ההבדל בין נוכלות לבין כשלון - עו"ד נתן רוזנבלט

[פושט רגל מרמה ד']

עוד טור של @עו-ד-נתן-רוזנבלט

לפני כחודש נערך בבני ברק מפגש מאוד מעניין של גוף הנקרא "הפורום להגנת הצרכן" והוא עסק בעיקר בדרכים למניעת נפילות נדל"ן בהם הציבור החרדי "מומחה" ליפול חזור ונפול.

הנוכחים, מומחים איש איש בתחומו, תיארו את הנוכלויות הרווחות היום ותיארו בצבעים קודרים ואמיתיים את המצב בכי רע. היו שם גדולי הדיינים שדיברו על הצורך להבטיח שהדור השני לא עושה שטויות עם הדירה שקיבלו מההורים וכן הלאה.

כאשר ר' איצ'ה דזיאלובסקי העניק לי את רשות המילה האחרונה (בגלל שאיחרתי – הרגל נעשה טבע) בקשתי מהנוכחים שלא יישפכו את התינוק עם המים, כלומר שלא יביאו אנשים למצב שבו הם חושדים בכל מה שלא זז שהוא נוכלות. הדבר הזה, טענתי, עלול להביא לשיתוק מוחלט של שוק השקעות הנדל"ן החרדי, אשר היה והינו הקטליזטור הראשי של הציבור החרדי בדרכו לנישואי ילדים ברוגע ושלווה. המסר המרכזי של שתי דקות הנאום שלי זה מה שאתם הולכים לקרוא באלף מילים הבאות: לא כל עסקה כושלת היא אשמת המשווק!

צרות אחרונות משכחות את הראשונות וכך שכחתי מזה לגמרי, אלא שהשבוע פורסמה כתבה בעיתון 'דה-מרקר' (מי שלא מכיר לא הפסיד – מלא באהבת כסף ושנאת חרדים), כתבת תחקיר עומק אודות תופעת העוקצים בציבור החרדי הכרוכים במבצעי 10/90 הזכורים לשמצה.

מה שלא אהבתי זה ההתמקדות במתווך חרדי מסוים כאילו הוא שורש הרע בעולם כולו ואיך מלאו ליבו כביכול, ומעשה שהיה כך הווה בעשרות עותקים ברחבי הארץ שרובם מוכרים לי היטיב:

xxxxxx xxxxxxx xxx xxxxxxxxxx xxxx xxxx xxxxxxxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxxx xxxxx xxx xxxxx xxx xxxxxx xx xxxxxxx xxxxxxxx xxxx xxxxxxx xxxxx xxx xx xxxxxx xxxxx xx xx xxxxx xx xxxx xxxxx xxx xxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxx xx xxxxxxx xxxxx xxxxx xxx xxxxxxxx xxxxxxxx xxxxxx xx xxxx xxxx
אז איך משכנעים אברך כולל חסידי בן 22, שקיבל מההורים חצי מיליון ₪ לצורך יחידת 'סליחה' בביתר, לרכוש פנטהאוז בהרצליה בארבע מיליון ₪?

מספרים לו שזה מבצע מיוחד שהתגלה רק למתווך בגילוי שמימי וכעת צריך רק לשלם עשרה אחוז שזה ארבע מאות אלף שקל ואת המאה הנותרים להביא למתווך על הגילוי הנפלא.

ואיך הדלפון שלנו יממן את מה שעשירי טבריה מתקשים?

כאן מגיע החלק השני של הגילוי אליהו – המתווך יודע לנבא כי בעוד שלוש שנים, כשיצטרכו להשלים את הרכישה הדירה תהיה שווה חמישה מיליון, ואז האברך דנן יתברר כסוחר מוצלח ביותר אשר ימשוך חזרה את הארבע מאות ועוד מיליון רווח נקי וכך לא יצטרך לגור בדירת הסליחה אלא בדירה גדולה המרחיבה דעתו של אדם ומרחיבה ארנקו של המשווק.

אז איפה הקאצ'?

