שוק ההון מול נדל"ן

[מבין עניין]

@לייזרזון said:

@משה-עוזיאל
לגבי 1 - זו בדיוק הסיבה שיש מי שחושב שה"חגיגה" נגמרה, ו-5 אחוז זה אופטימי מדאי

חשבו שהחגיגה נגמרה כבר 50 פעם ממש כמו האיומים של טראמפ. גם אם תהיה ירידה היא תהיה קטנה אחריה תבוא עליה

[מרים-הורביץ נכסים]

אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

1. הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.

כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

אין היום שום כדאיות כלכלית לרכוש היום דירה ולהשכיר אותה באזור חרדי כשהדירה לא מחולקת.

כמעט כל מי שרוכש היום דירה מעוניין לבוא לגור בה.
הרבה משכירים הם אנשים מבוגרים שמחכים לנישואי הילדים לממש את ההשקעה או מבוגרים שמעבירים את הנכס בירושה.

כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי יותר ויותר.

משפחות צעירות רבות שחסרות דירה,
ב''ה המשפחות גדלות, הביקוש לשכירות של דירות אמיתיות גדל ומרקיע שחקים,
מחרי השכירות מאמירים,
חוסר היציבות בתכנון מוסדות חינוך, עבודה וכו'.

איך אפשר להתעלם מכך?

כניסה לשוק הנדל''ן, גם אם מחוסר ברירה כניסה לדירת להשקעה באופן זמני,
מעניקה הגנה לזוג, ובוודאי רכישת דירה למגורים.

@אפ_על_פי_כן said:

הרבה הוצאות שהצליחו לממן אותם - "נבלעות" ולא באמת מחושבות בחשבון הסופי. אבל מצטברות לסכום גדול

2. הנקודה הזו שהיא מבחינתכם חיסרון מבחינתי היא המעלה הכי גדולה של שוק הנדל''ן.
   מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.
   במבחן המציאות:
   אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
   העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
   דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
   להתמיד בזה ולהצליח.

ולגבי מחירי הדירות-
לקוחות שלי בחיפה ובבאר שבע רכשו דירות ב1.2 מיליון כולל שיפוץ ומכניסות יותר מ 4500 ב''ה.
יש הרבה יותר מדירה אחת כזו, בהחלט.

ו @שואף-ליותר אם אתם מחפשים יועץ אובייקטיבי-
מזמנים להגיע לפגישת מיפוי בס''ד ולראות מה מתאים לכם בעז''ה.
אתם מוזמנים לקרוא עלי קצת כאן מהלקוחות שלי:
https://www.google.com/maps/place/הורביץ+נכסים+-+מרים+הורביץ‭/@31.7860191,35.175359,12z/data=!4m8!3m7!1s0x8f819bae43011f13:0xcd1bccbb2f3a08ac!8m2!3d31.7860191!4d35.175359!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11mrwjb02z?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDgwNC4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

פרטי יצירת קשר-
בחתימה.

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין
סליחה על המענה הלא רציף- אני בנופש...

א. ניתן להזדכות על מס רווחי הון כמו שמזדכים על מיסים בדירה להשקעה.
ב. לחשב 10 חודשי שכירות בשנה במקום 12 - שמעתי מכמה מקורות בתחום. אבל נניח את זה בצד...
ג. אם יש לך הכנסה פנויה שאתה יכול "להסתדר" עם חורים בהשכרה, כפי שהגדרת, תחשב את הסכומים האלו כהפקדה נוספת לשוק ההון. (כך אני עושה אגב, מוסיף סכומים פנויים במשך השנים.) הרווח הסופי כמובן גדל מאד.
ד. אתה רוצה לומר שבמשך 20 שנים של השכרת דירה, לא תצטרך לעשות לפחות פעם אחת שיפוץ יותר רציני?!... לו יהי.

בקיצור, כפי שאמרתי קודם- כשבנאדם מחזיק דירה להשקעה הוא נוטה לא להכניס לחישוב הוצאות נוספות שהצליח להסתדר איתן במשך השנים, ומשנות את כל החשבון.

זו כבר לא אופטימיות, זה עיוות מתמטי כדי לתמוך רגשית בהחלטות העבר..

@מרים-הורביץ-נכסים said:

אני רוצה קצת להגיב מניסיוני ב''ה.

הקושי של אנשים שעוברים משכירות אחת לשנייה ומתגלגלים הוא עצום בסדר גודל לא פשוט.
כל שנה שעוברת מחריפה את הקושי.

