מחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?

[בוטח בה']

@יהודי-רציני אתה אומר כאן משפטים חד משמעים יכול להיות שהם נכונים רק מן הראוי שתבסס אותם בעובדות ונתונים

כולם יודעים שאנחנו בשנתיים של מיתון בנדל"ן
מה זה אומר לגבי ההמשך?

המחירים הגבוהים שאינם בר השגה-
אמרו את זה לפני 5 שנים וגם לפני 15 שנה
יכול להיות שיש מקומות שהגיעו לתקרה מסוימת והמחירים לא יעלו משמעותית אבל בפריפריה ובפרברי המרכז עדיין יש מה לעלות

בקשר למבצעי הקבלנים
זה דווקא ראיה שהם מאמינים בשוק ושווה להם לשלם לך את הריביות הגבוהות כרגע רק לא להוריד את המחירים שאולי יעלו

עוד נקודה שצריך לקחת בחשבון זה ירידת הריבית
זה כבר גורם למחירים להיות יותר ברי השגה

אני לא מסיק מסקנות כל כך מהר
אבל הנתונים הם שדמוגרפית קצב גידול האוכלוסייה בישראל גדול מקצב הבנייה כך זה היה תמיד וכך זה כנראה ימשיך

בכל אופן אשמח לשמוע טענות מקצועיות
בפרט אם מישהו יוכל להסביר לי איך אני מגיע לנתונים של דירות למכירה -היצע ולנתונים של ביקוש -כמה מחפשי דירה יש כרגע (חוץ מ150,000 שנרשמו למחיר למשתכן)
אם מישהו יוכל להסביר איפה רואים נתונים על זה בפרט אם אפשר לראות גם היסטורית מה היה וכמה זה השפיע אני אשמח מאוד!

[אברהם 0]

@יהודי-רציני כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

שוק הנדל"ן נמצא עכשיו במצב שהמשקיעים בורחים ממנה...
ורוכשים לצורך מגורים נמנעים לקנות דירות **בעיקר בגלל המחירים הגבוהים שאינם בהשגתם!
ולכן אין סיכויים לעליית מחירים בתקופה הקרובה! נקודה! ורוב הציבור מבין את זה!
לראיה כל מבצעי המימון של הקבלנים שעלו בעשרות אחוזים!!! = עוד ירידת מחירים שאינה מגולמת!

הלוואי שיהיה ירידה אמיתית
הרבה רוצים לחשוב ככה
אבל כולנו זוכרים כמה פעמים חשבו שהבועה תתפוצץ ובסוף התחזיות התפוצצו.......

[אבי ר.]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

בקשר למבצעי הקבלנים
זה דווקא ראיה שהם מאמינים בשוק ושווה להם לשלם לך את הריביות הגבוהות כרגע רק לא להוריד את המחירים שאולי יעלו

עד כמה שידוע לי המבצעים הם לא רק בגלל שהם מאמינים שהמחירים יחזרו לעלות,
אלא בגלל שהמימון שלהם מהבנקים הוא לפי שמאות של המחיר העתידי לכן הם לא יכולים להוריד את השווי,
ואולי גם בשביל מימון לפרויקטים חדשים.

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

עוד נקודה שצריך לקחת בחשבון זה ירידת הריבית
זה כבר גורם למחירים להיות יותר ברי השגה

בינתיים לא היתה ירידה דרמטית,
אישית אני גם לא חושב שהיא תהיה.

[בוטח בה']

@אבי-ר.
לגבי הקבלנים אתה צודק אני נזכר שכבר כתבתי על זה כאן
אבל עדיין זה עובדה שהם משמרים את מחרי הדירות
גם אם עכשיו יש מבצע זמני שאינו מגולם במחיר

לגבי הריבית הריביות בבנקים כבר ירדו די משמעותית
בתחילת המלחמה קל"צ היה בסביבות 5.2 היום זה ירד משמעותית כנ"ל במל"צ

לגבי הריבית של בנק ישראל לכאורה אין לנגיד תירוץ לא להוריד תסתכל ברשימה של הסיבות בהחלטה הקודמת הם כבר לא קיימות
ואנחנו בסוף שנה והאינפלציה בתוך היעד
אבל נחכה לשבוע הבא לראות מה יהיה
וגם מה יהיה המגמה להמשך

[בוטח בה']

פוסט של אהרון סלומון שקיבלתי לפני חודשיים:
(הוא לא יועץ נדל"ן הוא יועץ השקעות בכללי ומגדולי המעוררים של שוק ההון בציבור החרדי)

במייל הקודם דיברנו על המצב כרגע בשוק הנדל"ן.

