שוק ההון מול נדל"ן

[אבי ר.]

פירוש המושג מינוף להבנתך,
ואיך לפי זה מובן מה שכתבת

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אתה מקבל מבית ההשקעות לבנק 80%
מי שבוחר להשקיע חזרה באמת מינף פחות מפי 2
מי שבוחר לקנות עם זה רכב (או להחזיר את ההלוואה שממנה הוא פתח את התיק…)
ממונף פי 5

בשביל הדוגמא
מי שלוקח משכנתא על 50% על הדירה שלו
אם הוא יקנה עם כל הכסף דירה שניה, כיום הוא ממונף פי 1.33
אבל אם הוא שורף את השטרות הוא ממונף פי 2

וכן

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כל אחד שמשקיע בשוק ההון בזמן שבמקביל הוא חייב כסף למישהו בעולם = הוא ממונף…

[צמיחה]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

לא חסר מקרים שבשוק ההון היה רווח בטווח הקצר, ואילו בנדל"ן לא היה רווח בטווח הקצר.

[אבי ר.]

אתה מדבר על מקרים שקרו, אבל ברור שכאסטרטגיה בשוק ההון לא ניתן לתזמן את השוק ואילו בנדל"ן ניתן למצוא הזדמנויות טובות לרווח בטווח קצר.

[שמח לעזור]

@אבי-ר.
יש יחס מינוף על נכס מסוים
ויש יחס מינוף לאדם עצמו

שבודקים סיכון במינוף
היחס הנכון הוא מינוף של האדם עצמו

מי שבבעלותו דירה בשווי מיליון ולוקח משכנתא של חצי מיליון
אם הוא משאיר את הכסף בבנק - הוא לא ממונף בכלל
אם הוא קונה דירה בכסף הזה - הוא ממונף חצי מיליון מתוך מיליון וחצי
ואם הוא יקנה עם זה סנפ בחצי מיליון - היחס מינוף נשאר כנ״ל

כנ״ל מי שלווה בהלוואת עמיתים כנגד התיק שלו
זה לא משנה אם הוא יקנה עם זה דירה או מניות
המינוף הוא ביחס לסכום השקעה הכולל

אבל מי שלווה הלוואה שלא כנגד אף נכס
או שלוקח את ההלוואה וקונה עם זה אוכל
או מחזיר הלוואה אחרת
אז המינוף שלו הרבה יותר גבוה
כי אין לו נכס כנגד ההלוואה…

ולכן אם אדם חייב לבנק מיליון משכנתא
וקונה כל חודש באלף ש״ח מדדים
במקום להחזיר למשכנתא
הוא ממנף כל חודש מחדש את התיק שלו

המקום היחיד שנכון למדוד מינוף רק ביחס לנכס הממונף
זה שהסיכון עצמו ממונף
כמו בקרן ממונפת

[מרים-הורביץ נכסים]

בהחלט ברכישה של 10-90 יש יותר סיכון, בבסיס-
פוטנציאל רוח גבוה ופוטנציאל סיכון גבוה.
.
אני מסכימה בהחלט שעיסקאות של 20-90 הן מסוכנות ובעיתיות.
מה שכן,
אני לא מסכימה שכל העיסקאות שנעשו ב 10-90 לפני שנתיים,
היו אז ב 20-90,
ממש לא.

אם אז הם היו במחיר הוגן,
ומאז הייתה ירידת מחירים משמעותית שרוב העוסקים בשוק הנדל''ן לא צפו את היקפה.
(ואגב הראיה לכך-
הסכמים רבים של פינוי בינוי שנפתחים כעת מחדש אחרי שהפכו היום להות לא ריווחיים ואז אושרו ע''י הבנקים ויזמים רבים מובילים)
הפכו היום להיות יקרות יותר ולא ריווחיות ואפילו מסוכנות.
אין זה אומר שהעיסקה אז היתהבמחיר יקר ולא הוגן.

