העלייה הצפויה במדד תשומות הבנייה

[משהמשה]

@הקול-השפוי זה לא מוצדק לשנות את התחשיב ל 60% הנוספים ממחיר הדירה. שבזה אין כל בסיס לטענת החברות שהתחשיב הנוכחי גורם להם הפסדים....
טענתם נכונה רק על 40% מהמחיר שמושפע מעלויות הבנייה כפי שנקבע בחוק החדש.
הקבלן לקח בחשבון את המדד לפי התחשיב שנעשה עד היום,
השינוי שחברות הבנייה דורשות בגלל שלטענתם התחשיב הנוכחי לא מחשב נכון את העלויות שלהם, ואת זה הקבלן לא לקח בכלל בחשבון.

[הקול השפוי]

אולי לא הבנתי אותך נכון,
אני אחזור שוב, בעבר כשיזם חתם על חוזה למכירת דירה על הנייר הוא לקח בחשבון שסביר מאוד שהסכום שהוא יקבל מהלקוח יהיה גדול בכמה אחוזים יותר ממה שסוכם מההתחלה, הדבר הזה היה עשוי לגרום ליזמים למכור דירות בפחות מהרווח שהם ציפו לקבל תוך הסתמכות על הרווח שיהיה להם מעליית המדד.
אמת, הדבר לא שונה מאם היו מצמידים את הדירה למדד הפירות והירקות, אבל עדיין מדובר בחוזה שהיה אמור לתת רווח נוסף ליזם, ביטול כזה סעיף הוא נזק ליזם ללא הצדקה.
ולכן לא ביטלו את זה רטרואקטיבית אלא רק על חוזים מכאן ולהבא, כך שבחוזים החדשים היזמים יודעים לא לחשב רווח בהתאם למדד.

[אמת מארץ תצמח]

@הקול-השפוי לא הבנת אותו נכון.
הוא מקבל את מה שאמרת.
אבל אומר: הקבלנים באים עכשיו, ואומרים:
הלו, המדד לא נכון צריך 'לשפץ' אותו.
ועל ידי השיפוץ הזה, יהיה זינוק של כמה אחוזים במדד.
הוא אמר: זה וודאי לא אמור להיות.
אם אתה רוצה לתקן, תחיל את התיקון רק על הבניה, ולא על הקרקע.
(ולמתקדמים: כל טענת הקבלן שלא להחיל רטואקטיבי, כי הם חשבו על עליית המדד.
נו, על העליה הזו של תיקון חיצוני הם לא חשבו, נכון?!)

[שמואל]

@אמת-מארץ-תצמח
נו, אבל תכל'ס מתישהו יצטרכו לתקן את המדד ואת צורת החישוב לחישוב נכון,
אז באיזו צורה יעשו את זה?

[משהמשה]

@שמואל
זה מה שהתכוונתי לשאול,
האם בעקבות ההגדרה בחוק החדש ש 60% מעלות הדירה אינה קשורה להוצאות הבנייה.
האם יש דרך להגדיר שתיקון המדד יחול רק על אחוזי הבנייה האמיתיים?
והאם מספיק לזה תקנה של משרד השיכון דיון בוועדה בכנסת?
או שצריך חקיקה, שזה לא נראה דבר אפשרי.

[אמת מארץ תצמח]

@שמואל מה הבעיה?
שהשפעת התיקון על הדירות שנקנו עם חוזה של 100% הצמדה - תחול רק על 40%.
ממש לא מסובך (וודאי לא יחסית לשאר פיתולי החוזה של הקניה).

[משהמשה]

@אמת-מארץ-תצמח
מי יכול להגדיר את זה?
תקנה של שר השיכון ?
הצבעה בוועדה בכנסת?
חקיקה?
או שזה משהו יותר פשוט, לי זה נראה מסובך עד בלתי אפשרי
אם מישהו יודע אם זה אפשרי ולמי כדאי לפנות אוכל לנסות לדבר עם מי שצריך...

[טריידר]

@משהמשה

אולי להגיש פנייה מפורטת למשרד מבקר המדינה (הם לוקחים פניות ברצינות),
או לפנות למשרד ר' יעקב אשר שמרבה לטפל בחקיקות מעין אלו.

