שוק ההון מול נדל"ן

[מבין עניין]

@מחוץ-לקופסא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

המס זה הרבה פחות כי זה רק על הרווח הריאלי

איזה מס? מרווחי הון? לא הרבה פחות. כ90,000 פחות. מס שבח? קשה לשער. כתבתי בערך.
תוסיף לרווחי ההון. עדיין, הנדל"ן ניצח!!!!

[מבין עניין]

השוואה מעודכנת (אחרי מיסים)
וגם... אם השקעת את השכירות בשוק ההון

ועוד חישוב מעניין...
לקחתי הלוואה. בנדל"ן שילמתי מהשכירות (שעלתה עם השנים) בשוק ההון הוצאתי כסף מהחיסכון לטובת תשלום ההלוואה

[משהמשה]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני לא מתיימרת לומר על אף עיסקה שאין בה סיכון.
וגם לגבי העיסקה בירושלים (לא בדקתי, אני לא יודעת על איזו עיסקה מדובר!)
אין כזה דבר שאין סיכונים.
כל מקום גם עם הביקוש האיכותי וההיצע המוגבל יכול לסבול משינויים בלתי צפויים.

אכן יש עיסקאות שהן מתאימות יותר.

מה שכתבתי שאין סיכון, הוא ביחס למקובל כאן בפורום ששוק ההון זו ההשקעה המומלצת ונדלן מסוכן.
בשוק ההון לדברי הרב ברוורמן שתומך בזה יש סיכון להפסיד חצי מההשקעה אם השקל ימשיך להתחזק שזה הגיוני מאוד ולא צריך שיקרה משהו לא צפוי כדי שזה יקרה.
לעומת זאת בנדלן אם אתה קונה במיקום עם ביקוש חזק והיצע מוגבל,
הסיכונים הקיימים הם שמחר העירייה תחליט לבנות ממול משהו גדול ומטריד שיוריד את הערך בשכונה - סיכון לא סביר בעליל, ואם יש לו סבירות יודעים את זה מראש עם קצת בדיקה מקצועית על האזור.
או סיכונים בסגנון של קריסת חברת הבנייה, שבחברה גדולה זה סיכון רחוק מאוד, וגם אם החברה נופלת הכסף שלך חוזר יכול להיות שבאיחור רב והרווחים מעליית הערך הלכו, וההוצאות של תיווך וכו' נשארו - אבל זה סיכון רחוק מאוד.
אם מבחינתך אלו נקראים סיכונים אז אכן גם בעיסקה טובה בנדלן יש סיכונים.
על העיסקה בירושלים אני כתבתי שיש בה המון סיכונים, אם כי הסברתי איך ניתן לנטרל אותם מראש.
וכמובן שזה למי שמתאים, ומי שמתייעץ עם אנשי מקצוע בלתי תלויים זו הבדיקה הראשונה שלהם האם האדם מתאים לעיסקה.

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מלבד זאת,
המתווה שהצעתם,
של רכישת דירה והחזר משכנתא בינתיים מתוך כספי הלוואה מסוכן מאוד ועלול לעלות הרבה מאוד כסף ויצריך להחזיק את הדירה עוד ועוד כדי להמתין לעליית מחיר משמעותית שתכסה את הנזק.

זה נכון בקניית דירה רגילה.
אני כתבתי את זה על עסקה במיקום מתוכנן שיש בו השבחה כמעט ודאית לפי תוכניות קיימות בעירייה על פיתוח מסיבי של האזור וכו'. או שכונת יוקרה חדשה שנבנית באזור שעד היום לא היה יוקרתי וכדומה שבהתחלה המחיר זול ואחר כך כשהאנשים מפנימים את השינוי יש קפיצה גדולה.
במקרים כאלו לא צריך להמתין זמן רב לעליית הערך, וניתן לנתח את הנתונים מראש בהערכה גסה כמה העלייה תהיה על סמך מקומות מפותחים קרובים
ולכן אפשר לתכנן מראש את המשכנתא עם לקיחת רזרבה של איחור בכמה שנים מהצפי. ותכנון מדויק מראש מה עושים בכזה מצב.

[משהמשה]

@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

השוואה מעניינת ואמיתית שהבאתי באשכול אחר-
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.

ההשוואה הזו נכונה על קניית דירה על עיוור.
סתם דירה במדינה בלי אופציית השבחה כלל.
כשיש השבחה אמיתית שוק ההון לא מתקרב לסכומים ולזמן הקצר של הרווח.

[משהמשה]

@אבירם כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל מדברי הרב ברוורמן אני רואה דווקא שהוא חושב ששוק ההון זה דבר מאוד טוב

גם אני הבנתי כך אבל אם הוא ממליץ בכפוף להסתייגויות שהוא הציב אז המסקנא שלי מדבריו שמי שיש לו אפשרות להשקיע בנדלן אין לו מה לחפש בשוק ההון.

