השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
-
@עומק-הסיכוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אני מבין שגם שאר העסקאות שלו כאלה
אם כן קשיא רישא לסיפאכתבתי בתוך הדברים, שבשנים האחרונות העסקאות האלו היו מצויות.
אבל בתקופה של תחילת הקפיצות בבית שמש נראה לי לפני יותר מ5 שנים, רווח של מיליון ש"ח היה משהו נדיר בפרט באופן יחסי למחירי הדירות אז.@עומק-הסיכוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מעיקרא תנא אמשכנתא קמהדר ולבסוף נפיק בלא סיכון?
אלא הכי קתני השקעה בטוחה ללא סיכון מוצהר@משהמשה תזהר מהשקעות כאלה
ההשקעה מצד המשכנתא והפרויקט והדירה והחברה היא ללא סיכון כלל וכלל.
יש מרכיב בהשקעה שיש אנשים שהוא לא סיכון בשבילם, ויש אנשים שאסור להם להכנס לזה, ויש אנשים שזה סיכון שהם יכולים למנוע אותו מראש.
אפרט בע"ה בהמשך....
אין לי סיבה להזהר מעסקאות כאלו, כי עשיתי אותם בעבר וחיתנתי איתם בסייעתא דשמיא מרובה את בנותי.@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אין לי סיבה להזהר מעסקאות כאלו, כי עשיתי אותם בעבר וחיתנתי איתם בסייעתא דשמיא מרובה את בנותי.
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה. -
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.
זה ממש לא נקרא לא להביא שקל מהבית.
אם אתה יכול להמשיך את חייך כרגיל עם המילגה של הכולל והמשכורת של האשה, וכל הערבובים של המשכנתא לא מכבידים על התקציב החודשי - כפי שאסביר בהמשך איך זה אפשרי - זה נקרא בלי להביא שקל מהבית.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אם אתה יכול להמשיך את חייך כרגיל עם המילגה של הכולל והמשכורת של האשה, וכל הערבובים של המשכנתא לא מכבידים על התקציב החודשי - כפי שאסביר בהמשך איך זה אפשרי - זה נקרא בלי להביא שקל מהבית.
טוב שדבריך הוסברו,
אבל למשכן דירה זה בהחלט נקרא להביא כסף מהבית.
אני לדוגמא ממושכן עד הסוף, כך שהשקעה כזאת לא תהיה לי רלוונטית.
אם היית לי יכולת למשכן עוד,
סיכויים גדולים שכבר הייתי עושה איזשהי עסקה. -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אין לי סיבה להזהר מעסקאות כאלו, כי עשיתי אותם בעבר וחיתנתי איתם בסייעתא דשמיא מרובה את בנותי.
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות... -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
יחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.
יותר קל כלכלית לא תמיד יותר קל אישית....
בעצם גם כלכלית זה לא תמיד יותר קל.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
ותר קל כלכלית לא תמיד יותר קל אישית....
בעצם גם כלכלית זה לא תמיד יותר קל.זה עניין אישי.
אני למשל לא רוצה שום שותפים בשום אופן.
אבל כשהצעתי לאחי עיסקה, דחפתי אותו לשותפות
אחי מאוד חכם ומאוד לעניין, אבל אין לו גישה לנדלן, ולמרות שאני יכול לייעץ לו כל הזמן, צריך מישהו בתוך העסק.
ואכן הוא לקח חבר מהכולל שהוא חברהמ'ן גדול שהוא סומך עליו,
החבר הביא פחות כסף מאחי, וכל הטיפול בעיסקה על החבר.
כך שלאחי זה יצא השקעה פסיבית לגמרי. -
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות...@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות...אף אחד לא יודע לצפות עתידות,
וזה שפעם אחת ההשערה הצליחה לא אומר שגם עכשיו.
עד שלא תפרט במה מדובר לא נוכל לדון בזה.
אבל בכל שכונה ובכל מקום יש תנאים אחרים ואף אחד לא יודע מה יהיה.
(לדוגמא, כתבת משהו על בני חו"ל בירושלים, זה דבר מאוד דינמי שאף אחד לא יודע מה יהיה העתיד שלו).
בנוסף בהשקעות הקודמות שלך הייתה קפיצה כללית בכל הארץ, וכך הרווחת את העלייה הכללית+
עכשיו אף אחד לא יודע מה יהיה ויתכן שאפילו תהיה איזשהי ירידה. -
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות...@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות…
ם המשל שלך מתאים אז אתה צודק
אבל לדעתי משל יותר מדויק שאם בחור הצליח בישיבה פלונית וכו׳ שזה ממש לא מובטח -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עשית סוג אחד של השקעות שהצליח בזכות קפיצה במחיר שהייתה באותו זמן.
זה לא נותן לך ביטוח לכל סוג של השקעה.זו אותה השקעה בדיוק ! ההבדל רק במיקום ובתנאים שגורמים לקפיצת המחירים, אבל הכללים הם אותם הכללים.
