השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[משהמשה]

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא מדברים על הציבור החרדי מחו"ל, אלא על הציבור במודרני מינוס מחו"ל,

קהל יעד שכונות הנ"ל, מי שמכיר אותם אישית, יודע שהם לא מתייחסים להצהרות בסלחנות כזו...

הפרויקט פונה לציבור אמריקאי אורתודוקסי מודרני - מה שנקרא בארץ דת"ל.
חלק מהציבור הזה הולך דוקא להתגורר בתוך יהודה ושומרון, באפרת למשל שיש שם קהילה אמריקאית לא קטנה.
הם רואים בקניית דירה בארץ מעשה ציוני,
בהחלט יש ציבור אמריקאי שזה ירתיע אותם, אבל יש ציבור שהצהרות כאלו דוקא ממריצות אותם לעשות מעשה ציוני.
ומי שנרתע קונה דירת נופש בשביל לחזק את המדינה וירושלים, אבל לא ממש מתגורר בה.
אכן יש ירידה בשוק של האמריקאים שקנו דירות בתל אביב והרצליה, שהם יותר חילונים/רפורמים.
השוק בירושלים הוא בעיקר דתי או חרדי או ציוני.
ולציבור הזה יש פחות השפעה מהצהרות כאלו.
וגם אם יש דתיים שזה ירתיע אותם עדיין השוק גדול מאוד ותוסס מאוד.
וגם בפרויקט המדובר אפשר לקנות דירות שמשקיפות על הר הבית, בגלל הגובה של המגדלים והשטח הפתוח עד לעיר העתיקה.

בכל מקרה כל זה הערכות.
אני בודק כל הזמן את המצב
והשוק בירושלים תוסס והולך מיום ליום, ואין שום סימנים של עצירה להיפך קהילות שלמות קונות יחד במגדלי מגורים..

[שמיל שמיל]

@משהמשה
בנוגע לעיסקא עצמה פחות הבעתי את דעתי אלא בעיקר לבנות את הרוווח על כניסה ויציאה מהירה.
אבל
א אם אין לך סיכון של מס רכישה
ב יש לך יכולת כלכלית לעמוד בהחזר החודשי ובהוצאת משכנתא ע"ס 3 מליון ש"ח כפי שפירטתי בהרחבה את העלויות בהודעה הקודמת
ג אתה בנוי אישית לעיסקאות כאלו [גם @משהמשה יודה שמדובר בעיסקא מורכבת יותר מעיסקת נדל"ן רגילה שגם היא לא מותאמת לכולם] .
[אני אישית לא הייתי נכנס לעסקא גדולה כזאת אם זה הפעם הראשונה בה ביצעתי עיסקת נדל"ן אך זוהי דעתי האישית].

המחיר עצמו נשמע מחיר סביר ואפי' זול ביחס למחירים הקיימים בירושלים, בהתאם שמחירי הדירות בישראל עולים בממוצע שנתי לא יתכן שמחירי הדירות לאנשי חו"ל ירדו ממחירי השוק הישראלים, בהחלט פוטנציאל הרווח על עליית ערך הנכס הוא גדול, מה גם שיתכן גם שלא תצטרך לבסוף להניח את כל הכסף הנצרך לרכישה כך שאם אכן תצליח למכור ברווח לפני ההשלמה עשית אקזיט יפה.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל
בל"נ אשיב בהרחבה על כל מה שכתבת.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אני אישית לא הייתי נכנס לעסקא גדולה כזאת אם זה הפעם הראשונה בה ביצעתי עיסקת נדל"ן אך זוהי דעתי האישית

מסכים בהחלט.
אבל אם עושים את זה 2 ביחד כשיש לכל אחד מהשותפים משפחה מאחוריו שמבינה.
כן הייתי ממליץ

למשל 2 זוצים שיש להם הון עצמי שלא מספיק לקניית דירה,
אבל עם אפשרות להתארגן למשכנתא למקרה שלא יצליחו למכור בהסבת ערבות.
זה מאוד מקובל בירושלים זוצים רבים קנו בקרית יובל בפריסיילים בשביל לעשות סיבוב של חצי מיליון.
וזאת למרות שהשוק בקריית יובל רווי מאוד.
אגב מועד התשלום של ה 90% הנותרים הוא 5 שנים, שזה לא פרק זמן קצר כלל, ואפשר בפרק זמן הזה "להוסיף" הכנסות שמאפשרות לקבל משכנתא....

