שוק ההון מול נדל"ן

[אבי ר.]

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

[שמש מרפא]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מינוף בשוק ההון זה הרבה יותר מורכב ומסוכן. אם הבורסה תרד ב-20% תהיה בבעיה גדולה, משא"כ בנדל"ן (שם גם אין ירידות מהירות בד"כ).

גם בשוק הנדל"ן כפי שפורסם למעלה מ1000 משקיעי 20-90 מחקו את כל ההון העצמי שלהם.

זה אנשים שלא יכלו להוציא משכנתא, כלומר שהם כשלו כבר בשלב המינוף.

[שמח לעזור]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@שמח-לעזור
בנדל"ן אתה מביא מהכיס 250K וממנף את זה עד פי 4 בהלוואה של 750K (רק בדירה ראשונה)
בשוק ההון אתה מביא 100K וממנף בפחות מפי 2 ע"י הלוואה של 80K.

זה טעות
אתה מקבל מבית ההשקעות לבנק 80%
מי שבוחר להשקיע חזרה באמת מינף פחות מפי 2
מי שבוחר לקנות עם זה רכב (או להחזיר את ההלוואה שממנה הוא פתח את התיק…)
ממונף פי 5

בשביל הדוגמא
מי שלוקח משכנתא על 50% על הדירה שלו
אם הוא יקנה עם כל הכסף דירה שניה, כיום הוא ממונף פי 1.33
אבל אם הוא שורף את השטרות הוא ממונף פי 2

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אני רוצה לדייק נקודה חשובה מאוד:
הנקודה כאן היא לא כמה ממנפים (פי 4 או פי 3 )
אלא הנקודה של הסיכון- התייחסתי לזה בפוסט

כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

(למה אין כמעט יועצים שממליצים על מישכון להשקעה ממשכנתא בשוק ההון?
בדיוק בגלל הסכנה שבחוסר ההתאמה בין דיור לשוק ההון)

אם מינפתי את עצמי בנדל''ן על הדירה שלי ,
ומחירי הנדל''ן קרסו,
גם המחיר של הדיור שלי קרס.

אם מינפתי את הדירה שלי על שוק ההון, ושוק ההון קרס,
אז אני בבעיה כי אין לי מהיכן לממן את המגורים שלי.
זאת הנקודה הקריטית.

בעצם יש כאן 3 סוגי מינוף ששניהם נכונים גם בנדל״ן וגם בשוק ההון

1. מינוף על דירת מגורים לצורך הקניה של אותה דירה עצמה
   באפשרות זו, כל עוד שלא מוכרים את הדירה, הסיכון הוא רק על הנייר
   כי לגור צריך, ואם מוכנים לשלם על זה x משכנתא, למה רלוונטי המחיר בשוק?
   (תאורטי כמובן, כי אין אחד שקונה דירה וחושב רק על המגורים ולא כהשקעה)

2. מינוף של דירת מגורים לצורך השקעה אחרת בנדל״ן או בשוק ההון
   בעצם מסכנים את מחיר הדיור לצורך השקעה
   ולכן חובה לבדוק 7 פעמים האם זה מתאים מבחינת תזרים חודשי, פיזור שאר השקעות, יכולת סיבולת, וכו׳

3. מינוף של נכס שהוא לא דירת המגורים, או הלוואה ללא שעבוד
   בדיקת כדאיות כלכלית כנ״ל, אבל מתוך נקודת מוצא שהדירה יחסית בטוחה

לא רואה את ההבדל בין נדל״ן לשוק ההון
חוץ מההבדל שקיים גם ללא מינוף
ששוק ההון תנודתי פי כמה
ובסיכון לירידות נומינליות פי כמה וכמה
וכמובן שבמינוף הסיכון גדל בהתאמה
וקריטי טווח זמן ההשקעה