זה בערך כמו שתגיד לבחור שזה שהוא מסר חבורות טובות בב"ק זה לא אומר שגם בב"ב יהיו לו חבורות טובות...אף אחד לא יודע לצפות עתידות,
וזה שפעם אחת ההשערה הצליחה לא אומר שגם עכשיו.
עד שלא תפרט במה מדובר לא נוכל לדון בזה.
אבל בכל שכונה ובכל מקום יש תנאים אחרים ואף אחד לא יודע מה יהיה.
(לדוגמא, כתבת משהו על בני חו"ל בירושלים, זה דבר מאוד דינמי שאף אחד לא יודע מה יהיה העתיד שלו).
בנוסף בהשקעות הקודמות שלך הייתה קפיצה כללית בכל הארץ, וכך הרווחת את העלייה הכללית+
עכשיו אף אחד לא יודע מה יהיה ויתכן שאפילו תהיה איזשהי ירידה.@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אף אחד לא יודע לצפות עתידות,
וזה שפעם אחת ההשערה הצליחה לא אומר שגם עכשיו.אתה צודק לחלוטין !!!!
את התגובה שכתבתי על כך שעשיתי כאלו עיסקאות, הגבתי בנוגע לסיכון שבדבר.
ובזה אפשר לבדוק גם במצב השוק היום.
אבל בנוגע לפוטנציאל ההצלחה, לא כתבתי שזה ודאי, ואין דבר כזה ודאי, יש כללים מה אמור לקפוץ ולא תמיד המשקיעים החכמים צודקים ע"ע חריש....@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
כתבת משהו על בני חו"ל בירושלים, זה דבר מאוד דינמי שאף אחד לא יודע מה יהיה העתיד שלו
אכן אני מדבר על מוצר פרימיום מיוחד של בני חו"ל - לא כל השקעה לבני חו"ל - ואחרי שבדקתי את זה בכל מיני סוגי בדיקות ובירורים השתכנעתי שיש פוטנציאל רווח גדול מאוד.
כמובן שהיום הרבה יותר קשה להרוויח.
וזו הסיבה שכמה חודשים ניסיתי ללמוד את שוק ההון דרך הפורום כאן.... -
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
בנוסף בהשקעות הקודמות שלך הייתה קפיצה כללית בכל הארץ, וכך הרווחת את העלייה הכללית+
עכשיו אף אחד לא יודע מה יהיה ויתכן שאפילו תהיה איזשהי ירידה.המשקיעים שקנו רק בשביל להרוויח מעליית המחיר הכללית, באמת אין להם מה לעשות בשוק היום.
אבל מי שידע גם אז לקנות במקומות שתהיה בהם קפיצה, הוא יכול לקנות גם היום, אז הוא הרוויח כפול גם את העליה הכללית וגם את הקפיצה המקומית היום אין רווח כפול אבל יכולה להיות קפיצה.
תראה לדוגמא1. יש שמועות ששוק הנדל"ן יורד - 2. יש שמועות שבחלק מאזורי הארץ השוק עולה - 3. יש שמועות שיש אנשים שמפסידים מלא כסף בימים אלו - 4. יש שמועות שיש אנשים שמרוויחים לא רע - 5. יש שמועות שנגיד בנק ישראל הולך להוריד את הריבית - 6. יש שמועות שהמלחמה תיגמר בחודשים הקרובים - 7. יש שמועות שזה הזמן לאסוף סחורה - 8. יש שמועות שאחרי ששמועות 5-6 יתקיימו מחירי הנדל"ן יטוסו - 9. יש שמועות שנגמרו הקרקעות באזור המרכז - 10. יש שמועות שבקרוב יגמר מחיר למשתכן - 11. יש שמועות שעכשיו זו תקופת ההזדמנויות - - אני שומע את המילים האלה כל הזמן - יש שמועות ש... - קראתי בעיתון ש... - חבר אמר לי ש.... - - אני לעולם לא מקשיב לשמועות - אני עושה את מה שאני יודע לעשות הכי טוב - לייצר למשקיעים עסקאות נדל"ן - - היופי הוא? - שאני תמיד מחכה לזמני משבר - אז ניתן לייצר את העסקאות הכי טובות שיש. - - כי כשהשוק בוער ועולה- זה הכי קשה. - כולם מרימים ראש - אי אפשר לייצר הזדמנויות אמיתיות. - - כשהשוק קופא במקום, - שם נמצא הכסף הענק. - - זה מה שמשקיעים לא מבינים - הם קונים כשכולם קונים - מוכרים כשכולם מוכרים - ואז מרוויחים (או מפסידים) כמו כולם - - את העסקאות הכי טובות הצלחנו לייצר - כשהכל היה מעורפל - בשיק המלחמה - בשיא הקורונה - בשיא המהפכה המשפטית - - וזה מה שאנחנו הולכים לעשות גם עכשיו - לייצר עסקאות בלתי רגילות - בתקופות בלתי רגילות - כמו בעסקה שאני הולך להציג בשידור הקרוב - ביום שני הקרוב (01.09) בשעה 20:45 - עסקה בעיר ייחודית עם פוטנציאל השבחה גבוה מאוד. - - אלו התנאים: - 15-85 - פטור מלא מהצמדה למדד - מסירה בעוד 4 שנים - מפרט ברמה גבוהה - פטור שכ"ט עו"ד יזם - מחירים החל מ־2,205,800 ₪ - והכי חשוב? - פוטנציאל ענק של התחדשות עירונית - השבחה חזקה ביותר - תחבורה שתשדרג את כל השכונה במדינת הפקקים של ישראל - - כאן תופסים מקום בשידור >>> - - שיהיה אחלה סופ"ש - באהבה, - רוח איתי יצחקיאן -
שאני לא מכיר אותו בכלל אבל נאמנים עלי דברי ידידינו הבלתי נשכח הרב @טריידר שליט"א שהמליץ עליו מאוד
מי שמבין מה גורם לקפיצת מחירים יכול לעשות את זה גם היום ובגדול.
