שוק ההון מול נדל"ן

[משהמשה]

@מחוץ-לקופסא
אני הייתי מודע לזה.
אבל בחיים אני נותן יותר משקל לדברים של רבנים משלי.
ומכיון שגדולי הרבנים תמכו במיזם בנקל, סמכתי עליהם
אבל כשאני קורא שהרב ברוורמן עצמו מסתייג כל כך...
אגב ניסיתי כאן במשך חצי שנה ללמוד את שוק ההון וחזרתי לנדלן.

[משהמשה]

המדד שפורסם היום:

וזה אחרי כל הנבואות של קו הפרימיום [לא שמעתי באוזני אבל כך סיפרו לי] על קריסת מחירי הנדלן.

עליית מחירי הדירות ממשיכה: זינוק של כ-1.5% בתוך חודשיים
בנובמבר-דצמבר עלו מחירי הדירות בכ-0.8%, כך עולה ממדד מחירי הדירות שפורסם הערב (א'). ב-12 חודשים חלה עלייה של 0.4%. מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.9%. בגוש דן זינקו המחירים בחדות ב-2%. מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3%
מחירי הדירות עולים חודש שני ברציפות, כך עולה ממדד מחירי הדירות שמפרסמת הערב (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). על פי הפרסום, מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2025, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.8%. נתון זה מצטרף לעלייה של 0.6% בחודש הקודם, לאחר 8 חודשים רצופים של ירידה. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד (נובמבר-דצמבר 2025 לעומת נובמבר-דצמבר 2024), נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4%.

מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור חודשי של 0.9% (נובמבר-דצמבר 2025 לעומת אוקטובר-נובמבר 2025). שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית ( מחיר למשתכן ודומותיה) ירד מ-42.1% מתוך כלל העסקאות לרכישת דירה חדשה בתקופה הקודמת (אוקטובר-נובמבר 2025) ל-36.7% בתקופה הנוכחית. מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית עלה ב-0.7%. עם זאת, בהשוואת מחירים שנתית, חלה ירידה של 0.9% במחירי הדירות החדשות.
בחלוקה למחוזות נמצא כי עליית המחירים החודשית החדה ביותר התרחשה במחוז תל אביב, שם זינקו המחירים ב-2%. במחוז דרום חלה עלייה של אחוז, במחוזות ירושלים והצפון עליה של 0.4% במחוז חיפה עלייה של 0.3%, ובמחוז המרכז לא חל שינוי במחירים.
במהלך 12 החודשים האחרונים חלה עליית מחירים של 9.6% במחוז ירושלים, של 4.8% במחוז הצפון, של 1.4% במחוז הדרום, ושל 0.7% במחוז חיפה. במחוז תל אביב חלה ירידה של 1.9% במחיר, ובמחוז המרכז ירידה של 3.1%.
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי, נובמבר – דצמבר 2025, לעומת נובמבר – דצמבר 2024, נמצאו עליות מחירים במחוזות: ירושלים (9.6%), צפון (4.8%), דרום (1.4%) וחיפה (0.7%). לעומת זאת, ירידות מחירים נמצאו במחוזות: תל-אביב (1.9%) ומרכז (3.1%).
ירידה של 0.3% במדד

עוד פרסמה הלמ"ס הערב את מדד המחירים לצרכן, ובו חלה ירידה של כ-0.3% בחודש ינואר 2026, בהשוואה לחודש דצמבר 2025. בשנים עשר החודשים האחרונים (ינואר 2026 לעומת ינואר 2025) עלה מדד המחירים לצרכן ב-1.8%. נתון זה עשוי להשפיע על בנק ישראל להמשיך ולהוריד את שיעור הריבית בהחלטתו הקרובה בנושא, שצפויה להינתן בשבוע הבא.

בשכר הדירה עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עליה של 2.6%, ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 6%.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש ינואר 2026 ב-0.1% והגיע ל-101.3 נקודות לעומת 101.2 נקודות בחודש הקודם. מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה ירד ב-0.2%.

[משהמשה]

ירידת מחירי הדירות ב-2025 התקזזה, אך לפחות צפויה הקלה בהחזרי המשכנתאות
מדד מחירי הדירות עלה בסיכום שנתי ב-0.4% ב-2025 ובנובמבר־דצמבר ב-0.8% ■ הנתונים מעידים שהקבלנים מעדיפים, לפי שעה, לספוג את הירידה במכירות הדירות ולא להוריד מחירים ■ בשוק הנדל"ן מקווים שהתמתנות האינפלציה תוביל להורדת הריבית של בנק ישראל

[פושט רגל מרמה ד']

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אם אתה מתייעץ עם אנשי מקצוע אין לך את הבעיות הללו, ואתה מכסה את ההוצאות תוך זמן קצר.