[הקול השפוי]

@משהמשה עכשיו הבנתי דבריך.

אולי לאחרים יש יותר יכולת,
אבל מניסיון ח"כ אליהו ברוכי מתייחס ברצינות לפניות אליו.

[משהמשה]

@הקול-השפוי
בהמלצתך פניתי להרב אליהו ברוכי.
בהתחלה פניתי לאחרים...
והיום היה לי את המייל של הרב ברוכי מהאשכול על חילול הקברים ביהוד....
להלן התשובה המהירה תוך שעתיים!!!
ב"ה שיש כזה נציג רציני ומהיר !!! כל הכבוד לו !!!

שלום וברכה

טענתך צודקת!

מבירור ראשוני שערכנו, אני מבין שגם במקרה הזה כמו בחוקים ורפורמות רבות אחרות, בעקבות קשיים משפטיים וטכניים, לא מחילים את זה רטרואקטיבית, אלא מיום התחולה ואילך, וגם כאן זה כך.

זה אמנם דוחק קבוצה מסויימת החוצה מהבשורה החדשה, אך מצד שני זה באמת מורכב מאד עד בלתי אפשרי להחיל חוקים ותקנות כאלו רטרו.

בכל מקרה, ננס להתעמק ולבדוק את זה יותר לעומק, וככל ויהיה לנו בשורה אחרת בעניין, נשתדל בל"נ לעדכן.

בתודה ובברכה!

חתימה לשכה

[הקול השפוי]

@משהמשה שמחתי לעזור.
להבא, באתר הכנסת אפשר למצוא את כתובות האימייל של כל חברי הכנסת.

[אמת מארץ תצמח]

@משהמשה
יפה שהגיבו מהר
אבל נראה שלא הבינו בדיוק את הטענה ואת מה שנדרש לעשות.

[משהמשה]

@אמת-מארץ-תצמח
כתבתי להם תשובה בה חידדתי את הדברים
וגם שלחתי את הדיון בפורום, שהתבאר בהרחבה....
כולל הפרגון לח"כ הרב אליהו ברוכי.

[משהמשה]

סקירת AI‏

המונח "מדד תשומות הבנייה ההר הוליד עכבר" הוא ביטוי שקבלנים ויזמים השתמשו בו כדי לבטא אכזבה מהשינוי המינורי שבוצע במדד תשומות הבנייה למגורים על ידי הלמ"ס, לאחר ציפייה לשינוי דרמטי יותר. השינוי בהרכב המדד, שהוכנס לראשונה מזה 14 שנה, גרם לעלייה קלה בלבד של 0.4%, מה שלא שיקף לטענתם את העלויות האמיתיות בשוק, והתגלה כ"הר יולדת עכבר" - כלומר, מאמץ גדול וציפייה לשינוי משמעותי, שהביא לתוצאה זניחה.

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהעלייה הצפויה במדד תשומות הבנייה:

סקירת AI‏

המונח "מדד תשומות הבנייה ההר הוליד עכבר" הוא ביטוי שקבלנים ויזמים השתמשו בו כדי לבטא אכזבה מהשינוי המינורי שבוצע במדד תשומות הבנייה למגורים על ידי הלמ"ס, לאחר ציפייה לשינוי דרמטי יותר. השינוי בהרכב המדד, שהוכנס לראשונה מזה 14 שנה, גרם לעלייה קלה בלבד של 0.4%, מה שלא שיקף לטענתם את העלויות האמיתיות בשוק, והתגלה כ"הר יולדת עכבר" - כלומר, מאמץ גדול וציפייה לשינוי משמעותי, שהביא לתוצאה זניחה.

????

[משהמשה]

@הקול-השפוי בסוף זה לא עלה כמו שחברות הבנייה ציפו, וב"ה לא הפסדתי מזה הרבה....
כמה גרושים זה הכל.
הקבלנים מאוכזבים הם היו בטוחים שזה יקפוץ באחוז גבוה

[הקול השפוי]

@משהמשה כתב בהעלייה הצפויה במדד תשומות הבנייה:

@הקול-השפוי בסוף זה לא עלה כמו שחברות הבנייה ציפו, וב"ה לא הפסדתי מזה הרבה....
כמה גרושים זה הכל.
הקבלנים מאוכזבים הם היו בטוחים שזה יקפוץ באחוז גבוה

הבאת ציטוט מAI חסר משמעות
אתה רוצה לכתב שלא עלה הרבה בסוף תכתוב,
מה באת להביא בציטוט הזה??