-
מכיון שעדיין אין לי פרטים מלאים, אני כותב כעת בעיקר דברים שיש להם תועלת כללית גם לא לעיסקה הספציפית הזו.
אכתוב על המבנה של העיסקה ועל הסיכונים:
ראשית, בקניית דירה רגילה אין סיכונים !!!!
הקרן מבוטחת על ידי חוק המכר,
לפי החוק, התשלומים לדירה אינם מועברים לחברת הבנייה אלא לבנק המלווה שהוא אחראי לשמור על הכסף של הרוכשים ומעביר לחברה רק לפי הבנייה, אם החברה קורסת, הבנק מחזיר את הכסף, [נראה לי צמוד למדד],
הסיכון הוא על הרווח, שאם יקרה משהו לחברה או לפרויקט, [תרחיש לא סביר בעליל כי מדובר באחת מחברות הבנייה הגדולות והמבוססות בארץ], יכול להיות שלא תרוויח, אבל על הקרן אין סיכון.גם בחשש שהמחירים ירדו, [שבפרויקט הזה ממש לא נראה], קשה להאמין שיהיה הפסד רציני של הקרן,
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי, והעלייה הזו של הבניין הספציפי יכולה לאזן ירידת מחירים כללית, יכול להיות סיכון חלקי על ההוצאות הנוספות של עו"ד תיווך ועוד, אבל הסיכון הרבה יותר נמוך מכל השקעה בשוק ההון.רק אם המחירים יצנחו בצניחה חופשית ותהיה כאן קטטסרופה כלכלית אפשר להפסיד את הקרן.
ושוב ברווח יש סיכון שהוא לא יהיה גדול או לא יהיה כלל.
אבל הערכה היא שהרווח יהיה גדול מאוד והסיכון נראה זניח.מבנה העיסקה:
מדובר בעיסקת 10/90 - כן עדיין יש עסקאות כאלו בנק ישראל הגביל אותם אבל הם קיימות.
מדובר בדירות במגדלי יוקרה שהמחיר בפריסייל מתחיל ב 2.5 מיליון, עד ל 6 מיליון, וצריך לשלם בחוזה רק 10% והיתרה באיכלוס עוד כ 5 שנים.לדברי המתווך:
יש לו הסכם עם החברה על "הסבת ערבות מוחלטת" שגם החברה וגם הבנק חותמים מראש שהם מתחייבים לאפשר מכירה של הדירה לפני האיכלוס, מה שמאפשר למשקיע לשלם רק 10% להמתין לעליית המחיר ולמכור לפני האיכלוס והוא לא צריך להשלים את העיסקה.הסיכון בזה:
משקיע שאין לו אפשרות להשלים את העיסקה לוקח סיכון מטורף על הקרן כשהוא בונה על הסבת הערבות, כי תכל'ס זה לא תמיד עובד, ומאוד קשה למכור דירה באמצע הבנייה כשהקבלן והשיווק המשומן שלו מתחרה בך כשהוא משווק דירות אחרות בפרויקט, וגם אם לך יש את הדירה הטובה ביותר, עדיין זה לא פשוט,
ואם לא הצלחת למכור והבנק לא מאשר לך משכנתא להשלים את העיסקה, אתה עלול להגיע לביטול חוזה ולהפסיד את כל הקרן ואולי גם יותר.
פוסט שכתבתי על הסיכון הזהאיך נמנעים מהסיכון:
אם המשכורות שלך מאפשרות לך להוציא משכנתא על כל מחיר הדירה, או שיש לך כל אפשרות אחרת לגייס את הכסף גם לזמן קצר.
יש מה לחשוב על זה,
גם אם אין לך אפשרות לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא - כפי שאסביר בהמשך.יש עוד אפשרות שהיא שיטה שהמצאתי תוך כדי תנועה, ומתאימה רק למנוסים שמאפשרת לקנות את הדירה בתנאי תשלום של 10/90 ולשלם רק 10% ולמרות שאין לך אפשרות להשלים את העיסקה, אפשר להמנע מהסיכון. ואכתוב על כך בפוסט הבא בל"נ.
