השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

בוטח בה'

@משהמשה טאבו משותף יש לו את הבאגים שלו
אבל עסקה עם חבר/בן משפחה יש בעיות אחרות חמורות יותר
אם אין לו פתאום אפשרות להשלים את העיסקה?
אם אתה זקוק דחוף לכסף והוא לא מוכן למכור עכשיו בטענה שעדיף לחכות לעליית מחירים של שנתיים אחר סיום הפרויקט (מה שנכון בדר"כ)
וכו' וכו'
קיצער גם חבר טוב או בן משפחה אתה לא יכול לדעת מה יהיו מכלול הנתונים עוד כמה שנים

משהמשה

@בוטח-בה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

@משהמשה טאבו משותף יש לו את הבאגים שלו
אבל עסקה עם חבר/בן משפחה יש בעיות אחרות חמורות יותר
אם אין לו פתאום אפשרות להשלים את העיסקה?
אם אתה זקוק דחוף לכסף והוא לא מוכן למכור עכשיו בטענה שעדיף לחכות לעליית מחירים של שנתיים אחר סיום הפרויקט (מה שנכון בדר"כ)
וכו' וכו'
קיצער גם חבר טוב או בן משפחה אתה לא יכול לדעת מה יהיו מכלול הנתונים עוד כמה שנים

בדיוק בשביל זה כתבתי:
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אם עושים הסכם שיתוף טוב אצל עו"ד שמתמחה בזה

בהסכם צריך להיות מפורט בדיוק מתי מוכרים לפי מה,
וכמה זמן מחכים אחרי האכלוס, ומי יכול לכפות מכירה ועוד ועוד, הסכמים טובים בטאבו משותף כוללים את כל האפשרויות הנ"ל.
במגורים יש הרבה יותר הפתעות בחיים מאשר בהשקעה.
למשל אם קונים בקומה גבוהה ופתאום מצב רפואי מחייב מעבר לקומה נמוכה, או שנולד ילד שצריך תנאים אחרים, ואינספור אפשרויות אחרות.
עו"ד שמתמחה בזה מנסח הסכם טוב.

בנוגע למקרה שהשותף לא יכול להשלים העיסקה, אני לא כתבתי עדיין איך משלימים אבל זה אמור להיות דרך לקיחת משכנתא, והשותף מתחייב שלא לקחת משכנתא אחרת בתוך הזמן,
ואם אין לו פתאום הכנסות או משהו דומה, אפשר להסתדר.
בעיקר כי נדלן זה לא משהו מהיום למחר כמו שוק ההון יש לכל דבר את הזמן שלו, ויודעים כמה שנים לפני מתי אמורה העיסקה להסתיים, ואפשר להתכונן להגדלת הכנסות לצורך קבלת המשכנתא הרבה זמן מראש.

נקודה נוספת שרמזתי עליה ולא כתבתי אותה עדיין, לא צריך שלמשקיע/שותפים תהיה אפשרות לשלם את המשכנתא בחודשי, מה שחשוב שיהיה אפשר להוציא על שם המשקיע/שותפים משכנתא, מה עושים עם ההחזר החודשי, אפרט בע"ה בהמשך.

ושוב צריך לזכור כל המשכנתא בסוף זה רק למניעת סיכונים.
העיסקה מאפשרת הסבת ערבות ומכירה עוד הרבה לפני מועד התשלום.
כל מה שצריך משכנתא זה למקרה שההסבה או המכירה, לא תעבוד כמו שצריך.
וכל החששות שלשותף לא תהיה אפשרות פתאום להוציא משכנתא הם גם עליך.
להיפך כשיש 2 שותפים הסיכונים פוחתים כי כל אחד צריך משכנתא יותר נמוכה.

השתתפתי בתכנון של הסכמים כאלו, וברוך ה' השותפים מסתדרים היטב...
כל אחד יודע כמה הוא מרוויח וכמה שווה לו להשאר עם השותף שלו.

בוטח בה'

@משהמשה
שומע
מחכים כבר לשמוע על הפתרון של תשלומי המשכנתא

מה ככה? איך התחילו התלמידים את האלול? אף אחד לא עלה על עיסוקך בנדל"ן?

