ההבדל בין נוכלות לבין כשלון - עו"ד נתן רוזנבלט
נדל"ן
26
פוסטים
7
כותבים
269
צפיות
6
עוקבים
נושא זה פוצל מתוך הנושא שגעון שוק ההון - עו"ד נתן רוזנבלט
מונטיפיורי
-
אני לא מכיר (אני מתמחה באיזורים חרדיים) מקרים כ"כ קיצוניים
אבל נניח ואדם קנה נכס ב20/80 שהוא יכול להשלים עיסקה ונניח יש לו הפסד של כל ה20 (המחירים ירדו ב10 אחוז והוצאות מיסוי תיווך עליית מע"מ יעוץ משכנתא ועוד הוצאות אכלו לו עוד 10 אחוז) בהנחה שהוא יכול להשלים את העיסקא ולעמוד בהחזר החודשי (במקרים בהם יכול ההחזר מאפשרת משכנתא ל20 שנה מקס' ולא יותר כי אם לא אני קורה לזה בהתאם ליכולת) אז עדיין אם הוא ימתין כמה שנים סביר להניח שהוא יחזור לרווח (ואולי לעיתים שווה צאת כדי למקסם יותר את הרווח)@משה-עוזיאל זה גם נכון, אבל לא תמיד זה אפשרי, כי הבנק דורש מכירת הדירה הקודמת כדי לקבל משכנתא ומסמק דורש אותו דבר וכל העסק הופך להיות לא משתלם.
-
תודה על הדברים הנכונים.
רק הערה אחת שאני לא מסכימה איתה:שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום
המצב הנוכחי הינו אחר,
גם מי שבדק שהוא יכול להחזיק בעיסקה,
גם מי שראה שהמחיר הגיוני ושווה,
והוא יכול לסיים את העיסקה-
עדיין ייתכן שהפסיד את כל הקרן-
או אם לא ויתר עליה ייתכן שגרוע מכך.@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?
-
ר' נתן ייש"כ על הדברים שממש בער בי גם להעביר מסר זה ועוד נקודה אחת שיש כאן הרמת קרנה של תורה
ובהקדם שקודם כל אשרי האנשים שמקדישים הרבה מזמנם להציל ממונם של ישראל ורק לאחר הקדמה פשוטה זו, אני הרגשתי שאצל חלק מהציבור רווחת תפיסה שאברכים שלומדים תורה הם ח"ו טרף קל ליפול בידי נוכלים ועקב עיסוקם בתורה אז הם אינם מבינים בעסקים ולכן הם טרף קל לנוכלויות או לעשיית שטויות (ותפיסה זו משתרשת הם מזה שהשם של אדם חרדי נשוי הוא אברךשזה גם תואר ללומדי תורה, והן גם מדעות חיצוניות שחודרות למחננו בלא מודע) וחלילה וחס נוצרת התפיסה השגויה כביכול לימוד תורה לא מחכים את האדם אלא ח"ו להיפך, וזה דלא ככמשנה אבות ו' ודלא כהרבה פסוקים ודלא כמו המציאות כדלהלן.
ואני מתוך עיסוקי היומיומי בתחום זה פוגש את לומדי תורה ואדרבה ככל שאדם יותר לומד הוא גם יותר חכם וגם יותר זהיר וגם אינו זהיר כשלא צריך והכל נבדק בשום שכל ובישרות, ומתוך חביבות הממון עליהם שהרי צדיקים ממונם וכו' ומצד שני הכל בזהירות שלא לפגוע בממון אחרים ויש עוד להאריך הרבהוהן אמנם יש גם מקרב ציבור זה כמו בכל ציבור אנשים שיטעו או אנשים שיתפתו אך אני סבור מתוך הכרת המציאות שציבור זה בבסיסו הוא הרבה יותר חסין עקב חכמתו
(וייתכן שיש פרטים מסוימים שבמקרה רווחים אצל אברכים כדוגמת זה שאינם חשופים לאינטרנט ולתקשורת שלעיתים חשיפה לזה מביאה ידע שמציל מליפול בטעויות, אך כמובן זה לא קשור לאברכים אלא קשור לכל יהודי המתנזר מכך
וכן יש טיעון שטוענים שהם יותר נותנים אמון ואכן הם יותר נותנים אמון ולכן הם גם מצליחים הרבה בזכות זה ולדוגמא רק במחוז זה רווח מאוד טאבו משותף שהוא מביא לחיסכון משמעותי במחיר דירה ואו למשקיע יתרון עצום בתשואה ובמיסוי וזה רק מכח אותו אמון וייתכן שאמון זה לעתים רחוקות היה מוגזם (אני אישית נותן אמון רק מתוך היכרות אישית עם האדם שאיתו אני מתנהל (בת רב חסדא מהימן כב"ת) מואני לעת עתה עשיתי פעולות עם אחרים כנ"ל בסכומים של מאות אלפי ש"ח ובמצטבר במיליונים הן הנותן והן כמקבל וב"ה הכל נעשה בצורה מסודרת אם ביטוחים מושלמים ע"פ ההלכה ותקפים בב"ד והכל דפק כמו שצריךולסיכום אומר כך סבורני שאם נעשה מחקר מקצועי וניקח אלף לומדי תורה ואלף שאינן שייכים לזה ובשתי הקבוצות יש להם מאזן חודשי של הכנסות והוצאות דומה אז אין לי ספק שבקבוצה שלומדת תורה יהיה תשואה של פי כמה על פני הקבוצה השניה (וסביר להניח שבמיקרו יהיו יותר מפסידים עקב כך כי אין רווח ללא סיכון)
ועיקר הנקודה שהתורה הקדושה היא מחכימה את האדם גם בכל תחומי החיים השונים ואין כוונתי לומר שלומר תורה מבין בעסקים כמו אנשי עסקים אך כוונתי שלומד תורה כשהוא יבוא לעשות עסקים אם במעט ואם בהרבה הוא יעשה זאת הכי חכם והכי טוב (ועדיין צריך להגן מאלה שאינם יודעים, והם כן קבוצת סיכון, וגם בקרב לומדי התורה הם יכולים להימצא)
ועוד הערה קטנה לגבי השוואת 20/80 למינוף בשוק ההון יש הבדל משמעותי שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום
@משה-עוזיאל איך האנשים הכי חכמים נופלים בעסקאות הכי מטופשות? כי הם לא יודעים כמה רוע יש בעולם!
-
מתי בפעם האחרונה מישהו הרוויח מ20-90?
עכשיו ממש.
מי שרכש לפני 5 שנים בגל של אחרי הקורונה.ואני מסכימה מאוד עם מה שהוא רשם-
יש כ''כ הרבה שעכשיו נופלים אבל לא בגלל שאף אחד הונה אותם.
ויש לי הרבה מה להוסיף בזה בעז''ה בל''נ,
כי באמת הנושא הזה כואב לי מאוד.מצרפת כאן סיכום ממשלתי של ינואר 2022:
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/periodic-review-real-estate-012022/he/weekly_economic_review_periodic-review-real-estate-012022.pdfניתוח משך הזמן לקבלת הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי מצביע על גידול ניכר בשיעור
הדירות הנמכרות "על הנייר", זאת מאז אוגוסט אשתקד. נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד
חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים
נותר ללא שינוי משמעותי. יתכן, בין היתר, כי ממצא זה משקף העדפה של הקבלנים למכירות
"פריסייל", תוך "שמירת" הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות בהן רמת הביקושים תהיה אולי
נמוכה יותר@מרים-הורביץ-נכסים התכוונת בסוף כנראה לגבוהה יותר, העיקרון הוא נכון אבל השאלה מה ההבנה הזו עוזרת לא ליפול בפעם הבאה.
-
כששמים 400 אלף שקל על דירה של 4 מיליון, אתם לא "משקיעי נדל"ן", אתם מהמרים במינוף פי 10. אם המחיר עולה ב-10% – הכפלתם את הכסף. אם הוא יורד ב-10% (מלחמה, ריבית, צרפתים שברחו מנתניה) – מחקתם את כל הקרן. האברך שקונה פנטהאוז בהרצליה עם כסף של יחידה בביתר, אל ילין על המשווק. הוא שיחק רולטה והכדור נעצר על הצבע הלא נכון. נכון שזה כואב, אבל לא כל הפסד בשוק הוא "עוקץ". לפעמים זה פשוט סיכון שהתממש והשוק שלא עלה כמצופה.
