שוק ההון מול נדל"ן
שוק ההון והשקעות
352
פוסטים
40
כותבים
8.3k
צפיות
30
עוקבים
-
@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
ולכן אפשר לתכנן מראש את המשכנתא עם לקיחת רזרבה של איחור בכמה שנים מהצפי. ותכנון מדויק מראש מה עושים בכזה מצב.
וזו שורה קטנה וקריטית והיא מבדילה עכשיו בין אנשים שמפסידים מאות אלפי שקלים לבין מי שמצליח להחזיק בעיסקאות שרכש
@מרים-הורביץ-נכסים מי שמתייעץ עם איש מקצוע יודע את השורה הזו.
ומי שלא התייעץ יפול הרבה קודם. -
השוואה מעניינת ואמיתית שהבאתי באשכול אחר-
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.
- ניתוח עסקת הנדל"ן שלך
לפי הנתונים שסיפקת, זהו המצב כיום:
• עליית ערך: הדירה צמחה מ-450,000 ש"ח ל-2,200,000 ש"ח.
• הכנסות משכירות: 3,500 ש"ח בחודש למשך 20 שנה (240 חודשים) שווים סכום מצטבר של 840,000 ש"ח.
• סה"כ שווי נומינלי: 2,200,000 (הדירה) + 840,000 (שכירות) = 3,040,000 ש"ח. (הערה: בחישוב זה לא לקחנו בחשבון הוצאות תחזוקה, ביטוחים או מס רכישה, וגם לא את הריבית שאולי קיבלת על השקעה חוזרת של השכירות).
- ניתוח שוק ההון (תשואה של 10% שנתי)
כאן נכנס לתמונה "פלא הריבית דריבית". אם היית משקיע את 450,000 השקלים בשוק ההון עם תשואה שנתית ממוצעת של 10%: - לפני מס: הסכום היה צומח ל-3,027,375 ש"ח.
- חישוב המס: הרווח שלך הוא ש"ח.
- תשלום מס (25%): עליך לשלם למדינה כ-644,344 ש"ח.
- נטו ביד: לאחר ניכוי המס, היית נשאר עם כ-2,383,031 ש"ח.
השוואה בשורה התחתונה
פרמטר נדל"ן (הדירה שלך) שוק ההון (10% שנתי)
הון סופי (ברוטו) 3,040,000 ש"ח 3,027,375 ש"ח
מס/הוצאות כ-300,000 (מס שבח) 644,344 ש"ח מס רווחי הון
נטו משוער 2,740,000 ש"ח 2,383,031 ש"חויש כאן עוד דבר חשוב, אם ההשקעה הייתה בלקיחת הלוואה
בנדל"ן השכירות כיסתה את המשכנתא בכל חודש.
בשוק ההון, אם היינו מוציאים בכל חודש כסף מהסכום המושקע, היינו מרוויחים עוד פחות@מבין-עניין
כמה הערות,
איך זה יכול להיות שהשכירות הייתה 3,500 ש"ח למשך 20 שנה.
השאלה גם מצד המחיר, וגם מצד חודשים חסרים.
גם לא לקחת בחשבון הוצאות תיווך וכד'.
בפועל ב20 שנה אחרונות המדד עשה תשואה ממוצעת של 10.9%.
כלומר בשוק ההון זה היה 3 וחצי מיליון.
מה קורה אם ההשקעה תמשיך לעוד 5 שנים. - ניתוח עסקת הנדל"ן שלך
-
- 3,500 זה ממוצע שכירות
- לא היו כמעט חודשים חסרים
- איזה תיווך? לא היה!
- "המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה. מי שמינף עשה גם 20%
- מה יקרה עוד 5 שנים??? אף אחד לא יודע. רק שרלטן יגיד שהוא יודע. בכל אופן יכול להיות שפרוייקט הפינוי בינוי יתקדם והדירה תהיה שווה עוד מיליון .
-
- 3,500 זה ממוצע שכירות
- לא היו כמעט חודשים חסרים
- איזה תיווך? לא היה!