משהמשה

פוסט זה נמחק!

משהמשה

@בוטח-בה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מה ככה? איך התחילו התלמידים את האלול? אף אחד לא עלה על עיסוקך בנדל"ן?

השטייגען בשיא, חבל שאני לא יכול לכתוב באיזה סוגיות אנחנו עוסקים עכשיו.
אף אחד לא עלה עלי, כי אני לא עוסק בנדלן, קיבלתי 4 פעמים הצעות לעסוק בזה...
אני לומד ודואג לדירות לילדי.
אם תתבונן טוב טוב על כל מיני "חשובים" תראה שהם יודעים לעשות עיסקאות טובות מאוד מאוד והם לא עוסקים בנדלן כלל וכלל. [לפחות לא רואים את עצמם...]

על המשכנתא אני צריך לכתוב בצורה מסודרת, ולא כפוסט תגובה.

בוטח בה'

@משהמשה
אתה צודק אבל אין הרבה חשובים שזמינים כ"כ לשאלות בפורום אינטרנטי
לכן אני לא יכול לברר אצלם על נדלן ושקיעות בלימוד

משהמשה

@בוטח-בה אני לומד ושקוע בלימוד, אבל ממש לא מתנהג כחשוב. ולא רואה את עצמי כת"ח גדול .
מה אפשר לעשות ...

בוטח בה'

@משהמשה
בסדר בסדר חלילה לא התכוונתי להפחית מערככם
אדרבה הזכות שלנו כאן בפורום לשמוע עצות עם נופך של דעת תיירה!
ביטולה זהוי קיומה

החושב

אשריך שנתפסת על דברי תורה

משהמשה

באופן כללי על כל השאלות:
כסף לא גדל על העצים.
עיסקה שאפשר להרוויח בה הרבה, דורשת מהמשקיע הרבה.
אפשר להגיע לעיסקה עם רווח גדול ובלי סיכונים,
אבל....
צריך הרבה סבלנות הרבה מאמץ והרבה נכונות להבין כל סעיף ולא להבהל מכל שאלה.
ברור שזה לא מתאים להרבה מאוד אנשים, אבל מי שמתאים לו או שיש לו מישהו במשפחה שיכול לנהל את זה עבורו - הורים, אחים, גיסים.
יכול להרוויח הרבה מאוד בלי לסכן את הקרן שלו.

משהמשה

מכיון שלמרות שהתקדמתי עם העיסקה עדיין אין לי את כל הפרטים המלאים, אני כותב כעת בעיקר דברים שיש להם תועלת כללית גם לא לעיסקה הספציפית הזו.

הסבר על אפשרויות המימון לעיסקה:
כפי שכתבתי מדובר בעיסקת 10/90 עם אפשרות להסבת ערבות מלאה, שמאפשרת למכור עוד לפני מועד התשלום של ה 90%, אבל אי אפשר להסתמך על זה ורק מי שיכול להשלים את העיסקה יכול להכנס אליה, גם אם אין בכוונתו להשלים.

כמו כן חשוב להדגיש: במחירים כאלו גם למי שאין דירה יש מס רכישה חלקי, והרווח הגדול בעיסקה הוא למי שאין ברשותו דירה, או שיכול לרשום את הדירה ע"ש ילד בגיל 18, מי שיש לו דירה מאוד יכול להיות שירוויח אבל צריך לחשבן את המס רכישה - מס שבח יש בכל מקרה למי שרוצה להשתמש בהסבת ערבות כמפורט בהמשך.

אפשר לחסוך את המס אם עושים שותפות של בעל דירה שיש לו כסף ואפשרות לקחת משכנתא, עם מי שאין לו דירה ואין לו גם הון עצמי גדול ואין לו אפשרות לקחת משכנתא להשלמת העיסקה... [המשכנתא של בעל הדירה קצת מורכבת במקרה הזה...],
השותפות היא לא בבעלות על הדירה - כי זה לא חוקי אלא בהסכם הלוואה - מסודר לפי החוק ובלי עינא בישא.