@מבין-עניין said:

ואם אתה כל כך צודק.... תמכור את הדירה שלך. תשקיע בשוק ההון ותגור בשכירות. תהיה פשוט מיליונר

לרגע לא דיברתי על דירה ראשונה!
דיברתי על השקעת סכומים מעבר לכך.

@מרים-הורביץ-נכסים said:

מי שעושה חישוב קר של מספרים אחד כנגד השני בהחלט ייתכן ששוק ההון עדיף.

מה נענה אנן אבתריה?!..

@מרים-הורביץ-נכסים said:

במבחן המציאות:
אין ספק שדירה עם ההתחיבויות שבה,
העלויות הכבדות בכניסה וביציאה וחוסר האפשרות לצאת מיד-
דווקא הם גורמות בפועל לאנשים להשקיע הרבה יותר כסף,
להתמיד בזה ולהצליח.

כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

מאחל לשנינו הצלחה וברכה - כל אחד בדרכו! גוטשבעס

[מבין עניין]

@אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

[אפ_על_פי_כן]

@מבין-עניין said:

@אפ_על_פי_כן אין לי כבר כח לענות. אתה "שמעת" לא מדבר כלום מידיעה. מאחל לך שלא תחווה נפילות גדולות ובעיקר שלא תצטרך את הכסף בדיוק בנפילות. עזוב נדל"ן לא בשבילך. והעיקר תיהנה בנופש

סיכמנו שנעזוב את זה בצד.
יש לך מה לענות על הדברים האחרים?!

מה עושים אם בדיוק בזמן חיתון ילדים יהיו נפילות בשוק ההון, כתבתי כאן (https://forum.benakel.org/post/15215)

[מבין עניין]

@אפ_על_פי_כן אתה רוצה לנהל את הדיון הזה עד שתחתן ילדים....?
א. רווחי הון ניתן להזדכות בשניהם. אלא ש... המס גבוה יותר ברווחי הון. עיסקי הקבלות כרגיל (וד"ל) אבל "שיפוץ" המחיר בלתי אפשרי ברווחי הון. וכמובן אפשר להעביר את הדירה לילד ולהיפטר כליל ממיסים (בשביל מי אנחנו קונים דירות?!)
ב. קישקוש מקושקש. ברור שפעם ב... יכולה להיות בעיה אבל כ"יושב" לך שוכר בדירה, אין כמעט שום הוצאה. וזה מגיע.
ג. גם את עודף השכירות והשכירות העולה אפשר להכניס לשוק ההון והנה לך עוד רווח
ד. אתה לא מדבר מידיעה. ואני כן. זה ההבדל. לא! אם קנית דירה טובה לא צריך לעשות שיפוץ רציני כל כמה שנים. צבע ותחזוקה קלה פה ושם

למה לא דיברת על דירה ראשונה? אם המתמטיקה שלך "מנצחת" לך על זה גם בדירה ראשונה. ואם יש עוד שיקולים, חלקם קיימים גם בדירה שניה ושלישית.

ושוב, ברור שלכל השקעה יש יתרונות וחסרונות. ההבדל ביני לבינך, שאני מושקע בשתיהן ורואה את היתרונות והחסרונות בשתיהן. לכן אני ממשיך להיות בשתיהן.

המעלות הגדולות של נדל"ן
1- הלוואות זולות במיוחד. השכירות משלמת את המשכנתא.
2- השקעה בטוחה ויציבה ללא נפילות
3- אופציות הרחבה, תמ"א פינוי בינוי וכד' שהופכות את ההשעה לפנטסטית
4- השקעה קבועה ולא נזילה. יש לזה גם מעלה. בלי משחקים.
אפשרות להעביר את הדירה לילדים ולהיפטר לגמרי ממיסים
חז"ל כבר אמרו לשלש את הכסף ולא סתם...

אם לא שכנעתי... נדמה לי שהדיון מוצא
לא נראה לי שאצליח יותר. ואין לי עניין להתנצח.

[סתם אחד]

@מבין-עניין said:

אפשר להעביר את הדירה לילד ולהיפטר כליל ממיסים (בשביל מי אנחנו קונים דירות?!)

גם בשוק ההון ניתן להעביר מניות לילדים ולהזדכות על הנקודות זיכוי שלהם.

[מרים-הורביץ נכסים]

@אפ_על_פי_כן said:

כלומר, הרבה פעמים היתרון בדירה להשקעה הוא פסיכולוגי (מבלי לזלזל בזה כמובן)

הוא לא פסיכולוגי,
הוא מעשי.

