שוק ההון מול נדל"ן

[פושט רגל מרמה ד']

ברעיון על ערבים אצל @איצ-ה-דז-אלובסקי בקו המידע, בין היתר נשאלו שם מה עושים עם הכסף עד החתונה?

בקופת העיר השיבו שזה מושקע בקרן כספית ואג"ח קונצרני,
השאלה למה לילדים קטנים הם לא משקיעים באפיקים רווחים יותר שמעולם הפסידו כמו השקעה פאסיבית לטווח ארוך?

וועד הרבנים השיבו בדירות, והסיבה היא זה בגלל השעבוד שלא יוכלו להשקיע את זה בשטויות, וגם שנדל"ן לשיטתם זה ההשקעה הכי טובה, הבעיה היא שהנתונים מוכיחים אחרת.

[משקיע זהיר מידי]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקופת העיר השיבו שזה מושקע בקרן כספית ואג"ח קונצרני,
השאלה למה לילדים קטנים הם לא משקיעים באפיקים רווחים יותר שמעולם הפסידו כמו השקעה פאסיבית לטווח ארוך?

כי ל15 שנה (ודאי לפחות) אי אפשר להגיד שזה במאה אחוז יותר בטוח מאפיקים סולידיים (וודאי לא בהפקדה חד פעמית) והם לא רוצים (ויש גם כללים הלכתיים איך מותר) לסחור בכספי יתומים.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

וועד הרבנים השיבו בדירות, והסיבה היא זה בגלל השעבוד שלא יוכלו להשקיע את זה בשטויות, וגם שנדל"ן לשיטתם זה ההשקעה הכי טובה, הבעיה היא שהנתונים מוכיחים אחרת.

כשהמטרה היא בסוף לקנות דירות ליתומים אז כנראה הדבר הנכון זה להצמיד את זה למחירי הדירות.

[מרים-הורביץ נכסים]

קראתי את הפוסט ואי רוצה להתייחס בהודעה הזו
לעדיפות בעיני של שוק הנדל''ן על פני שוק ההון.
למה אני באופן אישי ממליצה על השקעה בשוק הנדל''ן ולא על שוק ההון?
מה עדיף, להשקיע בשוק ההון או בנדל''ן?
תאורטית,יש מקום להסביר למה עדיף להשקיע בשוק ההון ונמחיש זאת בהמשך.
מעשית, משכנתא היא התחייבות, והסיכוי שלנו לעמוד באותם תשלומים כספיים ללא התחייבות הוא נמוך.
ואספר סיפור כדי להסביר זאת- קיבלתי טלפון מהישיבה: בטעות לא גבינו ממכם שכ''ל של חודשיים, 450 ש''ח לחודש, יש לכם כעת חוב של 900 ש''ח לישיבה.
מצוין, עניתי, שוכבים לנו 900 ש''ח בחשבון ולא ידענו מה הסיפור שלהם. עוד היום נעביר לכם את הכסף שלכם. עד כאן הסיפור.
לא, הוא לא היה באמת. כלומר- החלק הראשון של הסיפור היה, השני- לא קרה לי ומאמינה שגם לכם לא.
לכאורה- אנחנו מוציאים כל חודש מה שיש לנו, אבל למעשה, כשיש כסף- הוא הולך.
למה נקראו זוזים- שזזים מזה לזה. ואת זה אמרו חז''ל שלא חיו בדור שפע וצריכה כמו שלנו.
למעשה, משכנתא היא התחייבות-לטוב ולמוטב.
מצד אחד- חייבים לעמוד בה כל חודש, לעיתים הקושי הוא גדול והוויתורים לא קלים,אבל מצד שני היא יוצרת לנו מסגרת מחייבת.
מעבר לרווח שבהתחייבות,
(ותאמצו את המילים האלו, התחייבות היא רווח, לא עול ומעמסה.
כשהתחייבות נלקחת באופן אחראי, שקול ומותאם היא רווח)
אז הנה דוגמא מספרית מבחינת הרווחים:
מי שהיה לו 300 אלף ₪ לפני 15 שנה, והשקיע אותם בשוק ההון במדד S&500P- מדד העוקב אחר 500 החברות הגדולות במשק ומעניק תמונה אוביקטיבית,
היום הם שווים 735 אלף ₪.
מי שהשקיע בדירה בשווי הזה, היום היא שווה קרוב אבל מעט פחות. כלומר- שווי ההשקעה כמעט זהה.
כמובן מדובר על ממוצע בלבד- יש דירות שעלו פחות, יש השקעות שמאוד הצליחו- אבל זה הממוצע.
אמנם,
לשוק הנדל''ן יש 2 חסרונות בולטים-
מס הרכישה בכניסה לעיסקת השקעה שהוא לא תלוי ברווח,
וההתעסקות הנדרשת לעומת השקט הנפשי בשוק ההון.
אבל למעשה,
כשנתעמק בנקודה הבאה נראה שבפועל העניינים שונים בתכלית.
הנקודה היא- מינוף.
בנדל''ן יש מה שאין במקומות אחרים- היכולת לקחת משכנתא כנגד הנכס הנרכש ולהגדיל את שווי ההשקעה. למעשה, היה אפשר לרכוש דירה בסכום גבוה בהרבה.
לפי ההנחיות של היום ניתן לרכוש דירה נוספת בשווי 600 אלף ₪ והיום דירה כזו שווה קרוב ל1.5 מיליון ₪!
במהלך השנים- יתרת המשכנתא שולמה מהשכירות והדירה היום שווה הרבה יותר.
האמת- שלפני 15 שנה ההבדל היה גדול בהרבה, כיון שאז אחוז המינוף האפשרי היה הרבה יותר גבוה.
הבאתי מספרים שיותר תואמים לתנאים הנוכחיים.
(למה אין כמעט יועצים שממליצים על מישכון להשקעה ממשכנתא בשוק ההון?
בדיוק בגלל הסכנה שבחוסר ההתאמה בין דיור לשוק ההון)

מעבר לכך יש נקודה נוספת וקריטית מאוד:
מה המטרה שלנו בכסף?
שוק ההון ושוק הנדל''ן לא קשורים אחד לשני,
ובדרך כלל הפוכים.
בתקופה האחרונה,
שוק הנדל''ן היה קפוא ופחות ידידותי בשל הריבית הגבוהה,
הכסף זרם לשוק ההון שהניב אכן תשואה יפה ביותר דווקא בשל אותה ריבית.
הנקודה הקריטית היא,
מה אנחנו רוצים לעשות בכסף.
הרי המטרה שלנו היא שיהיו לנו נכסים לחתן את ילדינו בכבוד בעז''ה.
כדאי לדמיין תסריט שלילי-
מה יקרה אם בחרנו בהשקעה גרועה.
את הבחירה הגרועה שלנו הייתה בשוק הנדל''ן-
מאכזב,
אבל תכל'ס- רכשנו דירה ויש לנו בסיס להעניק מזה מימון לנדל''ן של הילד או של כמה ילדים,
אבל אם הבחירה הגרועה שלנו הינה השקעה בשוק ההון,
ושוק ההון יתרסק או יעלה ברמה כזו או אחרת,
אך ערך הדירות בשוק הנדל''ן יזנק הרבה,
ואז עליית הערך שקרתה בשוק ההון תרחיק אותנו מהחלום:
לסייע לילדינו להגיע לקורת גג בכבוד.
למעשה היום הריבית עלתה, מחירי השכירות ברוב הארץ לא עלו ביחס זהה, ולכן צריך למצוא השקעה חכמה כדי שבאמת היא תהיה משתלמת יותר ובעיקר-
מתאימה לכם.

לגבי אפשרות ההצהרבה והשמכנתא יש עוד הרבה רעיונות ודרכים לקבל מימון.
מה שחשוב זה באמת לראות מה מתאים לכל אחד והאם באמת העיסקה מתאימה למשקיע הנוכחי.

על הרכישה ב 10/90 שנרשמה כאן יש עוד הרבה מה להרחיב על הסיכונים והסיכויים.