[טריידר]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

...בהחלט יש ציבור אמריקאי שזה ירתיע אותם, אבל יש ציבור שהצהרות כאלו דוקא ממריצות אותם לעשות מעשה ציוני.
...וזאת למרות שהשוק בקריית יובל רווי מאוד.
...אני בודק כל הזמן את המצב

עבודת שטח היסודית של @משהמשה זה משהו שצריך ללמוד ממנו !

בדיוק (אי-)הירידה לאותיות הקטנות הם האורבים למשקיע הבלתי מקצוען...

אבל לא מספיק רצון טוב לרדת פרטים הקטנים, לא תמצאו אותם בתחתית החוזה...

הוייתי אומר בקיצור: נדל"ן מורכב (להבדיל) מבחי' עולם/שנה/נפש - ודרוש כשרון להקיף את כולם במקצועיות...

ולא כמו אותו אברך ממוצע ומעלה שבאמת רצה לבחון את העסקה במקצועיות,

ואף שילם "המון כסף" (10 אש"ח) ליועץ השקעות, ואפילו הצליח להכנס לפריסייל (הוותיק) של אפריקה ישראל בקרית יובל המבוקשת (ע"י משקיעים),

קצת מעל מחיר השוק של דירות חדשות, אבל לדבריו מדובר במתחם פינוי בינוי, כך שהוא ירווח יותר מפריסייל רגיל, גם פינוי בינוי וגם פריסייל...

שורה תחתונה: מדובר באשכול השראה ולא הצעה לשכפול חלקי...

[משהמשה]

@טריידר
ראשית חלק גדול מהפרטים שיש לי הם מהמתווך שלי ולא ממני,
אבל גם אני עושה עבודת שטח כי אני לא סומך על איש...

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

שורה תחתונה: מדובר באשכול השראה ולא הצעה לשכפול חלקי...

לשכפול חלקי אולי לא, אבל לשכפול מלא זה אפשרי מישהו בדק לפניך את כל החורים...

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

דמי תיווך
2 אחוז פלוס מע"מ 70,800

נראה לי שיהיה אפשר "להוזיל" במו"מ.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

עו"ד פרטי [אם לא אל תתחיל עם העיסקא][חצי אחוז על העיסקא בד"כ]

עו"ד פרטי חובה, אסור להתפתות לסמוך על העו"ד של המתווך שכל כולו אינטרס אחד גדול, מה שכן אפשר וכדאי לנסח את החוזה והנספחים אצל העו"ד של המתווך כי הוא בונה את העיסקה ומכיר אותה, ואחריו לתת לעו"ד שלך לעבור על מה שהוא הכין, זה יכול להיות יותר זול.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא ברור אם זה שתמכור את הדירה דרכו לא תצטרך לשלם לו תיווך [המתווך טוען שיש כאלו שלא לוקחים מהמוכר, קצת סקפטי, בכל אופן לא תוכל להיות נעול רק על מתווכים כאלו אם יש אחרים שיביאו לך קונים]

אני לא בדקתי את זה, המתווך טוען שהמקובל בירושלים בשוק של המתווכים לחוצניקים לקחת רק מהקונה החוצניק, זה הגיוני בדרך כלל, כי המוכרים הם ירושלמים רגילים שקנו לפני שנים דירות בשכונות כמו נחלאות או רמת אשכול, והיום אפשר למכור אותם לחוצניקים במחירים מפולפלים, ולא נראה לי שהמוכרים הירושלמים מסכימים לשלם דמי תיווך לפי המחיר של הדירה, צריך להיות פרייאר לשלם, בעיקר שאתה יודע שהמתווך צריך את הדירה שלך והוא מרוויח מהקונה.
לכן למרות שאני לא מאמין להבטחות של מתווכים לא טרחתי לבדוק את זה, אבל מי שרוצה לבדוק, זה קל מאוד מתקשרים לאנגלו סכסון בירושלים או לרימקס בירושלים ושואלים אם אני מוכר דירה לחוצניק האם המוכר משלם.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

כל זה רק אם אין לך מס רכישה, כך שאם יש לך דירה אחת ואין לך ילד מעל גיל 18 זה לא כ"כ רלוונטי, אא"כ אתה עושה בשותפות אם מישהו שאין לו ואז אתה צריך עו"ד נוסף להסכם המורכב שביניכם.

