ההון. (כך אני עושה אגב, מוסיף סכומים פנויים במשך השנים.) הרווח הסופי כמובן גדל מאד.
    ד. אתה רוצה לומר שבמשך 20 שנים של השכרת דירה, לא תצטרך לעשות לפחות פעם אחת שיפוץ יותר רציני?!... לו יהי.

    בקיצור, כפי שאמרתי קודם- כשבנאדם מחזיק דירה להשקעה הוא נוטה לא להכניס לחישוב הוצאות נוספות שהצליח להסתדר איתן במשך השנים, ומשנות את כל החשבון.

    זו כבר לא אופטימיות, זה עיוות מתמטי כדי לתמוך רגשית בהחלטות העבר..

    @מרים-הורביץ-נכסים said:

    אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

    הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.
    כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

    @מבין-עניין said:

    ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר

    לרגע לא דיברתי על דירה ראשונה!
    דיברתי על השקעת סכומים מעבר לכך.

    @מרים-הורביץ-נכסים said:

    מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.

    מה נענה אנן אבתריה?!..

    @מרים-הורביץ-נכסים said:

    במבחן המציאות:
    אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
    העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
    דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
    להתמיד בזה ולהצליח.

    כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

    מאחל לשנינו הצלחה וברכה - כל אחד בדרכו! גוטשבעס

    מ

    @אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

    1
  • מ מבין עניין

    @אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

    א

    @מבין-עניין said:

    @אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

    סיכמנו שנעזוב את זה בצד.
    יש לך מה לענות על הדברים האחרים?!

    מה עושים אם בדיוק בזמן חיתון ילדים יהיו נפילות בשוק ההון, כתבתי כאן (https://forum.benakel.org/post/15215)

    2
  • א אפ_על_פי_כן

    @מבין-עניין said:

    @אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

    סיכמנו שנעזוב את זה בצד.
    יש לך מה לענות על הדברים האחרים?!

    מה עושים אם בדיוק בזמן חיתון ילדים יהיו נפילות בשוק ההון, כתבתי כאן (https://forum.benakel.org/post/15215)

    מ

    @אפ_על_פי_כן אתה רוצה לנהל את הדיון הזה עד שתחתן ילדים....?
    א. רווחי הון ניתן להזדכות בשניהם. אלא ש... המס גבוה יותר ברווחי הון. עיסקי הקבלות כרגיל (וד"ל) אבל "שיפוץ" המחיר בלתי אפשרי ברווחי הון. וכמובן אפשר להעביר את הדירה לילד ולהיפטר כליל ממיסים (בשביל מי אנחנו קונים דירות?!)
    ב. קישקוש מקושקש. ברור שפעם ב... יכולה להיות בעיה אבל כ"יושב" לך שוכר בדירה, אין כמעט שום הוצאה. וזה מגיע.
    ג. גם את עודף השכירות והשכירות העולה אפשר להכניס לשוק ההון והנה לך עוד רווח
    ד. אתה לא מדבר מידיעה. ואני כן. זה ההבדל. לא! אם קנית דירה טובה לא צריך לעשות שיפוץ רציני כל כמה שנים. צבע ותחזוקה קלה פה ושם

    למה לא דיברת על דירה ראשונה? אם המתמטיקה שלך "מנצחת" לך על זה גם בדירה ראשונה. ואם יש עוד שיקולים, חלקם קיימים גם בדירה שניה ושלישית.

    ושוב, ברור שלכל השקעה יש יתרונות וחסרונות. ההבדל ביני לבינך, שאני מושקע בשתיהן ורואה את היתרונות והחסרונות בשתיהן. לכן אני ממשיך להיות בשתיהן.

    המעלות הגדולות של נדל"ן
    1- הלוואות זולות במיוחד. השכירות משלמת את המשכנתא.
    2- השקעה בטוחה ויציבה ללא נפילות
    3- אופציות הרחבה, תמ"א פינוי בינוי וכד' שהופכות את ההשעה לפנטסטית
    4- השקעה קבועה ולא נזילה. יש לזה גם מעלה. בלי משחקים.
    אפשרות להעביר את הדירה לילדים ולהיפטר לגמרי ממיסים
    חז"ל כבר אמרו לשלש את הכסף ולא סתם...