אפשר להמנע ממס אם עושים את זה בצורה חוקית, אדם שיש בבעלותו דירה יכול להלוות בריבית בהיתר עיסקא לאדם אחר שקונה את הדירה, ואין בבעלותו דירה, והוא מתכוון לשלם לו את הריבית מתוך הרווח של הדירה,
לפי החוק אסור להיות שותף בדירה אחרת ולא לרשום אותה על שמך,
קראתי לזה שותפות רק לצורך הסבר למה זה משתלם... ויוסיף חכם וילמד לקח... אבל זו רק הלוואה בריבית חוקית !!!!
כמובן שעושים את זה ביעוץ חוקי עם עו"ד. וכל דבר אפשר לסדר חוקית ללא חשש עינא בישא....

1. אפשרות המימון הפשוטה ביותר:
מי שיש לו הון עצמי או שהוא יכול למשכן דירה שלו בסך של כ 300 אלף שח, לצורך התשלום הראשוני וההוצאות הנלוות,
וכן שיש באפשרותו להוציא משכנתא להשלמת העיסקה - אני מדגיש צריך שתהיה באפשרותו להוציא משכנתא כזו, אין צורך שתהיה לו יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא כפי שאסביר בהמשך.
ומכיון שהשלמת העיסקה היא בעוד כ 5 שנים, יש מספיק זמן להתארגן עם הכנסות ויועצי משכנתא למקרה שיהיה צורך להשלים את העיסקה על ידי לקיחת משכנתא.

מי שאין לו הון עצמי ואפשרות למשכנתא כנ"ל יכול לעשות שותפות של 2 משקיעים שיחד הם יכולים להגיע למשכנתא להון הראשוני ולהוציא משכנתא להשלמת העיסקה.

הסכם שותפות גם של בני משפחה וחברים חייב להיות אצל עו"ד שמתמחה מאוד בטאבו משותף, ועם ראש גדול שיודע לנסח הסכם ברור לכל האפשרויות שיכולות להיות למשל: קשיים של אחד השותפים בלקיחת משכנתא, רצון של צד אחד לצאת מהעיסקה, מתי חייבים למכור ומתי אפשר להמתין, אם אחד השותפים רוצה להשאר בעיסקה כדי להרוויח עוד, מה קורה כשנוצר מצב לא צפוי ששותף אחד חייב לצאת ועוד ועוד.

לאחר התשלום הראשון ממתינים שנתיים או יותר, לפי המצב בשוק, ואז המתווך יפנה אתכם למתווכים ירושלמים שמתעסקים עם שוק החוצניקים, לדברי המתווך הם גובים דמי תיווך רק מהקונה.
מוכרים לקונה גם באותם תנאים של 10/90, אבל הקונה משלם לכם לפי מחיר השוק של כל הדירה.
למשל אם קניתם דירה בעלות של 3 מיליון ש"ח, ושילמתם 300 אלף בתשלום הראשון, ובזמן המכירה היא שווה 4 מיליון ש"ח, הקונה משלם לכם מיליון ושלוש מאות אלף, ובמועד התשלום האחרון הוא ישלם לחברה את ה 90% הנותרים
במקרה כזה הרווח הוא 750 אלף [לא כולל הוצאות] כי המדינה לוקחת מס שבח 25% מהרווח - בניכוי הוצאות...
אבל עדיין זה משתלם מאוד, גם אם המחיר לא עלה במיליון רק ועלה רק ב 400 אלף....
[אל דאגה אני יסביר בהמשך על סמך מה הערכות הללו...]

אם אתם רוצים לחסוך את המס שבח ואין לכם דירה נוספת, אתם צריכים להשלים את כל העיסקה, ולהמתין שנה וחצי אחרי האיכלוס [כשבנתיים אפשר להשכיר] וכשמוכרים אחר כך אין שום מס.