מסכים לחלוטין !!!! העיסקה מתאימה למי שאין לו מס רכישה, לא אכתוב שהיא לא מתאימה למי שיש לו כי אני מאמין שזה עדיין רווחי, אבל גם לא אמליץ לקנות.
אם עושים שותפות חוקית - הלוואה בריבית בהיתר עיסקא, ודאי שיש עלות נוספת של עו"ד להסכם שיתוף, אם כי לאור הניסיון הרב שנצבר בציבור שלנו בנושאי טאבו משותף, יש עו"ד שבשבילם זה לא מורכב הגם שהשיתוף כאן שונה, עדיין עו"ד טוב ומנוסה יודע לאתר במהירות את כל המהמורות ולהכין הסכם טוב, בעלות לא גבוהה בכלל.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יועץ משכנתאות כלול במחיר התיווך אומנם אך לא ברור אם זה יהיה כלול בעיסקא בה קשה להשיג את סדר גודל ההכנסות למשכנתא כזאת.

כלול לגמרי, דיברתי עם המשרד של היועץ - משרד לא קטן בירושלים - והיועץ מוצלח ומכיר אפילו את בני ברק על השטעל'ס שיש בה שמתאימות ללקוח, וד"ל, ויודע להתאים את המשכנתא להכנסות, בלישנא דסגי נהור.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

משכנתא ע"ס 300,000 שח בתשלום חודשי זה משהו כמו 2500 שח לחודש [אם נכניס גם את ההוצאות הנלוות של רכישת הדירה למשכנתא מדובר על סכום שקרוב יותר ל3 אלף שקל בחודש] , נניח אתה מחזיק את הנכס ל3 שנים, רוב התשלומים הראשונים מכסים בעיקר את הריבת ולא אתהקרן [מלבד עלות פרעון מוקדם במלול הקל"צ] יוצא מעל 60,000 שח.

בזה אתה בהחלט מבין יותר ממני ואקבל את דבריך כתורה מסיני.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אם יש עלויות נוספות שעלולות לקרות כמו הוצאות על הוצאת משכנתא [על הדירה שלך להוציא את ה300K או על הדירה שאתה רוכש במידה וזה טיפול מורכב] זה יכול לעלות בקלות באזור ה10 אלף, תיווך נוסף עוד 70 אלף, עו"ד נוסף עוד 15 סה"כ 95 אלף נוספים. [אם זה בשותפות יש הוצאות עו"ד נוסף שביניכם לא יודע מה בדיוק המחיר אך לא פחות מעוד 10 אלף]

עניתי על כל זה בשורות הקודמות.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אתן לך דוגמא למה יש מקרים שאף אחד לא יכול לצפות [תסכים איתי שגם המתווך המסור שלך] כמו הקורונה שהיתה כאן לפני כמה שנים, בא נתאר לעצמנו אדם שנכנס לפני הקורונה לעיסקא כזאת, האם הצליח למכור ברווח לאחר שנתיים שלוש, ככל הנראה לא, לכן יש נקודת סיכון כמעט בכל עסקא שהיא לטווח קצר גם לאור העבר

אין דבר כזה להשקיע בלי סיכון כל שהוא, החכמה היא איזה סיכון לקחת, האם סיכון הגיוני של מדד S&P או כל השקעה בסיכון גבוה מובנה, או השקעה בטוחה שאם תהיה קטסטרופה עולמית, גם הדירה האישית שלך יכולה אולי להיות בסכנה, מה יקרה לבית שלך ברעידת אדמה ??? זה שעד היום לא היה לא אומר שלא יהיה...
המיוחד בעיסקה הזו שאין בה סיכון הגיוני הנראה לעין.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מכיון וביצעת יותר מעסקת נדל"ן אחת ובפרט שבאחת מהם לא היה רווח מיוחד אני מאמין שתבצע את החישובים בצורה הגיונית וישרה, אך לא כולם, או רובם נמצאים במצב הזה ולכן לדעתי הקטנה זה פשוט לא מיועד לרוב המוחלט של הציבור [אני מדגיש לא ש'העיסקא לא מתאימה לכל אחד' אלא היא לא מתאימה לרוב הציבור], אא"כ הם עומדים בקרטריונים שלך..