אסכם בכמה שורות

כדי שנוכל לצלול לנתונים

ולנסות להבין

האם בשנים הקרובות

המחירים יעלו או ירדו.

קיפאון של 3 שנים -
מאז תחילת עליות הריבית לפני 3 שנים

יש לנו עצירה במחירי הדיור

בגלל התייקרות המשכנתאות.

ירידה בהיצע -
באותה תקופה יש גם ירידה דרסטית בהתחלות הבניה

וגם האטה משמעותית בקצב הבניה

בגלל מחסור בפועלים ועוד.

הביקוש ממשיך -
בתקופה הזו אנשים המשיכו להתחתן וללדת

ויחד עם גל עליה מסיבי מהתפוצות

הביקוש עלה

אבל לא נראה בשטח כי אנשים יושבים על הגדר.

ירידת מחירים זמנית -
אנו רואים כרגע ירידת מחירים בחלק מהמקומות

בגלל סיבות זמניות כפי תוכלו לקרוא בהרחבה במייל הקודם ששלחתי.

מזכיר שבסדרת המיילים 'דירה בישראל'

אנחנו מדברים על רכישת דירה ראשונה,

וליתר דיוק:

על הדרך של זוג צעיר בישראל

להגיע בס"ד לדירה משלו

מבלי להתגלגל כל החיים

מדירה שכורה אחת לשניה.

אם עדיין לא קראתם את המיילים הקודמים בסדרה

הנה הם כאן בשבילכם:

חלק א: איך מגיעים לדירה בישראל? >>

חלק ב: האם רווחי יותר לגור בשכירות? >>

חלק ג: נדל"ן או שוק ההון? >>

חלק ד: מה קורה כרגע בשוק הנדל"ן? >>

ועכשיו - -

בוא ננסה להבין

מה עומד להתרחש בשנים הקרובות?

קודם כל, קצת היסטוריה.

ההיסטוריה בישראל מוכיחה שני דברים.

א. מחירי הדיור

לפעמים עולים ולפעמים יורדים

אבל הרבה פעמים

הם מזנקים בתקופה קצרה

כמו שראינו אחרי הקורונה.

ב. תמיד אחרי מלחמות ומשברים

מחירי הנדל"ן עולים.

כך היה אחרי ששת הימים

כך גם אחרי מלחמת יום כיפור

ואחרי לבנון הראשונה

ומלחמת המפרץ

ולבנון השניה

ועופרת יצוקה

והקורונה.

תמיד בשנים אחרי מלחמות

מחירי הנדל"ן קפצו

לפעמים בעשרות אחוזים

תוך שנה או שנתיים בלבד!

אבל למה זה קורה?

כי אחרי משברים

צריך להניע את המשק.

המדינה הוציאה על המלחמה הזו

מאות מיליארדי שקלים

וצריך לכסות את הגרעון הזה.

מה עושים כדי לכסות גירעון?

מעלים מיסים כמובן

אבל בעיקר - מניעים את המשק באמצעות הורדת ריבית.

המדינה רוצה שנעשה ביזנעס

כדי שהיא תרוויח את המיסים.

המדינה רוצה שנקנה דירות

כדי שהיא תרוויח את המיסים.

ולכן מקובל בעולם

שאחרי משברים מורידים ריבית.

ריבית נמוכה מוזילה את מחיר הכסף

אנשים יכולים לקחת הלוואות ולעשות עסקים

וכך המשק מתעורר ופורח.

בנוסף, שער הדולר ירד משמעותית לאחרונה

וזה אומר שהיבואנים שמשלמים בדולרים

יכולים לייבא מוצרים במחיר זול יותר

למכור אותם במחיר זול יותר

ולהוריד את האינפלציה.

אינפלציה בירידה

מאפשרת הורדת ריבית.

מה יקרה כשהריבית תרד?