שעכשיו זה "אחרי שלוש שנים" ומתברר כי המחיר הכי גבוה שאפשר לקבל על הדירה הוא שלוש וחצי מיליון ואחרי ההוצאות מגיעים לשלוש מאתיים נטו ביד, מה שאומר שלפעמים עדיף לאותו אברך לעשות "ויברח" ולהותיר את הארבע מאות אצל החברה והמשווק ולחזור ליחידת הסליחה אבל וחפוי ראש, והפעם כשוכר…

זה פחות או יותר המסלול שאותו עוברות בחודשים אלו מאות משפחות מאנ"ש, שכל מה שהם רצו זה לחתן את הילדים בכבוד וכעת הם מרוסקים לחלוטין וייקח להם שנים רבות, אם בכלל, כדי להתאושש מהתהום הכלכלית שהם הוכנסו אליה בידי משווק פלוני.

אך עשרת הקוראים כאן יודעים שעד כאן הייתה רק ההקדמה, כעת נתחיל עם הניתוח הכואב של הנתונים ואת הצד של לימוד זכות:

ובכן, קודם כל צריך לדעת שרבים מאוד הרוויחו בפריסיילים ותכניות דומות הרבה כסף, פגשתי ועודני פוגש כל יום אברכים צעירים ומבוגרים שהרוויחו סכומים אגדיים בשנים האחרונות כתוצאה מהפטנט הזה. לא ערכתי מחקר עומק, אך מהתרשמותי המרוויחים רבים בהרבה על המפסידים וחבל שאת זה שומרים בסוד מאימת המצ'ינגים, הסיבה היחידה שמספרים לי על כך זה או כדי לשאול איך לעשות את הסיבוב הבא או כדי להתייעץ איך לצמצם את המסים העצומים (ברוך השם, כשיש מס סימן שיש שבח).

כל מי שקנה דירה בירושלים במחירי פריסייל של עשרים ומשהו אלף עשה את המיליון הזה, כך גם רבים שהשקיעו בחלק מהפרוייקטים בבן שמן וכך גם במקומות נוספים אשר המחירים עלו שם דרמטית ולקחו איתם את המשקיעים כלפי מעלה.

אז מה קרה בכל הפרוייקטים הכושלים?

שני דברים, הראשון שלא ידוע לי אם קרה זה הקפצת מחירים, מאוד ייתכן שמשווק מסוים יבוא לקבלן שיש לו כבר פריסייל ויגיד לו במקום למכור ב-3.9 אביא לך קונים בארבע מיליון ואז מקבלים תרי זוזי: מאה אלף מהקבלן ועוד אחד מהלקוח, חד גדיא דזבין את אבא.

זה נורא לשמוע שיש דברים כאלו וטיפש מי שנופל לכך, אך מי שיותר טיפש ממנו הוא מי שמאמין שאפשר למנוע דבר כזה באמצעות בירור אם המתווך אמין: גם המתווך האמין ביותר לא יעמוד בפני ניסיון של מאתיים אלף ₪, רק מלאך יוותר על זה ולא ניתנה תורת העסקים למלאכי השרת.

אך הדבר הזה לא מתקיים בדרך כלל משום שרוב הקונים יודעים לבדוק בערך את המחיר בסביבה ולא נופלים לבורות עמוקים, מה שכן קורה זה הדבר השני ועליו ברצוננו לדבר:

המחיר פשוט לא עלה, ולפעמים אפילו ירד.

כן רבייסיי, מחירי דירות לא רק עולים, לפעמים הם גם יורדים, כגון למשל בתקופת מלחמה.

עד מלחמת שמחת-נורא המחירים בנתניה למשל אכן השתוללו כי הצרפתים קנו שם בהמוניהם והוא הדין בצפת שהאמריקאים עטו עליה, כי אצלם אין הבדל בין ירושלים לצפת, באמריקה זה מרחק סביר לנסיעה יומיומית לעבודה, אז מישהו משווק להם את זה כירושלים לעניים והם קנו וקנו והמחירים עלו ועלו והייתה היתכנות מסויימת לעלייה צפויה.

