דילוג לתוכן

שינויים בתחום המשכנתאות מחמת מבצע עם כלביא

נדל"ן ומשכנתאות
4 3 282 3
  • שלום וברכה!

    כידוע, תוקף של אישור עקרוני מהבנק בעיקרון הוא 24 יום.

    כעת מחמת מבצע עם כלביא חלק גדול מסניפי הבנק סגורים,
    וגם אלו הפתוחים עובדים במתכונת חירום,
    ומחמת כך, יהיו אנשים שזמן החתימות שלהם נדחה (או יידחה), ויחד עם זה עבר (או יעבור) התוקף של האישור עקרוני שלהם.

    היום בנק ישראל העביר טיוטה לבנקים,
    לבחון בכל תיק שהאישור עקרוני שלו היה בתוקף בתחילת המבצע האם אפשר להאריך את התוקף (גם באם היה עליה בעלויות הגיוס של הבנקים).

    זה עדיין לא מחייב את הבנקים להאריך את התוקף,
    אבל מי שירצה שיאריכו לו את התוקף-
    לכאורה זה יילך לו יותר בקלות.

    דברים נוספים שנכתבו בטיוטה וישתנו מחמת המבצע,
    2. קבלת מכתב כוונות עד 8 ימים (ולא רק עד 5 ימים לפי הוראות הנב"ת).
    3. קבלת הסכמה לדרגה שניה עד 10 ימים (ולא רק עד 7 ימים לפי הוראות הנב"ת).

    בהצלחה רבה ובשורות טובות!
    111567.pdf

  • שלום וברכה!

    כידוע, תוקף של אישור עקרוני מהבנק בעיקרון הוא 24 יום.

    כעת מחמת מבצע עם כלביא חלק גדול מסניפי הבנק סגורים,
    וגם אלו הפתוחים עובדים במתכונת חירום,
    ומחמת כך, יהיו אנשים שזמן החתימות שלהם נדחה (או יידחה), ויחד עם זה עבר (או יעבור) התוקף של האישור עקרוני שלהם.

    היום בנק ישראל העביר טיוטה לבנקים,
    לבחון בכל תיק שהאישור עקרוני שלו היה בתוקף בתחילת המבצע האם אפשר להאריך את התוקף (גם באם היה עליה בעלויות הגיוס של הבנקים).

    זה עדיין לא מחייב את הבנקים להאריך את התוקף,
    אבל מי שירצה שיאריכו לו את התוקף-
    לכאורה זה יילך לו יותר בקלות.

    דברים נוספים שנכתבו בטיוטה וישתנו מחמת המבצע,
    2. קבלת מכתב כוונות עד 8 ימים (ולא רק עד 5 ימים לפי הוראות הנב"ת).
    3. קבלת הסכמה לדרגה שניה עד 10 ימים (ולא רק עד 7 ימים לפי הוראות הנב"ת).

    בהצלחה רבה ובשורות טובות!
    111567.pdf

    @אשר-רוזנבוים כתב בשינויים בתחום המשכנתאות מחמת מבצע עם כלביא:

    זה עדיין לא מחייב את הבנקים להאריך את התוקף,
    אבל מי שירצה שיאריכו לו את התוקף-
    לכאורה זה יילך לו יותר בקלות.

    נדמה לי שגם עד היום- אם הבנק מאד היה רוצה אותך בתור לקוח הוא היה מתגמש בנושא הזה..

  • @אשר-רוזנבוים כתב בשינויים בתחום המשכנתאות מחמת מבצע עם כלביא:

    זה עדיין לא מחייב את הבנקים להאריך את התוקף,
    אבל מי שירצה שיאריכו לו את התוקף-
    לכאורה זה יילך לו יותר בקלות.

    נדמה לי שגם עד היום- אם הבנק מאד היה רוצה אותך בתור לקוח הוא היה מתגמש בנושא הזה..

    @שמואל
    אמת, אבל לכאורה עכשיו זה ילך יותר בקלות.

  • @שמואל
    אמת, אבל לכאורה עכשיו זה ילך יותר בקלות.