המון זוגות שחיכו ב-3 השנים האחרונות

ירוצו בבת אחת לקנות דירות

ואז אנחנו נגלה את הפער האדיר

בין ההיצע לביקוש

שאותו תיארתי לכם במייל הקודם.

היצע נמוך

מול ביקוש גבוה

יוצר זינוק במחירים!

רגע.

אם אתה אומר שחסרות דירות

איפה אנשים גרים עכשיו?

ראשית, יש המון זוגות צעירים

שגרים אצל ההורים.

כן כן, אצלינו זה פחות מקובל

אבל בציבור הכללי זה קורה הרבה.

שנית, יש המון שגרים בשכירות

כי אין להם אפשרות לקנות דירה

ולעמוד בהחזרי המשכנתא.

אז מחירי השכירות עולים

וכנראה ימשיכו לעלות.

מה קורה כשמחירי השכירות עולים?

התשואה השוטפת על השקעות נדל"ן עולה

וזה מוביל לכניסה של משקיעים לשוק

כך שגם זה יתרום לעליית מחירים.

אבל יש גבול כמה המחירים יכולים לעלות?...

נכון

וזאת הסיבה שאנו רואים לאחרונה

נהירה ציבורית למגורים והשקעות בפריפריה.

המדינה משקיעה הון עתק בתשתיות בפריפריה

רכבת

תחבורה ציבורית

כבישים

מרכזי תעסוקה ופארקי הייטק

מקומות השכלה גבוהה

וכל אלה מובילים לאט לאט את המדינה

להיות מטרופולין אחד גדול.

אז באמת באזור המרכז

המחירים כבר לא הגיוניים

ומתאימים יותר לאלפיון העליון

אבל בפריפריה המחירים עדיין סבירים

וכנראה יש להם עוד המון לאיפה לעלות.

גם בירידות המחירים האחרונות

רואים שהמרכז ירד הכי הרבה

ובפריפריה הירידה הרבה יותר מתונה.

לסיכום:

ההיסטוריה מוכיחה שאחרי משברים

הריבית יורדת

ומחירי הנדל"ן מזנקים בחדות.

אז אל תתרחקו מהיכולת

להגיע לדירה משלכם.

אל תגרמו לעצמכם

להתגלגל כל החיים בשכירות.

תקנו דירה!

אציין שוב זה פוסט של אהרון סלומון
אני עוד לא מביע דעה בעד או נגד
רק רוצה לשמוע טיעונים הגיוניים

[אבי ר.]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אבל עדיין זה עובדה שהם משמרים את מחרי הדירות
גם אם עכשיו יש מבצע זמני שאינו מגולם במחיר

המבצע הוא כדי לגרום לציבור לקנות ואם הוא לא יהיה הציבור פשוט לא יקנה,
ולכן ההסתברות אומרת שהמבצעים האלה ימשיכו.

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

לגבי הריבית של בנק ישראל לכאורה אין לנגיד תירוץ לא להוריד תסתכל ברשימה של הסיבות בהחלטה הקודמת הם כבר לא קיימות

גם אם הוא יוריד זה כנראה יהיה באיטיות רבה.

[אבי ר.]

@בוטח-בה
לגבי מה שהבאת מאהרן סלומון בקיצור הוא טוען שבמרכז לא מסתבר שנראה עליה לפחות משמעותית,
ולגבי הפריפריה בהחלט יכול להיות שהוא צודק שם יש למחירים אפשרות לעלות עוד,
אמנם אני לא חושב שזה יקרה כמו שהוא מתאר גם כי הורדת הריבית תהיה במתינות,
וגם כי מי שלא קונה עכשיו לא יקנה אם המחירים יעלו משמעותית ולכן הם לא יעלו בצורה כזאת.

[בית שמש]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

בדיקה קצרה שלי בהיסטוריה
גילתה שאחרי מלחמת ששת הימים האינפלציה עלתה בכ20%

אני סוטה רגע מהנושא... בהמשך לכאן ז"א שהמדד הולך לזנק בתקופה הקרובה?

[בוטח בה']

@בית-שמש מדד המחירים לצרכן ברובו לא קשור לדיור
ודווקא ההיפך כשיש מיתון במדד אז הנגיד מועיל בטובו להוריד את הריבית
אבל אולי באמת נמשיך את הדיון כאן
ותפרט בדיוק מה השאלה שלך ולמה זה מנפק"מ לך?
אתה מדבר בהקשר של הלוואת צמודות מדד?