ואז הגיע המלחמה ואין חוצניקים, ועוד מלחמה ועוד מבצע ושום דבר לא חזר לעצמו ואפשר לקלל את איראן (מגיע להם) ואת החמאס (עוד יותר מגיע), אך זה לא יעזור לעובדה הפשוטה שמחירי המגדלים שיועדו בעיקר לאוכלוסיות אלו צולל.

לא בהרבה, אך מספיקה ירידה של 8% כדי שכל העסק יהפוך להפסד.

זה נכון שמעצבן שהמשווק ניבא שהמחירים יעלו והם לא, אמנם אמרו חז"ל שנבואה ניתנה לשוטים, אך האמונה כי יש למישהו נבואה ניתנה לשוטים גדולים עוד יותר… כל בר דעת העושה עסקים יודע שבכל הקשור לניבוי עתידות – המשווק ועטיפת המסטיק יודעים לנבא באותה מידה ומי שמסתמך על הבטחות אודות העתיד (כולל אלפי אברכים שנופלים היום בפריסייל של המחר שנקרא פינוי בינוי המבוסס על אותה נבואה כמעט) אין לו לבוא בטענות אלא על עצמו, לא המשווק נשך לשונרא.

מקווה שהצלחתי להסביר: לא כל עסקה כושלת היא נוכלות ולא כל ירידת מחירים היא עקיצה, בכל עסק ייתכן מאוד הפסד ומי שלא מוכן לכך שלא ייכנס לעולם ההשקעות.

אז להפסיק להשקיע בנדל"ן?

חלילה, כמה שיותר להשקיע בנדל"ן וכל המרבה הרי זה משובח – ואם ירצה השם ויהיה זמן נרחיב אולי בטור הבא על "מה כן" – אך רק עסקאות נטולות הימור על כל הקופה, כך שגם אם נגזר עליך להפסיד זה יהיה רק קצת ורק זמני.

ברור לי שכל הדברים האמורים כאן ברורים לכל אחד מעשרת הקוראים וסליחה שבזבזתי את זמנכם, אך אם זה ירגיע אבא סוער אחד – שכועס בכל ליבו על המתווך שכאילו הפיל את החתן שלו – והיה זה שכרי.

גילוי נאות: לכותב אין ולא היה שום אינטרס כלכלי בשום פרוייקט של פריסל והוא אינו קשור היום לשום שיווק לא במישרין ולא בעקיפין, המידע מובא ללא כל אינטרס כלכלי אלא כצדקה ושירות לציבור, לשאלות ספציפיות ניתן לפנות למייל והתשובות שם חינם וללא אחריות.

[פושט רגל מרמה ד']

פושט-רגל-מרמה-ד said:

ובכן, קודם כל צריך לדעת שרבים מאוד הרוויחו בפריסיילים ותכניות דומות הרבה כסף, פגשתי ועודני פוגש כל יום אברכים צעירים ומבוגרים שהרוויחו סכומים אגדיים בשנים האחרונות כתוצאה מהפטנט הזה. לא ערכתי מחקר עומק, אך מהתרשמותי המרוויחים רבים בהרבה על המפסידים וחבל שאת זה שומרים בסוד מאימת המצ'ינגים, הסיבה היחידה שמספרים לי על כך זה או כדי לשאול איך לעשות את הסיבוב הבא או כדי להתייעץ איך לצמצם את המסים העצומים (ברוך השם, כשיש מס סימן שיש שבח).

@עו-ד-נתן-רוזנבלט מתי בפעם האחרונה מישהו הרוויח מ20-90?

[מרים-הורביץ נכסים]

@פושט-רגל-מרמה-ד said:

מתי בפעם האחרונה מישהו הרוויח מ20-90?

עכשיו ממש.
מי שרכש לפני 5 שנים בגל של אחרי הקורונה.

ואני מסכימה מאוד עם מה שהוא רשם-
יש כ''כ הרבה שעכשיו נופלים אבל לא בגלל שאף אחד הונה אותם.
ויש לי הרבה מה להוסיף בזה בעז''ה בל''נ,
כי באמת הנושא הזה כואב לי מאוד.