הסבר מדוע לא צריך לשלם את המשכנתא להשלמת העיסקה בחודשי:
אם ניסיתם לעשות הסבת ערבות ולא הצלחתם, או שלא הצלחתם למכור במחיר שרציתם, או שהחלטתם שההשקעה שווה לכם ואתם רוצים להשאר ולהשלים את הרכישה.
כשנה לפני מועד האיכלוס הצפוי אתם מתחילים הליך של משכנתא להשלמת העיסקה, שיהיה מספיק זמן להתארגן.
מבחינת הבנק אתם לוקחים משכנתא רגילה ל 30/20 שנה.
מבחינתכם זו הלוואת גישור לתקופה קצרה.
לפני האיכלוס אתם משלימים את העיסקה באמצעות המשכנתא, ומיד אחרי האיכלוס מוציאים את הדירה למכירה ומכסים את המשכנתא.
אתם צריכים שיהיה לכם קצת כסף מהצד לשלם את ההחזרים החודשיים של התקופה הקצרה הזו - ולכן גם אם אין לכם אפשרות להחזרים חודשיים גבוהים זה לא משנה, אם אין לכם כסף מהצד אתם לוקחים הלוואה מגמ"ח או אפילו הלוואה בנקאית על הסכום המשוער של ההחזרים החודשיים לתקופה המשוערת עד למכירת הדירה, ומהכסף של ההלוואה אתם משלמים להחזר החודשי של המשכנתא, בחודשי אתם משלמים רק את ההלוואה הנוספת ולא את התשלום הגבוה של המשכנתא.
אני יודע שיקפצו שזה כפל ריביות- אבל הרווחים שווים הרבה יותר מהריביות.
צריך להדגיש שבמכירה מיד לאחר האיכלוס יש מס שבח 25% מהרווח - בניכוי הוצאות,
אם אין לכם דירה נוספת ואתם ממתינים שנה וחצי לאחר האיכלוס אין מס שבח, ובנתיים אפשר לשלם את המשכנתא מהכנסות שכירות, חוץ מההלוואה הנ"ל. כמובן שלא בונים את העיסקה על סמך רווח ודאי משכירות...

עד כאן האפשרות הפשוטה.
בפוסט הבא בל"נ אכתוב איך אני מתכונן בס"ד לא לשלם שום משכנתא... גם לא לסכום הראשוני...

הקול השפוי

@משהמשה
א. לא הסברת מניין לך עליית המחירים המובטחת, מחכים להסבר.
ב. נראה שכתבת דברים לא חוקיים ואסור לכתוב כאן דברים לא חוקיים.
(אם מדובר בקומבינה חוקית צריך לנסח את זה בצורה שזה יהיה ברור)

משהמשה

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

א. לא הסברת מניין לך עליית המחירים המובטחת, מחכים להסבר.

זה כבר הסבר ספציפי על העיסקה עצמה ואכתוב אותו רק אחרי שאדע את כל הפרטים סופית.

@הקול-השפוי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ב. נראה שכתבת דברים לא חוקיים ואסור לכתוב כאן דברים לא חוקיים.

הכל חוקי לחלוטין !!!
מותר לרכוש ולמכור מתי שאתה רוצה,
אפשר להמנע ממס אם עושים את זה בצורה חוקית, אדם שיש בבעלותו דירה יכול להלוות בריבית בהיתר עיסקא לאדם אחר שקונה את הדירה, ואין בבעלותו דירה, והוא מתכוון לשלם לו את הריבית מתוך הרווח של הדירה,
לפי החוק אסור להיות שותף בדירה אחרת ולא לרשום אותה על שמך, אני לא הצעתי שותפות , כתבתי שעושים הסכם הלוואה...
קראתי לזה שותפות להסבר למה זה משתלם... ויוסיף חכם וילמד לקח... אבל זו רק הלוואה בריבית חוקית !!!!
כמובן שעושים את זה ביעוץ חוקי עם עו"ד. וכל דבר אפשר לסדר חוקית ללא חשש עינא בישא....

ערכתי מחדש את הפוסט הקודם עם ההסבר המפורט איך עושים את זה חוקית ויוסיף חכם וילמד לקח.

שמיל שמיל

כמה המתווך [הראשון] לוקח על העיסקא?