    אם לא שכנעתי... נדמה לי שהדיון מוצא
    לא נראה לי שאצליח יותר. ואין לי עניין להתנצח.

    ס צ 2 תגובות
    1
התחברו כדי לפרסם תגובה

נושאים מוצעים

  • מ

    עשרות אחוזים בשנה מנדל"ן

    שוק ההון והשקעות 613
    23
    2 הצבעות
    23 פוסטים
    749 צפיות
    מרים-הורביץ נכסיםמ
    @מבין-עניין said: השכונה התחילה בקול רעש גדול עם מחירים בשמים הרבה מעל המחירים במרכז העיר. כעת המחירים הריאליים שם עוד פחות מפרדס כץ (בשיקלול מחסן חניה וכו' שמקבלים שם). עם זה אני מסכימה לגמרי לגמרי. ב''ה גם הלקוחות שלי שרכשו דירות יד שנייה וחדשות בצפון בני ברק, רכשו יותר באיזור של פרדס כץ- הירקון וכו', בהחלט השכונה עצמה של מתחם הסופרים אם לא היה את ההיצע של צפון בני ברק היה לה יותר קל. אבל גם על מעבר לז'בוטינסקי הרבה אומרים שזה לא בני ברק (צודקים!) אבל השינוי יהיה מוכרח להגיע וכל השאלה היא הקצב.
  • מ

    מבזקי חדשות שוק ההון

    שוק ההון והשקעות חדשות שוק ההון מבזקים
    6
    2 הצבעות
    6 פוסטים
    239 צפיות
    א
    מתוך אתר "אמס": [image: b0951e8c-4715-4101-8687-fb4d254cd2f4-image.jpeg]
  • ישראל גוטמןי

    תמיד יש סיבה לא להתחיל — וזו בדיוק הבעיה

    שוק ההון והשקעות השקעה בשוק ההון נדלן קורס שוק ההון חתונות ילדים פנסיה כשרות בהשקעות גמחים
    7
    6 הצבעות
    7 פוסטים
    322 צפיות
    ישראל גוטמןי
    @דוד-גולדברג תודה רבה, מעריך מאוד!!!
  • ש

    קריסת חברת נדל"ן ?

    שוק ההון והשקעות קריסה כלכלית
    1
    1
    0 הצבעות
    1 פוסטים
    156 צפיות
    ש
    הי שלום זה פורסם בהפרגוד מישהו יודע משהו ?[image: image_48253_1.jpeg]
  • טריידרט

    השפעת הבינה מלאכותית על שוק ההון

    הועבר שוק ההון והשקעות
    20
    0 הצבעות
    20 פוסטים
    956 צפיות
    טריידרט
    @דוד-גולדברג כתב בחדשות שוק ההון- עדכונים בלבד: • מנכ״ל הנת'רופיק: הבינה המלאכותית עשויה למחוק מחצית מהמשרות ולהעלות את האבטלה ל-10-20% בשנה עד חמש השנים הקרובות טווח הזמן מוגזם. יש צורך בלמידה ורכישת אימון בבינה מלאכותית. כמה שנים לוקח עד רכישת אימון ברכב אוטונומי (שכבר פעיל מעל שנה במערב ארה"ב) ? בטווח הזמן הקצר, המשרות הסובלות הם אלו שלא מצריכים אימון רב, כמו מתכנת ג'וניור ועורכים וחוקרים בסיסים, שממילא החומר שלהם יעבור בקרה ושדרוג ע"י המקצוענים, (רק לאחורנה פתחתי תוסף תוכנה אישי מורכב דרך הבינה, מה שבעבר שלחתי למתכנת מקצועי בתשלום מלא...) תכלת - האם יצא איזה מחקר רציני מבוסס ומאוזן על הפשעת הבינה המלאכותית לעולם ?