    @אשר-רוזנבוים
    לא בטוח משום שאין שום דבר שדוחף אותם להאריך את התוקף ואם יש עליה בעליות הגיוס הבנק לא יאריך את התוקף

נושאים מוצעים


  • 2 הצבעות
    1 פוסטים
    105 צפיות
    מרים-הורביץ נכסיםמ
    כהמשך לפוסט https://forum.benakel.org/topic/1187/הדירה-שקניתם-לילד-בפריפריה-מזל-טוב-הרגע-קניתם-לו-משקולת./18 רציתי להגיב על נקודה נוספת שחייבת התייחסות, ומשנה דרמטית את המאזן לטובת רכישת נדל''ן על אף כל הנקודות הנכונות והחשובות שהועלו. בשונה ממודל חו''ל, שם אנשים רבים גרים בשכירות, ואת הכסף שלהם משקיעים בשוק ההון, בארץ ישראל אין מנגנון מסודר של שכירות מפוקחת ובנויה. מחירי השכירות משפיעים באופן ישיר על מחירי הנדל''ן ודוחפים אותו כלפי מעלה. לפי הנתונים של הלמ''ס, מחירי השכירות עלו ב ממוצע ב 3.2% בשנה האחרונה, אבל האמת היא שלכאורה המחירים עלו יותר. מעיון בנתונים לחודש פברואר, למשל, עולה שמחירי השכירות עלו בממוצע ב 0.2$ בלבד (עלייה שנתית של 2.4%) אבל שוכרים שחידשו חוזה חוו עליה של 2.7%, ואצל השוכרים החדשים נרשמה עלייה של 5.8%. דבר נוסף, כאשר הגרלות דירה בהנחה נפתחות אחת לחצי שנה בערך, ויש שם כמה אלפי דירות בודדות על למעלה מ 120 אלף נרשמים, מפעם לפעם עולה הביקוש לשכירות, כי יש יותר ויותר אנשים שאין להם דירות. אם פעם אצלנו, רוב הזוגות היו עוברים לדירה משלהם אחרי מספר שנים מסוים מהחתונה, היום יותר ויותר משפחות, או משיקולים של חוסר ברירה או משיקולים של העדפה כלכלית (קוראים את הפורום הזה), נשארים בשכירות. מה שגורם לכךך שקשה מאוד להשיג דירות להשכרה, בפרט במרכז, וככל שצריף דירה גדולה יותר הקושי מתגבר. התוצאה? מחירי השכירות עולים, התוצאה הבאה בתור? אנשים מעדיפים לשלם את הסכום הזה לדירה משלהם. זהו נתון דרמטי שלפי דעתי ישפיע מאוד בפרט עלך אישורים עם ביקוש גבוה לשכירות. לדוגמא- בני ברק, שיש בה היצע עצום של דירות למכירה, ומעבר לז'בוטינסקי ההיצע גדול עוד יותר בין של יד 2 ובין של דירות חדשות, הלחץ על שכירות הדירות במרכז בני ברק צפוי להשפיע על המחירים בטווח הבינוני ארוך. עוד פתרון שלקוח את מחירי השכירות המאמירים כפתרון- היום יותר ויותר מקובל לחלק את הדירה לדירה + יחידה כדי להגיע לקורת גג. דוגמאות? דירה בעיר חרדית מבוקשת, של 3 חדרים + יחידה, חדשה, עם ממ''ד, ב1.750 בלבד! הכנסה חודשית של 4500 על הדירה, ועוד 3000 ליחידה. כך זוגות מעדיפים להישאר במרכז. (פרטים באישי)
  • 3 הצבעות
    3 פוסטים
    160 צפיות
    מרים-הורביץ נכסיםמ
    זה בעיה רצינית, כי באמת החוק נמצא לטובת האנשים המקושרים. בפרט שהתחום הזה לא ממש ברור ולא מוחלט.
  • גבעת זאב