משהמשה

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

כמה המתווך [הראשון] לוקח על העיסקא?

יש רק מתווך אחד, שלוקח 2% ממחיר הדירה, והתשלום כולל יעוץ משכנתא ועו"ד של המתווך שמיצג את הלקוח [אני כמובן לוקח עוד עו"ד מטעמי שיעבור אחריו...].

באופן יחסי להון עצמי הנדרש ולרווח הצפוי זה מחיר סביר בהחלט.

אני לא לוקח תיווך, רק חוסך את ההוצאות שלי...

משהמשה

בשביל להבין כמה הפוטנציאל בשוק של החוצניקים צריך לראות את הפרסום ההזוי הזה.
ולקבל פרופורציה מה המחירים של דירות יוקרה לחוצניקים במרכז ירושלים:
דירת 52 מ"ר !!! עם חדר שינה אחד סלון ומרפסת גדולה שצופה על הר הבית
מוצעת למכירה ב.... 3,700,000 $ !!!!!!
= 12,365,900 ש"ח

לא נשמע לכם הגיוני?
גם לי לא.
אבל, זה אפריקה ישראל, תראו מה עוד יש בבניין מבית כנסת ועד בריכה וסאונה... ויש גם חדר יין (מה זה?)
הדירה ממוקמת ברחוב שקט צמוד ליפו ולרכבת הקלה (הרחוב הקטנטן שמקשר בין צומת ישעיהו הנביאים ליפו).
בגלל הגובה - 16 קומות המרפסת צופה על הר הבית...
זה צמוד ליפו לכיכר הדוידקה ולכל מרכז העיר, ובמרחק קטן מכיכר השבת וגאולה, מתאים למי שחי גם פה וגם שם.
האם כל זה מצדיק מחיר הזוי כזה???
לדעתי לא.

כתבתי בהמשך הסבר מה כוונתי בפוסט הזה

טריידר

@משהמשה

דווקא מכיון והשוק הנ"ל מנותק לגמרי ממחירי הדירות בכלל המדינה, ובנוסף הם יקרות מאוד,

איך ניתן להשקיע בדירות יוקרה כאלו, בלי לקחת סיכון אדיר, על הקרן ואף הרבה יותר,

דירה "נורמלית" בגדול הנ"ל מהניילון בירושלים ניתן להשיג גם ב-3' מ' בערך,

ממילא אין מה שיחזיק באמת את המחיר של הדירות יוקרה הנ"ל,

מעבר לביקוש ומוכנות (וטיפשות) תושבי חו"ל לשלם מחירי הזויים כנ"ל,

בא נניח הדולר ירד ב15% נוספים, ובמקביל יש אינפלציה של דירות חדשות בקרית יובל וכדומה,

(אולי לא עם חדר יין, אבל בריכה וסאונה ניתן לקבל בהרבה בניינים הפונים לציבור האמיד),

אז למה במקרה כזה וכדומה, אין חשש ל-"תיקון קל" של המחירים, מ-12 מ' ל-8 מ',

כך שמי ששם 10%, נמצא עכשיו בהפסד של 3 מ' עם השלמת העסקה,

ובמקרה הטוב "רק" מבטל את החוזה ומפסיד 7% קנס שזה קרוב למליון... ???

שורה תחתונה אפשר ואפשר להפסיד את כל הקרן (קנס ביטול חוזה יכול להגיע עד 7% ממחיר הדירה),

מקווה מאוד שטעיתי פה, או שהחוזה שלך כולל ביטול חוזה ללא קנס ?

משהמשה

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

דווקא מכיון והשוק הנ"ל מנותק לגמרי ממחירי הדירות בכלל המדינה, ובנוסף הם יקרות מאוד,

איך ניתן להשקיע בדירות יוקרה כאלו, בלי לקחת סיכון אדיר, על הקרן ואף הרבה יותר,

דירה "נורמלית" בגדול הנ"ל מהניילון בירושלים ניתן להשיג גם ב-3' מ' בערך,

דבר ראשון ממש תענוג לקרא את הכתיבה הבהירה שלך, ממש התגעגעתי....