אוסיף הסבר מהי "הסבת ערבות":
מכיון שחוק המכר מחייב להעביר את התשלומים לבנק מלווה [או חברת ביטוח מלווה], והבנק מנפיק לכל רוכש פוליסת ביטוח על הכסף ששילם, שאם החברה תקרוס הבנק יחזיר את הכסף, ולכן כשרוצים למכור את הדירה במהלך הבנייה צריך את האישור גם של הבנק, שהוא יעשה "הסבה" מהערבות שהוא נתן ללקוח הראשון שקנה את הדירה, ויעביר אותה ללקוח שקונה ממנו.
הבעיה היא שגם לחברת הבנייה וגם לבנק אין שום אינטרס לעזור למשקיע למכור, והם יכולים לתקוע את ההסבה מכל מיני סיבות, עם יש עו"ד טוב אפשר להתקדם עם זה, אבל יש בזה סיכון שההסבה לא תעבור עד הסוף ולכן חייבים שתהיה אפשרות להשלים את העיסקה במקרה שההסבה לא תצליח.
או במקרה שלא הצלחת למכור את הדירה לפני האכלוס בגלל התחרות עם הקבלן והשיווק שלו. -
@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.
זה ממש לא נקרא לא להביא שקל מהבית.
אם אתה יכול להמשיך את חייך כרגיל עם המילגה של הכולל והמשכורת של האשה, וכל הערבובים של המשכנתא לא מכבידים על התקציב החודשי - כפי שאסביר בהמשך איך זה אפשרי - זה נקרא בלי להביא שקל מהבית.
-
מכיון שעדיין אין לי פרטים מלאים, אני כותב כעת בעיקר דברים שיש להם תועלת כללית גם לא לעיסקה הספציפית הזו.
אכתוב על המבנה של העיסקה ועל הסיכונים:
ראשית, בקניית דירה רגילה אין סיכונים !!!!
הקרן מבוטחת על ידי חוק המכר,
לפי החוק, התשלומים לדירה אינם מועברים לחברת הבנייה אלא לבנק המלווה שהוא אחראי לשמור על הכסף של הרוכשים ומעביר לחברה רק לפי הבנייה, אם החברה קורסת, הבנק מחזיר את הכסף, [נראה לי צמוד למדד],
הסיכון הוא על הרווח, שאם יקרה משהו לחברה או לפרויקט, [תרחיש לא סביר בעליל כי מדובר באחת מחברות הבנייה הגדולות והמבוססות בארץ], יכול להיות שלא תרוויח, אבל על הקרן אין סיכון.גם בחשש שהמחירים ירדו, [שבפרויקט הזה ממש לא נראה], קשה להאמין שיהיה הפסד רציני של הקרן,
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי, והעלייה הזו של הבניין הספציפי יכולה לאזן ירידת מחירים כללית, יכול להיות סיכון חלקי על ההוצאות הנוספות של עו"ד תיווך ועוד, אבל הסיכון הרבה יותר נמוך מכל השקעה בשוק ההון.רק אם המחירים יצנחו בצניחה חופשית ותהיה כאן קטטסרופה כלכלית אפשר להפסיד את הקרן.
ושוב ברווח יש סיכון שהוא לא יהיה גדול או לא יהיה כלל.
אבל הערכה היא שהרווח יהיה גדול מאוד והסיכון נראה זניח.מבנה העיסקה:
מדובר בעיסקת 10/90 - כן עדיין יש עסקאות כאלו בנק ישראל הגביל אותם אבל הם קיימות.
מדובר בדירות במגדלי יוקרה שהמחיר בפריסייל מתחיל ב 2.5 מיליון, עד ל 6 מיליון, וצריך לשלם בחוזה רק 10% והיתרה באיכלוס עוד כ 5 שנים.לדברי המתווך:
יש לו הסכם עם החברה על "הסבת ערבות מוחלטת" שגם החברה וגם הבנק חותמים מראש שהם מתחייבים לאפשר מכירה של הדירה לפני האיכלוס, מה שמאפשר למשקיע לשלם רק 10% להמתין לעליית המחיר ולמכור לפני האיכלוס והוא לא צריך להשלים את העיסקה.הסיכון בזה:
משקיע שאין לו אפשרות להשלים את העיסקה לוקח סיכון מטורף על הקרן כשהוא בונה על הסבת הערבות, כי תכל'ס זה לא תמיד עובד, ומאוד קשה למכור דירה באמצע הבנייה כשהקבלן והשיווק המשומן שלו מתחרה בך כשהוא משווק דירות אחרות בפרויקט, וגם אם לך יש את הדירה הטובה ביותר, עדיין זה לא פשוט,
ואם לא הצלחת למכור והבנק לא מאשר לך משכנתא להשלים את העיסקה, אתה עלול להגיע לביטול חוזה ולהפסיד את כל הקרן ואולי גם יותר.