כדאי לעשות סקר בין כל התמימים שנאלצו להפסיק מאות אלפי ש״ח ולבטל את העסקה של 20-90 שהם נפלו בו כמה מתוכם פנו ל״אנשי מקצוע״.

[משהמשה]

@פושט-רגל-מרמה-ד
מי שפנה לאנשי מקצוע עם אינטרס... ולא שאל רב שמבין בתחום ולא התייעץ עם עו"ד שלא נגוע, אז הוא באמת בבעיה.
ואם הפורום להצלת... היו רוצים באמת רק למנוע את הנפילות הללו, היה מספיק לפרסם בקול רעש גדול שאסור לעשות עסקאות על סמך הבטחות של בעלי אינטרסים.
אז בגלל שהיו תמימים שהאמינו לבעלי אינטרסים, לכן כל שוק הנדלן בבעיה??
ולכן נותנים רושם שכל עיסקה בנדלן היא מסוכנת????????????

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ואם הפורום להצלת... היו רוצים באמת רק למנוע את הנפילות הללו, היה מספיק לפרסם בקול רעש גדול שאסור לעשות עסקאות על סמך הבטחות של בעלי אינטרסים.

אין דבר שאיצ'ה חוזר עליו יותר פעמים מזה שצריך להתייעץ עם איש מקצוע מטעמך

[משהמשה]

@הקול-השפוי כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אין דבר שאיצ'ה חוזר עליו יותר פעמים מזה שצריך להתייעץ עם איש מקצוע מטעמך

מצויין אני לא ידעתי, כי איני מאזין לקו.
כל הכבוד לו מעולם לא זלזלתי בזכויות שלו.
השאלה היא למה להוסיף את ההרגשה שכל השקעה בנדלן מסוכנת, אם יש לך איש מקצוע מטעמך ואתה עובד לפי החוק הסיכון בנדלן נמוך פי כמה וכמה מכל השקעה בשוק ההון.
ולכל הפוחדים מירידת מחירים הנה הוכח אחרת, וגם איפה שירד לצערינו הגדול בחלק גדול מהמקומות זה לאט לאט חוזר.

[מרים-הורביץ נכסים]

@משהמשה אני לא מתיימרת לומר על אף עיסקה שאין בה סיכון.
וגם לגבי העיסקה בירושלים (לא בדקתי, אני לא יודעת על איזו עיסקה מדובר!)
אין כזה דבר שאין סיכונים.
כל מקום גם עם הביקוש האיכותי וההיצע המוגבל יכול לסבול משינויים בלתי צפויים.

אכן יש עיסקאות שהן מתאימות יותר.

מלבד זאת,
המתווה שהצעתם,
של רכישת דירה והחזר משכנתא בינתיים מתוך כספי הלוואה מסוכן מאוד ועלול לעלות הרבה מאוד כסף ויצריך להחזיק את הדירה עוד ועוד כדי להמתין לעליית מחיר משמעותית שתכסה את הנזק.

האם אני ממליצה על נדל''ן-
בהחלט כן.
האם יש סיכונים-
כן,
ולכן כ''כ חשוב ההתאמה האישית.

[אבירם]

@משהמשה
במחילה מכת"ר אני די בור בכל הענין של שוק ההון וכו' (אמנם השקעתי אבל אינני מבין)
אבל מדברי הרב ברוורמן אני רואה דווקא שהוא חושב ששוק ההון זה דבר מאוד טוב ו"הראיה" זה שהוא צריך להזהיר שאפילו שזה נראה ברזל זה לא 100% כי יכול להיות ש "סין תעקוף את ארה"ב" (מה לעשות שרוב ככל הAI ההייטק והטכנולוגיה ועד ועוד נמצאים שם והשוק הסיני זה אלי אקספרס - ואני לא מזלזל אבל קצת פורפורצייה) כנ"ל שהשוק ירד בדיוק והמשקיע לא יוכל לחכות לעליות (בראי ההיסטוריה וידייקו אותי המבינים המדדים עלו ויותר על הירידות בקצב די מהיר) וכוונתו היתה להזהיר משיכרון חוזקו של הסנופי ודומיו
בעייני אם תשאל אותו על נדל"ן הוא יגיד שאולי יבוא רה"מ שיבנה כמו בשנות ה-90 וכו'(ואולי טילים איראניים ייפגעו וכו' ) וכן ע"ז הדרך
העולה לדינא שבכל דבר יש סיכון ושום דבר אינו כלל ברזל וכ"א יעשה כפי תחושת ליבו ובעז"ה

[מבין עניין]

השוואה מעניינת ואמיתית שהבאתי באשכול אחר-
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.