[סומכוס]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

עוד נקודה שצריך לקחת בחשבון זה ירידת הריבית
זה כבר גורם למחירים להיות יותר ברי השגה

ירידת הריבית ועליית הריבית לא משנה לרוכש את המחיר,
שהרי אם הריבית נמוכה, אז היא נמוכה לכולם, ואז המחירים יעלו בהתאם למה שהריבית ירדה,
ואם הריבית גבוהה, אז היא גבוהה לכולם, ואז המחירים ירדו בהתאם למה שהריבית עלתה.
והשורה התחתונה היא, כמה הרוכש יצטרך לשלם כל חודש למשכנתא.

[סומכוס]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אני לא מסיק מסקנות כל כך מהר
אבל הנתונים הם שדמוגרפית קצב גידול האוכלוסייה בישראל גדול מקצב הבנייה כך זה היה תמיד וכך זה כנראה ימשיך

כמדומני שבשנים האחרונות ישנם פרויקטים בכמות רבה יותר.
ובנוסף, פורסם לאחרונה שהמדינה נתנה לקבלנים אפשרות פריסת תשלומים, שתוזיל מהם את עלויות הריבית שעובר לקונים, ולדעת חלק מהכותבים בפורום זה יוזיל את המחירים עוד.
וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.
אבל כמובן שגם אני לא ממהר כ"כ להסיק מסקנות

[בוטח בה']

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

כמדומני שבשנים האחרונות ישנם פרויקטים בכמות רבה יותר.

יש לך מקור מדויק לבדוק את זה?

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

ובנוסף, פורסם לאחרונה שהמדינה נתנה לקבלנים אפשרות פריסת תשלומים, שתוזיל מהם את עלויות הריבית שעובר לקונים, ולדעת חלק מהכותבים בפורום זה יוזיל את המחירים עוד.

דווקא זה סיבה שעוד קבלנים קטנים יכנסו לשוק ויגדיל את התחרות במרכזים מה שיגרום לעליית מחירים

Spoiler

דעת הכותבים בהרבה מהמקרים היא בסך הכל משאלת לב שאולי בקרוב יהיה יותר בר השגה לקנות דירה למגורים
משאלה שאני גם שותף לה אבל עדיין רוצה לנתח את העובדות

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.

המהלך של בנק ישראל הוא שכלל החזרי ההלוואות יהיה עד לתקרה של 40% מההכנסות
עד היום גם היה צריך להתאמץ אז יתאמצו עוד קצת...

[סומכוס]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

כמדומני שבשנים האחרונות ישנם פרויקטים בכמות רבה יותר.

יש לך מקור מדויק לבדוק את זה?

עיין ערך בית שמש בשנים האחרונות,
ואחריו את נתיבות עם תכניות ל - 30,000 יח"ד
ואת התכניות בחריש ל25,000 יח"ד
ואת אחיסמך בשערי עכו
ואת כסיף
ואת קרית גת שמתוכנן בה כ- 40,000 יח"ד לחרדים
ואת פרויקט ההתחדשות העירונית

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

דווקא זה סיבה שעוד קבלנים קטנים יכנסו לשוק ויגדיל את התחרות במרכזים מה שיגרום לעליית מחירים

הטענה הזו דומה לטענה שעם הורדת הריבית המחירים יעלו, והתיחסתי אליה לפני כמה פוסטים.
וגם בזה, הם לא ישלמו יותר מאשר הריביות שהם שילמו עד היום.

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

המהלך של בנק ישראל הוא שכלל החזרי ההלוואות יהיה עד לתקרה של 40% מההכנסות
עד היום גם היה צריך להתאמץ אז יתאמצו עוד קצת...

לא הבנתי את דבריך!
זה מונע מהרבה משקיעים אפשרויות לקחת מינוף גבוה.
וזה מאמץ קצת יותר מקצת, שישלח חלק מאנשים לשוק ההון או לפתיחת עסקים וכו' וכו'

[משכנתא בקצב שלך]

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

זה מונע מהרבה משקיעים אפשרויות לקחת מינוף גבוה.
וזה מאמץ קצת יותר מקצת, שישלח חלק מאנשים לשוק ההון או לפתיחת עסקים וכו' וכו'

@סומכוס כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

וכן פורסם על טיוטה של בנק ישראל, לקצץ בגודל המשכנתא שניתן לקחת, מה שמשפיע על יציאת חלק מהמשקיעים מהמשחק, וגורם לירידת מחירים נוספת.