@אבירם כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כוונתו היתה להזהיר משיכרון חוזקו של הסנופי ודומיו
בעייני אם תשאל אותו על נדל"ן הוא יגיד שאולי יבוא רה"מ שיבנה כמו בשנות ה-90 וכו'(ואולי טילים איראניים ייפגעו וכו' ) וכן ע"ז הדרך

הסיכונים שאתה מציג שיכולים להיות בנדלן, רחוקים מזרח ממערב מהסיכונים שהוא הציג בשוק ההון.
הוא דיבר על דברים הגיונים שיכולים לקרות וסביר שיקרו.
הסיכונים בנדלן - כשמתייעצים מראש עם אנשי מקצוע בלתי תלויים - הם רחוקים ובלתי סבירים בעליל. כמו שאתה כתבת בעצמך.

[מחוץ לקופסא]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הסיכונים שאתה מציג שיכולים להיות בנדלן, רחוקים מזרח ממערב מהסיכונים שהוא הציג בשוק ההון.
הוא דיבר על דברים הגיונים שיכולים לקרות וסביר שיקרו.
הסיכונים בנדלן - כשמתייעצים מראש עם אנשי מקצוע בלתי תלויים - הם רחוקים ובלתי סבירים בעליל. כמו שאתה כתבת בעצמך.

הכותב הציג סיכונים ששום איש מקצוע לא יכול לדעת ע''ז כלום
1 הצפה של היצע ע''י ממשלה שתחפוץ בכך
2 טילים

[משהמשה]

@מחוץ-לקופסא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הסיכונים שאתה מציג שיכולים להיות בנדלן, רחוקים מזרח ממערב מהסיכונים שהוא הציג בשוק ההון.
הוא דיבר על דברים הגיונים שיכולים לקרות וסביר שיקרו.
הסיכונים בנדלן - כשמתייעצים מראש עם אנשי מקצוע בלתי תלויים - הם רחוקים ובלתי סבירים בעליל. כמו שאתה כתבת בעצמך.

הכותב הציג סיכונים ששום איש מקצוע לא יכול לדעת ע''ז כלום
1 הצפה של היצע ע''י ממשלה שתחפוץ בכך
2 טילים

סליחה אם לא הייתי ברור.
התכוונתי לומר שבלי יעוץ מקצועי יש אינסוף סיכונים בנדלן ואפשר לעשות עסקה שנראית נוצצת והיא בעצם זריקת כל הכסף לאשפה + נפילה לבור של חובות נוספים.
ועם ייעוץ מקצועי הסיכונים הם דברים שאי אפשר להעריך אותם מראש אבל הסיכוי שהם יקרו והנזק שהם יגרמו זה רחוק מאוד מאוד.

[מרים-הורביץ נכסים]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ולכן אפשר לתכנן מראש את המשכנתא עם לקיחת רזרבה של איחור בכמה שנים מהצפי. ותכנון מדויק מראש מה עושים בכזה מצב.

וזו שורה קטנה וקריטית והיא מבדילה עכשיו בין אנשים שמפסידים מאות אלפי שקלים לבין מי שמצליח להחזיק בעיסקאות שרכש

[משהמשה]

@מרים-הורביץ-נכסים מי שמתייעץ עם איש מקצוע יודע את השורה הזו.
ומי שלא התייעץ יפול הרבה קודם.

[צמיחה]

@מבין-עניין
כמה הערות,
איך זה יכול להיות שהשכירות הייתה 3,500 ש"ח למשך 20 שנה.
השאלה גם מצד המחיר, וגם מצד חודשים חסרים.
גם לא לקחת בחשבון הוצאות תיווך וכד'.
בפועל ב20 שנה אחרונות המדד עשה תשואה ממוצעת של 10.9%.
כלומר בשוק ההון זה היה 3 וחצי מיליון.
מה קורה אם ההשקעה תמשיך לעוד 5 שנים.

[מבין עניין]

• 3,500 זה ממוצע שכירות
• לא היו כמעט חודשים חסרים
• איזה תיווך? לא היה!
• "המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה. מי שמינף עשה גם 20%
• מה יקרה עוד 5 שנים??? אף אחד לא יודע. רק שרלטן יגיד שהוא יודע. בכל אופן יכול להיות שפרוייקט הפינוי בינוי יתקדם והדירה תהיה שווה עוד מיליון .

[שמח לעזור]

3,500 זה ממוצע שכירות - ממוצע של 20 שנה זה בדיחה

לא היו כמעט חודשים חסרים - בעשרים שנה? כמה דירות וכמה חדרים?

"המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה.