- "המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה. מי שמינף עשה גם 20%
- מה יקרה עוד 5 שנים??? אף אחד לא יודע. רק שרלטן יגיד שהוא יודע. בכל אופן יכול להיות שפרוייקט הפינוי בינוי יתקדם והדירה תהיה שווה עוד מיליון .
-
3,500 זה ממוצע שכירות - ממוצע של 20 שנה זה בדיחה
לא היו כמעט חודשים חסרים - בעשרים שנה? כמה דירות וכמה חדרים?
"המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה.
ה-מדד יש אחד, סנפ
מי שהימר על מדד אחר, שיערב לו- מדד יוקר המחיה? מה זה משנה ברווחי הון או נדל"ן? הוא משפיע אותו הדבר.
- 3,500 ב20 שנה זו בדיחה? כנראה שאתה צעיר.... בבני ברק למשל השכירו דירת 3 חדרים לפני 20 שנה ב500 דולר שזה הי בערך 2,300 ש"ח היום בערך 5,000 ש"ח.
- לא הבנתי מה הקשר כמה דירות וכמה חדרים לכך שלא היו חודשים חסרים שהדירה לא הייתה מושכרת
-
- 3,500 זה ממוצע שכירות
- לא היו כמעט חודשים חסרים
- איזה תיווך? לא היה!
- "המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה. מי שמינף עשה גם 20%
- מה יקרה עוד 5 שנים??? אף אחד לא יודע. רק שרלטן יגיד שהוא יודע. בכל אופן יכול להיות שפרוייקט הפינוי בינוי יתקדם והדירה תהיה שווה עוד מיליון .
@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
- 3,500 זה ממוצע שכירות
- לא היו כמעט חודשים חסרים
- איזה תיווך? לא היה!
- "המדד" איזה מדד? אין מדד אחד. 10% זו סבירות לרווח בכל שנה. מי שמינף עשה גם 20%
על כל זה כבר @שמח-לעזור הגיב.
- מה יקרה עוד 5 שנים??? אף אחד לא יודע. רק שרלטן יגיד שהוא יודע. בכל אופן יכול להיות שפרוייקט הפינוי בינוי יתקדם והדירה תהיה שווה עוד מיליון .
הדירה תהיה אולי רק עוד מיליון.
אבל בשוק ההון אם יש לך מעל 3 מליון,
יש סיכוי גדול שבעוד 5 שנים יהיה הרבה מעבר למליון נוסף. -
- מדד יוקר המחיה? מה זה משנה ברווחי הון או נדל"ן? הוא משפיע אותו הדבר.
- 3,500 ב20 שנה זו בדיחה? כנראה שאתה צעיר.... בבני ברק למשל השכירו דירת 3 חדרים לפני 20 שנה ב500 דולר שזה הי בערך 2,300 ש"ח היום בערך 5,000 ש"ח.
- לא הבנתי מה הקשר כמה דירות וכמה חדרים לכך שלא היו חודשים חסרים שהדירה לא הייתה מושכרת
@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
- מדד יוקר המחיה? מה זה משנה ברווחי הון או נדל"ן? הוא משפיע אותו הדבר.
- 3,500 ב20 שנה זו בדיחה? כנראה שאתה צעיר.... בבני ברק למשל השכירו דירת 3 חדרים לפני 20 שנה ב500 דולר שזה הי בערך 2,300 ש"ח היום בערך 5,000 ש"ח.
- לא הבנתי מה הקשר כמה דירות וכמה חדרים לכך שלא היו חודשים חסרים שהדירה לא הייתה מושכרת
ה-מדד זה s&p500
מי דיבר על יוקר המחייה?הסברת מצויין למה לחשב על סמך שכירות ממוצעת בעשרים שנה זה לא מדוייק
כי בעשרים שנה השכירות הכפילה את עצמה
אז א״א לעשות סימולציית השקעה על סמך הנתון הזהחודשים בודדים שאין שוכר בעשרים שנה זה ממש יפה
אא״כ מדובר על דירה בודדת של 4 חדרים
אם הכוונה על כמה דירות, של 2-3 חדרים, זה כבר נס -
פוסט זה נמחק!