אמנם,
אני יכולה להעיד שרוב העיסקאות שבדקתי ללקוחותי
(וללקוחות שלי אני בודקת באופן בלתי תלוי- כל העמלות שלי מוחזרות ללקוחות)
היו אכן בעייתיות ומסוכנות- יקרות באופן מהותי ממחיר השוק.
עדיין,
גם הדירות שהיו כן נכונות עם פוטנציאל השבחה ועליית ערך נכס אכזבו והמחיר שלהם ירד.
גם עיסקאות שהצפי השלילי ביותר היה שאחרי 3 שנים המחרים יישארו כשהיו (ואז זה היה נראה הזוי

יש היום כאלו שבעצמם הפנו ללא מעט עיסקאות כאלו,
והיום מסבירים את הסיכון והבעיתיות.

אני מנסה לרשום כאן בקיצור אבל אני מרגישה שיש כאן הרבה מה לומר.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקהילה שלי יש נתמכים שנפלו בנדל"ן ובשוק ההון לא ידוע לי אפילו על אחד

כי בד''כ אנשים שמשקיעים בשוק ההון משקיעים מהחסכונות שלהם ולא מהקורת גג,
גם אם הפסידו לא איבדו את פת לחמם,
זאת לעומת נדל''ן שאנשים לוקחים משכנתאות על הנכס שלהם.

[משהמשה]

מתוך כתבה של עו"ד נתן רוזנבלט

כתב באינווסט מקבוצת נכס בישראל: מישהו יודע מי זה ומה זה?:

. יכולני להעיד מעדותי האישית, כי מכרתי וקניתי הרבה דירות ונכסי נדל”ן בחיים, לפעמים הרווחתי יותר לפעמים פחות (מעולם לא הפסדתי ב”ה, זה מה טוב בנדל”ן לעומת כל מה שמנסים למכור לכם)...

בשוק ההון גם למשקיע החכם ביותר יהיו הפסדים, ובוודאי למשקיע הפסיבי.
בנדלן מי שמקצועי באמת כמו עו"ד רוזנבלט או מי שיודע לקחת אנשי מקצוע אמיתיים אין לו הפסדים או בכלל או הפסדים מינוריים.
זה ההבדל הגדול.
איך הוא כותב לעומת כל מה שמנסים למכור לכם......
אם אתם רוצים לחתן ילדים בקלות. ואתם מפחדים לעשות מינופים מסוכנים.
ויש לכם כמה וכמה בנות שאתם רוצים לזכות בחתנים טובים...
אז בבקשה...

[השומר]

@משהמשה אני גם חושב שנדלן יכול להביא לתשואות דו ספרתיות ובצד הגבוה אבל כל הפתרונות שמנסים כיום לקדם זה או למנוע כאב ראש והתעסקות למי שלא יכול או לא רוצה וגם לעורר את מי שבין כך לא עושה כלום או מעצלות או מחוסר ידע או מחיים בלי חשבון.

[פושט רגל מרמה ד']

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון גם למשקיע החכם ביותר יהיו הפסדים, ובוודאי למשקיע הפסיבי.
בנדלן מי שמקצועי באמת כמו עו"ד רוזנבלט או מי שיודע לקחת אנשי מקצוע אמיתיים אין לו הפסדים או בכלל או הפסדים מינוריים.
זה ההבדל הגדול.

אני מושקע כבר המון שנים בשוק ההון ומעולם לא הפסדתי.
כי לא מכרתי בהפסדים להיפך רק רכשתי יותר בתקופות שפל (העברתי מאג״ח למניות וכן להיפך באירועי מס בסוף שנה) אבל הסיבה האמיתית היא סיעתא דשמיא.

לעומת זאת בנדל״ן מי שהקשיב לו לפני כ4 שנים בחריש הוא כרגע בהפסדים גדולים.

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ומאז הייתה ירידת מחירים משמעותית שרוב העוסקים בשוק הנדל''ן לא צפו את היקפה.