הלקח פשוט: אל תקנו "סיפורים" על הנייר אם אין לכם גב כלכלי להשלים את העסקה כשהנבואות של המתווך מתבדות. מי שבונה על הנס – שלא יתפלא כשהוא נשאר בלי הפנטהאוז ובלי היחידה.
השקעה בנדל"ן היא עדיין הדרך הכי טובה לחתן ילדים, אבל רק כשהרגליים על הקרקע ולא בתוך פרוספקט נוצץ.
לקביעת פגישת הכוונה בשוק ההון ותכנון לנישואי הילדים, 0548592209 emeksicha@gmail.com
-
@צמיחה אתה קונה היום דירה בירוחם נגיד בחצי מיליון, כשהילד יגיע לעת דודים זה יהיה שווה מן הסתם לפחות פי שלוש
-
@צמיחה אתה קונה היום דירה בירוחם נגיד בחצי מיליון, כשהילד יגיע לעת דודים זה יהיה שווה מן הסתם לפחות פי שלוש
@עו-ד-נתן-רוזנבלט
אתה קונה היום Sַַ&P500 נגיד בחצי מיליון, כשהילד יגיע לעת דודים זה יהיה שווה מן הסתם לפחות פי שש. -
@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?
@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?
יש הרבה יותר גרוע,
וזה קורה לאנשים כל הזמן ולא רק בנדל''ן.שאנשים כדי לשמור על הקרן שלהם,
ממשיכים להזרים כספים כדי לא להפסיד ומעמיקים את ההפסד.לדוגמא-
דירה בעלות של 2 מיליון,
בן אדם שם 10% ו 50 אש''ח תיווך,
יש לו איך לגייס את ה 1.8 הנוספים,
והוא בנה מראש תוכנית מסודרת,
והיה אחראי עם מתווך ישר (או עם ליווי ניטרלי ואמין שלי ב''ה) ,
כעת זה לא עוזר לו:
נכנס למספרים:
הוא לוקח משכנתא של 1.8 מיליון,
משלם כל חודש למעלה מ 9000 ש''ח,
נניח שתהיה לו שכירות של 4000 ש''ח,
עדיין כל חודש הוא שם 5000 ש''ח >
60 אש''ח שנתי.
אם מחירי הדירה הזו ירדו כעת כבר ב 200 אש''ח,
והדירה שווה כעת 1.8 מיליון
והוא רוצה ויכול להמתין עוד 4 שנים כדי להכיל את הנזק,
הוא צריך שעוד 4 שנים המחירים יעלו כבר ב 450 אש''ח כדי לא להפסיד,
לא בשביל להרוויח.
בשביל רווח הוא צריך עליית ערך נכס דרמטית ביותר-
ניח 60 אש''ח מ 1.8 מיליון ב 4 שנים-
עלייה של 30%.
זה ייתכן אבל ממש לא וודאי.עכשיו-
זה במקרה הטוב.החישוב הנ''ל בהנחה שהוא לא צריך לקחת הלוואות יקרות והכל משכנתא למגורים וגם שאין לו מס רכישה וכו'.
מה שמעלה את העלויות יותר,
צריך לקחת בחשבון עלויות של תיווך כי במקומות כאלו יש היצע רחב של דירות להשכרה,
מיזוג/ סורגים להכשרת הבית,
ירידה בערך הנכס כתוצאה מהשכרה-
מה שמוריד את הרווח יותר.כלומר שאכן פעמים רבות הנזק הקטן ביותר הינו יציאה מהעיסקה ולא סחיבה של הנזק.
בפרט,
שבשוק הנדל''ן של היום שבאמת מלא במציאות הזויות,
אפשר עם יכולת המימון וההחזר הזה להכין במקביל רווח עם סיכוי טוב יותר בעז''ה.
