שוק ההון מול נדל"ן

[אבי ר.]

ולאחר 200 פוסטים באשכול הזה ומלא צידודים לפה ולשם אני חושב שאין כ"כ וויכוח.

ברור לכולם שההבדל בין שוק ההון לנדל"ן הוא הזמן שבנדל"ן קוצרים את הרווחים בזמן קצר משא"כ בשוק ההון,
אלא שבנדל"ן צריך הרבה התעסקות (בלי לפרט) ובשוק ההון זה דיי פשוט,
ולכן באופן נורמלי אברך צעיר הולך להשקיע בשוק ההון (וכשמתקרב תקופת החתונות אם רואה ששוק ההון לא מספיק לו הוא מושך וקונה נדל"ן)
ואברך מבוגר שאין לו את האפשרות להשקיע בשוק ההון, מה שנשאר לו זה רק בנדל"ן.

[בן עליה]

תוסיף לזה את הסכומים שצריך בשביל זה בנדלן

[צמיחה]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ברור לכולם שההבדל בין שוק ההון לנדל"ן הוא הזמן שבנדל"ן קוצרים את הרווחים בזמן קצר משא"כ בשוק ההון,

רק תסביר למה זה כזה ברור לכולם.
למה בנדל"ן קוצרים את הרווחים בזמן קצר,
ואילו בשוק ההון בטווח ארוך.
למה לא הפוך?
למה לא גם וגם?

[אבי ר.]

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

[שמש מרפא]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

גם בשוק הנדל"ן כפי שפורסם למעלה מ1000 משקיעי 20-90 מחקו את כל ההון העצמי שלהם.

זה אנשים שלא יכלו להוציא משכנתא, כלומר שהם כשלו כבר בשלב המינוף.

[שמח לעזור]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמח-לעזור
בנדל"ן אתה מביא מהכיס 250K וממנף את זה עד פי 4 בהלוואה של 750K (רק בדירה ראשונה)
בשוק ההון אתה מביא 100K וממנף בפחות מפי 2 ע"י הלוואה של 80K.

זה טעות
אתה מקבל מבית ההשקעות לבנק 80%
מי שבוחר להשקיע חזרה באמת מינף פחות מפי 2
מי שבוחר לקנות עם זה רכב (או להחזיר את ההלוואה שממנה הוא פתח את התיק…)
ממונף פי 5

בשביל הדוגמא
מי שלוקח משכנתא על 50% על הדירה שלו
אם הוא יקנה עם כל הכסף דירה שניה, כיום הוא ממונף פי 1.33
אבל אם הוא שורף את השטרות הוא ממונף פי 2

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני רוצה לדייק נקודה חשובה מאוד:
הנקודה כאן היא לא כמה ממנפים (פי 4 או פי 3 )
אלא הנקודה של הסיכון- התייחסתי לזה בפוסט

כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(למה אין כמעט יועצים שממליצים על מישכון להשקעה ממשכנתא בשוק ההון?
בדיוק בגלל הסכנה שבחוסר ההתאמה בין דיור לשוק ההון)

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

בעצם יש כאן 3 סוגי מינוף ששניהם נכונים גם בנדל״ן וגם בשוק ההון

1. מינוף על דירת מגורים לצורך הקניה של אותה דירה עצמה
   באפשרות זו, כל עוד שלא מוכרים את הדירה, הסיכון הוא רק על הנייר
   כי לגור צריך, ואם מוכנים לשלם על זה x משכנתא, למה רלוונטי המחיר בשוק?
   (תאורטי כמובן, כי אין אחד שקונה דירה וחושב רק על המגורים ולא כהשקעה)

2. מינוף של דירת מגורים לצורך השקעה אחרת בנדל״ן או בשוק ההון
   בעצם מסכנים את מחיר הדיור לצורך השקעה
   ולכן חובה לבדוק 7 פעמים האם זה מתאים מבחינת תזרים חודשי, פיזור שאר השקעות, יכולת סיבולת, וכו׳

3. מינוף של נכס שהוא לא דירת המגורים, או הלוואה ללא שעבוד
   בדיקת כדאיות כלכלית כנ״ל, אבל מתוך נקודת מוצא שהדירה יחסית בטוחה