פוסט שכתבתי על הסיכון הזהאיך נמנעים מהסיכון:
אם המשכורות שלך מאפשרות לך להוציא משכנתא על כל מחיר הדירה, או שיש לך כל אפשרות אחרת לגייס את הכסף גם לזמן קצר.
יש מה לחשוב על זה,
גם אם אין לך אפשרות לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא - כפי שאסביר בהמשך.יש עוד אפשרות שהיא שיטה שהמצאתי תוך כדי תנועה, ומתאימה רק למנוסים שמאפשרת לקנות את הדירה בתנאי תשלום של 10/90 ולשלם רק 10% ולמרות שאין לך אפשרות להשלים את העיסקה, אפשר להמנע מהסיכון. ואכתוב על כך בפוסט הבא בל"נ.
אוסיף הסבר מהי "הסבת ערבות":
מכיון שחוק המכר מחייב להעביר את התשלומים לבנק מלווה [או חברת ביטוח מלווה], והבנק מנפיק לכל רוכש פוליסת ביטוח על הכסף ששילם, שאם החברה תקרוס הבנק יחזיר את הכסף, ולכן כשרוצים למכור את הדירה במהלך הבנייה צריך את האישור גם של הבנק, שהוא יעשה "הסבה" מהערבות שהוא נתן ללקוח הראשון שקנה את הדירה, ויעביר אותה ללקוח שקונה ממנו.
הבעיה היא שגם לחברת הבנייה וגם לבנק אין שום אינטרס לעזור למשקיע למכור, והם יכולים לתקוע את ההסבה מכל מיני סיבות, עם יש עו"ד טוב אפשר להתקדם עם זה, אבל יש בזה סיכון שההסבה לא תעבור עד הסוף ולכן חייבים שתהיה אפשרות להשלים את העיסקה במקרה שההסבה לא תצליח.
או במקרה שלא הצלחת למכור את הדירה לפני האכלוס בגלל התחרות עם הקבלן והשיווק שלו.@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי,
זה לא הכי מדויק, בפרט בפריסייליפ שנמכרים ב10 90, הרבה פעמים מחירים של דירות באזור שמכרו כמה שנים קודם זולים בכמה מאות אלפי ש"ח, אתה יכול לראות את זה בקרית גת נתיבות ועוד.
הערה נוספת איך אתה מגיע לאותם חוצניקים למכור להם את הדירה שלך, זה לא פירסום ביד 2 או יתד הם אוהבים משרדים מסודרים שעובדים לפי הספר. -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי,
זה לא הכי מדויק, בפרט בפריסייליפ שנמכרים ב10 90, הרבה פעמים מחירים של דירות באזור שמכרו כמה שנים קודם זולים בכמה מאות אלפי ש"ח, אתה יכול לראות את זה בקרית גת נתיבות ועוד.
הערה נוספת איך אתה מגיע לאותם חוצניקים למכור להם את הדירה שלך, זה לא פירסום ביד 2 או יתד הם אוהבים משרדים מסודרים שעובדים לפי הספר.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
זה לא הכי מדויק, בפרט בפריסייליפ שנמכרים ב10 90, הרבה פעמים מחירים של דירות באזור שמכרו כמה שנים קודם זולים בכמה מאות אלפי ש"ח, אתה יכול לראות את זה בקרית גת נתיבות ועוד.
זה לא פריסייל אמיתי, זה לוקש, ומי שקנה שם יכול להיות שהפסיד.... הקבלנים לא באמת עשו מבצע של 10/90 הם פשוט הכניסו את מה שהם חשבו שהנכס יעלה במחיר הראשוני.
מתווך מקצועי לא נופל בכאלו פריסיילים.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הערה נוספת איך אתה מגיע לאותם חוצניקים למכור להם את הדירה שלך, זה לא פירסום ביד 2 או יתד הם אוהבים משרדים מסודרים שעובדים לפי הספר.
אכן חובה לעבוד רק עם משרד תיווך מסודר בירושלים שמוכר לחוצניקים ויש לא מעט כאלו.
-
@הקול-השפוי
ניצחת אותי אחרי שהנושא פוצל לאשכול נפרד... אצטרך להתחיל לכתוב עכשיו למרות שעדיין אין לי את כל הפרטים.
אכתוב כעת את ראשי הפרקים שצריך לפרט אותם בהמשך:- הסבר כללי על השוק של בני חו"ל בירושלים, ומה השוני שלו מהנדלן בכל הארץ.
- הסבר נקודתי על הפרויקט ולמה יש לו פוטנציאל רווח גדול כל כך.
- מימון להשקעה: או במשכנתא על דירה קיימת = מינוף בנדלן, או בהון עצמי, סך ההשקעה הנדרשת: כ 300 K עד 600 K.
- ההשקעה בטוחה ללא סיכון.
- היכן בכל זאת יש סיכון ואיך לנטרל אותו.