    נדל"ן ומשכנתאות גבעת זאב נדלן ירושלים
    3
    2 הצבעות
    3 פוסטים
    284 צפיות
    בניהו לויב
    @מור-בראל כתב בגבעת זאב: מה ההבדל בין גבעת זאב למעלה אדומים? מעלה אדומים זולה בכחצי מיליון שקלים מעלה אדומים עיר מסודרת ומפותחת עם כל השירותים – קניונים, סניפי קופות חולים, ביטוח לאומי, משרד הפנים, אזור תעשייה במישור אדומים. בעיר מעל 10 סניפים של רשתות המזון הגדולות כמו מעיין 2000, זול ובגדול, רמי לוי, יוחננוף, שופרסל סופר ספיר ועוד, ומקומות תעסוקה רבים. העיר עומדת על הרגליים שלה ונותנת מענה כמעט לכל מה שצריך בלי להידרש לירושלים על כל דבר. אך מבחינת קהילה חרדית – מדובר בכ־300 משפחות בלבד, לכן מי שמחפש קהילה גדולה ומגוונת – זה שיקול חשוב. גבעת זאב יקרה יותר, אבל עם ריכוז חרדי גדול – אלפי משפחות באגן האיילות, קרלין והבנייה החדשה. יש גם גיוון – מודרני, חוצניקים, קלאסי – ומי שזקוק לקהילה גדולה ירגיש שם בבית. יש את כל המוסדות החרדיים במקום. היא קרובה יותר למרכז ולכיוונים כמו קריית ספר, אלעד ובני ברק, מה שמקל על נגישות לעבודה או לבית ספר מחוץ לעיר. בנוסף, יש לה את עטרות בסמיכות, אבל רוב התעסוקה נשענת על ירושלים. לסיכום: מעלה אדומים – מחיר נמוך, עיר מפותחת ושירותים מלאים; גבעת זאב – קהילה חרדית גדולה, גיוון ומיקום נוח יותר למי שצריך את המרכז.
  • 3 הצבעות
    20 פוסטים
    1k צפיות
    בית שמשב
    @משהמשה אז עשיתי כהוראתך ושאלתי את הai ולהלן תשובתו: ההשפעה של שדה תעופה על הסביבה הקרובה היא כמעט תמיד דרמטית, וזה מתחלק לשניים: 1. השפעה על מחירי הנדל"ן (הפיתוח הנדל"ני) עליית ביקוש למגורים והשכרה: כשמגיעים אלפי עובדים חדשים לאזור (מהרשות לשדות התעופה, מחברות הלוגיסטיקה, ועובדי משנה), נוצר ביקוש מיידי לפתרונות מגורים. אנשים צריכים איפה לגור קרוב לעבודה. לגבי מגורים:* מחירי השכירות והמכירה של דירות בנתיבות, רהט והיישובים הסמוכים צפויים לעלות, כי האזור הופך מ"פריפריה" רחוקה ל"מרכז תעסוקתי" חדש. עסקים:* גם מחירי השכירות למשרדים, חנויות ושירותים (מספרות, בתי קפה, מוסכים) יעלו בגלל הגידול בכוח הקנייה המקומי. השפעה שלילית (אזורים קרובים מדי): אם כי זה פחות כלכלי ויותר איכות חיים (שמשפיעה גם על המחיר), אזורים הצמודים ישירות למסלולי ההמראה או הנחיתה עלולים לסבול מרעש מטוסים חזק. במקרה כזה, ערך הנכסים הצמודים ממש למתחם עלול דווקא לרדת, והפיתוח יתרכז קצת יותר רחוק או באזורים שמיועדים לתעשייה. 2. פיתוח התשתיות הציבוריות שדה תעופה גדול מחייב חיזוק דרמטי של כל התשתיות סביבו, וזהו יתרון עצום לתושבים הקיימים: כבישים וגישה: כדי לתמוך בתנועת עובדים ונוסעים, הממשלה והרשויות המקומיות חייבות להשקיע בשיפור דרכי הגישה: הרחבת כבישים, בניית מחלפים חדשים (כמו המחלף שיהיה לשדה עצמו), וחיבור לכבישים ראשיים (כביש 6, כביש 40 וכדומה).