-
@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
- מדד יוקר המחיה? מה זה משנה ברווחי הון או נדל"ן? הוא משפיע אותו הדבר.
- 3,500 ב20 שנה זו בדיחה? כנראה שאתה צעיר.... בבני ברק למשל השכירו דירת 3 חדרים לפני 20 שנה ב500 דולר שזה הי בערך 2,300 ש"ח היום בערך 5,000 ש"ח.
- לא הבנתי מה הקשר כמה דירות וכמה חדרים לכך שלא היו חודשים חסרים שהדירה לא הייתה מושכרת
ה-מדד זה s&p500
מי דיבר על יוקר המחייה?הסברת מצויין למה לחשב על סמך שכירות ממוצעת בעשרים שנה זה לא מדוייק
כי בעשרים שנה השכירות הכפילה את עצמה
אז א״א לעשות סימולציית השקעה על סמך הנתון הזהחודשים בודדים שאין שוכר בעשרים שנה זה ממש יפה
אא״כ מדובר על דירה בודדת של 4 חדרים
אם הכוונה על כמה דירות, של 2-3 חדרים, זה כבר נס@שמח-לעזור
מותר לשאול בן כמה אתה? נדמה שאתה רואה את העולם בשחור לבן. יש לו צבעים וגוונים
אם בעיניך מדד s&p הוא היחיד, באמת אין מה להתווכח
ברור ששכירות ממוצעת היא לא נתון מדוייק אבל הוא קרוב למדוייק.
כעיקרון דיברתי על דירה אחת, ותתפלא מדובר על דירת 3 חדרים בשכונה לא משהו שעם השנים התחרדה.
בלי קשר, יש לי כמה דירות וכמה חודשים בודדים הם לא בגדר נס אם אתה משקיע נכון.אמרנו בחיים יש צבעים וגוונים... אמרנו?
לכן, שוב אני מדגיש, מזה ומזה אל תנח ידך.
אם אתה נעול רק על S&P שיבושם לך. אל תתפלא אם תיפול בענק.
ההיסטוריה גדולה יותר מ20 שנה שצפית בהן. לא חכם בכלל לשים את כל הביצים או הז'טונים בסל אחד.
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
תאמין לי ידעו למה.(ואם אתה נעול על שוק ההון... נאסד"ק עשה ביצועים הרבה יותר טובים. גוונים וצבעים...)
-
@שמח-לעזור
מותר לשאול בן כמה אתה? נדמה שאתה רואה את העולם בשחור לבן. יש לו צבעים וגוונים
אם בעיניך מדד s&p הוא היחיד, באמת אין מה להתווכח
ברור ששכירות ממוצעת היא לא נתון מדוייק אבל הוא קרוב למדוייק.
כעיקרון דיברתי על דירה אחת, ותתפלא מדובר על דירת 3 חדרים בשכונה לא משהו שעם השנים התחרדה.
בלי קשר, יש לי כמה דירות וכמה חודשים בודדים הם לא בגדר נס אם אתה משקיע נכון.אמרנו בחיים יש צבעים וגוונים... אמרנו?
לכן, שוב אני מדגיש, מזה ומזה אל תנח ידך.
אם אתה נעול רק על S&P שיבושם לך. אל תתפלא אם תיפול בענק.
ההיסטוריה גדולה יותר מ20 שנה שצפית בהן. לא חכם בכלל לשים את כל הביצים או הז'טונים בסל אחד.
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
תאמין לי ידעו למה.(ואם אתה נעול על שוק ההון... נאסד"ק עשה ביצועים הרבה יותר טובים. גוונים וצבעים...)
@מבין-עניין
שמשווים השקעה בנדל״ן מקובל להשוות לסנפ
כי הוא המדד הכי בטוח ביחס לתשואה שלו
זה לא עניין של שחור לבן
אלא הגיון של ההשוואה הכי נכונה בין אלטרנטיבותלא חושב ששכירות ממוצעת זה קרוב למדויק
אם השכירות הוכפלה בעשרים שנה
אבל כל אחד עם הגדרתואגב, ג.נ. אני עצמי והורי וכל גיסי
משכירים דירה אחת או יותר… -
הגענו לקו שנדמה לי שראוי לעצור.