אני ממש לא התכוונתי לדירות הללו, הבאתי את הדירה הזו בשביל להסביר מה המצב בדירות היוקרה במרכז העיר
ושהשוק הזה לא נעצר ויש בו ביקוש חזק מאוד במנותק משוק הנדלן בכל הארץ.
הפרויקט שאני מדבר עליו יש בו דירות בין 2.5 מיליון ל 6 מיליון.
כשחלק מהדירות הם בתנאי תשלום של 10/90.
ולא מדובר במרכז העיר אלא בשכונה מתפתחת עם פוטנציאל קפיצה גדול מאוד.

כתבתי במפורש על הדירה הזו:
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

האם כל זה מצדיק מחיר הזוי כזה???
לדעתי לא.

משהמשה

לאור דבריו של הרב @טריידר שליט"א אני רואה שההודעה שלי על הדירה במחיר ההזוי לא הייתה מובנת,
ואסביר את כוונתי:

המומחיות והמיוחדות של המתווך הזה היא לנתח את נתוני הנדלן ולזהות היכן המחירים יקפצו.
זו לא נבואה, פשוט תוצאה של עבודה קשה שלו שהוא חורש את כל הארץ לאורכה ולרוחבה,
ועם הניסיון וההבנה שלו, הוא ידע לזהות למשל שעליית המחירים ההזויה שהייתה בבית שמש לפני כמה שנים, היא לא בועה, אלא היא אמיתית לגמרי, בניגוד לרבים אחרים שצעקו שזה לא הגיוני וזו בועה שתתפוצץ למשקיעים בפנים.
האמת היא שבית שמש גדלה והתפתחה כ"כ עד שהפכה לעיר החרדית השלישית, ובניגוד לעבר היום אי אפשר להשוות אותה לקס/אלעד/ביתר.
לכן הוא שלח לשם משקיעים שהרוויחו המון.

אחד הנתונים שיכולים להצביע על פוטנציאל של קפיצת מחירים, הוא בניית שכונת יוקרה בסמוך לשכונות יוקרה קיימות, ומכיון שהשכונה החדשה עדיין לא מוגדרת כשכונת יוקרה המחירים בה נמוכים יותר, ולאחר האיכלוס המחירים יתקרבו למחירי השכונות הותיקות יותר, כי המאפניים שלהם הם אותם המאפיינים.

בעיסקה המדוברת, הפרויקט לא נמצא בשכונה שכבר כיום מאוכלסת בחוצניקים, אלא יש בה בנייה של פרויקטי יוקרה לחוצניקים, והיא בסמוך לשכונות קיימות עם חוצניקים, וכן יש בה תוכניות נוספות [שאולי אפרט בהמשך] שעם גמר הפיתוח שלהם המאפיינים של השכונה יהיו כמו המאפיינים של שכונות יוקרה קיימות לחוצניקים .

לכן יש שם צפי לקפיצת מחירים גדולה.

בכדי להראות את הפרופורציה כמה יש למחירים לעלות, הבאתי דוגמא מהדירה של 52 מ"ר במחיר ההזוי של 12 מיליון שח.
לא שאני חושב שזה יהיה המחיר הסופי שלה.

אבל אם מציעים למכירה במרכז העיר בכאלו מחירים,
ובפרויקט המדובר המחירים לדירת 2.5 חדרים הם בין 2.5 ל 3 מיליון.
כל אחד מבין שיש למחירים עדיין הרבה לאן לטפס....

הגם שברור שתמיד יהיה הפרש גדול בין דירה על הרכבת הקלה ביפו וקרוב לכיכר השבת,
לבין שכונה שאינה במרכז העיר.
עדיין ההפרש בין 12 מיליון ל 3 מיליון משאיר מספיק רווח שהמחיר יעלה והמשקיעים יגזרו קופון נאה.