- מיסים: איך יוצרים רווח בלי לשלם נתח נכבד במס רכישה/שבח, כמובן שזה תלוי בנתונים האישיים.
- המלצה אישית: אם אתם לא שוחים עמוק בנדלן, תעשו עיסקה כזו בשותפות עם עוד אחד, ביחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
המלצה אישית: אם אתם לא שוחים עמוק בנדלן, תעשו עיסקה כזו בשותפות עם עוד אחד, ביחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.
לדעתי עסקה עם עוד מישהו בנדל"ן זה בדר"כ טעות רצינית ואכמ"ל..
-
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
המלצה אישית: אם אתם לא שוחים עמוק בנדלן, תעשו עיסקה כזו בשותפות עם עוד אחד, ביחד תמיד זה יותר קל, למרות שמרוויחים פחות.
לדעתי עסקה עם עוד מישהו בנדל"ן זה בדר"כ טעות רצינית ואכמ"ל..
@בוטח-בה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
לדעתי עסקה עם עוד מישהו בנדל"ן זה בדר"כ טעות רצינית ואכמ"ל..
אם עושים הסכם שיתוף טוב אצל עו"ד שמתמחה בזה, עם בן משפחה או חבר טוב שמכירים אישית.
זה פחות מסובך מטאבו משותף.
שכל כך הרבה מצליחים להתגורר יחד בטאבו משותף שזו עיסקה הרבה יותר מסובכת והרבה יותר מורכבת ולהרבה יותר שנים. -
מכיון שעדיין אין לי פרטים מלאים, אני כותב כעת בעיקר דברים שיש להם תועלת כללית גם לא לעיסקה הספציפית הזו.
אכתוב על המבנה של העיסקה ועל הסיכונים:
ראשית, בקניית דירה רגילה אין סיכונים !!!!
הקרן מבוטחת על ידי חוק המכר,
לפי החוק, התשלומים לדירה אינם מועברים לחברת הבנייה אלא לבנק המלווה שהוא אחראי לשמור על הכסף של הרוכשים ומעביר לחברה רק לפי הבנייה, אם החברה קורסת, הבנק מחזיר את הכסף, [נראה לי צמוד למדד],
הסיכון הוא על הרווח, שאם יקרה משהו לחברה או לפרויקט, [תרחיש לא סביר בעליל כי מדובר באחת מחברות הבנייה הגדולות והמבוססות בארץ], יכול להיות שלא תרוויח, אבל על הקרן אין סיכון.גם בחשש שהמחירים ירדו, [שבפרויקט הזה ממש לא נראה], קשה להאמין שיהיה הפסד רציני של הקרן,
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי, והעלייה הזו של הבניין הספציפי יכולה לאזן ירידת מחירים כללית, יכול להיות סיכון חלקי על ההוצאות הנוספות של עו"ד תיווך ועוד, אבל הסיכון הרבה יותר נמוך מכל השקעה בשוק ההון.רק אם המחירים יצנחו בצניחה חופשית ותהיה כאן קטטסרופה כלכלית אפשר להפסיד את הקרן.
ושוב ברווח יש סיכון שהוא לא יהיה גדול או לא יהיה כלל.
אבל הערכה היא שהרווח יהיה גדול מאוד והסיכון נראה זניח.מבנה העיסקה:
מדובר בעיסקת 10/90 - כן עדיין יש עסקאות כאלו בנק ישראל הגביל אותם אבל הם קיימות.
מדובר בדירות במגדלי יוקרה שהמחיר בפריסייל מתחיל ב 2.5 מיליון, עד ל 6 מיליון, וצריך לשלם בחוזה רק 10% והיתרה באיכלוס עוד כ 5 שנים.לדברי המתווך:
יש לו הסכם עם החברה על "הסבת ערבות מוחלטת" שגם החברה וגם הבנק חותמים מראש שהם מתחייבים לאפשר מכירה של הדירה לפני האיכלוס, מה שמאפשר למשקיע לשלם רק 10% להמתין לעליית המחיר ולמכור לפני האיכלוס והוא לא צריך להשלים את העיסקה.הסיכון בזה:
משקיע שאין לו אפשרות להשלים את העיסקה לוקח סיכון מטורף על הקרן כשהוא בונה על הסבת הערבות, כי תכל'ס זה לא תמיד עובד, ומאוד קשה למכור דירה באמצע הבנייה כשהקבלן והשיווק המשומן שלו מתחרה בך כשהוא משווק דירות אחרות בפרויקט, וגם אם לך יש את הדירה הטובה ביותר, עדיין זה לא פשוט,
ואם לא הצלחת למכור והבנק לא מאשר לך משכנתא להשלים את העיסקה, אתה עלול להגיע לביטול חוזה ולהפסיד את כל הקרן ואולי גם יותר.
פוסט שכתבתי על הסיכון הזהאיך נמנעים מהסיכון:
אם המשכורות שלך מאפשרות לך להוציא משכנתא על כל מחיר הדירה, או שיש לך כל אפשרות אחרת לגייס את הכסף גם לזמן קצר.