הטיוטה החדשה אמנם מדברת על הגבלה של עד 40% יחס החזר מההכנסות
אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

[חופש כלכלי]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

קיפאון של 3 שנים -
מאז תחילת עליות הריבית לפני 3 שנים

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

[סומכוס]

@משכנתא-בקצב-שלך כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אבל זה רק על ההלוואות על אותו נכס המשועבד
אבל לגבי נכס אחר לכאורה כן יוכלו לקחת ע"י שיפחיתו את ההחזרים ותישאר הכנסה פנויה [כמו שהיה עד היום]

לא ידעתי.
אני מודה על ההארה
ומרים ידים (לגבי הטענה הזאת)

[סומכוס]

באופן כללי ביחס לעתיד המחירים
שמעתי לפני כשנה!!!!! בהרצאה של איציק אפטר מטעם מסילה,
שמחירי הדירות בארץ רק הולכים ויורדים בתקופה האחרונה.
כמובן, שכולם התוכחו איתו, והוא אמר שאמנם בפירסומים בעיתונים לא נראה שינוי במחיר,
אבל בסגירת עיסקאות (והוא נמצא בהרבה כאלו - לדבריו) רואים מגמת ירידה.
ולשאלה האם לרוץ לקנות דירה הוא השיב שאין שום טעם למהר, מלבד מי שהבטיחו לו כסף...

אז אולי גם היום צריך לשאול את מי שידע מראש על הירידה

[בוטח בה']

@חופש-כלכלי כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

לפני שלוש שנים הוא אחז שהמחירים עולים
אני מנסה לדמיין מה עובר על הלקוחות שלו שעבר שלוש שנים
והם שילמו ריבית ענקית והפסידו בצורה ריאלית עשרות אלפי שקלים
קצת צניעות עם התחזית לגבי ההמשך

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלו:
הם קנו דירה לפני שלוש שנים קיבלו ממנה שכירות שעוזרת לשלם את רוב המשכנתא ובנוסף יורד להם כל חודש מהקרן של ההלוואה שזה רווח נקי
אז גם אם ערך הדירה לא עלה כגרע ואפילו קצת ירד
לא נמחק להם הקרן נומינלית
וזה בהנחה שהם קנו סתם דירה בלי אסטרטגיה רצינית
יש הרבה משקיעי דירות שקנו לפני שלוש שנים והרוויחו בגדול (מכיר אישית כמה וכמה)
-כמו דירות שהתקדמו לתמ"א או פינוי בינוי /קנייה מתחת מחיר שוק /אזורים שהתפתחו

וכמובן כל אחד שנכנס להשקעה יודע שלא מודדים אותה פר שנתי
השקעת נדל"ן בדר"כ זה לטווח של 5 שנים לפחות

וגם אם הי מציאות שאנשים היו מפסידים כסף קודם כל הוא דוגל בפיזור השקעות כך שבחלק שהושקע בשוק ההון היו רווחים נאים מאוד
וחוץ מזה כל מי שעובד עם יועץ השקעות מוסמך יודע להבין איך השקעה בנויה ושאין 100% תשואה

תמיד אפשר להגיד הייתי מחכה וקונה בפחות אבל המציאות ההיסטורית מראה שרוב מי שחיכה בדר"כ הפסיד

[חופש כלכלי]

@בוטח-בה כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אני יעזור לך לדמיין מה קורה ללקוחות שלu

אתה מעורר השראה
למיטב זכרוני הוא מכר פרויקטים וקשה להשכיר דירה על הנייר
ואם המחיר ירד זה ברוך

[בוטח בה']

@חופש-כלכלי אנחנו מדברים על אהרון סלומון?
כי למיטב ידיעתי הוא לא שיווק מעולם שום פרויקטים
הוא יועץ כלכלי שנותן ייעוץ השקעות בשוק ההון ונדל"ן