Spoiler

במינוף מבית ההשקעות על אחוז גבוה יש הבדל טכני שיוצר סיכון אדיר ביחס למשכנתא
בבית ההשקעות ברגע שנראה להם שיש סיכון להשקעה, אפילו הרבה לפני שיורד ליחס 0 למינוף
הם דורשים להחזיר חלק מהחוב, זה נתון לשיקול דעתם
ויכול להיות בכלל שיש הרבה שממונפים על אותו נכס ולכן הם ייחשבו שהסיכון להם יותר גבוה
סיכון נוסף שקיים רק בהלוואת גרייס שההלוואה מתחדשת כל 7 שנים, ויש סיכוי גבוה שלא יסכימו להלוות שוב בעוד 7 שנים

ג.נ. מושקע גם בנדל״ן וגם בשוק ההון

ואגב, כל אחד שמשקיע בשוק ההון בזמן שבמקביל הוא חייב כסף למישהו בעולם = הוא ממונף…

[אבי ר.]

אשמח שתעזור לי להבין.

[שמח לעזור]

@אבי-ר. בכיף
איזה חלק?

[אבי ר.]

פירוש המושג מינוף להבנתך,
ואיך לפי זה מובן מה שכתבת

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אתה מקבל מבית ההשקעות לבנק 80%
מי שבוחר להשקיע חזרה באמת מינף פחות מפי 2
מי שבוחר לקנות עם זה רכב (או להחזיר את ההלוואה שממנה הוא פתח את התיק…)
ממונף פי 5

בשביל הדוגמא
מי שלוקח משכנתא על 50% על הדירה שלו
אם הוא יקנה עם כל הכסף דירה שניה, כיום הוא ממונף פי 1.33
אבל אם הוא שורף את השטרות הוא ממונף פי 2

וכן

@שמח-לעזור כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כל אחד שמשקיע בשוק ההון בזמן שבמקביל הוא חייב כסף למישהו בעולם = הוא ממונף…

[צמיחה]

@אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אולי תגיד איך זה הפוך או איך זה גם וגם? ולא רק להעמיד את זה כשאלה.

לא חסר מקרים שבשוק ההון היה רווח בטווח הקצר, ואילו בנדל"ן לא היה רווח בטווח הקצר.

[אבי ר.]

אתה מדבר על מקרים שקרו, אבל ברור שכאסטרטגיה בשוק ההון לא ניתן לתזמן את השוק ואילו בנדל"ן ניתן למצוא הזדמנויות טובות לרווח בטווח קצר.

[שמח לעזור]

@אבי-ר.
יש יחס מינוף על נכס מסוים
ויש יחס מינוף לאדם עצמו

שבודקים סיכון במינוף
היחס הנכון הוא מינוף של האדם עצמו

מי שבבעלותו דירה בשווי מיליון ולוקח משכנתא של חצי מיליון
אם הוא משאיר את הכסף בבנק - הוא לא ממונף בכלל
אם הוא קונה דירה בכסף הזה - הוא ממונף חצי מיליון מתוך מיליון וחצי
ואם הוא יקנה עם זה סנפ בחצי מיליון - היחס מינוף נשאר כנ״ל

כנ״ל מי שלווה בהלוואת עמיתים כנגד התיק שלו
זה לא משנה אם הוא יקנה עם זה דירה או מניות
המינוף הוא ביחס לסכום השקעה הכולל

אבל מי שלווה הלוואה שלא כנגד אף נכס
או שלוקח את ההלוואה וקונה עם זה אוכל
או מחזיר הלוואה אחרת
אז המינוף שלו הרבה יותר גבוה
כי אין לו נכס כנגד ההלוואה…

ולכן אם אדם חייב לבנק מיליון משכנתא
וקונה כל חודש באלף ש״ח מדדים
במקום להחזיר למשכנתא
הוא ממנף כל חודש מחדש את התיק שלו

המקום היחיד שנכון למדוד מינוף רק ביחס לנכס הממונף
זה שהסיכון עצמו ממונף
כמו בקרן ממונפת

[מרים-הורביץ נכסים]

בהחלט ברכישה של 10-90 יש יותר סיכון, בבסיס-
פוטנציאל רוח גבוה ופוטנציאל סיכון גבוה.
.
אני מסכימה בהחלט שעיסקאות של 20-90 הן מסוכנות ובעיתיות.
מה שכן,
אני לא מסכימה שכל העיסקאות שנעשו ב 10-90 לפני שנתיים,
היו אז ב 20-90,
ממש לא.