  • 4 הצבעות
    1 פוסטים
    275 צפיות
    טריידרט
    זאת השקעה מצוינת ! ומה עם התזרים השלילי ? כבר נסתדר אתו ! .... רגע ! מה-זה בכלל 'תזרים' ? ומה הבעיה הגדולה כשהוא 'שלילי' ? . אתה משקיע בנדל"ן או בשוק ההון – נראית לך תשואה מבטיחה, אך כל חודש מתגלות הוצאות קבועות: משכנתא, הלוואות, תחזוקה, דמי ניהול, עלות מינוף, וכדומה. במצב כזה, למרות ההבטחות לעתיד, תצטרך להוציא כסף משלך כדי למלא את הפער – כלומר, אתה מתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (דהיינו, הכסף 'זורם' באופן שלילי - יוצא מהכיס). אוקיי. אבל למה תזרים שלילי כל כך משמעותי, מה כבר יכול לקרות ? כשאתה מוציא כסף משלך כל חודש כדי לשלם על ההוצאות של ההשקעה, זה לא רק נושא את הסיכון הפיננסי; זה גם יוצר לחץ מתמיד בבית. לחץ כלכלי כבד: בדיוק כמו בבית שבו מתקיימות מחלוקות כבדות על כסף – אם כל שקל נלקח מכיסך כדי לשמור על השקעה, תתחיל לחוש את המתח בכל פינה. פגיעה בשלום המשפחה: כשאתה מתמודד עם חוסר יציבות כלכלית, זה משפיע על כל ההחלטות היומיומיות – כל עיכוב בתשלום, כל דאגה נוספת, הופכים למקור לסכסוכים בתוך הבית. קושי בתכנון עתידי: במקום לבנות עתיד בטוח ומסודר, אתה מוצא את עצמך נאבק בכל חודש, מה שמוביל להרגשה שהחלום שלך מתרחק – ובהמשך אף לייאוש מתוכנית ההשקעה המקורית, ויציאה מההשקעה בהספדים (גדולים או קטנים), ובעיקר מניעת רווח מהשקעה חכמה בעלת תזרים סביר. מה זה אומר עבורך? במקום להתמקד רק במספרי תשואה מרשימים, חשוב לזכור שהיסוד של כל השקעה טוב הוא לוודא שהתזרים המזומנים שלה חיובי – כלומר, שהכסף שזורם פנימה מספיק כדי לכסות את ההוצאות החודשיות מבלי שתצטרך לגייס כסף משלך, וגם אם תצטרך לגייס כספים מכיסך הפרטי או הולוואות - נחוץ שזה יהיה מתוכנן ומחושב היטב. אם לא תעשה זאת, הסיכון הוא לא רק לאבד כסף בטווח הארוך, אלא גם לגרום למשבר של ממש בבית – מחלוקות, לחץ מתמיד, ואולי אפילו קרע בשלווה המשפחתית. לסיכום, השקעה מוצלחת היא לא רק על הרווח העתידי, אלא גם על היכולת לשמור על יציבות ושלום בבית בכל חודש. תזרים מזומנים חיובי (או שלילי סביר) הוא כמו יסוד איתן שמאפשר לך להתקדם בביטחון, מבלי שההשקעה תתבטא כמשא כבד שמוביל להפרעות גם במישור האישי והמשפחתי. ........................ להמחשה, אברך זכה בדירה במחיר למשתכן בתחנת שידור בירושלים. נראית ההשקעה – על פי החישובים הראשוניים – ככזו שתניב רווח מעל 2.5 מיליון שקל. כל המספרים נראים מנצחים, והחלום על רווח כלכלי גדול מתגשם. (מכיר אברך כזה אישית) אבל בפועל, ההשקעה הפכה למלכודת כלכלית. כדי לרכוש את הדירה הוא נאלץ לקחת משכנתא ענקית, ששיעור ההחזר החודשי שלה כמעט ועוקף את התקציב החודשי שלו. הוא התעלם מהצורך בבניית תזרים מזומנים חיובי – כלומר, לא רק לחשב את התשואה בטווח הארוך, אלא לוודא שיש לו מספיק כסף זמין כל חודש לכסות את ההחזרים, את המשכנתא, דמי התחזוקה ואת שאר ההוצאות הקבועות. בנוסף, סיכון נוסף מופיע: אין בוודאות שימצא שוכרים שיכסו חלק מההוצאות. במצב כזה, גם אם על פני השטח הרווח העתידי נראה מרשים, המציאות החודשית הופכת להיות בלתי ניתנת לניהול. כל חודש, במקום ליהנות מההכנסות, הוא מוצא את עצמו מתמודד עם משכנתא כבדה בסך 15 אלף ש"ח שלא מאפשרת לו לנשום. למכור את הכנס הוא לא יכול, נדרש ממנו להחזיק את הדירה כמה שנים טובות, להוריד את מחיר השכירות גם לא יעזור הרבה, כל הזוכים האחרים כבר הורידו מחירים מאותה סיבה, לקחת הלוואת גישור ענקית מהבנק, גם לא אפשרי עם משכנתא ענקית שיש לו מכבר, כך שהבנק כבר לא שש לתת לו אשראי נוסף... הוא רואה את הכסף, מרגיש את הכסף, כל החברים לספסל שמחים במיליונים שהוא זכה, אך הוא שבור ורצוץ, לא יודע לשים את נפשו, אתשו מלכתחילה רצתה בבית שמש למגורים, אך הוא רצה לעשות את המכה בירושלים, ועכשיו הוא מתמודד עם משכנתא של 15 אש"ח בחודש, כשאשתו מרוויחה משכורת שמנה של 9000 ש"ח בלבד... המקרה הזה מדגים באופן בולט את הבעיה שקרה – חשיבה שהתרכזה רק בתשואה העתידית, תוך התעלמות מהתזרום החודשי. ההשקעה נראתה כהזדמנות פנטסטית בזכות המספרים הגדולים, אבל בלי תזרים מזומנים חיובי, היא הפכה למקור ללחץ מתמיד, בעיות כלכליות ואי-וודאות כל חודש. בסופו של דבר, למרות הרווח התיאורטי, המציאות היא מסובכת ומסוכנת – כאילו לקחנו עסקה שנראית כמו "חלום מתוק" והפכה אותה לסיוט כלכלי שלא מאפשר שלווה בבית. אז בבקשה, תשואה גבוה - זה נהדר, אך תזרים שאפשר לחיות אתו - זה הנחת יסוד. זה לא אומר שכל תוכנית השקעה עם תזרים שלילי חייב להיגנז, אני מכיר אברך שזכה במחיר למשתכן ברמות בדירה ענקית, וחילק את הדירה לשתי דירות מרווחות, ומצא בעל אמצעים המשלים את פער המשכנתא כל חודש, תמורת חצי הרווח במכירת הנכס אחרי 7 שנים ! אחרים יגידו שהוא טיפש, חצי מהרווח עבור תשלום חודשי ??? אך האמת שהוא חכם - חכם מאוד !!! לא רק שהוא יכול להחזיק את הדירה לאורך זמן במנוחת הנפש, הוא לא ימכור את הדירה בתום חמש שנים ממסירת מפתחות, שאז עקב מכירה מרובה של זוכי למשתכן המחירים יורדים, אלא יחכה עוד שנה ואף שנתיים עד למציאת רוכש במחיר שהוא קובע !! בחרנו במקרים קיצוניים להמחשה, אך כל השקעה בנדל"ן בישראל עם משכנתא 75%, גוררת אתה תזרים שלילי, מכמה אלפים עד עשרות אלפים ש"ח. אם הדירה להשקעה 'מותחת' אותך לחסוך כל חודש אלפיים ש"ח - טוב, אך אם הדירה להשקעה 'מותחת' את העצבים שלך כל עשירי לחודש - לא טוב. תשואה + תזרים = השקעה איכותית ויציבה