מצרפת כאן סיכום ממשלתי של ינואר 2022:
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/periodic-review-real-estate-012022/he/weekly_economic_review_periodic-review-real-estate-012022.pdf

ניתוח משך הזמן לקבלת הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי מצביע על גידול ניכר בשיעור
הדירות הנמכרות "על הנייר", זאת מאז אוגוסט אשתקד. נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד
חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים
נותר ללא שינוי משמעותי. יתכן, בין היתר, כי ממצא זה משקף העדפה של הקבלנים למכירות
"פריסייל", תוך "שמירת" הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות בהן רמת הביקושים תהיה אולי
נמוכה יותר

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים said:

עכשיו ממש.

השאלה היא לא מתי הוא מימש את הרווח, אלא מתי הוא רכש את זה?

[זוטו של ים]

מי שרוכש ב20-80 למעשה מינף פי חמש את ההשקעה שלו, אנשים נוטים להשקיע בנדל"ן לכאורה בגלל סולדיות.
והשקעה במינוף כה גבוה מעקרת את היתרון הגדול שיש בנדל"ן. מי שמוכן לקחת סיכונים יש בשפע בשוק ההון
(ובלי צורך להמתין כל כך הרבה זמן למימוש)

[מרים-הורביץ נכסים]

@פושט-רגל-מרמה-ד said:

השאלה היא לא מתי הוא מימש את הרווח, אלא מתי הוא רכש את זה?

2020-2021

רשמתי את זה.

[משה עוזיאל]

ר' נתן ייש"כ על הדברים שממש בער בי גם להעביר מסר זה ועוד נקודה אחת שיש כאן הרמת קרנה של תורה
ובהקדם שקודם כל אשרי האנשים שמקדישים הרבה מזמנם להציל ממונם של ישראל ורק לאחר הקדמה פשוטה זו, אני הרגשתי שאצל חלק מהציבור רווחת תפיסה שאברכים שלומדים תורה הם ח"ו טרף קל ליפול בידי נוכלים ועקב עיסוקם בתורה אז הם אינם מבינים בעסקים ולכן הם טרף קל לנוכלויות או לעשיית שטויות (ותפיסה זו משתרשת הם מזה שהשם של אדם חרדי נשוי הוא אברךשזה גם תואר ללומדי תורה, והן גם מדעות חיצוניות שחודרות למחננו בלא מודע) וחלילה וחס נוצרת התפיסה השגויה כביכול לימוד תורה לא מחכים את האדם אלא ח"ו להיפך, וזה דלא ככמשנה אבות ו' ודלא כהרבה פסוקים ודלא כמו המציאות כדלהלן.
ואני מתוך עיסוקי היומיומי בתחום זה פוגש את לומדי תורה ואדרבה ככל שאדם יותר לומד הוא גם יותר חכם וגם יותר זהיר וגם אינו זהיר כשלא צריך והכל נבדק בשום שכל ובישרות, ומתוך חביבות הממון עליהם שהרי צדיקים ממונם וכו' ומצד שני הכל בזהירות שלא לפגוע בממון אחרים ויש עוד להאריך הרבה

והן אמנם יש גם מקרב ציבור זה כמו בכל ציבור אנשים שיטעו או אנשים שיתפתו אך אני סבור מתוך הכרת המציאות שציבור זה בבסיסו הוא הרבה יותר חסין עקב חכמתו

