ההבדל בין נוכלות לבין כשלון - עו"ד נתן רוזנבלט

[עו"ד נתן רוזנבלט]

@מרים-הורביץ-נכסים התכוונת בסוף כנראה לגבוהה יותר, העיקרון הוא נכון אבל השאלה מה ההבנה הזו עוזרת לא ליפול בפעם הבאה.

[צמיחה]

@דוד-גולדברג said:

השקעה בנדל"ן היא עדיין הדרך הכי טובה לחתן ילדים,

אשמח שתסביר איך?

[עו"ד נתן רוזנבלט]

@צמיחה אתה קונה היום דירה בירוחם נגיד בחצי מיליון, כשהילד יגיע לעת דודים זה יהיה שווה מן הסתם לפחות פי שלוש

[צמיחה]

@עו-ד-נתן-רוזנבלט
אתה קונה היום Sַַ&P500 נגיד בחצי מיליון, כשהילד יגיע לעת דודים זה יהיה שווה מן הסתם לפחות פי שש.

[מרים-הורביץ נכסים]

@עו-ד-נתן-רוזנבלט said:

@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?

יש הרבה יותר גרוע,
וזה קורה לאנשים כל הזמן ולא רק בנדל''ן.

שאנשים כדי לשמור על הקרן שלהם,
ממשיכים להזרים כספים כדי לא להפסיד ומעמיקים את ההפסד.

לדוגמא-
דירה בעלות של 2 מיליון,
בן אדם שם 10% ו 50 אש''ח תיווך,
יש לו איך לגייס את ה 1.8 הנוספים,
והוא בנה מראש תוכנית מסודרת,
והיה אחראי עם מתווך ישר (או עם ליווי ניטרלי ואמין שלי ב''ה) ,
כעת זה לא עוזר לו:
נכנס למספרים:
הוא לוקח משכנתא של 1.8 מיליון,
משלם כל חודש למעלה מ 9000 ש''ח,
נניח שתהיה לו שכירות של 4000 ש''ח,
עדיין כל חודש הוא שם 5000 ש''ח >
60 אש''ח שנתי.
אם מחירי הדירה הזו ירדו כעת כבר ב 200 אש''ח,
והדירה שווה כעת 1.8 מיליון
והוא רוצה ויכול להמתין עוד 4 שנים כדי להכיל את הנזק,
הוא צריך שעוד 4 שנים המחירים יעלו כבר ב 450 אש''ח כדי לא להפסיד,
לא בשביל להרוויח.
בשביל רווח הוא צריך עליית ערך נכס דרמטית ביותר-
ניח 60 אש''ח מ 1.8 מיליון ב 4 שנים-
עלייה של 30%.
זה ייתכן אבל ממש לא וודאי.

עכשיו-
זה במקרה הטוב.

החישוב הנ''ל בהנחה שהוא לא צריך לקחת הלוואות יקרות והכל משכנתא למגורים וגם שאין לו מס רכישה וכו'.
מה שמעלה את העלויות יותר,
צריך לקחת בחשבון עלויות של תיווך כי במקומות כאלו יש היצע רחב של דירות להשכרה,
מיזוג/ סורגים להכשרת הבית,
ירידה בערך הנכס כתוצאה מהשכרה-
מה שמוריד את הרווח יותר.

כלומר שאכן פעמים רבות הנזק הקטן ביותר הינו יציאה מהעיסקה ולא סחיבה של הנזק.

בפרט,
שבשוק הנדל''ן של היום שבאמת מלא במציאות הזויות,
אפשר עם יכולת המימון וההחזר הזה להכין במקביל רווח עם סיכוי טוב יותר בעז''ה.
כלומר,
עדיף לצאת בכבוד עם הפנים לעתיד מאשר למשוך את הנזק הלאה.

(כבר הרבה זמן אני רוצה לרשום מאמר על ההבטים של ה 20-80 מנקודת מבטי,
לאט לאט הוא נבנה כאן ואז בעז''ה אוכל לגבש אותו)

[משה עוזיאל]

@מרים-הורביץ-נכסים said:

תודה על החישוב המפורט והמחכים אך אעיר כמה נקודות מהיכרותי לתועלת העניין

1. אכן מי שיכולת ההחזר שלו היא 9000 ש"ח אז זה אומר משכנתא ל30 שנה לענ"ד לא מומלץ אא"כ יש לו תוכניות איך לפרוע באמצע את המשכנתא
2. שכירות של 4000 ש"ח לדירת 2 מיליון היא תרחיש קיצוני (למעט בשנת איכלוס איזור גדול שזה משתנה וגם בזה אני מכיר מציאות שונה שזה יותר 5000 ש"ח)
3. גם בתרחיש המתואר כעבור 4 שנים גם אם המחיר קפא על מקומו אז הוא נשאר באותה נקודה כי ה60 אלף השנתי בזה הוא קונה את הדירה ולכן מספיק עליה של 200 אלף (בכל אופן בחלק גדול מזה הוא קונה את הדירה ורק הפער שבין הרבית לשכירות היא הוצאה נוספת)
4. ככל הנראה הרביות ירדו במהלך ה4 שנים הקרובות ואילו מחירי השכירות בדר"כ עולים וודאי במקום שנותן תשואה כמתואר.
5. אם נבדוק מה קורה כעבור 10 שנה (כי להשקיע בנדל"ן ל4 שנים כשחייבים לממש כעבור 4 זה אכן הימור) אז אם מחיר הדירה עלה רק ב2 אחוז שנתי (תרחיש פסימי ביחס לעבר) אז הדירה כבר שווה כ2.2 מיליון + רווח של שכירות שבשלב זה כבר עוקף את הריביות מרוב רובם של המקרים אפי' במשכנתאות ל30 שנה
   חישוב גס לדוגמא שלענ"ד זה הכי פסימי
   דירת 2 מיליון שששויה ירד ל1.8 תשואת שכירות 5000 ש"ח (ממוצע לאורך התקופה) - משכנתא על 70 אחוז מהנכס, עלות רבית- במשך עשור הוא כ450 אלף (ב30 שנה משכנתא ברבית של כ4 אחוז ממוצע שזה פסימי למשך העשור הקרוב) והשכירות היא 600 אלף ואילו מחיר הדירה עלה ב2 אחוז שזה רווח של עוד 200 אלף ,ולאחר ניכוי כל ההוצאות, בדירה ראשונה של קרוב ל300 אלף ובשניה של כמאה אלף ש"ח

ומכאן והלאה כמובן אחוז הרווח גודל מאוד כיון שאחוז ההחזר במשכנתא הוא בעיקר לקרן

(רקע לתיאור הנ"ל -ממה שאני מכיר אנשים שקונים דירה שניה להשקעה הם או עם הון עצמי בחוזה או בחודשי שעוקף מהר את הרבית
ואלה שקונים עם אפס הון עצמי הם הולכים על דירות מחולקות וכדומה)

[מרים-הורביץ נכסים]

@משה-עוזיאל תודה על הפירוט המחכים והנכון.
ל 10 שנים בהחלט זה נכון,
וכמו שרשמתם אפילו אמור להשתפר יותר,
הבעיה היא שלא לכולם יש את הזמן הזה (נניח אנשים שרכשו דירה במינוף על הנייר, על אף הבנת הסיכונים כדי לחתן עם זה ילדים)
וגם למי שיש השאלה האם זה מה ששווה להם-
כלומר,
אפשר עם היכולת מימון והחזר הזו לעשות 2 סיבובים שווים הרבה יותר בתוך 10 שנים.
כלמר-
להפסיד כאן ולהרוויח הרבה יותר במקומות אחרים.

אני רוצה להוסיף עוד דבר

[פושט רגל מרמה ד']

@עו-ד-נתן-רוזנבלט said:

@פושט-רגל-מרמה-ד
אתה צודק שבעיקר זה עסקאות שנעשו בתשפא ותשפב והיום הם מממשים, אבל גם המפסידים זה בערך מאותה תקופה, כך שלא הזמן הוא היחיד שמדבר.

ומתשפג יש עדיין מרוויחים אחרי הוצאות מס רכישה וכו׳ או שכולם כרגע מופסדים?

[פושט רגל מרמה ד']

@עו-ד-נתן-רוזנבלט said:

@מרים-הורביץ-נכסים מה יכול להיות יותר גרוע מלהפסיד את הקרן?

לדוגמה מישהו שרכש דירה ב 7-93 ושילם עוד הוצאות של מס רכישה ותיווך וכו׳ וכרגע אין לא יכולת להשלים את העסקה, גם אם המחירים לא ירדו הוא עדיין הפסיד הרבה יותר מהקרן.

[פושט רגל מרמה ד']

@עו-ד-נתן-רוזנבלט said:

@משה-עוזיאל איך האנשים הכי חכמים נופלים בעסקאות הכי מטופשות? כי הם לא יודעים כמה רוע יש בעולם!

רובם זה לא מרוע אלא מטיפשות.
וזה יותר מסוכן כפי הידוע מהרבי מקוצק.

[עו"ד נתן רוזנבלט]

@פושט-רגל-מרמה-ד הוא יכול לקבל את המס רכישה בחזרה בתוספת רבית והצמדה, וכנ"ל גם לדרוש התיווך בחזרה (אם פעם לפי חוק ולא העביר פעקאלאך מזומנים)