[משהמשה]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

קראתי את הפוסט ואי רוצה להתייחס בהודעה הזו
לעדיפות בעיני של שוק הנדל''ן על פני שוק ההון.
למה אני באופן אישי ממליצה על השקעה בשוק הנדל''ן ולא על שוק ההון?
מה עדיף, להשקיע בשוק ההון או בנדל''ן?
תאורטית,יש מקום להסביר למה עדיף להשקיע בשוק ההון ונמחיש זאת בהמשך.
מעשית, משכנתא היא התחייבות, והסיכוי שלנו לעמוד באותם תשלומים כספיים ללא התחייבות הוא נמוך.
.........

יש כאן בפורום הרבה יצוג לשוק ההון,
ותת יצוג של מקצוענים בתחום הנדלן.
אברכים צעירים חוו בשנתיים האחרונות את העצירה בשוק.
והם בטוחים ששוק ההון מבטיח הרבה יותר

בשביל לעניין אותם בנדלן לא מספיק להגיב.
כדאי שתפתחי כמה אשכולות עם מידע קבוע מידי שבוע
כמו על חדשות בנדלן
על מושגים בנדלן
איך עושים הון בנדלן.
איך נזהרים בנדלן
וכדומה
כשיהיה שיח ועניין סביב זה
וצעירים יבינו איך הם יכולים להרוויח בצורה בטוחה
הם יבואו לבד לקנות נדלן דרכך

בהצלחה

[שמש מרפא]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מעשית, משכנתא היא התחייבות, והסיכוי שלנו לעמוד באותם תשלומים כספיים ללא התחייבות הוא נמוך.

עקרונית אפשר לקחת משכנתא גם לצורך ההשקעה בשוק ההון (וזה נכון לרוב ההודעה שלך שמניחה שאין אפשרות כזאת).
יש בכל זאת הבדל שבהשקעה בנדל"ן בניגוד לשוק ההון אפשר לקחת משכנתא כנגד הדירה המושקעת, אבל לרוה האנשים שבוחנים קניית דירה להשקעה יש יכולת להגדיל את המשכנתא הקיימת (או לקחת חדשה).

[שמש מרפא]

לא יודע אם כתבו כאן אבל דירה שנייה גם שוללת זכאות למענק עבודה, שזה לא מבוטל.

[בן עליה]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

קראתי את הפוסט ואי רוצה להתייחס בהודעה הזו
לעדיפות בעיני של שוק הנדל''ן על פני שוק ההון.
למה אני באופן אישי ממליצה על השקעה בשוק הנדל''ן ולא על שוק ההון?
מה עדיף, להשקיע בשוק ההון או בנדל''ן?
תאורטית,יש מקום להסביר למה עדיף להשקיע בשוק ההון ונמחיש זאת בהמשך.
מעשית, משכנתא היא התחייבות, והסיכוי שלנו לעמוד באותם תשלומים כספיים ללא התחייבות הוא נמוך.
.........

יש כאן בפורום הרבה יצוג לשוק ההון,
ותת יצוג של מקצוענים בתחום הנדלן.
אברכים צעירים חוו בשנתיים האחרונות את העצירה בשוק.
והם בטוחים ששוק ההון מבטיח הרבה יותר

בשביל לעניין אותם בנדלן לא מספיק להגיב.
כדאי שתפתחי כמה אשכולות עם מידע קבוע מידי שבוע
כמו על חדשות בנדלן
על מושגים בנדלן
איך עושים הון בנדלן.
איך נזהרים בנדלן
וכדומה
כשיהיה שיח ועניין סביב זה
וצעירים יבינו איך הם יכולים להרוויח בצורה בטוחה
הם יבואו לבד לקנות נדלן דרכך

בהצלחה

כמדומני שכתבתי כבר פעם שהבעיה של אנשים שאין ידע
לא מכירים יועצים טובים מתווכים וכו'
ובזה אני מסכים מאוד איתך

אבל צריך בסיס לקנית דירה
וגם לפי מה שכתבת שאפשרי בלי בסיס בכל קרה זה משכנתאות גבוהות עם החזרים של 8000 ומעלה לשלושים שנה
וגם זה מגביל אותך אם אתה רןצה לעבור דירה וכו

[מרים-הורביץ נכסים]

@בן-עליה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כדאי שתפתחי כמה אשכולות עם מידע קבוע מידי שבוע

תודה על ההמלצה,
באמת הרגשתי שהפורום מתמקד בשוק ההון וחשבתי שזה בגלל שהפורום כאן נוסד ע''י השקעה בשוק ההון ואין כאו מקום לייעוץ נדל''ן.

לא נראה לי שאצליח לפתוח כמה אשכולות כל שבוע אבל בל''נ לפחות אחד בעז''ה אשתדל.

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

עקרונית אפשר לקחת משכנתא גם לצורך ההשקעה בשוק ההון (וזה נכון לרוב ההודעה שלך שמניחה שאין אפשרות כזאת)

לא אמרתי שאי אפשר, אמרתי שזה מסוכן בגלל חוסר ההתאמה בין שוק ההון לשוק הנדל''ן.

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לא יודע אם כתבו כאן אבל דירה שנייה גם שוללת זכאות למענק עבודה, שזה לא מבוטל.

בהחלט,
ואחרי התוספות האחרונות זה יכול להיות גבוה עוד יותר.

@בן-עליה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל צריך בסיס לקנית דירה

נכון,
אבל גם עם בסיס יחסית קטן אפשר להתחיל (כל אחד לפי רמת הסיכון שמתאים לו לקחת)

@בן-עליה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

וגם לפי מה שכתבת שאפשרי בלי בסיס בכל קרה זה משכנתאות גבוהות עם החזרים של 8000 ומעלה לשלושים שנה

לא לכולם מתאים לרכוש דירת מגורים מיד,
ויש דרכים אכן לרכוש דירה להשקעה שמכניסה יותר בחודשי ומרוויחה פחות בהמשך.

[שמח לעזור]

@מרים-הורביץ-נכסים תודה על ההסבר המפורט על מעלת המינוף

רק מציין שבשוק ההון אפשר למנף על 80% מהסכום
בשונה מנדל״ן שאפשר עד 75% בדירה ראשונה
או 50% בדירה שניה
נכון שאפשר הלוואות מבחוץ, אבל זה אפשר בכל מקום

ברור שמינוף פי 5 מסוכן פי כמה ממינוף פי 4 בנדל״ן
אבל עדיין היה חסר בפוסט על מינוף בנדל״ן את החלק של מינוף בשוק ההון

[שמש מרפא]

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@מרים-הורביץ-נכסים תודה על ההסבר המפורט על מעלת המינוף

רק מציין שבשוק ההון אפשר למנף על 80% מהסכום
בשונה מנדל״ן שאפשר עד 75% בדירה ראשונה
או 50% בדירה שניה
נכון שאפשר הלוואות מבחוץ, אבל זה אפשר בכל מקום

ברור שמינוף פי 5 מסוכן פי כמה ממינוף פי 4 בנדל״ן
אבל עדיין היה חסר בפוסט על מינוף בנדל״ן את החלק של מינוף בשוק ההון

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

[צמיחה]

@שמח-לעזור
@מרים-הורביץ-נכסים
המינוף בנדל"ן בד"כ יותר גדול משוק ההון,
כי במשכנתא של 75% מהדירה, פירוש הדברים שהמינוף הוא פי 3 מההון עצמי.
בשונה משוק ההון שהמינוף הוא עד 80% מהצבירה ולא פי כמה.
למרות שכן יש אפשרות למנף שוב ושוב, או קרנות ממונפות וכד'.

בכל מקרה סביר להניח שמי שממנף בשוק ההון ירויח פי כמה ממי שמינף בנדל"ן.

[צמיחה]

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

דבריך צודקים,
מצד שני בשוק ההון יש מעלה גדולה של נזילות, ובנדל"ן אין אפשרות למשוך רק חלק מהכסף.

[צמיחה]

@מרים-הורביץ-נכסים
את יכולה לפתוח אשכולות עם חלק מהפוסטים שלך ברשימת תפוצה,
דוקא יהיה מעניין לדון ולהחכים בדברים.