(וייתכן שיש פרטים מסוימים שבמקרה רווחים אצל אברכים כדוגמת זה שאינם חשופים לאינטרנט ולתקשורת שלעיתים חשיפה לזה מביאה ידע שמציל מליפול בטעויות, אך כמובן זה לא קשור לאברכים אלא קשור לכל יהודי המתנזר מכך
וכן יש טיעון שטוענים שהם יותר נותנים אמון ואכן הם יותר נותנים אמון ולכן הם גם מצליחים הרבה בזכות זה ולדוגמא רק במחוז זה רווח מאוד טאבו משותף שהוא מביא לחיסכון משמעותי במחיר דירה ואו למשקיע יתרון עצום בתשואה ובמיסוי וזה רק מכח אותו אמון וייתכן שאמון זה לעתים רחוקות היה מוגזם (אני אישית נותן אמון רק מתוך היכרות אישית עם האדם שאיתו אני מתנהל (בת רב חסדא מהימן כב"ת) מואני לעת עתה עשיתי פעולות עם אחרים כנ"ל בסכומים של מאות אלפי ש"ח ובמצטבר במיליונים הן הנותן והן כמקבל וב"ה הכל נעשה בצורה מסודרת אם ביטוחים מושלמים ע"פ ההלכה ותקפים בב"ד והכל דפק כמו שצריך

ולסיכום אומר כך סבורני שאם נעשה מחקר מקצועי וניקח אלף לומדי תורה ואלף שאינן שייכים לזה ובשתי הקבוצות יש להם מאזן חודשי של הכנסות והוצאות דומה אז אין לי ספק שבקבוצה שלומדת תורה יהיה תשואה של פי כמה על פני הקבוצה השניה (וסביר להניח שבמיקרו יהיו יותר מפסידים עקב כך כי אין רווח ללא סיכון)

ועיקר הנקודה שהתורה הקדושה היא מחכימה את האדם גם בכל תחומי החיים השונים ואין כוונתי לומר שלומר תורה מבין בעסקים כמו אנשי עסקים אך כוונתי שלומד תורה כשהוא יבוא לעשות עסקים אם במעט ואם בהרבה הוא יעשה זאת הכי חכם והכי טוב (ועדיין צריך להגן מאלה שאינם יודעים, והם כן קבוצת סיכון, וגם בקרב לומדי התורה הם יכולים להימצא)

ועוד הערה קטנה לגבי השוואת 20/80 למינוף בשוק ההון יש הבדל משמעותי שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום

[מרים-הורביץ נכסים]

תודה על הדברים הנכונים.
רק הערה אחת שאני לא מסכימה איתה:

@משה-עוזיאל said:

שבנדל"ן מי שעושה זאת כשהוא יכול לגמור עיסקה והיא בהתאם ליכולותיו ולא על סמך למכור לפני איכלוס אז אין סיכון על הקרן וגם אם יש זה על ירידה מינורית שעם המתנה וסבלנות (כמעט) בוודאות זה מהר יחזור לרווח, הן מהשכירות והן מהתאוששות במחירים (כמובן באחד שבדק וקנה מתוך בדיקה שהמחיר הגיוני) ואילו בשוק ההון במינוף זה יכול להימחק ללא יכולת שיקום

המצב הנוכחי הינו אחר,
גם מי שבדק שהוא יכול להחזיק בעיסקה,
גם מי שראה שהמחיר הגיוני ושווה,
והוא יכול לסיים את העיסקה-
עדיין ייתכן שהפסיד את כל הקרן-
או אם לא ויתר עליה ייתכן שגרוע מכך.

[משה עוזיאל]

אני לא מכיר (אני מתמחה באיזורים חרדיים) מקרים כ"כ קיצוניים
אבל נניח ואדם קנה נכס ב20/80 שהוא יכול להשלים עיסקה ונניח יש לו הפסד של כל ה20 (המחירים ירדו ב10 אחוז והוצאות מיסוי תיווך עליית מע"מ יעוץ משכנתא ועוד הוצאות אכלו לו עוד 10 אחוז) בהנחה שהוא יכול להשלים את העיסקא ולעמוד בהחזר החודשי (במקרים בהם יכול ההחזר מאפשרת משכנתא ל20 שנה מקס' ולא יותר כי אם לא אני קורה לזה בהתאם ליכולת) אז עדיין אם הוא ימתין כמה שנים סביר להניח שהוא יחזור לרווח (ואולי לעיתים שווה צאת כדי למקסם יותר את הרווח)