כלומר,
עדיף לצאת בכבוד עם הפנים לעתיד מאשר למשוך את הנזק הלאה.(כבר הרבה זמן אני רוצה לרשום מאמר על ההבטים של ה 20-80 מנקודת מבטי,
לאט לאט הוא נבנה כאן ואז בעז''ה אוכל לגבש אותו) -
תודה על החישוב המפורט והמחכים אך אעיר כמה נקודות מהיכרותי לתועלת העניין
- אכן מי שיכולת ההחזר שלו היא 9000 ש"ח אז זה אומר משכנתא ל30 שנה לענ"ד לא מומלץ אא"כ יש לו תוכניות איך לפרוע באמצע את המשכנתא
- שכירות של 4000 ש"ח לדירת 2 מיליון היא תרחיש קיצוני (למעט בשנת איכלוס איזור גדול שזה משתנה וגם בזה אני מכיר מציאות שונה שזה יותר 5000 ש"ח)
- גם בתרחיש המתואר כעבור 4 שנים גם אם המחיר קפא על מקומו אז הוא נשאר באותה נקודה כי ה60 אלף השנתי בזה הוא קונה את הדירה ולכן מספיק עליה של 200 אלף (בכל אופן בחלק גדול מזה הוא קונה את הדירה ורק הפער שבין הרבית לשכירות היא הוצאה נוספת)
- ככל הנראה הרביות ירדו במהלך ה4 שנים הקרובות ואילו מחירי השכירות בדר"כ עולים וודאי במקום שנותן תשואה כמתואר.
- אם נבדוק מה קורה כעבור 10 שנה (כי להשקיע בנדל"ן ל4 שנים כשחייבים לממש כעבור 4 זה אכן הימור) אז אם מחיר הדירה עלה רק ב2 אחוז שנתי (תרחיש פסימי ביחס לעבר) אז הדירה כבר שווה כ2.2 מיליון + רווח של שכירות שבשלב זה כבר עוקף את הריביות מרוב רובם של המקרים אפי' במשכנתאות ל30 שנה
חישוב גס לדוגמא שלענ"ד זה הכי פסימי
דירת 2 מיליון שששויה ירד ל1.8 תשואת שכירות 5000 ש"ח (ממוצע לאורך התקופה) - משכנתא על 70 אחוז מהנכס, עלות רבית- במשך עשור הוא כ450 אלף (ב30 שנה משכנתא ברבית של כ4 אחוז ממוצע שזה פסימי למשך העשור הקרוב) והשכירות היא 600 אלף ואילו מחיר הדירה עלה ב2 אחוז שזה רווח של עוד 200 אלף ,ולאחר ניכוי כל ההוצאות, בדירה ראשונה של קרוב ל300 אלף ובשניה של כמאה אלף ש"ח
ומכאן והלאה כמובן אחוז הרווח גודל מאוד כיון שאחוז ההחזר במשכנתא הוא בעיקר לקרן
(רקע לתיאור הנ"ל -ממה שאני מכיר אנשים שקונים דירה שניה להשקעה הם או עם הון עצמי בחוזה או בחודשי שעוקף מהר את הרבית
ואלה שקונים עם אפס הון עצמי הם הולכים על דירות מחולקות וכדומה) -
@משה-עוזיאל תודה על הפירוט המחכים והנכון.
ל 10 שנים בהחלט זה נכון,
וכמו שרשמתם אפילו אמור להשתפר יותר,
הבעיה היא שלא לכולם יש את הזמן הזה (נניח אנשים שרכשו דירה במינוף על הנייר, על אף הבנת הסיכונים כדי לחתן עם זה ילדים)
וגם למי שיש השאלה האם זה מה ששווה להם-
כלומר,
אפשר עם היכולת מימון והחזר הזו לעשות 2 סיבובים שווים הרבה יותר בתוך 10 שנים.
כלמר-
להפסיד כאן ולהרוויח הרבה יותר במקומות אחרים.אני רוצה להוסיף עוד דבר
-
@פושט-רגל-מרמה-ד
אתה צודק שבעיקר זה עסקאות שנעשו בתשפא ותשפב והיום הם מממשים, אבל גם המפסידים זה בערך מאותה תקופה, כך שלא הזמן הוא היחיד שמדבר.@פושט-רגל-מרמה-ד
אתה צודק שבעיקר זה עסקאות שנעשו בתשפא ותשפב והיום הם מממשים, אבל גם המפסידים זה בערך מאותה תקופה, כך שלא הזמן הוא היחיד שמדבר.ומתשפג יש עדיין מרוויחים אחרי הוצאות מס רכישה וכו׳ או שכולם כרגע מופסדים?