[שמח לעזור]

@צמיחה
אין הבדל בין אם קונים דירה במיליון ומקבלים מהבנק 750
שזה מינוף פי 4
להשקעה של מאה אלף ומקבלים מבית ההשקעות 80 אלף
שזה מינוף פי 5
זה בחירה של הממנף אם להכניס את ההלוואה להשקעה או לקחת חזרה הביתה

ברור שזה הרבה יותר מסוכן
וכתבתי את זה

ואגב
נדל״ן זה מינוף פי 4
לא פי 3
כמו קרן ממונפת פי 4

[אבי ר.]

@שמח-לעזור
בנדל"ן אתה מביא מהכיס 250K וממנף את זה עד פי 4 בהלוואה של 750K (רק בדירה ראשונה)
בשוק ההון אתה מביא 100K וממנף בפחות מפי 2 ע"י הלוואה של 80K.

[מרים-הורביץ נכסים]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@מרים-הורביץ-נכסים
את יכולה לפתוח אשכולות עם חלק מהפוסטים שלך ברשימת תפוצה,
דוקא יהיה מעניין לדון ולהחכים בדברים.

תודה על התגובות החשובות.
יש לי רשימת תפוצה מרתקת ב''ה כבר למעלה מ 4 שנים,
מי שמעוניין-
אפשר בשמחה להצטרף בחתימה או לשלוח את המילה אזהרות למייל.

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל עדיין היה חסר בפוסט על מינוף בנדל״ן את החלק של מינוף בשוק ההון

אני רוצה לדייק נקודה חשובה מאוד:
הנקודה כאן היא לא כמה ממנפים (פי 4 או פי 3 )
אלא הנקודה של הסיכון- התייחסתי לזה בפוסט

כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(למה אין כמעט יועצים שממליצים על מישכון להשקעה ממשכנתא בשוק ההון?
בדיוק בגלל הסכנה שבחוסר ההתאמה בין דיור לשוק ההון)

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מצד שני בשוק ההון יש מעלה גדולה של נזילות, ובנדל"ן אין אפשרות למשוך רק חלק מהכסף.

נכון מאוד לגמרי.
אבל זאת המעלה הגדולה של שוק הנדל''ן.
תאורטית-
שוק ההון ושוק הנדל''ן- אפשר לדבר על מספרים לכאן ולכאן מי הרוויח יותר.
מעשית-
כמה מהחוסכים בשוק ההון לא שחררו במהלך השנים כשהיה קושי כלכלי או לחילופן שמחה?
זאת לעומת המשקיעים בנדל''ן שהכסף שלהם חיכה להם לבטח.

[פושט רגל מרמה ד']

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

גם בשוק הנדל"ן כפי שפורסם למעלה מ1000 משקיעי 20-90 מחקו את כל ההון העצמי שלהם.

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כמה מהחוסכים בשוק ההון לא שחררו במהלך השנים כשהיה קושי כלכלי או לחילופן שמחה?
זאת לעומת המשקיעים בנדל''ן שהכסף שלהם חיכה להם לבטח.

בקהילה שלי יש נתמכים שנפלו בנדל"ן ובשוק ההון לא ידוע לי אפילו על אחד
וגם כיום שיש מודעות יש הרבה פחות שמושכים בירידות, דווקא יש יותר שמכניסים בירידות.

[פושט רגל מרמה ד']

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשונה משוק ההון שהמינוף הוא עד 80% מהצבירה ולא פי כמה.

אפשר הרבה יותר, אבל זה גם מסוכן

Spoiler

כמעט כמו רכישה ב20-90

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

אם מישהו רכש ב20-90 בעיר חילונית ואין לו איך להשלים את העסקה,
איך במצב כזה הוא ירכוש דירה בטאבו משולש בקומה חמישית בלי מעלית בעיר חרדית?

גם למה לא להשקיע בחברות הנדל"ן עצמם באמצעות שוק ההון וגם לחסוך את ה8% מס רכישה, הם תמיד מרוויחים גם כשמשווק חרדי מפיל עוד כמה ב20-90?
לגבי 25% רווח הון עוד לא מצאתי מישהו שהיה צריך לשלם את זה, ברוב המקרים אפשר להזדכות באמצעות נק' זיכוי או 46 או להעביר ע"ש הילדים בבוא העת.