דוקא העיסקה הזו שהיא הראשונה שביצעתי אמנם יכול להיות שבנתונים יבשים של הכנסות מול הוצאות בטבלת אקסל לא הרווחתי בה.
אבל העיסקה עצמה הייתה טובה מאוד, ובניגוד לחברי שקנו באותה תקופה בבאר שבע והפסידו, אני קניתי במקום שהערך נשאר, והסיבה שמכרתי כי מנהל הנכס לא תפקד מסיבות אישיות שאני לא ידעתי, ולא הבנתי מה קורה ולכן לא הרגשתי שאני יכול להמשיך.
דוקא זה דוגמא לכך שאם אתה קונה נכס טוב, וקרה משהו לא צפוי אתה לא מפסיד.
בהסתכלות שלי הדירה הזו נתנה לי את האפשרות לקנות דירות אחרות כי יצאתי עם הסכום של המשכנתא ביד שחלק ממנה כבר החזרתי לבנק, [משכנתא על הדירה שלי שעשיתי בשביל לקנות את הדירה ההיא]. ועם הסכום הזה קניתי דירה אחרת.
כך שמבחינתי העיסקה ההיא הייתה מוצלחת בסופו של דבר, ובזכותה חיתנתי.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

יש לך יכולת כלכלית לעמוד בהחזר החודשי ובהוצאת משכנתא ע"ס 3 מליון ש"ח כפי שפירטתי בהרחבה את העלויות בהודעה הקודמת

מסכים לגמרי מי שקונה בצורה נורמלית חייב לחשבן כך.
למי שמתאים לקומבינות, או שיכול לקחת קומבינה כאופציה, אכתוב את השורות הבאות:
אני לא משלם את ההחזר החודשי של המשכנתא, כי אין לי אפשרות לעמוד בכאלו סכומים, ואני לא משגע ומשעבד את היום יום שלי בשביל ההשקעות.
הגישה שלי היא להפריד בין ההתנהלות היומיומית להשקעות לגמרי, גם אם זה כרוך בעלויות נוספות וגבוהות, זה מאפשר אורך נשימה להשקיע ולהרוויח בלי להכנס לסחרור.

מה שאני ממליץ זה לקחת הלוואה מגמח או אפילו מהבנק, או להכניס את ההלואה הזו לתוך המשכנתא - לכל מטרה או בדרך אחרת שהיועץ ימליץ- וממנה לשלם את ההחזר החודשי, ולהחזיר בחודשי רק את ההלוואה הזו.
לדוגמא:
אם בחישוב עם יועץ המשכנתאות יוצא שבמהלך ה4 שנים הקרובות צריך לשלם למשכנתא 200 אלף - להמחשה בלבד - אני לוקח הלוואה בסכום הזה, לפרק זמן ממושך, בחודשי ההחזר של ההלוואה הוא נמוך ורק אותו אני משלם,
את התשלום החודשי למשכנתא אני משלם מתוך הכסף של ההלוואה.
בסוף ההשקעה אני מחזיר את ההלוואה מתוך הרווח.
אני יודע שכל יועץ משכנתאות יזעק שזה כסף לפח, אבל אם אכביד על היום יום שלי לא אוכל להשקיע, ואם אשקיע ארוויח הרבה יותר מהכסף שזרקתי להלוואה הבנקאית. ואת ההוצאה הזו אשלם מתוך הרווח.
כשעושים עיסקה טובה עם רווח טוב, כל ההוצאות הללו מתגמדות.

לאחר שנתייים אני מתכוון בס"ד לקחת הלוואה מהגמח המרכזי, ולשלם ממנה את ההחזר החודשי

התוכנית שלי אם אצליח בס"ד לקחת בשנתיים הראשונות משכנתא עם גרייס מלא שלא אשלם במהלך השנתיים הללו.
את הכסף שזרקתי לגרייס אשלם בע"ה מהרווח.
לשנתיים שלאחר מכן כוונתי לקחת הלוואה מהגמח המרכזי, ואיתה לשלם את המשכנתא, ואם זה לא יספיק עד הסוף אקח הלוואה נוספת, אבל אין לי שום כוונה לשלם משכנתא בחודשי.

מי שזה לא מתאים לו, אכן שיעשה חשבון כמה הוא יכול לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא, או שיקח את האפשרות הנ"ל כאופציה, ויבדוק גם תשלום חודשי של משכנתא וגם לקיחת הלוואה כנל.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אתה בנוי אישית לעיסקאות כאלו [גם @משהמשה יודה שמדובר בעיסקא מורכבת יותר מעיסקת נדל"ן רגילה שגם היא לא מותאמת לכולם] .
[אני אישית לא הייתי נכנס לעסקא גדולה כזאת אם זה הפעם הראשונה בה ביצעתי עיסקת נדל"ן אך זוהי דעתי האישית].

זה נכון חלקית.
כשהעיסקה עצמה היא עם רווח רב, יש מספיק מקום לתמרון גם למי שלא ממש מבין בנדלן.
למשל אם אתה זוצ, וההורים מלווים אותך גם אם הם לא מבינים בנדלן, אבל יש להם חכמת חיים וניסיון חיים, הם ידעו להסתדר עם כל מהמורה שתצוץ או לא תצוץ בדרך...
ברור שההמלצה לזוצ לקחת את העיסקה הזו עד הסוף ולהרוויח הכל, ולכן אני ממליץ כן על שותפות עם הסכם טוב וחוקי כך אין בעיות עם משכנתא וגם אפשר להסתדר עם כל בעיה יש כמה וכמה אנשים שעובדים מ 2 הצדדים של 2 השותפים.
אם זוצ למשל יכול להגיע ל 2 מיליון עם משכנתא, במקום לקנות 2.5 מיליון לבד ולהקרע, עדיף לקנות יחד ב 4+

דוגמא איך מסתדרים בלי להבין קודם בנדלן:
באחת העיסקאות התקשרתי לאחד מאחי הגדולים ואמרתי לו יש לך בת בדיוק בגיל 18 אני חותם על עיסקה תביא אותה ותחתום גם היא.
אחי הוא חכם עם ראש על הכתפיים, אבל לא מבין כלום בנדלן ולא בנוי לעיסקאות וקומבינות בכלל, אבל הוא סמך עלי.
כמה שיחות טלפון איתו ועם אשתו, והבת קנתה דירה - לא היה לו כסף זמין ואני הייתי מוכן כבר עם הלוואה גדולה, הלוותי לו את 2 התשלומים הראשונים וכשהוא התארגן עם הכסף החזיר לי.

התוכנית הראשונית שלו הייתה למכור במהלך הבנייה.
אבל הם עשו חשבון שזה לא משתלם להם הם לא ירוויחו הרבה, הצעתי להם לקחת שותף, - כמובן רק בצורה חוקית !!!
אבל אמרתי שמכיוון שערך הדירה כבר עלה בכמה מאות אלפי שח והוא עוד צפוי לעלות שלא יתנו לשותף זכות בדירה כאילו הוא שילם מיום החוזה,
ויעשו איתו מו"מ כמה הוא מרוויח וכמה הם.
כי השותף בכל מקרה קונה חצי דירה בהרבה פחות ממחיר השוק, ואין סיבה שאת כל הרווח הם יחלקו איתו.
אחי ניהל עם חבר שלו מו"מ ובניגוד לעצתי חתם על שותפות חוקית מלאה מיום החוזה כאילו החבר קנה איתו ביחד.
אחי הסביר לי שהוא לא מתאים לקומבינות שלי, וגם ככה הוא מרוויח לא רע, אמרתי לו החבר שלך מנצל אותך, אחי מסתכל על זה אחרת....
בסופו של דבר החבר החברהמ'ן שהרוויח בקלי קלות, עשה לאחי את כל העבודה, אחי אמנם הרוויח פחות אבל גם ככה נראה לי שהוא עבר את הרווח של חצי מיליון, ויש לו השקעה פסיבית לגמרי בלי שום סיכון.

לסיכום: בעיסקה רווחית עם הרבה בשר גם אם אתה לא מבין תמיד תוכל להסתדר...
בתנאי שיש לך מספיק ניסיון וחכמת חיים, או שיש לך הורים שמלווים אותך

[שמיל שמיל]

@משהמשה

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

דוקא העיסקה הזו שהיא הראשונה שביצעתי אמנם יכול להיות שבנתונים יבשים של הכנסות מול הוצאות בטבלת אקסל לא הרווחתי בה.
אבל העיסקה עצמה הייתה טובה מאוד, ובניגוד לחברי שקנו באותה תקופה בבאר שבע והפסידו, אני קניתי במקום שהערך נשאר, והסיבה שמכרתי כי מנהל הנכס לא תפקד מסיבות אישיות שאני לא ידעתי, ולא הבנתי מה קורה ולכן לא הרגשתי שאני יכול להמשיך.

לא ציינתי את זה לגריעותא אלא למעליותא, כנראה לא הבנת את כוונתי.
אחדד בסיפור, בסיומו של קורס נדל"ן אצל אחד מטובי המומחים בתחום הלה סיים את הקורס האחרון באיחול 'אני מאחל לכם שתפסידו בעסקת נדל"ן הראשונה שאתם מבצעים', הנוכחים הרימו גבה בתמיהה, אך הלה הוסיף את המשפט הבא, 'אך תעשו לעצמכם טובה, העיסקא הראשונה שתבצעו תהיה קטנה ככל הניתן כך שאם תפסידו לא תפסיד יותר מדי'.
קשה לקבל החלטות בצורה באמת רציונלית עד שלא חווית את כל הקשיים על בשרך, ולכן כתבתי שאתה לא עונה על הכללים של רוב הציבור.

[שמיל שמיל]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

דוגמא איך מסתדרים בלי להבין קודם בנדלן:
באחת העיסקאות התקשרתי לאחד מאחי הגדולים ואמרתי לו יש לך בת בדיוק בגיל 18 אני חותם על עיסקה תביא אותה ותחתום גם היא.
אחי הוא חכם עם ראש על הכתפיים, אבל לא מבין כלום בנדלן ולא בנוי לעיסקאות וקומבינות בכלל, אבל הוא סמך עלי.

תאר לעצמך אחיך היה חושב שאתה מבין בזמן שאתה רק 'חושב' שאתה מבין איך הדברים יכלו להיגמר? מסתבר שיש יותר מאח אחד כזה
לא חייב להבין אישית אך חייב להיות ליווי של מישהו שאתה יודע בוודאות שלא יפספס כל פרט ורואה נכון את התמונה המלאה.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא חייב להבין אישית אך חייב להיות ליווי של מישהו שאתה יודע בוודאות שלא יפספס כל פרט ורואה נכון את התמונה המלאה.

אפשר גם להתייעץ עם חכמי הפורום, מי שיתקדם עם העיסקה ויהיו לו שאלות תמיד יהיו כאן מגוון חכמים לענות לו.
במצב העיסקה כעת, אני בדקתי ככל יכולתי.
ואני בעצמי קונה שם.
וגם שלחתי את אחי ואחיין שלי, ו 2 חברים טובים שלי לקנות שם.

[משהמשה]

כל דירה בפרויקט מקבלת מעטפת מלאה של בית כנסת ולהבדיל בריכה, חדר כושר, לובי מפואר, סביבת עבודה ועוד.
צמוד לפארק ולרכבת הקלה.
עקב הגובה הרב יש גם נוף פתוח לעיר העתיקה- הר הבית/ פארק / מדבר יהודה עד ים המלח.
תמונות מתוך הפרויקט: קומת בריאות - בריכה


חדר כושר או יוגה....

[משהמשה]

הפרטים הבסיסיים של העיסקה:
דירות 2.5 - 6 חדרים במגדל מגורים יוקרתי.
מחיר בין 2.5 מיליון ל 6 מיליון, המחירים תלויים בגודל הדירה, בקומה, ובנוף הנצפה ממנה.
הפרויקט כולו מיועד לתושבי חו"ל מארה"ב וקנדה למטרות מגורים או נופש.
ממוקם בשכונה מתפתחת בירושלים שמחירי הדירות בהם צפויים לעלות מאוד.

המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.

יש מספר דירות לא גדול שתנאי התשלום שלהם הוא 10/90.
האיכלוס ומועד התשלום של ה 90% הנותרים הוא משוער בעוד כ 5 שנים.
כעת חופרים את השטח לקראת הקמת המגדל.
ליווי בנקאי מלא.
חברת בנייה גדולה ומוכרת מהחברות הגדולות בארץ.
הסבת ערבות מלאה: חתומה גם על ידי חברת הבנייה וגם על ידי הבנק המלווה, עם התחייבות לאפשר את מכירת הדירה במהלך הבנייה ללא תוספת תשלום כל שהוא.
דמי תיווך: 2% ממחיר הדירה - כוללים יעוץ משכנתאות ועורך דין מטעם המתווך - חובה לקחת עו"ד מטעמך שיעבור על החוזה והנספחים.
יעוץ המשנתא כולל הוצאת משכנתא על הדירה של הלקוח, המשכנתא היא על כל ה 10% שצריך לשלם לאחר החוזה !!!!

רוצים להבין למה המחירים בשכונה אמורים לקפוץ והרווח שלכם יהיה גדול.
את זה תוכלו להבין מהמתווך עצמו הרבה יותר טוב ממני.
הוא זמין לפגישות במקומות רבים בארץ, כשהוא נוסע הרבה לכל מיני פרויקטים.

מההיכרות שלי איתו יש לו חזקה של אומן לא מרע אומנותיה, וכשהוא מסביר מדוע הוא חושב שתהיה קפיצת מחירים הוא יודע על מה הוא מדבר.

יש כלל חשוב שנוגע לכל מתווך אפשר לקבל את החוות דעת המקצועית שלו על הדירה או העיסקה,
אבל ! הבטחות לעתיד של מתווכים בסגנון אני מתחייב לך שאעשה כך וכך בעוד כך וכך שנים... זה בגדר המלצה....
וכן חובה לבדוק משפטית כל עיסקה שהלקוח מוגן על ידי חוק המכר.

בהצלחה
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

תמונות מתוך הפרויקט: קומת בריאות - בריכה

[משהמשה]

צילום מסך מהתכתבות שלי עם בן משפחה.
הוא שואל האם בפרויקט קודם שבו השקיעו במשפחה שלו הייתה תשואה יותר יפה,
וחושש כמובן איך יסגור את העיסקה והאם ללכת עם שותף.
התשובות שלי אליו הם פרטניות על סמך ההיכרות האישית.

הטקסט של ההודעה:
לא בטוח שהתשואה פחות מ.....
תיקח בחשבון שב.... לא היה 10/90 וצריך לשלם הכל.
שם אתה משלם 10% ויש לך חמש שנים למכור לפני הסוף.
אם אתה קונה ב2.5 - 3 מיליון לא בטוח שאתה לא יכול להשלים לבד.
יש יועצי משכנתא שיסדרו לך...
ואתה יכול לקחת משכנתא בגרייס מהאכלוס ועד לשנתיים אחריו, ומיד אחרי שנה וחצי למכור.
לדעתי תוכל להשלים לבד.
אין דברים יותר זולים כי בכל הארץ אין צפי לעלייה, והשוק הזה הוא יקר.
אתה יכול לקנות עם עוד מישהו דירה של 4 מיליון....

‫בתאריך יום א׳, 14 בספט׳ 2025 ב-19:24 מאת ‪.... <......>:‬
תשמע האמת נראה ונשמע מפתה במיוחד,
למעשה זה נחשב תשואה הרבה יותר נמוכה מהפרוייקט ב....., אני צודק?
ויש משהו מזה מפחיד כשאני לא יכול לסגור את הסיפור הזה לבד ואני יהיה חייב שותף בשביל לסגור את זה עד הסוף, (בהנחה ולא אצליח למכור את זה לפני מסירת מפתח, ויש לזה סיכויים יפים).
למעשה אני ממש רוצה משהו בסגנון הזה אבל מפחיד אותי המחיר הסופי, נראה לך יש סיכוי למצוא משהו ברעיון הזה עם סכום סופי שאני אוכל לעמוד בו לבד?
אשמח לשמוע את דעתך בעניין.

... אין לי הרבה מילים איך לומר לך תודה על כל הטוב שאתה עושה איתי, זה ממש חסד אמיתי
תודה! תודה! תודה!

[דוד גולדברג]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אפשר גם להתייעץ עם חכמי הפורום, מי שיתקדם עם העיסקה ויהיו לו שאלות תמיד יהיו כאן מגוון חכמים לענות לו.

לא בטוח שקבוצת חכמים אנונימיים ללא אחריות מספיקים ליעוץ שקובע גורלות

[משהמשה]

@דוד-גולדברג כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא בטוח שקבוצת חכמים אנונימיים ללא אחריות מספיקים ליעוץ שקובע גורלות

לא התכוונתי בשאלה האם לגשת לעיסקה.
זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.
הכוונה הייתה כתגובה לדברי

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

לא חייב להבין אישית אך חייב להיות ליווי של מישהו שאתה יודע בוודאות שלא יפספס כל פרט ורואה נכון את התמונה המלאה.

שכמו שכתבתי שחובה שיש מישהו בתמונה שמבין בנדלן. אחרי זה בשביל ליווי לשאלות קטנות שעל הדרך לוודא שאתה לא מפספס משהו בזה מספיק להתייעץ בחדר קפה בכולל או אנונימי כאן.

[שמיל שמיל]

@דוד-גולדברג
לפחות יש אחד לא אנונימי

[שמיל שמיל]

@משהמשה
אם כאלו תמונות נראה לי אני ירכוש את הנכס לעצמי...