---

1. ניתוח עסקת הנדל"ן שלך
   לפי הנתונים שסיפקת, זהו המצב כיום:
   • עליית ערך: הדירה צמחה מ-450,000 ש"ח ל-2,200,000 ש"ח.
   • הכנסות משכירות: 3,500 ש"ח בחודש למשך 20 שנה (240 חודשים) שווים סכום מצטבר של 840,000 ש"ח.
   • סה"כ שווי נומינלי: 2,200,000 (הדירה) + 840,000 (שכירות) = 3,040,000 ש"ח. (הערה: בחישוב זה לא לקחנו בחשבון הוצאות תחזוקה, ביטוחים או מס רכישה, וגם לא את הריבית שאולי קיבלת על השקעה חוזרת של השכירות).

---

2. ניתוח שוק ההון (תשואה של 10% שנתי)
   כאן נכנס לתמונה "פלא הריבית דריבית". אם היית משקיע את 450,000 השקלים בשוק ההון עם תשואה שנתית ממוצעת של 10%:
3. לפני מס: הסכום היה צומח ל-3,027,375 ש"ח.
4. חישוב המס: הרווח שלך הוא ש"ח.
5. תשלום מס (25%): עליך לשלם למדינה כ-644,344 ש"ח.
6. נטו ביד: לאחר ניכוי המס, היית נשאר עם כ-2,383,031 ש"ח.

---

השוואה בשורה התחתונה
פרמטר נדל"ן (הדירה שלך) שוק ההון (10% שנתי)
הון סופי (ברוטו) 3,040,000 ש"ח 3,027,375 ש"ח
מס/הוצאות כ-300,000 (מס שבח) 644,344 ש"ח מס רווחי הון
נטו משוער 2,740,000 ש"ח 2,383,031 ש"ח

ויש כאן עוד דבר חשוב, אם ההשקעה הייתה בלקיחת הלוואה
בנדל"ן השכירות כיסתה את המשכנתא בכל חודש.
בשוק ההון, אם היינו מוציאים בכל חודש כסף מהסכום המושקע, היינו מרוויחים עוד פחות

[מחוץ לקופסא]

@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

השוואה מעניינת ואמיתית שהבאתי באשכול אחר-
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.

ניתוח עסקת הנדל"ן שלך
לפי הנתונים שסיפקת, זהו המצב כיום:
• עליית ערך: הדירה צמחה מ-450,000 ש"ח ל-2,200,000 ש"ח.
• הכנסות משכירות: 3,500 ש"ח בחודש למשך 20 שנה (240 חודשים) שווים סכום מצטבר של 840,000 ש"ח.
• סה"כ שווי נומינלי: 2,200,000 (הדירה) + 840,000 (שכירות) = 3,040,000 ש"ח. (הערה: בחישוב זה לא לקחנו בחשבון הוצאות תחזוקה, ביטוחים או מס רכישה, וגם לא את הריבית שאולי קיבלת על השקעה חוזרת של השכירות).
ניתוח שוק ההון (תשואה של 10% שנתי)
כאן נכנס לתמונה "פלא הריבית דריבית". אם היית משקיע את 450,000 השקלים בשוק ההון עם תשואה שנתית ממוצעת של 10%:
לפני מס: הסכום היה צומח ל-3,027,375 ש"ח.
חישוב המס: הרווח שלך הוא ש"ח.
תשלום מס (25%): עליך לשלם למדינה כ-644,344 ש"ח.
נטו ביד: לאחר ניכוי המס, היית נשאר עם כ-2,383,031 ש"ח.
השוואה בשורה התחתונה
פרמטר נדל"ן (הדירה שלך) שוק ההון (10% שנתי)
הון סופי (ברוטו) 3,040,000 ש"ח 3,027,375 ש"ח
מס/הוצאות כ-300,000 (מס שבח) 644,344 ש"ח מס רווחי הון
נטו משוער 2,740,000 ש"ח 2,383,031 ש"ח

כל זה בהנחה שלא צריך לשלם את השכירות למשכנתא

[מבין עניין]

@מחוץ-לקופסא נכון. אם יש משכנתא, לנדל"ן עוד יתרון.
ערכתי בסוף
ואם אין משכנתא, את השכירות משקיעים בשוק ההון ומרוויחים עוד...