תצליח
ובכל זאת זה ההבדל בין חישוב ממוצע לחישוב מדוייק יותר
רק לא הבנתי למה אתם משכירים 20 דירות??? מה? לא שמתם הכל בS&P ???!!!
-
@שמח-לעזור
מותר לשאול בן כמה אתה? נדמה שאתה רואה את העולם בשחור לבן. יש לו צבעים וגוונים
אם בעיניך מדד s&p הוא היחיד, באמת אין מה להתווכח
ברור ששכירות ממוצעת היא לא נתון מדוייק אבל הוא קרוב למדוייק.
כעיקרון דיברתי על דירה אחת, ותתפלא מדובר על דירת 3 חדרים בשכונה לא משהו שעם השנים התחרדה.
בלי קשר, יש לי כמה דירות וכמה חודשים בודדים הם לא בגדר נס אם אתה משקיע נכון.אמרנו בחיים יש צבעים וגוונים... אמרנו?
לכן, שוב אני מדגיש, מזה ומזה אל תנח ידך.
אם אתה נעול רק על S&P שיבושם לך. אל תתפלא אם תיפול בענק.
ההיסטוריה גדולה יותר מ20 שנה שצפית בהן. לא חכם בכלל לשים את כל הביצים או הז'טונים בסל אחד.
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
תאמין לי ידעו למה.(ואם אתה נעול על שוק ההון... נאסד"ק עשה ביצועים הרבה יותר טובים. גוונים וצבעים...)
@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
ולא הכל בקרקע
-
@שמח-לעזור
מותר לשאול בן כמה אתה? נדמה שאתה רואה את העולם בשחור לבן. יש לו צבעים וגוונים
אם בעיניך מדד s&p הוא היחיד, באמת אין מה להתווכח
ברור ששכירות ממוצעת היא לא נתון מדוייק אבל הוא קרוב למדוייק.
כעיקרון דיברתי על דירה אחת, ותתפלא מדובר על דירת 3 חדרים בשכונה לא משהו שעם השנים התחרדה.
בלי קשר, יש לי כמה דירות וכמה חודשים בודדים הם לא בגדר נס אם אתה משקיע נכון.אמרנו בחיים יש צבעים וגוונים... אמרנו?
לכן, שוב אני מדגיש, מזה ומזה אל תנח ידך.
אם אתה נעול רק על S&P שיבושם לך. אל תתפלא אם תיפול בענק.
ההיסטוריה גדולה יותר מ20 שנה שצפית בהן. לא חכם בכלל לשים את כל הביצים או הז'טונים בסל אחד.
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
תאמין לי ידעו למה.(ואם אתה נעול על שוק ההון... נאסד"ק עשה ביצועים הרבה יותר טובים. גוונים וצבעים...)
@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:
וכמאמר חז"ל "שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ושליש תחת ידו" ולא אמרו הכל בS&P.
השאלה היא האם בS&P אין את 3 השלישים ביחד (צרך לבדוק כמה חברות נדל''ן יש שם אם בכלל)
ותחת ידו בודאי לא -
הגענו לקו שנדמה לי שראוי לעצור.
תצליח
ובכל זאת זה ההבדל בין חישוב ממוצע לחישוב מדוייק יותר
רק לא הבנתי למה אתם משכירים 20 דירות??? מה? לא שמתם הכל בS&P ???!!!
@מבין-עניין תנוח דעתך, עברת אותו כבר בהודעה הקודמת
ובאמת טעות שנגררתי לזה…התשובה לשאלתך היא אחת, אובייקטיביות …
אפשר להשקיע בנדל״ן בגלל היתרונות שלו בלי להתכחש לחסרונות שלו
שהמרכזי שבהם שכיום זה כבר לא משתלם כמו פעם…
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}