עשיתי עבורך קצת חשבון [בחינם...]
תגיד לי אם זה יעד הרווח שלך, אשמח לשמוע ממך.
נניח ואתה מוכר את הדירה בעוד 4 שנים, לוקח משכנתא שכולל את ה10 אחוז [סה"כ 300K] תיווך ועו"ד פרטי [עוד 60 או 70 אלף] מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ערך הדירות בממוצע שנתי עולה 4 אחוז בשנה, נאמר שאכן זה מה שקרה בדיוק באותם ארבע שנים ערך הדירה של 3 מליון שווה כרגע 3.5

Spoiler

מחשבון ריבית דריבית

לאחר תשלום של ארבע שנים למשכנתא נותר בידך חוב של 470 אלף שח

Spoiler

Text

כרגע אתה עומד למכור את הדירה בשווי של 3.5, 2.7 מליון הולך לקבלן ואילו שמונה מאות מגיע אליך,
אתה משלם שוב לעו"ד, מוריד את מס השבח [במקרה הזה מקזז הוצאות קרי עו"ד ותיווך סה"כ כ80 אלף, את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'] סה"כ עוד 180 למס.
אתה לוקח את השמונה מאות פורע את יתרת ההלוואה שיש לך בבנק נותר בידך 330 אלף, משלם עשר לעו"ד הנוסף ועוד 180 למס סה"כ נשארת ביד עם 140 אלף.
הרווח על הנייר לא נראה גדול מדי בשביל עסקה כזאת, תקן אותי אם אני טועה.

מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.

כמה הסתיגויות א' אם יש לך איזשהו דרכים חוקיות להיפטר ממס השבח, ב' אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם, ג' יתכן ויקחו ממך תיווך נוסף על המכירה ואז נחתך עוד 80 אלף לתיווך ונותרת בסה"כ עם 60 אלף ש"ח. [גם אם יגידו לך שעכשיו הם לא לוקחים תיווך מהמוכר אתה לא יודע מה באמת יהיה עוד ארבע שנים, מנסיון שלי עם מתווכים זה מאוד תלוי מה מצב השוק הם יודעים היטב לפי המצב הנתון את מי ניתן לסחוט].
עוד נקודה שיתכן והעלו אותה בעבר, אצל החוצניקים מניח שהמכירים נמדדים בדולר, צריך לדעת היכן תמצא את עצמך בשעת המכירה אם כשתנסה למכור הדולר יהיה יקר אז תוכל כנראה למכור מעל המחיר אך אם חלילה הדולר יהיה נמוך ככל הנראה תתקשה למכור את הנכס ברווח.
הסתייגות נוספת אם יש לרוכש יכולת ריאלית יציבה שלא מסחררת אותו להשלים את העיסקא לטווח הארוך ככל הנראה ההוצאות ירדו והרווחים יעלו וניתן יהיה למצוא נקודת זמן שהדולר ביוקר ולהרוויח מכל הכיוונים, אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.

[טריידר]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.

ואיך ניתן לדעת האם הקרוב משפחה באמת מבין בנדל"ן ???

בכל משפחה יש את ה"מייבין הגדול" מטעם עצמו, שאי אפשר לסמוך עליו לכלל היקף העסקאות...!

(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...

כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!

*אין לראות בזה ביקורת, אני רואה בזו אתגר רציני, ואשמח להחכים ממך...

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.

אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם

כל העיסקה הזו בנויה על 2 יסודות:

1. אין סיכון בגלל העלייה הממוצעת של דירה, שגם אם זה לא קורה לפי הספר, עדיין לא תצא בהפסד, הסיכוי שתפסיד הוא הרבה פחות מאפסי .
2. להעריך באיזה מקום תהיה קפיצה לא צריך להיות לא נביא ולא חכם, צריך להיות איש נדלן מנוסה ומוצלח, שיודע גם להבין למה תהיה קפיצה וגם להסביר לך אותה.
   אני למשל יכול לתת לך את הכללים לקפיצה, אבל לא יודע לתת מקומות ספציפיים שבהם תהיה קפיצה, כי ב"ה אני זוכה לשבת באהלה של תורה, ואין לי מידע מהשטח.
   כשאני צריך לעשות עיסקה אני פונה לאנשי מקצוע שומע מה יש להם להציע, ובוחר מתוכם מי מדבר הכי לעניין.
   אין שום הבטחה שתהיה קפיצה יש הערכה שמבוססת על נתונים חזקים בשטח.
   האפשרות להרוויח גדולה פי כמה ואמינה פי כמה מכל ההשקעות שיש כאן בפורום בשוק ההון.