בקיצור לכל המתלהבים משוק ההון... לא הכל שחור לבן

[מחוץ לקופסא]

המס זה הרבה פחות כי זה רק על הרווח הריאלי

[מבין עניין]

@מחוץ-לקופסא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

המס זה הרבה פחות כי זה רק על הרווח הריאלי

איזה מס? מרווחי הון? לא הרבה פחות. כ90,000 פחות. מס שבח? קשה לשער. כתבתי בערך.
תוסיף לרווחי ההון. עדיין, הנדל"ן ניצח!!!!

[מבין עניין]

השוואה מעודכנת (אחרי מיסים)
וגם... אם השקעת את השכירות בשוק ההון

ועוד חישוב מעניין...
לקחתי הלוואה. בנדל"ן שילמתי מהשכירות (שעלתה עם השנים) בשוק ההון הוצאתי כסף מהחיסכון לטובת תשלום ההלוואה

[משהמשה]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני לא מתיימרת לומר על אף עיסקה שאין בה סיכון.
וגם לגבי העיסקה בירושלים (לא בדקתי, אני לא יודעת על איזו עיסקה מדובר!)
אין כזה דבר שאין סיכונים.
כל מקום גם עם הביקוש האיכותי וההיצע המוגבל יכול לסבול משינויים בלתי צפויים.

אכן יש עיסקאות שהן מתאימות יותר.

מה שכתבתי שאין סיכון, הוא ביחס למקובל כאן בפורום ששוק ההון זו ההשקעה המומלצת ונדלן מסוכן.
בשוק ההון לדברי הרב ברוורמן שתומך בזה יש סיכון להפסיד חצי מההשקעה אם השקל ימשיך להתחזק שזה הגיוני מאוד ולא צריך שיקרה משהו לא צפוי כדי שזה יקרה.
לעומת זאת בנדלן אם אתה קונה במיקום עם ביקוש חזק והיצע מוגבל,
הסיכונים הקיימים הם שמחר העירייה תחליט לבנות ממול משהו גדול ומטריד שיוריד את הערך בשכונה - סיכון לא סביר בעליל, ואם יש לו סבירות יודעים את זה מראש עם קצת בדיקה מקצועית על האזור.
או סיכונים בסגנון של קריסת חברת הבנייה, שבחברה גדולה זה סיכון רחוק מאוד, וגם אם החברה נופלת הכסף שלך חוזר יכול להיות שבאיחור רב והרווחים מעליית הערך הלכו, וההוצאות של תיווך וכו' נשארו - אבל זה סיכון רחוק מאוד.
אם מבחינתך אלו נקראים סיכונים אז אכן גם בעיסקה טובה בנדלן יש סיכונים.
על העיסקה בירושלים אני כתבתי שיש בה המון סיכונים, אם כי הסברתי איך ניתן לנטרל אותם מראש.
וכמובן שזה למי שמתאים, ומי שמתייעץ עם אנשי מקצוע בלתי תלויים זו הבדיקה הראשונה שלהם האם האדם מתאים לעיסקה.

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מלבד זאת,
המתווה שהצעתם,
של רכישת דירה והחזר משכנתא בינתיים מתוך כספי הלוואה מסוכן מאוד ועלול לעלות הרבה מאוד כסף ויצריך להחזיק את הדירה עוד ועוד כדי להמתין לעליית מחיר משמעותית שתכסה את הנזק.

זה נכון בקניית דירה רגילה.
אני כתבתי את זה על עסקה במיקום מתוכנן שיש בו השבחה כמעט ודאית לפי תוכניות קיימות בעירייה על פיתוח מסיבי של האזור וכו'. או שכונת יוקרה חדשה שנבנית באזור שעד היום לא היה יוקרתי וכדומה שבהתחלה המחיר זול ואחר כך כשהאנשים מפנימים את השינוי יש קפיצה גדולה.
במקרים כאלו לא צריך להמתין זמן רב לעליית הערך, וניתן לנתח את הנתונים מראש בהערכה גסה כמה העלייה תהיה על סמך מקומות מפותחים קרובים
ולכן אפשר לתכנן מראש את המשכנתא עם לקיחת רזרבה של איחור בכמה שנים מהצפי. ותכנון מדויק מראש מה עושים בכזה מצב.