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

[משהמשה]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לעומת זאת בנדל״ן מי שהקשיב לו לפני כ4 שנים בחריש הוא כרגע בהפסדים גדולים.

אני מכיר אנשים שלא הרוויחו בחריש, מה נקרא אצלך הפסדים גדולים?

אגב כל השקעה היא לא ב 100% ביטחון, חריש הייתה נקראת מובטחת בהצלחתה.
הוא לא היחיד שטעה בזה רבים וטובים חשבו שזו תהיה הצלחה כבירה, אולי עוד חזון למועד.

חריש זו דוגמא אחת, כמה מקומות אחרים אנשים השקיעו והרוויחו, כמספר הערים בישראל....
לא יודע על מה הוא המליץ אבל יש רק דוגמא אחת לחוסר הצלחה.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

באמת אף אחד לא בטוח כעת שלא ימשיכו הירידות, אבל לא בצורה משמעותית מאוד.
כי יש הרבה גורמים שהנדלן לא יכול לרדת מידי מרף מסוים.
אבל זה לא אומר שאין מקומות שבהם יש רווח בטוח וצפוי.

[המבקר]

@פושט-רגל-מרמה-ד סיפרת באיזה מקום\אשכול את סיפור פשיטת הרגל, והסיבוכים? סיקרנת!

[משהמשה]

@המבקר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@פושט-רגל-מרמה-ד סיפרת באיזה מקום\אשכול את סיפור פשיטת הרגל, והסיבוכים? סיקרנת!

עולם הנדל"ן לאן

@שמיל-שמיל ברוך השם לא נפלתי הסיבה שקראתי לעצמי ככה, זה כי יש כל מיני אנשים שמעודדים אברכים תמימים להיכנס לחובות שלא יוכלו לצאת מזה וגם קוראים לעצמם לדוגמה "...

הפורום הכלכלי החרדי הראשון (forum.benakel.org)

[מרים-הורביץ נכסים]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

אין לאף אחד ביטחון בכלום.
הירידות יכולות להימשך.
למה לשמוע בקול היועצים-
כי יש להם מידע על הנתונים עכשיו.

אני הייתי בייעוץ מקצועי מאוד שיעץ לי להעביר את הפנסיה לסנופי,
כעת בעקבות ירידת הדול החדה
המציאות מוכיחה שלטווח הקצר הפסדתי.
האם היועץ ההוא אינו מומחה?

נוסף על כך-
גם שוק ההון וגם שוק הנדל''ן הציגו תנודתיות במהלך השנים.
לצערנו,
תמיד,
חלק ניכר מהציבור החרדי נכנס בשיא לקראת הירידה מתוך רצון לחקות את מי שנכנס מוקדם והרוויח.
ההבדל הגדול בין שוק ההון לשוק הנדל''ן הוא-
מי שנכנס לשוק ההון בשיאלפני ירידה הפסיד מאוד.
לעומת זאת,
בשוק הנדל''ן,
גם כשמחירי הדירות היו בשיא לא הגיוני,
וכל שבוע המחירים בלוחות המודעות התעדכנו-
אנשים רצו לרכוש-
ולמה?
כי אנשים חששו להישאר בלי קורת גג.

כך שלענ''ד-
כעת,
כששוק הנדל''ן בירידה (וייתכן שהירידה תמשיך עוד לטווח מוסים, לפי דעתי יותר בדירות היקרות מאשר בזולות)
אבל אח''כ תגיע העלייה בעז''ה-
זה הזמן להיכנס לשוק הנדל''ן.

עם תוכנית מתאימה, אפשרות להישארות לטווח ארוך ויציב בעז''ה, התאמה מדוייקת לנותנים הכלכליים ולמטרה של כל אחד-
אבל בהחלט כעת זה הזמן בס''ד

[אבי ר.]