-
@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?
@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?
לדוגמה מישהו שרכש דירה ב 7-93 ושילם עוד הוצאות של מס רכישה ותיווך וכו׳ וכרגע אין לא יכולת להשלים את העסקה, גם אם המחירים לא ירדו הוא עדיין הפסיד הרבה יותר מהקרן.
-
@משה-עוזיאל איך האנשים הכי חכמים נופלים בעסקאות הכי מטופשות? כי הם לא יודעים כמה רוע יש בעולם!
@משה-עוזיאל איך האנשים הכי חכמים נופלים בעסקאות הכי מטופשות? כי הם לא יודעים כמה רוע יש בעולם!
רובם זה לא מרוע אלא מטיפשות.
וזה יותר מסוכן כפי הידוע מהרבי מקוצק. -
@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?
לדוגמה מישהו שרכש דירה ב 7-93 ושילם עוד הוצאות של מס רכישה ותיווך וכו׳ וכרגע אין לא יכולת להשלים את העסקה, גם אם המחירים לא ירדו הוא עדיין הפסיד הרבה יותר מהקרן.
@פושט-רגל-מרמה-ד הוא יכול לקבל את המס רכישה בחזרה בתוספת רבית והצמדה, וכנ"ל גם לדרוש התיווך בחזרה (אם פעם לפי חוק ולא העביר פעקאלאך מזומנים)
Hello! It looks like you're interested in this conversation, but you don't have an account yet.
Getting fed up of having to scroll through the same posts each visit? When you register for an account, you'll always come back to exactly where you were before, and choose to be notified of new replies (either via email, or push notification). You'll also be able to save bookmarks and upvote posts to show your appreciation to other community members.
With your input, this post could be even better 💗
הרשמה התחברות
 { const baseUrl = 'https://www.google.co.il/search?q=site:forum.benakel.org'; const m = location.pathname.match(/^\/(topic|category)\/(\d+)/); const type = m ? m[1] : null; const id = m ? m[2] : null; let searchInput; function search(path = '') { const query = searchInput.value.trim(); if (query) { window.open(`${baseUrl}${path}%20${encodeURIComponent(query)}`, '_blank'); } } const buttons = {}; buttons.searchAll = { id: 'bb-search-all', label: `חיפוש ${type ? 'בכל הפורום' : ''}`, className: type ? 'btn-secondary' : 'btn-primary', callback: () => search() }; if (type === 'topic') { buttons.searchTopic = { label: 'חיפוש בנושא זה', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/topic/${id}`) }; } else if (type === 'category') { buttons.searchCategory = { label: 'חיפוש בקטגוריה זו', className: 'btn-primary', callback: () => search(`/category/${id}`) }; } buttons.cancel = { label: 'ביטול', className: 'btn-default', 'data-bs-dismiss': 'modal' }; const dialog = bootbox.dialog({ title: '<div style="text-align:center;"><img src="/assets/uploads/system/site-logo.svg" width="80" alt="חיפוש בגוגל"></div>', message: '<input id="bb-inp" class="bootbox-input bootbox-input-text form-control" placeholder="הקלידו כדי לחפש בגוגל" autocomplete="off"/>', buttons, backdrop: true, show: true, onEscape: true }); dialog.on('shown.bs.modal', function () { searchInput = document.getElementById('bb-inp'); if (searchInput) { searchInput.focus(); searchInput.addEventListener('keydown', function (e) { if (e.key === 'Enter') { e.preventDefault(); const query = this.value.trim(); if (query) { search(); dialog.modal('hide'); } } else if (e.key === 'Escape') { e.preventDefault(); dialog.modal('hide'); } }); } const searchAllButton = document.getElementById('bb-search-all'); if (searchAllButton) { searchAllButton.title = 'לחצו על אנטר כדי לחפש'; } }); })(); void 0;){kind=link}