אם אז הם היו במחיר הוגן,
ומאז הייתה ירידת מחירים משמעותית שרוב העוסקים בשוק הנדל''ן לא צפו את היקפה.
(ואגב הראיה לכך-
הסכמים רבים של פינוי בינוי שנפתחים כעת מחדש אחרי שהפכו היום להות לא ריווחיים ואז אושרו ע''י הבנקים ויזמים רבים מובילים)
הפכו היום להיות יקרות יותר ולא ריווחיות ואפילו מסוכנות.
אין זה אומר שהעיסקה אז היתהבמחיר יקר ולא הוגן.

אמנם,
אני יכולה להעיד שרוב העיסקאות שבדקתי ללקוחותי
(וללקוחות שלי אני בודקת באופן בלתי תלוי- כל העמלות שלי מוחזרות ללקוחות)
היו אכן בעייתיות ומסוכנות- יקרות באופן מהותי ממחיר השוק.
עדיין,
גם הדירות שהיו כן נכונות עם פוטנציאל השבחה ועליית ערך נכס אכזבו והמחיר שלהם ירד.
גם עיסקאות שהצפי השלילי ביותר היה שאחרי 3 שנים המחרים יישארו כשהיו (ואז זה היה נראה הזוי

יש היום כאלו שבעצמם הפנו ללא מעט עיסקאות כאלו,
והיום מסבירים את הסיכון והבעיתיות.

אני מנסה לרשום כאן בקיצור אבל אני מרגישה שיש כאן הרבה מה לומר.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בקהילה שלי יש נתמכים שנפלו בנדל"ן ובשוק ההון לא ידוע לי אפילו על אחד

כי בד''כ אנשים שמשקיעים בשוק ההון משקיעים מהחסכונות שלהם ולא מהקורת גג,
גם אם הפסידו לא איבדו את פת לחמם,
זאת לעומת נדל''ן שאנשים לוקחים משכנתאות על הנכס שלהם.

[משהמשה]

מתוך כתבה של עו"ד נתן רוזנבלט

כתב באינווסט מקבוצת נכס בישראל: מישהו יודע מי זה ומה זה?:

. יכולני להעיד מעדותי האישית, כי מכרתי וקניתי הרבה דירות ונכסי נדל”ן בחיים, לפעמים הרווחתי יותר לפעמים פחות (מעולם לא הפסדתי ב”ה, זה מה טוב בנדל”ן לעומת כל מה שמנסים למכור לכם)...

בשוק ההון גם למשקיע החכם ביותר יהיו הפסדים, ובוודאי למשקיע הפסיבי.
בנדלן מי שמקצועי באמת כמו עו"ד רוזנבלט או מי שיודע לקחת אנשי מקצוע אמיתיים אין לו הפסדים או בכלל או הפסדים מינוריים.
זה ההבדל הגדול.
איך הוא כותב לעומת כל מה שמנסים למכור לכם......
אם אתם רוצים לחתן ילדים בקלות. ואתם מפחדים לעשות מינופים מסוכנים.
ויש לכם כמה וכמה בנות שאתם רוצים לזכות בחתנים טובים...
אז בבקשה...