לא רואה את ההבדל בין נדל״ן לשוק ההון
חוץ מההבדל שקיים גם ללא מינוף
ששוק ההון תנודתי פי כמה
ובסיכון לירידות נומינליות פי כמה וכמה
וכמובן שבמינוף הסיכון גדל בהתאמה
וקריטי טווח זמן ההשקעה

Spoiler

במינוף מבית ההשקעות על אחוז גבוה יש הבדל טכני שיוצר סיכון אדיר ביחס למשכנתא
בבית ההשקעות ברגע שנראה להם שיש סיכון להשקעה, אפילו הרבה לפני שיורד ליחס 0 למינוף
הם דורשים להחזיר חלק מהחוב, זה נתון לשיקול דעתם
ויכול להיות בכלל שיש הרבה שממונפים על אותו נכס ולכן הם ייחשבו שהסיכון להם יותר גבוה
סיכון נוסף שקיים רק בהלוואת גרייס שההלוואה מתחדשת כל 7 שנים, ויש סיכוי גבוה שלא יסכימו להלוות שוב בעוד 7 שנים

ג.נ. מושקע גם בנדל״ן וגם בשוק ההון

ואגב, כל אחד שמשקיע בשוק ההון בזמן שבמקביל הוא חייב כסף למישהו בעולם = הוא ממונף…

[אבי ר.]

אשמח שתעזור לי להבין.

[שמח לעזור]

@אבי-ר. בכיף
איזה חלק?

[אבי ר.]

פירוש המושג מינוף להבנתך,
ואיך לפי זה מובן מה שכתבת

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אתה מקבל מבית ההשקעות לבנק 80%
מי שבוחר להשקיע חזרה באמת מינף פחות מפי 2
מי שבוחר לקנות עם זה רכב (או להחזיר את ההלוואה שממנה הוא פתח את התיק…)
ממונף פי 5

בשביל הדוגמא
מי שלוקח משכנתא על 50% על הדירה שלו
אם הוא יקנה עם כל הכסף דירה שניה, כיום הוא ממונף פי 1.33
אבל אם הוא שורף את השטרות הוא ממונף פי 2

וכן

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כל אחד שמשקיע בשוק ההון בזמן שבמקביל הוא חייב כסף למישהו בעולם = הוא ממונף…

[צמיחה]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

לא חסר מקרים שבשוק ההון היה רווח בטווח הקצר, ואילו בנדל"ן לא היה רווח בטווח הקצר.

[אבי ר.]

אתה מדבר על מקרים שקרו, אבל ברור שכאסטרטגיה בשוק ההון לא ניתן לתזמן את השוק ואילו בנדל"ן ניתן למצוא הזדמנויות טובות לרווח בטווח קצר.

[שמח לעזור]

@אבי-ר.
יש יחס מינוף על נכס מסוים
ויש יחס מינוף לאדם עצמו

שבודקים סיכון במינוף
היחס הנכון הוא מינוף של האדם עצמו

מי שבבעלותו דירה בשווי מיליון ולוקח משכנתא של חצי מיליון
אם הוא משאיר את הכסף בבנק - הוא לא ממונף בכלל
אם הוא קונה דירה בכסף הזה - הוא ממונף חצי מיליון מתוך מיליון וחצי
ואם הוא יקנה עם זה סנפ בחצי מיליון - היחס מינוף נשאר כנ״ל

כנ״ל מי שלווה בהלוואת עמיתים כנגד התיק שלו
זה לא משנה אם הוא יקנה עם זה דירה או מניות
המינוף הוא ביחס לסכום השקעה הכולל

אבל מי שלווה הלוואה שלא כנגד אף נכס
או שלוקח את ההלוואה וקונה עם זה אוכל
או מחזיר הלוואה אחרת
אז המינוף שלו הרבה יותר גבוה
כי אין לו נכס כנגד ההלוואה…

ולכן אם אדם חייב לבנק מיליון משכנתא
וקונה כל חודש באלף ש״ח מדדים
במקום להחזיר למשכנתא
הוא ממנף כל חודש מחדש את התיק שלו

המקום היחיד שנכון למדוד מינוף רק ביחס לנכס הממונף
זה שהסיכון עצמו ממונף
כמו בקרן ממונפת