[שואף ליותר]

@משהמשה
שמעתי מיעקב רייניץ בקו אור עולם שהעליה המדוברת עדיין לא קרתה, והיא צפויה לקרות בקרוב, לדבריו בודאות תהיה עליה כזו, כי כך הבטיחה הלמ"ס לבג"ץ

[משהמשה]

@שואף-ליותר תודה רבה
זה ממש משנה לי לדעת להקדים תשלומים

[הקוד הפיננסי]

מצטט מאתר "ביזפורטל" סיכום של החדשות סביב מדד תשומות הבנייה + שו"ת מה יכולים רוכשי הדירות לעשות* פורסם ב 05/06/2025
תקציר הפרקים הקודמים - מדד תשומות הבנייה שאליו צמודים (באופן חלקי) התשלומים של רוכשי הדירות לא עודכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) במשך 16 שנים. המשקולות של סעיפי המדד לא השתנו כשבפועל, הטענות של הקבלנים הם שהשינויים האלו דרמטיים ומשפיעים על המדד בכיוון מעלה. הלמ"ס לא יכולה לנפנף את הקבלנים כפי שהיא מנסה לעשות לעיתונאים, כי הקבלנים תובעים אותה, ובדרך לבית המשפט, הלמ"ס התקפלה - מדד תשומות הבנייה בינואר השנה עלה ב-2.6%, אבל הוא כולל שינויים שנובעים משינוי בתמהיל העובדים מאז המלחמה (יותר זרים, פחות פלסטינאים).

זה לא הכל - בחודשים הקרובים, ייאלץ הלמ"ס להעלות את מדד תשומות הבנייה ב-3% ואולי יותר, על רקע שינוי המשקולות של המרכיבים לרבות חומרים ועוד החל משנת 2011. העלייה הזו תזניק את המדד ותיפגע מאוד ברוכשי הדירות. השאלה אם זו פגיעה מוצדקת? בדיקת ביזפורטל בעבר הראתה שלא - ככה הקבלנים עבדו עלינו - הסוד של מחירי הדירות נחשף. הקבלנים במשך התקופה הזו (פחות בשנה ושמונה חודשים האחרונים, מאז המלחמה) העסיקו שב"חים רבים בעלויות נמוכות. הקבלנים גם בהדרגה על פני השנים שלפני המלחמה הגדילו את מרכיב עובדי השטחים לעומת ישראלים, כך שהשכר הממוצע ירד. כשבודקים את הנתונים של מדד תשומות הבנייה בשטח לעומת העלויות האמיתיות על פני השנים האלו, אפשר להבין שהלמ"ס "עזרה" לעליית מחירי הדירות, היא סיפקה נתונים גבוהים יותר ממה שהיה צריך להיות. רוכשי דירות שילמו יותר מדי. אז, במשך שנים - הציבור שתק, אבל מאז המלחמה, כשזה עובד הפוך והקבלנים נפגעים - הם צועקים. האמת - צודקים. הם דואגים לרווח שלהם, אבל האם מישהו אמור להחזיר בגין הצמדה לא נכונה במשך שנים רבות?

