התייעצות על דירה זולה או דירה עם אופצייה

[חנינא]

ב"ה משפחתי גדלה והקן צר מהכיל
יש לי כרגע 2 אופציות או לקנות דירה יותר קטנה (כמובן יותר גדולה מכיום) עם משכנתא סבירה (הפער בין הדירה שלי כיום לדירה האחרת) או לקנות דירה יותר גדולה ולעשות יחידה שתכסה את רוב הפער של התוספת במשכנתא
כהשקעה אני מעריך שזה לא שווה מבחינת האחוזים שזה מניב זה פחות משוק ההון וכו' אבל לכאו' זה סוג של על הדרך כשהשכירות תכסה את רוב הפער וכאמור
אשמח לעצת המבינים איזה עוד כיוונים ומחשבות שלא חשבתי על האופציות הנ"ל
@משהמשה @מרים-הורביץ-נכסים ועוד...
ייש"כ

[מבין עניין]

לא כל דבר צריך להיבדק מול שוק ההון !!!
הרבה יותר זול וכלכלי לאכול לחם, אז לא תקנה גבינה???
ואני אומר את זה בתור משקיע שנים בשוק ההון לפני שהעולם החרדי "התעורר" בעניין.
יש כאן כמה שיקולים שאתה צריך לקחת בחשבון-
1- רכישת דירה היא הזדמנות להוציא הלוואה זולה במשכנתא
2- יחידה ליד הבית בדרך כלל הטיפול שלה קל מאד במיוחד אם אתה גר באזור ביקוש.
3- יחידה ליד הבית עוזרת גם באירוח של משפחה כשהדיירים לא נמצאים
4- היחידה היא עתודה להרחבת הדירה בעתיד
5- תוכל לשקול גם רכישה של דירה ללא יחידה +דירה בפריפריה. הטיפול בה קשה יותר אבל המכירה שלה קלה יותר בהמשך.

[מבין עניין]

והנה השוואה של נדל"ן מול שוק ההון. השוואה היסטורית של 20 שנה אחורה.
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.

---

1. ניתוח עסקת הנדל"ן שלך
   לפי הנתונים שסיפקת, זהו המצב כיום:
   • עליית ערך: הדירה צמחה מ-450,000 ש"ח ל-2,200,000 ש"ח.
   • הכנסות משכירות: 3,500 ש"ח בחודש למשך 20 שנה (240 חודשים) שווים סכום מצטבר של 840,000 ש"ח.
   • סה"כ שווי נומינלי: 2,200,000 (הדירה) + 840,000 (שכירות) = 3,040,000 ש"ח. (הערה: בחישוב זה לא לקחנו בחשבון הוצאות תחזוקה, ביטוחים או מס רכישה, וגם לא את הריבית שאולי קיבלת על השקעה חוזרת של השכירות).

---

2. ניתוח שוק ההון (תשואה של 10% שנתי)
   כאן נכנס לתמונה "פלא הריבית דריבית". אם היית משקיע את 450,000 השקלים בשוק ההון עם תשואה שנתית ממוצעת של 10%:
3. לפני מס: הסכום היה צומח ל-3,027,375 ש"ח.
4. חישוב המס: הרווח שלך הוא ש"ח.
5. תשלום מס (25%): עליך לשלם למדינה כ-644,344 ש"ח.
6. נטו ביד: לאחר ניכוי המס, היית נשאר עם כ-2,383,031 ש"ח.

---

השוואה בשורה התחתונה
פרמטר נדל"ן (הדירה שלך) שוק ההון (10% שנתי)
הון סופי (ברוטו) 3,040,000 ש"ח 3,027,375 ש"ח
מס/הוצאות פטור ממס (תחת תנאים מסוימים) 644,344 ש"ח מס רווחי הון
נטו משוער 3,040,000 ש"ח 2,383,031 ש"ח

במילים פשוטות.... מזה ומזה אל תנח ידך. יועץ שמושך אתכם לכיוון מסויים אחד שרלטן. לכל אדם, מצב מתאים משהו אחר ובשום דבר אין בטוחה יותר מאופציה שניה