[משהמשה]

@מבין-עניין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

השוואה מעניינת ואמיתית שהבאתי באשכול אחר-
רכשתי דירה לפני 20 שנה ב450,000 ש"ח כיום היא שווה 2,200,000 וקיבלתי שכירות ממוצעת של 3500 ש"ח. מה היה קורה אם הייתי שם את הסכום של ה450,000 ש"ח בשוק ההון עם רווח של 10% כל שנה וכמובן הפחתה של 25% מס מרווחי הון
Gemini said
זו שאלה מרתקת שנוגעת בלב הדיון של "נדל"ן מול שוק ההון". בוא ננתח את המספרים שלך ונראה מה הניב כל אפיק ב-20 השנים האחרונות.

ההשוואה הזו נכונה על קניית דירה על עיוור.
סתם דירה במדינה בלי אופציית השבחה כלל.
כשיש השבחה אמיתית שוק ההון לא מתקרב לסכומים ולזמן הקצר של הרווח.

[משהמשה]

@אבירם כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל מדברי הרב ברוורמן אני רואה דווקא שהוא חושב ששוק ההון זה דבר מאוד טוב

גם אני הבנתי כך אבל אם הוא ממליץ בכפוף להסתייגויות שהוא הציב אז המסקנא שלי מדבריו שמי שיש לו אפשרות להשקיע בנדלן אין לו מה לחפש בשוק ההון.

@אבירם כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כוונתו היתה להזהיר משיכרון חוזקו של הסנופי ודומיו
בעייני אם תשאל אותו על נדל"ן הוא יגיד שאולי יבוא רה"מ שיבנה כמו בשנות ה-90 וכו'(ואולי טילים איראניים ייפגעו וכו' ) וכן ע"ז הדרך

הסיכונים שאתה מציג שיכולים להיות בנדלן, רחוקים מזרח ממערב מהסיכונים שהוא הציג בשוק ההון.
הוא דיבר על דברים הגיונים שיכולים לקרות וסביר שיקרו.
הסיכונים בנדלן - כשמתייעצים מראש עם אנשי מקצוע בלתי תלויים - הם רחוקים ובלתי סבירים בעליל. כמו שאתה כתבת בעצמך.

[מחוץ לקופסא]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הסיכונים שאתה מציג שיכולים להיות בנדלן, רחוקים מזרח ממערב מהסיכונים שהוא הציג בשוק ההון.
הוא דיבר על דברים הגיונים שיכולים לקרות וסביר שיקרו.
הסיכונים בנדלן - כשמתייעצים מראש עם אנשי מקצוע בלתי תלויים - הם רחוקים ובלתי סבירים בעליל. כמו שאתה כתבת בעצמך.

הכותב הציג סיכונים ששום איש מקצוע לא יכול לדעת ע''ז כלום
1 הצפה של היצע ע''י ממשלה שתחפוץ בכך
2 טילים

[משהמשה]

@מחוץ-לקופסא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

הסיכונים שאתה מציג שיכולים להיות בנדלן, רחוקים מזרח ממערב מהסיכונים שהוא הציג בשוק ההון.
הוא דיבר על דברים הגיונים שיכולים לקרות וסביר שיקרו.
הסיכונים בנדלן - כשמתייעצים מראש עם אנשי מקצוע בלתי תלויים - הם רחוקים ובלתי סבירים בעליל. כמו שאתה כתבת בעצמך.

הכותב הציג סיכונים ששום איש מקצוע לא יכול לדעת ע''ז כלום
1 הצפה של היצע ע''י ממשלה שתחפוץ בכך
2 טילים

סליחה אם לא הייתי ברור.
התכוונתי לומר שבלי יעוץ מקצועי יש אינסוף סיכונים בנדלן ואפשר לעשות עסקה שנראית נוצצת והיא בעצם זריקת כל הכסף לאשפה + נפילה לבור של חובות נוספים.
ועם ייעוץ מקצועי הסיכונים הם דברים שאי אפשר להעריך אותם מראש אבל הסיכוי שהם יקרו והנזק שהם יגרמו זה רחוק מאוד מאוד.