@מרים-הורביץ-נכסים
זה נכון אם מדובר הוא על דירה למגורים, לא משנה האם השוק בעליה או בירידה כדאי לקנות,
כי כשאדם גר בדירה זה לא ממש משנה לו כמה היא שווה,

אבל כשהמדובר הוא על דירה להשקעה והתכנון למכור אותה בעוד כמה שנים עם רווח נאה, (אם לא מדובר על פרויקט מסוים בירושלים.... ) אז מאוד מאוד משנה מה ערך הדירה, ואני לא יודע כמה זה רלוונטי להיום, בתקווה שיעלה לפחות כערך האינפלציה.

(ואני לא מתלונן על אף אחד שבעבר המליץ להשקיע על סמך העליה שהיתה אז, גם אני לא חשבתי שזה יעצור)

ולגבי הפנסיה שלך אני חושב שזה יותר דומה לדירה למגורים, כיון שכנראה את עוד לא יצאת לפנסיה (שאם כן בטח לא היו ממליצם לך להעביר אותה לסנופי) ולכן זה ממש לא רלוונטי כמה זה עלה בשנה האחרונה, אלא כמה זה יעלה עוד במהלך השנים עד הפנסיה.

[איש בנימין]

אני לא מוצא את זה עכשיו, אבל מישהו העלה כאן צילום מסך של פוסט שמשווה בין מילין ש"ח שהושקעו לפני 30 שנה בדירה, לעומת מליון שהושקעו בS&P. ומסקנתו כמובן - שהדירה שווה היום 5 מיליון ש"ח, והתיק בS&P שווה 18 מיליון.
והיות שחשבונות מהסוג הזה די נפוצים אצל הנדל"נופובים, והם עלולים להשתמש בחישוב הזה להפחדה של אנשים תמימים, ראיתי להעיר, שההשואה הזו היא אחיזת עיניים. כי היא משווה בין קניית דירה להשקעה, אבל לקנות דירה וללכת לישון 30 שנה זו כמובן לא השקעה.
ומכיון שאינני רוצה להלאות את הציבור בחישובים, רק אומר שמי שהיו לו מיליון ש"ח פנויים לרכישת דירה (או יותר נכון דירות), לפני 30 שנה, יכול היה היום, בעסקאות נורמליות ומסודרות, (דהיינו בלי קניות על הנייר או קרקעות מופשרות ושאינן וכו'), - להיות בעלים של 5-7 דירות פאר בגני גאולה.
ודי בהערה זו.

[השומר]

@איש-בנימין והדברים פשוטים ונכונים אבל משום מה אנשים אומרים שהם רוצים לישון 30 שנה כאילו הם לא השוו מחירים על סופרים או קנית בגדים וכמובן על קנית רכב יש כאלה שמקדישים חודשים לברורים אבל על עסקת דירה זה נראה להם יוצא מגדרי הפסיבי (אני כמובן גם משקיע וגם ממליץ על שוק ההון אבל אין רק דבר אחד ורק עם מעלות).

[שמש מרפא]

@איש-בנימין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אם רוצים לעשות השוואה מדוייקת (מה שמכונה בעדה המקצועית השוואת משתנה יחיד), אז ציר ההשוואה הנכון יהיה אכן לקנות דירה וללכת לישון, כי מי שקנה S&P בהחלט הלך לישון.
אתה צודק שצריך להוסיף לחשבון גם הכנסות משכירות, בניכוי עמלת חברת ניהול, לשינה מיטבית.

[מרים-הורביץ נכסים]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל כשהמדובר הוא על דירה להשקעה והתכנון למכור אותה בעוד כמה שנים עם רווח נאה,

מדובר על לרכוש דירה להשקעה על מנת שיהיה לילדים שלנו קורת גג.
סה''כ הרבה ממי שרוצה להשקיע לא מחפש תשואה ורווח אלא יציבות ורוגע.

@איש-בנימין כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לעומת מליון שהושקעו בS&P. ומסקנתו כמובן - שהדירה שווה היום 5 מיליון ש"ח, והתיק בS&P שווה 18 מיליון.