יש מה לחשוב על זה,
גם אם אין לך אפשרות לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא - כפי שאסביר בהמשך.יש עוד אפשרות שהיא שיטה שהמצאתי תוך כדי תנועה, ומתאימה רק למנוסים שמאפשרת לקנות את הדירה בתנאי תשלום של 10/90 ולשלם רק 10% ולמרות שאין לך אפשרות להשלים את העיסקה, אפשר להמנע מהסיכון. ואכתוב על כך בפוסט הבא בל"נ.
אוסיף הסבר מהי "הסבת ערבות":
מכיון שחוק המכר מחייב להעביר את התשלומים לבנק מלווה [או חברת ביטוח מלווה], והבנק מנפיק לכל רוכש פוליסת ביטוח על הכסף ששילם, שאם החברה תקרוס הבנק יחזיר את הכסף, ולכן כשרוצים למכור את הדירה במהלך הבנייה צריך את האישור גם של הבנק, שהוא יעשה "הסבה" מהערבות שהוא נתן ללקוח הראשון שקנה את הדירה, ויעביר אותה ללקוח שקונה ממנו.
הבעיה היא שגם לחברת הבנייה וגם לבנק אין שום אינטרס לעזור למשקיע למכור, והם יכולים לתקוע את ההסבה מכל מיני סיבות, עם יש עו"ד טוב אפשר להתקדם עם זה, אבל יש בזה סיכון שההסבה לא תעבור עד הסוף ולכן חייבים שתהיה אפשרות להשלים את העיסקה במקרה שההסבה לא תצליח.
או במקרה שלא הצלחת למכור את הדירה לפני האכלוס בגלל התחרות עם הקבלן והשיווק שלו. -
@בוטח-בה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
לדעתי עסקה עם עוד מישהו בנדל"ן זה בדר"כ טעות רצינית ואכמ"ל..
אם עושים הסכם שיתוף טוב אצל עו"ד שמתמחה בזה, עם בן משפחה או חבר טוב שמכירים אישית.
זה פחות מסובך מטאבו משותף.
שכל כך הרבה מצליחים להתגורר יחד בטאבו משותף שזו עיסקה הרבה יותר מסובכת והרבה יותר מורכבת ולהרבה יותר שנים.@משהמשה טאבו משותף יש לו את הבאגים שלו
אבל עסקה עם חבר/בן משפחה יש בעיות אחרות חמורות יותר
אם אין לו פתאום אפשרות להשלים את העיסקה?
אם אתה זקוק דחוף לכסף והוא לא מוכן למכור עכשיו בטענה שעדיף לחכות לעליית מחירים של שנתיים אחר סיום הפרויקט (מה שנכון בדר"כ)
וכו' וכו'
קיצער גם חבר טוב או בן משפחה אתה לא יכול לדעת מה יהיו מכלול הנתונים עוד כמה שנים -
@משהמשה טאבו משותף יש לו את הבאגים שלו
אבל עסקה עם חבר/בן משפחה יש בעיות אחרות חמורות יותר
אם אין לו פתאום אפשרות להשלים את העיסקה?
אם אתה זקוק דחוף לכסף והוא לא מוכן למכור עכשיו בטענה שעדיף לחכות לעליית מחירים של שנתיים אחר סיום הפרויקט (מה שנכון בדר"כ)
וכו' וכו'
קיצער גם חבר טוב או בן משפחה אתה לא יכול לדעת מה יהיו מכלול הנתונים עוד כמה שנים@בוטח-בה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@משהמשה טאבו משותף יש לו את הבאגים שלו
אבל עסקה עם חבר/בן משפחה יש בעיות אחרות חמורות יותר
אם אין לו פתאום אפשרות להשלים את העיסקה?
אם אתה זקוק דחוף לכסף והוא לא מוכן למכור עכשיו בטענה שעדיף לחכות לעליית מחירים של שנתיים אחר סיום הפרויקט (מה שנכון בדר"כ)
וכו' וכו'
קיצער גם חבר טוב או בן משפחה אתה לא יכול לדעת מה יהיו מכלול הנתונים עוד כמה שניםבדיוק בשביל זה כתבתי:
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:אם עושים הסכם שיתוף טוב אצל עו"ד שמתמחה בזה
בהסכם צריך להיות מפורט בדיוק מתי מוכרים לפי מה,
וכמה זמן מחכים אחרי האכלוס, ומי יכול לכפות מכירה ועוד ועוד, הסכמים טובים בטאבו משותף כוללים את כל האפשרויות הנ"ל.
במגורים יש הרבה יותר הפתעות בחיים מאשר בהשקעה.
למשל אם קונים בקומה גבוהה ופתאום מצב רפואי מחייב מעבר לקומה נמוכה, או שנולד ילד שצריך תנאים אחרים, ואינספור אפשרויות אחרות.