ה-מדד יש אחד, סנפ
מי שהימר על מדד אחר, שיערב לו

[מבין עניין]

@שמח-לעזור

• מדד יוקר המחיה? מה זה משנה ברווחי הון או נדל"ן? הוא משפיע אותו הדבר.
• 3,500 ב20 שנה זו בדיחה? כנראה שאתה צעיר.... בבני ברק למשל השכירו דירת 3 חדרים לפני 20 שנה ב500 דולר שזה הי בערך 2,300 ש"ח היום בערך 5,000 ש"ח.
• לא הבנתי מה הקשר כמה דירות וכמה חדרים לכך שלא היו חודשים חסרים שהדירה לא הייתה מושכרת

[צמיחה]

@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

• 3,500 זה ממוצע שכירות
• לא היו כמעט חודשים חסרים
• איזה תיווך? לא היה!
• "המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה. מי שמינף עשה גם 20%

על כל זה כבר @שמח-לעזור הגיב.

• מה יקרה עוד 5 שנים??? אף אחד לא יודע. רק שרלטן יגיד שהוא יודע. בכל אופן יכול להיות שפרוייקט הפינוי בינוי יתקדם והדירה תהיה שווה עוד מיליון .

הדירה תהיה אולי רק עוד מיליון.
אבל בשוק ההון אם יש לך מעל 3 מליון,
יש סיכוי גדול שבעוד 5 שנים יהיה הרבה מעבר למליון נוסף.

[שמח לעזור]

@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמח-לעזור

• מדד יוקר המחיה? מה זה משנה ברווחי הון או נדל"ן? הוא משפיע אותו הדבר.
• 3,500 ב20 שנה זו בדיחה? כנראה שאתה צעיר.... בבני ברק למשל השכירו דירת 3 חדרים לפני 20 שנה ב500 דולר שזה הי בערך 2,300 ש"ח היום בערך 5,000 ש"ח.
• לא הבנתי מה הקשר כמה דירות וכמה חדרים לכך שלא היו חודשים חסרים שהדירה לא הייתה מושכרת

ה-מדד זה s&p500
מי דיבר על יוקר המחייה?

הסברת מצויין למה לחשב על סמך שכירות ממוצעת בעשרים שנה זה לא מדוייק
כי בעשרים שנה השכירות הכפילה את עצמה
אז א״א לעשות סימולציית השקעה על סמך הנתון הזה

חודשים בודדים שאין שוכר בעשרים שנה זה ממש יפה
אא״כ מדובר על דירה בודדת של 4 חדרים
אם הכוונה על כמה דירות, של 2-3 חדרים, זה כבר נס

[מבין עניין]

פוסט זה נמחק!

[מבין עניין]

@שמח-לעזור
מותר לשאול בן כמה אתה? נדמה שאתה רואה את העולם בשחור לבן. יש לו צבעים וגוונים
אם בעיניך מדד s&p הוא היחיד, באמת אין מה להתווכח
ברור ששכירות ממוצעת היא לא נתון מדוייק אבל הוא קרוב למדוייק.
כעיקרון דיברתי על דירה אחת, ותתפלא מדובר על דירת 3 חדרים בשכונה לא משהו שעם השנים התחרדה.
בלי קשר, יש לי כמה דירות וכמה חודשים בודדים הם לא בגדר נס אם אתה משקיע נכון.

אמרנו בחיים יש צבעים וגוונים... אמרנו?
לכן, שוב אני מדגיש, מזה ומזה אל תנח ידך.
אם אתה נעול רק על S&P שיבושם לך. אל תתפלא אם תיפול בענק.
ההיסטוריה גדולה יותר מ20 שנה שצפית בהן. לא חכם בכלל לשים את כל הביצים או הז'טונים בסל אחד.
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
תאמין לי ידעו למה.

(ואם אתה נעול על שוק ההון... נאסד"ק עשה ביצועים הרבה יותר טובים. גוונים וצבעים...)

[שמח לעזור]

@מבין-עניין
שמשווים השקעה בנדל״ן מקובל להשוות לסנפ
כי הוא המדד הכי בטוח ביחס לתשואה שלו
זה לא עניין של שחור לבן
אלא הגיון של ההשוואה הכי נכונה בין אלטרנטיבות

לא חושב ששכירות ממוצעת זה קרוב למדויק
אם השכירות הוכפלה בעשרים שנה
אבל כל אחד עם הגדרתו

אגב, ג.נ. אני עצמי והורי וכל גיסי
משכירים דירה אחת או יותר…

[מבין עניין]

הגענו לקו שנדמה לי שראוי לעצור.
תצליח
ובכל זאת זה ההבדל בין חישוב ממוצע לחישוב מדוייק יותר

רק לא הבנתי למה אתם משכירים 20 דירות??? מה? לא שמתם הכל בS&P ???!!!

[צמיחה]

@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.

ולא הכל בקרקע