כן, זה מורכב, והטענה של הקבלנים שאין שב"חים כך שהעלויות גבוהות, אבל כולם יודעים - גם היום יש שב"חים, לפני המלחמה היו המון. הקבלנים (לא הגדולים-מסודרים) הקטינו הוצאות בזמן שקיבלו הצמדה גבוה על עלויות הבנייה. ככה מרוויחים יותר - את התוצאה רואים בכל הדוחות של הקבלנים בשנים האחרונות ובזינוק במחירי המניות שלהן.
אבל, תיקון העבר לא על הפרק. מה שעל הפרק הוא עדכון המשקולות לצד עדכון מחירי חומרי הגלם והעובדים הזרים. זה פועל כאמור לרעת הציבור. על פי ההערכות העדכון הזה יעלה את המדד בכ־3%. רוכשים שלא נערכו מבעוד מועד עלולים למצוא את עצמם משלמים עשרות אלפי שקלים יותר ממה שתכננו. גם היזמים ייפגעו כי הם ישלמו לקבלנים המבצעים בגין ההצמדה, ואילו הקבלנים - ביצוע ותשתיות - צפויים להרוויח. אגב, זו דרמה גדולה אצל הגופים שעובדים ימול המדינה בפרויקטי תשתיות גדולים. המדינה תצטרך לשלם מאות מיליונים נוספים ואפילו סכום של מעל מיליארד שקל בשל העדכון הזה. העבודות בביצוע אצל החברות הבורסאיות בתשתיות מגיע למעל 20 מיליארד שקל - הצמדה כאן היא התייקרות של 600 מיליון שקל, ויש עוד קבלני תשתיות שלא נסחרים בשוק, כך שמדובר על סכום גבוה משמעותית.

ריכזנו שאלות ותשובות על מדד תשומות בנייה בעיקר עבור רוכשי הדירות:

מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה?
זהו מדד שמפרסם הלמ"ס ומתאר את השינויים בעלויות הבנייה – כולל מחירי חומרים, ציוד, ושכר עבודה. המדד הזה צמוד לחוזי מכר רבים, ודרכו נקבע האם המחיר הסופי של הדירה יעלה לאורך זמן.

למה המדד עומד לעלות פתאום?
כי הוא לא עודכן כבר מ־2011. השוק השתנה, כוח העבודה התחלף, והמחירים קפצו – אך המדד נשאר ישן. רק בעקבות לחץ משפטי, הלמ"ס התחילה לעדכן את המשקולות והרכיבים, וצפוי עדכון נוסף של כ־3% באוגוסט–ספטמבר.

מי עלול להיפגע הכי הרבה?
רוכשי דירות שלא שילמו עדיין את כל התמורה, במיוחד כאלה שרכשו דירות לפני יולי 2022 – אז עדיין הייתה הצמדה מלאה למדד. גם יזמים שמכרו דירות בלי הצמדה או בהנחות מיוחדות (כמו 80/20) עלולים לספוג פערי מימון.

אם כבר חתמתי חוזה – מה עליי לבדוק?
בדקו את סעיפי ההצמדה לחוזה. האם ההצמדה למדד מלאה? חלקית? לא קיימת? זה יקבע כמה מתוך ההתייקרות תיפול עליכם.

אפשר להקדים תשלומים כדי לחסוך את ההתייקרות?
לעיתים כן. אם החוזה מאפשר תשלום "עד תאריך מסוים" – אתם יכולים להקדים. אם כתוב "בתאריך מסוים" – תצטרכו אישור מהיזם. לפעמים יזמים דווקא ישמחו לקבל כסף מוקדם כדי לחסוך ריביות.

אם אקדים תשלום – מה לבדוק קודם?
שאתם מקבלים מיידית ערבות חוק מכר על הסכום ששולם. וגם ששווה לכם לשלם - שהריבית על המשכנתא תהיה נמוכה מההצמדה, על פניו זה אכן כך.

מה אם אין לי אפשרות להקדים תשלומים?
ייתכן שאין הרבה מה לעשות, וההתייקרות תתגלגל אליכם. במקרה כזה, היערכות פיננסית מראש (למשל הגדלת המשכנתא או גיוס הלוואת גישור) יכולה למנוע הפתעה ברגע האחרון.

האם כדאי לשלם עכשיו או לחכות לראות מה יקרה?
אם אתם חשופים להצמדה מלאה או משמעותית – הקדמת תשלום תחסוך כסף כמעט, אבל חשוב להבהיר שמדובר בהערכות. הכל יכול להשתנות. אם למשל הלמ"ס יחליטו שם "נלחמים" והעניין עולה לערכאות גבוהות, הסיפור הזה יכול להימשך תקופה מאוד ארוכה. צריך גם לוודא שאין קנסות, ושההסכם מאפשר זאת.