[השומר]

@משהמשה אני גם חושב שנדלן יכול להביא לתשואות דו ספרתיות ובצד הגבוה אבל כל הפתרונות שמנסים כיום לקדם זה או למנוע כאב ראש והתעסקות למי שלא יכול או לא רוצה וגם לעורר את מי שבין כך לא עושה כלום או מעצלות או מחוסר ידע או מחיים בלי חשבון.

[פושט רגל מרמה ד']

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בשוק ההון גם למשקיע החכם ביותר יהיו הפסדים, ובוודאי למשקיע הפסיבי.
בנדלן מי שמקצועי באמת כמו עו"ד רוזנבלט או מי שיודע לקחת אנשי מקצוע אמיתיים אין לו הפסדים או בכלל או הפסדים מינוריים.
זה ההבדל הגדול.

אני מושקע כבר המון שנים בשוק ההון ומעולם לא הפסדתי.
כי לא מכרתי בהפסדים להיפך רק רכשתי יותר בתקופות שפל (העברתי מאג״ח למניות וכן להיפך באירועי מס בסוף שנה) אבל הסיבה האמיתית היא סיעתא דשמיא.

לעומת זאת בנדל״ן מי שהקשיב לו לפני כ4 שנים בחריש הוא כרגע בהפסדים גדולים.

[פושט רגל מרמה ד']

@מרים-הורביץ-נכסים כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ומאז הייתה ירידת מחירים משמעותית שרוב העוסקים בשוק הנדל''ן לא צפו את היקפה.

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

[משהמשה]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לעומת זאת בנדל״ן מי שהקשיב לו לפני כ4 שנים בחריש הוא כרגע בהפסדים גדולים.

אני מכיר אנשים שלא הרוויחו בחריש, מה נקרא אצלך הפסדים גדולים?

אגב כל השקעה היא לא ב 100% ביטחון, חריש הייתה נקראת מובטחת בהצלחתה.
הוא לא היחיד שטעה בזה רבים וטובים חשבו שזו תהיה הצלחה כבירה, אולי עוד חזון למועד.

חריש זו דוגמא אחת, כמה מקומות אחרים אנשים השקיעו והרוויחו, כמספר הערים בישראל....
לא יודע על מה הוא המליץ אבל יש רק דוגמא אחת לחוסר הצלחה.

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

באמת אף אחד לא בטוח כעת שלא ימשיכו הירידות, אבל לא בצורה משמעותית מאוד.
כי יש הרבה גורמים שהנדלן לא יכול לרדת מידי מרף מסוים.
אבל זה לא אומר שאין מקומות שבהם יש רווח בטוח וצפוי.

[המבקר]

@פושט-רגל-מרמה-ד סיפרת באיזה מקום\אשכול את סיפור פשיטת הרגל, והסיבוכים? סיקרנת!

[משהמשה]

@המבקר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@פושט-רגל-מרמה-ד סיפרת באיזה מקום\אשכול את סיפור פשיטת הרגל, והסיבוכים? סיקרנת!

עולם הנדל"ן לאן

@שמיל-שמיל ברוך השם לא נפלתי הסיבה שקראתי לעצמי ככה, זה כי יש כל מיני אנשים שמעודדים אברכים תמימים להיכנס לחובות שלא יוכלו לצאת מזה וגם קוראים לעצמם לדוגמה "...

הפורום הכלכלי החרדי הראשון (forum.benakel.org)

[מרים-הורביץ נכסים]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אז למה להמשיך להקשיב לתחזיות שלהם, מאיפה הביטחון שהירידות לא ימשיכו כמו לפני 20 שנה?

אין לאף אחד ביטחון בכלום.
הירידות יכולות להימשך.
למה לשמוע בקול היועצים-
כי יש להם מידע על הנתונים עכשיו.

אני הייתי בייעוץ מקצועי מאוד שיעץ לי להעביר את הפנסיה לסנופי,
כעת בעקבות ירידת הדול החדה
המציאות מוכיחה שלטווח הקצר הפסדתי.
האם היועץ ההוא אינו מומחה?