ומי שחושב שזה אותו דבר-
אשמח מאוד שהוא יצדק.

כי להערכתי ולחששי-
יהיו עוד לא מעט אברכים שבשנים הבאות,
על הנייר היו אמורים להיות עם רווחים יפים,
ובמעשי לא,
אם בגלל חוסר עקביות בהפקדות בתקופות לחוצות,
אם בשל שימוש בחלק מהרווחים ועוד.

אבל בהחלט אני לא מתמקדת בלשכנע אנשים להגיע לנדל''ן,
אלא לסייע למי שרוצה לרכוש נדל''ן ומבין שדווקא כשהשוק בשפל זה הזמן להיכנס אליו.

[צמיחה]

@מבין-עניין said:
אם לא שכנעתי... נדמה לי שהדיון מוצא
לא נראה לי שאצליח יותר. ואין לי עניין להתנצח.

א"א בכלל לעשות השוואה בין שוק ההון לנדל"ן,
ברור שלכל אחד יש מעלות ויש חסרונות.
אבל בד"כ כשמדברים על שוק ההון, מתכוונים למדד S&P500.
וכשמדברים על השקעה בנדל"ן מתכוונים לדירה להשקעה.

כאשר מישהו מציג נתון שאצלו יש דירה להשקעה, אבל יותר טובה ממה שיש בשוק,
לא משנה עכשיו מה הסיבה, אצלו זה נתון לדירה מסויימת באיזור מסויים.
אז ההשוואה בשוק ההון צריכה להיות גם להשקעה יותר חכמה מאשר S&P500.

כאשר מדברים על מינוף בנדל"ן צריך להשוות למינוף בשוק ההון.

דבר נוסף,
בהחלט יש שנים ששוק ההון יעשה יותר תשואה, ויש שנים שדוקא נדל"ן יעשה יותר תשואה.
אין שום עניין לעשות השוואה על כמה נשים בודדות, אא"כ מדובר באדם שרוצה להשקיע בשנים בודדות.
אבל בד"כ כל השקעה היא לטווח הארוך, ובטווח הארוך התוצאה ידועה.

[יצירתי]

@סתם-אחד אתה בטוח?? כי אני חיפשתי על זה הרבה בגוגל ולא מצאתי
ואם זה נכון שאפשר להעביר מניות לילדים אז נראה לי קרן השתלמות נהפכת למיותרת
כי אני יעביר את ההשקעה לילדים שיגיעו לגיל 18 וכל שנה עד החתונה הוא ימשוך את המקסימום שעליו הוא יוכל לקבל החזר מס וחשבון פשוט אומר שאין יותר מדי מס כך שיהיה מספיק השנה שנתיים האלו כדי למשוך את כל ההתחייבויות עליו.

[צמיחה]

@יצירתי
אפשר להעביר מניות לילדים,
אבל זה נשאר באותו מצב.
כלומר אם מדובר על השקעה פטורה ממס, היא תעבור פטורה ממס.
ואם היא השקעה שחייבת במס, היא תעבור לילדים כהשקעה חייבת במס.
אבל עצם העברה אינה יוצרת אירוע מס.

[לחכמים לחם]

@צמיחה said:

@מבין-עניין said:
אם לא שכנעתי... נדמה לי שהדיון מוצא
לא נראה לי שאצליח יותר. ואין לי עניין להתנצח.

א"א בכלל לעשות השוואה בין שוק ההון לנדל"ן,
ברור שלכל אחד יש מעלות ויש חסרונות.
...
כאשר מדברים על מינוף בנדל"ן צריך להשוות למינוף בשוק ההון.

כשמשווים השקעות בצורה נכונה, לא מסתכלים רק על התשואה אלא על תשואה ביחס לסיכון. סיכון בהקשר הזה = תנודתיות (סטיית התקן).

לכן, כשמשווים נכס ממונף לנכס לא ממונף, צריך לשאול מה התשואה שהנכס הלא ממונף היה נותן באותה רמת סיכון. אם נכס מסוים פחות תנודתי, יש לו יתרון בכך שניתן למנף אותו יותר מבלי להגיע לאותה רמת סיכון של הנכס התנודתי יותר.

הבעיה עם נדל"ן שהוא לא סחיר ובישראל גם אין נתונים אמינים כ"כ.

אבל זה לא שניהם ממונף או שניהם לא.

[צמיחה]

@לחכמים-לחם
אתה אומר שבעצם אין שום השוואה נכונה בין שוק ההון לנדל"ן.

ואדרבה, אני מבין שהסיכון בדירה הוא הרבה יותר גדול, מאשר הפיזור הגדול שאתה יכול לקבל בשוק ההון.
לקחת הרבה כסף ועוד למנף, ולהשים את הכל בדירה אחת, כאשר יכולים להיות כ"כ הרבה סיבות של חוסר הצלחה בהשקעה, זה סיכון הרבה יותר גדול.

[מבין עניין]

אענה לשניים יחד
1- ברור שאי אשפר להשוות בין נדל"ן לשוק ההון. זה מה שאני מנסה להסביר למי שמשווה וטוען בתוקף ששוק ההון עדיף. לכל תחום מעלות וחסרונות. חכם עושה מה חז"ל אומרים. מפזר. שרלטן או מצומצם, משקיע בתחום אחד. מי שעוקב אחרי רואה שאני מתווכח עם שתי הדעות כשהדעה היא אחת ואין בילתה.
2- לגביי נקודות מס לילדים. פיספסת את האירוע... דירה ראשונה היא פטור מלא ממס. העברת דירה לילד פוטרת ממס לגמרי. בשוק ההון תמיד יש מס. אפשר לבקש החזרים לפי ניקוד קבלות וכו. עדיין משלמים מס בדרך כלל. או לפחות בהרבה מקרים

[מרים-הורביץ נכסים]

וגם שימו לב שהתוכנית של בנקל היא לאברכים צעירים,
בתוכנית של 20 שנה בהפקדה חודשית קבועה.
גם אם מדובר על כושר התמדה מלא ללא פספוסים,
זו התוכנית המומלצת והסולידית.
אנשים שמכניסים סכומים גדולים מאוד בבת אחת,
או שבונים על שוק ההון לעוד 3-4-5 שנים ואפילו 8-10,
נכנסים לאירוע שונה לגמרי, ובו רמת הסיכון הרבה יותר גובהה ובלי שום השוואה.

[יצירתי]

@צמיחה ברור לא חשבתי שהקופת גמל תהיה פטורה ממס
אלא שאם אני יעביר לבן שלי שיהיה בן שמונה עשרה מניות בשווי נניח של שלוש מאות אלף שמתוכם 150 אלף רווח והילד ימשוך את הכסף על פני שנתיים שלוש הוא יוכל לעשות החזר מס על כל המס מה שמייתר את הצורך בקרן השתלמות ממש לגמרי.

[צמיחה]

@יצירתי
יפה,
חידשת לי,
לא חשבתי על כזה רעיון.

[מבין עניין]

@יצירתי משיכה על פני שנים, מוציאה את כל העוקץ מהשקעה בשוק ההון. בדרך כלל חוסכים לחתונות וכדו'. המשיכה גדולה בפעם אחת או תוך תקופה קצרה.
ואם אתה מושך 10 שנים קודם, כל פעם קצת אתה מפסיד את כל הרווחים שהכסף היה ממשיך לצבור.
בקיצור פיתרון על הנייר. מתמטיקה יפה. לא מעבר

[יצירתי]

@מבין-עניין השארתי לך לעשות את החשבון לבד..
אתה מעביר את המניות לילד שלך לקראת סוף שנה לועזית (לא חובה)
ומיד הוא עושה החזר מס [שהרי זה ההכנסה היחידה שלו] ומפקיד שוב את כל הסכום ועכשיו כל הרווח נהפך לקרן.

ואני לא מבין מה התכוונת עם עשר שנים לפני אני מדבר איתך על כל אחד מילדיך בהגיעו לגיל 18
תעביר אליו את הסכום שאתה רוצה לתת עליו ותן לו למשוך את הסכום על פני כמה שנים.
כל שנה את המקסימום שהוא יכול בשביל לקבל החזר מס אל תשכח שחלק גדול זה קרן ורק על הרווחים יש מס.

[מבין עניין]

@יצירתי said:

אתה מעביר את המניות לילד שלך לקראת סוף שנה לועזית (לא חובה)
ומיד הוא עושה החזר מס [שהרי זה ההכנסה היחידה שלו] ומפקיד שוב את כל הסכום ועכשיו כל הרווח נהפך לקרן

ובינתיים מפסיד בגלל ירידה פתאומית ומשלם עמלות קניה ומכירה אם יש.