עו"ד שמתמחה בזה מנסח הסכם טוב.בנוגע למקרה שהשותף לא יכול להשלים העיסקה, אני לא כתבתי עדיין איך משלימים אבל זה אמור להיות דרך לקיחת משכנתא, והשותף מתחייב שלא לקחת משכנתא אחרת בתוך הזמן,
ואם אין לו פתאום הכנסות או משהו דומה, אפשר להסתדר.
בעיקר כי נדלן זה לא משהו מהיום למחר כמו שוק ההון יש לכל דבר את הזמן שלו, ויודעים כמה שנים לפני מתי אמורה העיסקה להסתיים, ואפשר להתכונן להגדלת הכנסות לצורך קבלת המשכנתא הרבה זמן מראש.נקודה נוספת שרמזתי עליה ולא כתבתי אותה עדיין, לא צריך שלמשקיע/שותפים תהיה אפשרות לשלם את המשכנתא בחודשי, מה שחשוב שיהיה אפשר להוציא על שם המשקיע/שותפים משכנתא, מה עושים עם ההחזר החודשי, אפרט בע"ה בהמשך.
ושוב צריך לזכור כל המשכנתא בסוף זה רק למניעת סיכונים.
העיסקה מאפשרת הסבת ערבות ומכירה עוד הרבה לפני מועד התשלום.
כל מה שצריך משכנתא זה למקרה שההסבה או המכירה, לא תעבוד כמו שצריך.
וכל החששות שלשותף לא תהיה אפשרות פתאום להוציא משכנתא הם גם עליך.
להיפך כשיש 2 שותפים הסיכונים פוחתים כי כל אחד צריך משכנתא יותר נמוכה.השתתפתי בתכנון של הסכמים כאלו, וברוך ה' השותפים מסתדרים היטב...
כל אחד יודע כמה הוא מרוויח וכמה שווה לו להשאר עם השותף שלו. -
@בוטח-בה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@משהמשה טאבו משותף יש לו את הבאגים שלו
אבל עסקה עם חבר/בן משפחה יש בעיות אחרות חמורות יותר
אם אין לו פתאום אפשרות להשלים את העיסקה?
אם אתה זקוק דחוף לכסף והוא לא מוכן למכור עכשיו בטענה שעדיף לחכות לעליית מחירים של שנתיים אחר סיום הפרויקט (מה שנכון בדר"כ)
וכו' וכו'
קיצער גם חבר טוב או בן משפחה אתה לא יכול לדעת מה יהיו מכלול הנתונים עוד כמה שניםבדיוק בשביל זה כתבתי:
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:אם עושים הסכם שיתוף טוב אצל עו"ד שמתמחה בזה
בהסכם צריך להיות מפורט בדיוק מתי מוכרים לפי מה,
וכמה זמן מחכים אחרי האכלוס, ומי יכול לכפות מכירה ועוד ועוד, הסכמים טובים בטאבו משותף כוללים את כל האפשרויות הנ"ל.
במגורים יש הרבה יותר הפתעות בחיים מאשר בהשקעה.
למשל אם קונים בקומה גבוהה ופתאום מצב רפואי מחייב מעבר לקומה נמוכה, או שנולד ילד שצריך תנאים אחרים, ואינספור אפשרויות אחרות.
עו"ד שמתמחה בזה מנסח הסכם טוב.בנוגע למקרה שהשותף לא יכול להשלים העיסקה, אני לא כתבתי עדיין איך משלימים אבל זה אמור להיות דרך לקיחת משכנתא, והשותף מתחייב שלא לקחת משכנתא אחרת בתוך הזמן,
ואם אין לו פתאום הכנסות או משהו דומה, אפשר להסתדר.
בעיקר כי נדלן זה לא משהו מהיום למחר כמו שוק ההון יש לכל דבר את הזמן שלו, ויודעים כמה שנים לפני מתי אמורה העיסקה להסתיים, ואפשר להתכונן להגדלת הכנסות לצורך קבלת המשכנתא הרבה זמן מראש.נקודה נוספת שרמזתי עליה ולא כתבתי אותה עדיין, לא צריך שלמשקיע/שותפים תהיה אפשרות לשלם את המשכנתא בחודשי, מה שחשוב שיהיה אפשר להוציא על שם המשקיע/שותפים משכנתא, מה עושים עם ההחזר החודשי, אפרט בע"ה בהמשך.
ושוב צריך לזכור כל המשכנתא בסוף זה רק למניעת סיכונים.
העיסקה מאפשרת הסבת ערבות ומכירה עוד הרבה לפני מועד התשלום.
כל מה שצריך משכנתא זה למקרה שההסבה או המכירה, לא תעבוד כמו שצריך.
וכל החששות שלשותף לא תהיה אפשרות פתאום להוציא משכנתא הם גם עליך.
להיפך כשיש 2 שותפים הסיכונים פוחתים כי כל אחד צריך משכנתא יותר נמוכה.השתתפתי בתכנון של הסכמים כאלו, וברוך ה' השותפים מסתדרים היטב...
כל אחד יודע כמה הוא מרוויח וכמה שווה לו להשאר עם השותף שלו.