שמיל שמיל

הסיכון על הקרן לא נראה גבוה, אבל עלויות גבוהות כמו דמי תיווך [פלוס מע"מ] עו"ד פרטי [אם לא אל תתחיל עם העיסקא][חצי אחוז על העיסקא בד"כ], לא ברור אם זה שתמכור את הדירה דרכו לא תצטרך לשלם לו תיווך [המתווך טוען שיש כאלו שלא לוקחים מהמוכר, קצת סקפטי, בכל אופן לא תוכל להיות נעול רק על מתווכים כאלו אם יש אחרים שיביאו לך קונים] עו"ד נוסף.
כל זה רק אם אין לך מס רכישה, כך שאם יש לך דירה אחת ואין לך ילד מעל גיל 18 זה לא כ"כ רלוונטי, אא"כ אתה עושה בשותפות אם מישהו שאין לו ואז אתה צריך עו"ד נוסף להסכם המורכב שביניכם.
יועץ משכנתאות כלול במחיר התיווך אומנם אך לא ברור אם זה יהיה כלול בעיסקא בה קשה להשיג את סדר גודל ההכנסות למשכנתא כזאת.
סך ההוצאות המינמאליות בהערכה גסה על דירת 3 מליון היא כך.
2 אחוז פלוס מע"מ 70,800
עוד חצי אחוז 15,000
משכנתא ע"ס 300,000 שח בתשלום חודשי זה משהו כמו 2500 שח לחודש [אם נכניס גם את ההוצאות הנלוות של רכישת הדירה למשכנתא מדובר על סכום שקרוב יותר ל3 אלף שקל בחודש] , נניח אתה מחזיק את הנכס ל3 שנים, רוב התשלומים הראשונים מכסים בעיקר את הריבת ולא אתהקרן [מלבד עלות פרעון מוקדם במלול הקל"צ] יוצא מעל 60,000 שח.
סה"כ 140 אלף

אם יש עלויות נוספות שעלולות לקרות כמו הוצאות על הוצאת משכנתא [על הדירה שלך להוציא את ה300K או על הדירה שאתה רוכש במידה וזה טיפול מורכב] זה יכול לעלות בקלות באזור ה10 אלף, תיווך נוסף עוד 70 אלף, עו"ד נוסף עוד 15 סה"כ 95 אלף נוספים. [אם זה בשותפות יש הוצאות עו"ד נוסף שביניכם לא יודע מה בדיוק המחיר אך לא פחות מעוד 10 אלף]

עכשיו לא ניתן להתעלם מפוטנציאל הרווח, אך אם יש לך את מרווח הזמן ואתה יכול להמתין כמה שנים ולהשלים את העיסקא של 3 מליון [משכנתא ממוצעת של 15 אלף יש צורך בהבאת הוכחות על הכנסות בשווי של 45 אלף] ש"ח סבירות גדולה שתצליח למכור ברווח, אך לבנות את הרווח בעיקר על שנתיים שלוש כשהיכולת להשלים את העיסקא קשה מאוד, זה להכניס כסף גדול לפח בוודאות על סמך השערה/הבנה/מחשבה שהנכס יעלה, זה סיכון גדול שלא הייתי נכנס אליו.

אתן לך דוגמא למה יש מקרים שאף אחד לא יכול לצפות [תסכים איתי שגם המתווך המסור שלך] כמו הקורונה שהיתה כאן לפני כמה שנים, בא נתאר לעצמנו אדם שנכנס לפני הקורונה לעיסקא כזאת, האם הצליח למכור ברווח לאחר שנתיים שלוש, ככל הנראה לא, לכן יש נקודת סיכון כמעט בכל עסקא שהיא לטווח קצר גם לאור העבר

מכיון וביצעת יותר מעסקת נדל"ן אחת ובפרט שבאחת מהם לא היה רווח מיוחד אני מאמין שתבצע את החישובים בצורה הגיונית וישרה, אך לא כולם, או רובם נמצאים במצב הזה ולכן לדעתי הקטנה זה פשוט לא מיועד לרוב המוחלט של הציבור [אני מדגיש לא ש'העיסקא לא מתאימה לכל אחד' אלא היא לא מתאימה לרוב הציבור], אא"כ הם עומדים בקרטריונים שלך..

הפורום הכלכלי החרדי הראשון

השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !