שוק ההון מול נדל"ן

[מבין עניין]

ספר לי, כמה שכירות נכנסת מאותה דירה בשווי 1.2 M ?
דירה מחולקת בשווי הנ"ל בקריות, ב"ש או חיפה, יכולה להכניס כפי שכתבתי כ - 4,500 ש"ח נטו (בב"ש יותר)

כמה החזר משכנתא חודשי?
600,000 ש"ח ל20 שנה תעשה חישוב. בערך 3,700

כמה שווי הריבית ששילמת לבנק במשך השנים?
זה לא משנה זה מגולם בהחזר החודשי מול השכירות שאתה מקבל שחישבנו

עלויות שיפוצים חצי מליון מינימום, והייתי קמצן.
איך הגעת לסכום הזה????? יש לי כמה נכסים. ההוצאות הם במקרה הרע 4000 ש"ח בשנה צבע תיקונים וכד'

על השאלות שעניתי עכשיו לדעתי כתוב כבר למעלה. לא צריך בינה בשביל זה.
תלושים מהמציאות???? לא יודע איזו מציאות אתה מכיר. דבר עם מי שמכיר את שוק הנדל"ן. או עם איזו בינה...... (גם אנושית) חחח

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין
טוב קודם כל, אם הבנת מדבריי איזה זלזול אז ח"ו- לא התכוונתי לזלזל.

דירה בקריות או ב"ש, בגודל מתאים לחלוקה, שאינה צריכה שיפוץ מוקדם, במחיר 1.2 ? פשששש.

לפי הידוע לי נוהגים לחשב ששכירות נכנסת 10 חודשים בשנה (כדי לחשב חודשים ריקים, הוצאות ניהול נכסים, תיווך וכו')
משכנתא דווקא יורדת 12 חודשים בשנה, אז לא נשאר (כמעט) הפרש.
12 כפול 3700 = 44400, 10 כפול 4500= 45000.
לפי זה כל החישוב שלך השתנה.
אתה צריך לממן את עלויות המשכנתא ממקום אחר

ממה שאני רואה מאנשים שהשקיעו בדירה (כמעט כל אחיי וגיסיי המבוגרים ממני), הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול. ואנשים יוצאים עם רושם שהדירה הביאה להם הרבה יותר רווח ממה שבאמת היה...

אם הדירה שלך תביא לך רווחים גדולים אפילו יותר מאלה- אני אשמח איתך מאד!

[מבין עניין]

@אפ_על_פי_כן אין לי מה לומר מלבד...
העולם מתחלק לשניים
אלו הפסימיים שיש להם את כל התירוצים בעולם "למה לא" גם אם אין להם אחיזה במציאות. ואלו שקופצים למים ומגלים שהעולם יותר ורוד ממה שחשבו.

ובכ"ז...
1- חפש קצת ביד 2 (אולי בכ"ז תשתמש בבינה) אתה ממש לא מונח בחומר. מצטער. הנה דוגמה אחת מתוך עשרות. https://www.yad2.co.il/realestate/item/south/wp4k8qi7?opened-from=feed&component-type=main_feed&spot=standard&location=10
רוצה לקנות את שלי? במיליון וחצי? מכניסה 6000 ש"ח.

2- מאיפה לקחת את החישוב של חודשיים פחות?

אגב, גם לפי החישוב המוזר שלך, לא צריך מימון חיצוני למשכנתא. אז למה אתה כותב שכן ???!!!

בקיצור תמשיך להשקיע בשוק ההון.... העיקר שאתה בטוח במה שאתה עושה. וכשלכולם יהיו דירות ולך לא, ושוק ההון יהיה בשפל, אל תשאל למה....

ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
איך אומרים, נארישקייט

[שואף ליותר]

@מבין-עניין said:

ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר
איך אומרים, נארישקייט

@יוסף-מינצברג מספר שככה הוא אכן עשה

[מבין עניין]

@שואף-ליותר יש מילה אחת שמסכמת מעשה שטות כזה. ויש עשרות או מאות אנשים שנשארו חסרי כל בגלל מעשה כזה. וטיפשים שנופלים בפח או בפח של עצמם לצערי רק מתחלפים ממש כמו הפראיירים...

[שואף ליותר]

@מבין-עניין
הבעיה היא שאין אפשרות לרוב הציבור [בפרט הצעיר] שרוצה להשקיע להיכנס להשקעה בנדל"ן
כי הכניסה דורשת סכום עצום
אמנם אפשר לקחת אותו כמשכנתא אבל אז ההשקעה ממונפת ב100% דבר שלכו"ע אינו מומלץ.
נקודה נוספת, הרבה זוגות קונים דירה שלא תספיק בע"ה למשפחתם הברוכה שתהיה, ולכן אם יכנסו להשקעה בנדל"ן ויקנו דירה להשקעה, בעתיד כשירצו למכור את דירתם [ששווה יותר מהדירה להשקעה] יצטרכו לשלם מס שבח וזה לא משתלם.
בקיצור, זה שתי הנקודות שמונעות אותי מלהיכנס להשקעה בנדל"ן

[מבין עניין]

@שואף-ליותר אם יש לך הכנסה טובה שאתה יכול "להסתדר" גם כשיש חורים בהשכרה פעם ב... אין שום בעיה במינוף של משכנתא. תבין... בסוף אחרי 20-30 שנה יש לך דירה בלי ששילמת כסף בכלל.
מס שבח זו אכן בעיה. אבל לדעתי זו לא סיבה לא לקפוץ למים. מי אמר שתקנה דירה חדשה? תמיד אפשר למכור את שתיהן. (פטורים ממס ברכישת דירה מוגדלת אחת) ובכלל יכול להיות שעד שתמכרו את הדירה, יהיה שווה לך לשלם את המס כדי להישאר עם נכס מניב. ויש גם דרכים להימלט מהמס וד"ל.

בקיצור רבו התירוצים כדי לא לפעול. אחרי שנים מצטערים

[שואף ליותר]

@מבין-עניין
תודה על הדחיפה
בעיה נוספת
צריך יועץ אובייקטיבי ואני לא מכיר כזה

[מבין עניין]

קפוץ למים. אם תרצה בפרטי ייעוץ מניסיון בשמחה

[משה עוזיאל]

כמה נקודות קטנות בקשר למה שנכתב כאן (לא קראתי הכל, אך אני מוסיף נקודות שלעיתים לא נלקחות בחשבון)

1. לפי העשור האחרון מחירי הדירות עלו באיזור המאה אחוז (לדוג' דירות 3 חדרים בבית שמש לפני כעשור היו סביבות מיליון מאה והיום באיזור ה2 מיליון ובירושלים 3 בנוה יעקב היה כמיליון מאתיים והיום כמיליון יותר וברמת שלמה היה 15/17 למ"ר והיום זה 32/34 למ"ר) וזאת למרות ה3 השנים האחרונות שהשוק די סטטי בחלק מהאיזורים) כך שהנחה של 5 אחוז היא הנחה פסימית
2. בדירות רבות יש אפשרויות השבחה ע"י הוצאת היתירים/ פינוי בינוי/ ועוד שהם מניבות לעיתים עשרות אחוזים (אני מניח שברוב הדירות במשך 30 שנה האחרונות שהיו בידי משקיעים היה אפשרויות השבחה משמעותיות)
3. מחיר השכירות עולה בהתמדה ולכן תשואת השכירות צריכה להיות מחושבת עם עלייה של 3 אחוז בשנה ביחס לנקודת ההתחלה ואילו החזר המשכנתא לא אמור לעלות (תלוי במסלולים השונים אבל נכון לעכשיו זה עדיין קצת גבוה כך שיש יותר סיכוי לירדות מלעליות)

[לייזרזון]

@משה-עוזיאל
לגבי 1 - זו בדיוק הסיבה שיש מי שחושב שה"חגיגה" נגמרה, ו-5 אחוז זה אופטימי מדאי

[מבין עניין]

@לייזרזון said:

@משה-עוזיאל
לגבי 1 - זו בדיוק הסיבה שיש מי שחושב שה"חגיגה" נגמרה, ו-5 אחוז זה אופטימי מדאי

חשבו שהחגיגה נגמרה כבר 50 פעם ממש כמו האיומים של טראמפ. גם אם תהיה ירידה היא תהיה קטנה אחריה תבוא עליה

[מרים-הורביץ נכסים]

אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

1. הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.

כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

אין היום שום כדאיות כלכלית לרכוש היום דירה ולהשכיר אותה באזור חרדי כשהדירה לא מחולקת.

כמעט כל מי שרוכש היום דירה מעוניין לבוא לגור בה.
הרבה משכירים הם אנשים מבוגרים שמחכים לנישואי הילדים לממש את ההשקעה או מבוגרים שמעבירים את הנכס בירושה.

כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי יותר ויותר.

משפחות צעירות רבות שחסרות דירה,
ב''ה המשפחות גדלות, הביקוש לשכירות של דירות אמיתיות גדל ומרקיע שחקים,
מחרי השכירות מאמירים,
חוסר היציבות בתכנון מוסדות חינוך, עבודה וכו'.

איך אפשר להתעלם מכך?

כניסה לשוק הנדל''ן, גם אם מחוסר ברירה כניסה לדירת להשקעה באופן זמני,
מעניקה הגנה לזוג, ובוודאי רכישת דירה למגורים.

@אפ_על_פי_כן said:

הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול

2. הנקודה הזו שהיא מבחינתכם חיסרון מבחינתי היא המעלה הכי גדולה של שוק הנדל''ן.
   מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.
   במבחן המציאות:
   אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
   העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
   דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
   להתמיד בזה ולהצליח.

ולגבי מחירי הדירות-
לקוחות שלי בחיפה ובבאר שבע רכשו דירות ב1.2 מיליון כולל שיפוץ ומכניסות יותר מ 4500 ב''ה.
יש הרבה יותר מדירה אחת כזו, בהחלט.

ו @שואף-ליותר אם אתם מחפשים יועץ אובייקטיבי-
מזמנים להגיע לפגישת מיפוי בס''ד ולראות מה מתאים לכם בעז''ה.
אתם מוזמנים לקרוא עלי קצת כאן מהלקוחות שלי:
https://www.google.com/maps/place/הורביץ+נכסים+-+מרים+הורביץ‭/@31.7860191,35.175359,12z/data=!4m8!3m7!1s0x8f819bae43011f13:0xcd1bccbb2f3a08ac!8m2!3d31.7860191!4d35.175359!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11mrwjb02z?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDgwNC4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

פרטי יצירת קשר-
בחתימה.

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין
סליחה על המענה הלא רציף- אני בנופש...

א. ניתן להזדכות על מס רווחי הון כמו שמזדכים על מיסים בדירה להשקעה.
ב. לחשב 10 חודשי שכירות בשנה במקום 12 - שמעתי מכמה מקורות בתחום. אבל נניח את זה בצד...
ג. אם יש לך הכנסה פנויה שאתה יכול "להסתדר" עם חורים בהשכרה, כפי שהגדרת, תחשב את הסכומים האלו כהפקדה נוספת לשוק ההון. (כך אני עושה אגב, מוסיף סכומים פנויים במשך השנים.) הרווח הסופי כמובן גדל מאד.
ד. אתה רוצה לומר שבמשך 20 שנים של השכרת דירה, לא תצטרך לעשות לפחות פעם אחת שיפוץ יותר רציני?!... לו יהי.

בקיצור, כפי שאמרתי קודם- כשבנאדם מחזיק דירה להשקעה הוא נוטה לא להכניס לחישוב הוצאות נוספות שהצליח להסתדר איתן במשך השנים, ומשנות את כל החשבון.

זו כבר לא אופטימיות, זה עיוות מתמטי כדי לתמוך רגשית בהחלטות העבר..

@מרים-הורביץ-נכסים said:

אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.
כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

@מבין-עניין said:

ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר

לרגע לא דיברתי על דירה ראשונה!
דיברתי על השקעת סכומים מעבר לכך.

@מרים-הורביץ-נכסים said:

מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.

מה נענה אנן אבתריה?!..

@מרים-הורביץ-נכסים said:

במבחן המציאות:
אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
להתמיד בזה ולהצליח.

כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

מאחל לשנינו הצלחה וברכה - כל אחד בדרכו! גוטשבעס

[מבין עניין]

@אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין said:

@אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

סיכמנו שנעזוב את זה בצד.
יש לך מה לענות על הדברים האחרים?!