האם יזם יכול לסרב לתשלום מוקדם?
כן, אבל ברוב המקרים יש לו אינטרס להסכים. ניהול מו"מ ענייני יכול להועיל.

האם זה פוגע גם ביזמים?
כן. במיוחד בפרויקטים שבהם נמכרו דירות במחיר סופי ללא הצמדה. הם צריכים לשלם את ההתייקרות לקבלנים, אבל לא יכולים לגבות אותה מהרוכש.

למה הקבלנים (מבצעי הבנייה) דווקא מרוויחים מהעדכון?
כי הם מקבלים הצמדה מלאה למדד ישירות מהיזם. ככל שהמדד עולה – הם מקבלים יותר.

מה הסיכון בפרויקטים של התחדשות עירונית?
פרויקטים כאלה מחויבים להראות רווח יזמי של 15%-20% לפי תקן 21. עלייה של 3% בעלויות – עשויה למחוק את הרווח ולהביא לביטול הפרויקט.

מה עם פרויקטים שעדיין בשלבי תכנון?
הם עלולים להיתקע. שמאים כבר מתריעים על צורך לעדכן הנחות, וחברות רבות שוקלות להשהות יוזמות חדשות מחשש שהן לא יהיו רווחיות.

האם חברות מדווחות על הסיכון בדוחות הכספיים?
לרוב לא. רבות מהן מסתמכות על הערכות שמאים שנשארות אופטימיות – מה שמוביל לחשבונאות יצירתית שמסתירה את הסיכון מהמשקיעים.

מי נמצא בעמדה טובה דווקא?
חברות שהן גם יזם וגם קבלן, הן נהנות גם מהעלייה וגם מהשליטה במחיר הסופי ללקוח.

מה ההשפעה על מחירי הדירות הכלליים בשוק?
בטווח הקצר – זה עשוי לייקר מחירים בפרויקטים חדשים. בטווח הארוך – עלול להביא להקפאת יוזמות, להקטנת ההיצע, ולעלייה מחודשת במחירי השוק.

מה המדינה עושה בעניין?
לא הרבה. הלמ"ס רק עכשיו מתקנת את העיוותים. אין הגבלות על ההצמדה, למעט תיקון 9 לחוק המכר שנכנס לתוקף ביולי 2022 ומגביל את ההצמדה ל־50%.

האם ההתייקרות הזו הייתה ניתנת למניעה?
אם הלמ"ס הייתה מעדכנת את המדד בזמן – ההתייקרות הייתה מתבצעת בהדרגה. במקום זאת, היא מגיעה בבת אחת – וזה כואב לכולם. מעבר לכך, אם הלמ"ס היתה מעדכנת על פני זמן את עבודת השב"חים ואת העלייה בעבודת פלסטינים בעלות נמוכה, המדד היה עולה בפחות במשך שנים.

מה הסיבה לעיכוב בעדכון המדד מ-2011?
הטענות הזויות - מחסור במשאבים, קשיים טכניים ועוד. הלחץ המשפטי שהוביל לשינוי הגיע בעיקר מקבלנים גדולים שטענו כי המדד הישן פוגע ברווחיותם.

מה לגבי השפעה על שוק המשכנתאות?
ההתייקרות עלולה להגדיל את הביקוש למשכנתאות גבוהות יותר, מה שמגביר את הסיכון של רוכשים להתחייבויות פיננסיות כבדות. בנקים עשויים להחמיר את תנאי האשראי, במיוחד ללווים עם הון עצמי נמוך, כדי לצמצם סיכונים.

האם יש דרכים נוספות להגן על עצמך כרוכש?
שקלו לנהל משא ומתן עם היזם על תוספת תשלום קבועה במקום הצמדה למדד, אם החוזה עדיין לא נחתם.
בדקו אפשרות לרכישת דירה בפרויקט שכבר הושלם, שבה אין חשיפה להצמדה.

האם יש תקדימים לעדכונים דומים בעבר?
בשנות ה-90 וה-2000 נרשמו עדכונים תקופתיים במדד שהובילו להתייקרויות, אך הם היו הדרגתיים יותר ולא התרחשו לאחר קיפאון ממושך. המצב הנוכחי ייחודי בשל הפער הגדול בין המדד הישן למציאות הכלכלית.