(לא חישבתי מס שבח. תורידו אולי 300,000 ש"ח עדיין הנדל"ן עשה יותר

[הקול השפוי]

גלשתם לשאלת נדלן מול שוק ההון הכללית יש לזה אשכול פורה לא כאן
לגופו של עניין קניית דירה גדולה יותר במקרים רבים מתאפשרת עם כיסוי קרוב למלא של המשכנתא על ידי היחידה
במקרה שתקנה דירה קטנה יותר לא תהיה לך יכולת לקחת משכנתא גדולה כל כך וממילא ההשקעה תהיה פחות משתלמת

[השומר]

@חנינא כמובן שכדאילקנות דירה יותר קטנה אבל שמספיקה לצרכיך בלי לחץ אם אתה באמת יכול לעמוד בתשלומי משכנתא יותר גדולה (גם אם לא שווה להתאמץ בשביל העתיד ולהתכוונן לזה) תעשה דבר ראשון חישוב של רווח מיחידת הדיור באחוזים על הכסף שישאר מההון העצמי ועוד משכנתא לשיפוץ במידת היכולת תחשב הרבה שומן בהוצאות בניה זה לא כזה פשוט במיוחד למי שלא עשה את זה ותשווה לשוק ההון אבל כהמלצה אישית כמובן בלי להמליץ הייתי חושב גם על נדלן במקום מתפתח או אפשרות התחדשות עירונית וכדומה כמובן תלוי בסכום הייתי פחות ממליץ על יחידה כי זה מקבע לך את ההשקעה דווקא בזה בשונה מנדלן חיצוני או שוק ההון שאתה יכול להמשיך להתגלגל הלאה לעוד השקעות עם הרווחים שנעשו. והעיקר תתיעץ עם איש מקצוע ללא אינטרס שמבין בתחום היעוץ טוב.

[משהמשה]

@חנינא
כבר ענו לך יפה מאוד.
ראשית בנושא שוק ההון אין לי מושג, רק שאלה קטנה האם ההשוואה היא שכמו שתיקח משכנתא גדולה לצורך היחידה כך תיקח להשקעה בשוק ההון, שזה שאלה אם זה שווה, וגם זה לא בדיוק אפשרי כי בדירה גדולה יותר יש לך משכנתא הרבה יותר גדולה וזולה.
בנוסף בנייה של יחידה מחייבת אותך לעמוד בתשלומים ולחסוך.
וכמובן שהיתרון הגדול שאחרי שסיימת את המשכנתא יש לך נכס שלך, והוא מאוד חשוב להמשך החיים מכל מיני בחינות. [ילדים נשואים הורים מבוגרים הרחבת הדירה ועוד].
החסכון הגדול הוא שהכל מוגדר כדירת המגורים ואין לך שום מיסוי והמשכנתא גם נוחה וגדולה.
צריך כמובן לבדוק טוב עלויות כולל שיפוץ, וכמה אתה מתאים לתחזק יחידה, הגם שצמודה לבית זה הרבה יותר קל.
וכמה הביקוש באזור שלך, אם יש ביקוש רותח = אזור מרכזי כנראה שלא יהיה שינוי ב 20 שנים הקרובות בביקוש ליחידות. לא נראה שמישהו יכול לפתור את מצוקת הדיור בצורה שלא תצריך יחידות...

בנוסף בגדול אלו שיש להם יחידות נראים די מסודרים כשהם באים לחתן.
סתם התרשמות חיצונית - לי אין יחידה מסיבות טכניות, כך שאני לא יודע על עצמי, רק רואה אחרים מהצד.

[השומר]

@משהמשה לי דווקא יש יחידה ואני לא רואה איך זה עוזר לחתן ילדים זה יכול לעזור תזרימית וזה עדיף על השכרה בפריפריה מהבחינה של קלות השכרה ותיחזוק אבל זה הון שתקוע בקירות.

[משהמשה]

@השומר כתב בהתייעצות על דירה זולה או דירה עם אופצייה:

הון שתקוע בקירות.

פירושו אפשרויות טובות במשכנתא וזה דבר מאוד חשוב כשמחתנים.