מה עושים אם בדיוק בזמן חיתון ילדים יהיו נפילות בשוק ההון, כתבתי כאן (https://forum.benakel.org/post/15215)

[מבין עניין]

@אפ_על_פי_כן אתה רוצה לנהל את הדיון הזה עד שתחתן ילדים....?
א. רווחי הון ניתן להזדכות בשניהם. אלא ש... המס גבוה יותר ברווחי הון. עיסקי הקבלות כרגיל (וד"ל) אבל "שיפוץ" המחיר בלתי אפשרי ברווחי הון. וכמובן אפשר להעביר את הדירה לילד ולהיפטר כליל ממיסים (בשביל מי אנחנו קונים דירות?!)
ב. קישקוש מקושקש. ברור שפעם ב... יכולה להיות בעיה אבל כ"יושב" לך שוכר בדירה, אין כמעט שום הוצאה. וזה מגיע.
ג. גם את עודף השכירות והשכירות העולה אפשר להכניס לשוק ההון והנה לך עוד רווח
ד. אתה לא מדבר מידיעה. ואני כן. זה ההבדל. לא! אם קנית דירה טובה לא צריך לעשות שיפוץ רציני כל כמה שנים. צבע ותחזוקה קלה פה ושם

למה לא דיברת על דירה ראשונה? אם המתמטיקה שלך "מנצחת" לך על זה גם בדירה ראשונה. ואם יש עוד שיקולים, חלקם קיימים גם בדירה שניה ושלישית.

ושוב, ברור שלכל השקעה יש יתרונות וחסרונות. ההבדל ביני לבינך, שאני מושקע בשתיהן ורואה את היתרונות והחסרונות בשתיהן. לכן אני ממשיך להיות בשתיהן.

המעלות הגדולות של נדל"ן
1- הלוואות זולות במיוחד. השכירות משלמת את המשכנתא.
2- השקעה בטוחה ויציבה ללא נפילות
3- אופציות הרחבה, תמ"א פינוי בינוי וכד' שהופכות את ההשעה לפנטסטית
4- השקעה קבועה ולא נזילה. יש לזה גם מעלה. בלי משחקים.
אפשרות להעביר את הדירה לילדים ולהיפטר לגמרי ממיסים
חז"ל כבר אמרו לשלש את הכסף ולא סתם...

אם לא שכנעתי... נדמה לי שהדיון מוצא
לא נראה לי שאצליח יותר. ואין לי עניין להתנצח.

[סתם אחד]

@מבין-עניין said:

אפשר להעביר את הדירה לילד ולהיפטר כליל ממיסים (בשביל מי אנחנו קונים דירות?!)

גם בשוק ההון ניתן להעביר מניות לילדים ולהזדכות על הנקודות זיכוי שלהם.

[מרים-הורביץ נכסים]

@אפ_על_פי_כן said:

כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

הוא לא פסיכולוגי,
הוא מעשי.

ומי שחושב שזה אותו דבר-
אשמח מאוד שהוא יצדק.

כי להערכתי ולחששי-
יהיו עוד לא מעט אברכים שבשנים הבאות,
על הנייר היו אמורים להיות עם רווחים יפים,
ובמעשי לא,
אם בגלל חוסר עקביות בהפקדות בתקופות לחוצות,
אם בשל שימוש בחלק מהרווחים ועוד.

אבל בהחלט אני לא מתמקדת בלשכנע אנשים להגיע לנדל''ן,
אלא לסייע למי שרוצה לרכוש נדל''ן ומבין שדווקא כשהשוק בשפל זה הזמן להיכנס אליו.

[צמיחה]

@מבין-עניין said:
אם לא שכנעתי... נדמה לי שהדיון מוצא
לא נראה לי שאצליח יותר. ואין לי עניין להתנצח.

א"א בכלל לעשות השוואה בין שוק ההון לנדל"ן,
ברור שלכל אחד יש מעלות ויש חסרונות.
אבל בד"כ כשמדברים על שוק ההון, מתכוונים למדד S&P500.
וכשמדברים על השקעה בנדל"ן מתכוונים לדירה להשקעה.

כאשר מישהו מציג נתון שאצלו יש דירה להשקעה, אבל יותר טובה ממה שיש בשוק,
לא משנה עכשיו מה הסיבה, אצלו זה נתון לדירה מסויימת באיזור מסויים.
אז ההשוואה בשוק ההון צריכה להיות גם להשקעה יותר חכמה מאשר S&P500.

כאשר מדברים על מינוף בנדל"ן צריך להשוות למינוף בשוק ההון.

דבר נוסף,
בהחלט יש שנים ששוק ההון יעשה יותר תשואה, ויש שנים שדוקא נדל"ן יעשה יותר תשואה.
אין שום עניין לעשות השוואה על כמה נשים בודדות, אא"כ מדובר באדם שרוצה להשקיע בשנים בודדות.
אבל בד"כ כל השקעה היא לטווח הארוך, ובטווח הארוך התוצאה ידועה.