נוסף על כך-
גם שוק ההון וגם שוק הנדל''ן הציגו תנודתיות במהלך השנים.
לצערנו,
תמיד,
חלק ניכר מהציבור החרדי נכנס בשיא לקראת הירידה מתוך רצון לחקות את מי שנכנס מוקדם והרוויח.
ההבדל הגדול בין שוק ההון לשוק הנדל''ן הוא-
מי שנכנס לשוק ההון בשיאלפני ירידה הפסיד מאוד.
לעומת זאת,
בשוק הנדל''ן,
גם כשמחירי הדירות היו בשיא לא הגיוני,
וכל שבוע המחירים בלוחות המודעות התעדכנו-
אנשים רצו לרכוש-
ולמה?
כי אנשים חששו להישאר בלי קורת גג.

כך שלענ''ד-
כעת,
כששוק הנדל''ן בירידה (וייתכן שהירידה תמשיך עוד לטווח מוסים, לפי דעתי יותר בדירות היקרות מאשר בזולות)
אבל אח''כ תגיע העלייה בעז''ה-
זה הזמן להיכנס לשוק הנדל''ן.

עם תוכנית מתאימה, אפשרות להישארות לטווח ארוך ויציב בעז''ה, התאמה מדוייקת לנותנים הכלכליים ולמטרה של כל אחד-
אבל בהחלט כעת זה הזמן בס''ד

[אבי ר.]

@מרים-הורביץ-נכסים
זה נכון אם מדובר הוא על דירה למגורים, לא משנה האם השוק בעליה או בירידה כדאי לקנות,
כי כשאדם גר בדירה זה לא ממש משנה לו כמה היא שווה,

אבל כשהמדובר הוא על דירה להשקעה והתכנון למכור אותה בעוד כמה שנים עם רווח נאה, (אם לא מדובר על פרויקט מסוים בירושלים.... ) אז מאוד מאוד משנה מה ערך הדירה, ואני לא יודע כמה זה רלוונטי להיום, בתקווה שיעלה לפחות כערך האינפלציה.

(ואני לא מתלונן על אף אחד שבעבר המליץ להשקיע על סמך העליה שהיתה אז, גם אני לא חשבתי שזה יעצור)

ולגבי הפנסיה שלך אני חושב שזה יותר דומה לדירה למגורים, כיון שכנראה את עוד לא יצאת לפנסיה (שאם כן בטח לא היו ממליצם לך להעביר אותה לסנופי) ולכן זה ממש לא רלוונטי כמה זה עלה בשנה האחרונה, אלא כמה זה יעלה עוד במהלך השנים עד הפנסיה.

[איש בנימין]

אני לא מוצא את זה עכשיו, אבל מישהו העלה כאן צילום מסך של פוסט שמשווה בין מילין ש"ח שהושקעו לפני 30 שנה בדירה, לעומת מליון שהושקעו בS&P. ומסקנתו כמובן - שהדירה שווה היום 5 מיליון ש"ח, והתיק בS&P שווה 18 מיליון.
והיות שחשבונות מהסוג הזה די נפוצים אצל הנדל"נופובים, והם עלולים להשתמש בחישוב הזה להפחדה של אנשים תמימים, ראיתי להעיר, שההשואה הזו היא אחיזת עיניים. כי היא משווה בין קניית דירה להשקעה, אבל לקנות דירה וללכת לישון 30 שנה זו כמובן לא השקעה.
ומכיון שאינני רוצה להלאות את הציבור בחישובים, רק אומר שמי שהיו לו מיליון ש"ח פנויים לרכישת דירה (או יותר נכון דירות), לפני 30 שנה, יכול היה היום, בעסקאות נורמליות ומסודרות, (דהיינו בלי קניות על הנייר או קרקעות מופשרות ושאינן וכו'), - להיות בעלים של 5-7 דירות פאר בגני גאולה.
ודי בהערה זו.