[השומר]

@משהמשה בהנחה שיש בשר למשכן וגם צריך להסתדר עם הפיצול שלא כל כך חוקי הם הרי לא יחשיבו את השווי כמו של היחידה בפני עצמו חוץ מזה שכל נכנס נדלני אחר שעולה הוא אופציה לתוספת משכנתא.

[מרים-הורביץ נכסים]

@חנינא אשתדל להעלות עוד נקודות בהמשך לשיקולים ש @מבין-עניין העלה:
אכן זמן של שידרוג דירת המגורים הוא הזדמנות נפלאה להתקדם להגדלת נכסי הנדל''ן שלכם.

אשתדל להתייחס לעוד כמה הבטים:
אפשרות א':
רכישת דירה נוספת
-הדירה נידת וקלה למכירה ולשינוי בהתאם לצרכים ולאפשרויות.
-דירה בפריפריה אפשר אח''כ להעביר מתנה לילדים או לצורך הענקת דירה לנישואים או למכור אח''כ בלי לשלם מס שבח על ההשבחה.
חסרונות אפשריים:
הפסד מענק עבודה לבעלי דירה שנייה.
יש ערים שעלולים להפסיד הנחה בארנונה וגם תמיכות קהילתיות מסוימות.
השכירות היא ברוטו.
רכישת יח''ד:
מעלות-
לעיתים מאפשר להגיע לדירה טובה יותר, דירת הבסיס ביחס לרכישת דירה נפרדת נוספת.
מחירי השכירות עם פוטנציאל עלייה בשל המחסור בציבור החרדי.
חסרונות-
הדירה לא ניתנת למכירה בקלות (טאבו משותף גורם לנזק עצום לערך הדירה הראשונית)
כל הדירה ביחד גם יותר קשה למכור כי מדובר על נכסים יותר יקרים ויותר 'מסורבלים'
פעמים רבות עלויות הבנייה והשיפוץ יקרות משמעותית וגורמות לתחשיב הראשוני להפוך להפסדי או למעיק על ההחזר החודשי.
לעיתים אפשר גם לפרוס את המשכנתא הקיימת ליותר שנים,
ולשרג את סוג ההשקעה להשקעה מניבה הרבה יותר עם פוטנציאל השבחה בלי להכביד על ההחזר החודשי.
במקרה כזה-
בו אפשר להגיע לרכישה משמעותית יותר,
יש פעמים רבות עדיפות לרכישת דירה נוספת.

אני ממליצה על ייעוץ מותאם אישית כי נתונים משתנים מאחד לשני.
בהצלחה רבה!

[מבין עניין]

אני מציע שתמצא נכסים ספציפיים שיהיו פוטנציאליים מבחינתך ותשווה ביניהם. השוואה כללית בין שתי פרות שלא נולדו היא פילוסופיה יפה אבל ממש לא אופרטיבית

[מרים-הורביץ נכסים]

@מבין-עניין אני מתנגדת.
קריטי להתחיל לתכנן כיוון,
ואז לבדוק לעומק ובמידת הצורך לשנות.

זה נשמע דומה אבל אחר לגמרי לגמרי.
אחרת אני משווה את זה לילדם שרוצים לעבור כביש,
מסתכלים ימינה שמאלה בלי סוף פעמים בסוף הם רצים לכביש...

מי שהולך לראות דירות בלי סדר וכיוון-
עלול להתבלבל ולהפסיד.

[מבין עניין]

@מרים-הורביץ-נכסים מפנה אותך למחקר של ד"ר ריצ'ארד ויסמן על 'חסרי מזל' ו'ברי מזל'.
בקיצור נמרץ ההבדל ביניהם הוא שחסרי המזל ממוקדים מידי, לכן הם מפספסים הזדמנויות. ברי המזל פותחים עיניים לכל הכיוונים. הם לא מחפשים משהו מסויים!.
ומי שרוצה באריכות, פורסם בעלון ערכים לפני כמה חודשים-
c578568c-4717-471b-856d-1d5b1d569b40-שימו לב.pdf

[מרים-הורביץ נכסים]

@מבין-עניין
תודה,
בעז''ה אקרא.