וגם הנקודה היא שמי שיש לו,
גם היום מיליון ש''ח להשקעה בנדל''ן,
יכול לרכוש נכסים בשווי של כמעט פי 4.

ואני אומרת שוב-
השקעה בנדל''ן גם הרגועה ביותראינה השקעה פסיבית.
הסיבה שאני ממליצה עליה היא מהסיבה שבחאו הכי האברכים החשובים דכאן ילכו לרכוש דירוצ בבנדל''ן עוד מספר שנים כזה או אחר,
וכאשר עם נכנסים לשוק הנדל''ן בשביל ילדיהם,
הם מרוויחים:

1. רוגע מההיצמדות לשוק הנדל''ן. (תתארו לעצמכם מה קורה אם אתם בשוק הון ויש קריסה)
2. תשלומי שכירות שנכנסים (ומי שיאמר לי שזה לא מכסה ריבית- צודק, נא לעיין בסוגריים בסעיף הבא)
3. תחילת תשלומי המשכנתא (רוב האברכים דכאן- בלאו הכי מתכננים לקחת משכנתא בשלב כלשהוא, כפי שכבר רשמו כאן כמה וכמה פעמים- רוב האנשים כאן לא מפקידים בשוק ההון 2500 לחודש החל מהרגע הראשון לכל תינוקת כדי לחתן את כל הבנות מהכסף הזה, במקום להתחיל בגיל 40 ולסיים בגיל 70)
4. עליית מחירי הדירות באם תהיה (וגם כאן גם אם יש צפי לירידת מחיר ואפילו דרמטית בזמן הקרוב אף אחד לא צופה שמחירי הדירות ימשיכו לרדת לאורך 10-20 שנה ולו בשל מחירי הבנייה העולים.)

השתדלתי להשקיע ולרשום,
בפוסטים קודמים שרשמתי הרגשתי שכאן בפורום יש הרבה שלא מוכנים לקבל מילה בעד ההגיון להשקיע בנדל''ן ואני משקיעה לשווא.
ולכן מי שנתרם מפוסט זה,
אשמח שיציין.

[משהמשה]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בפוסטים קודמים שרשמתי הרגשתי שכאן בפורום יש הרבה שלא מוכנים לקבל מילה בעד ההגיון להשקיע בנדל''ן ואני משקיעה לשווא.
ולכן מי שנתרם מפוסט זה,
אשמח שיציין.

....

[אפ_על_פי_כן]

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

השתדלתי להשקיע ולרשום,
בפוסטים קודמים שרשמתי הרגשתי שכאן בפורום יש הרבה שלא מוכנים לקבל מילה בעד ההגיון להשקיע בנדל''ן ואני משקיעה לשווא.
ולכן מי שנתרם מפוסט זה,
אשמח שיציין.

אני חושב שתחום הנדלן הוא תחום מצויין, יש לו בלי ספק את היתרונות שלו,
ונשמח לקרוא מה שיש לך לכתוב. כל הציבור יצא נשכר.

תרשי לי לייעץ, לא ליפול בכמה פחים שאנשי מקצוע בנדלן לפעמים נופלים בהם:

1. גם אם בטוחים שנדלן הוא ההשקעה בטובה ביותר (וזה זכותך), להכיר בכך שייתכן ויש עוד השקעות טובות. להכיר גם בכך - שלא לכל בנאדם מתאימה השקעה בנדלן.
2. לא להשמיץ סתם דברים שאין מושג בהם. להתמקד ביתרונות של הנדלן.
3. עד כמה שאפשר להשתדל - להשוות תפוחים לתפוחים ותפוזים לתפוזים...
4. קחי בחשבון שאנשים תמיד ישימו כוכבית ליד דברייך - כמי שמתפרנסת מכך שאנשים משקיעים בנדלן... דעה של משקיע "סתם", תתקבל יותר בהקשבה.

נ.ב. לא הבנתי מה נרשם בדברייך בסעיף 3... אשמח להבהרה