דילוג לתוכן
לוגו אתר

הפורום הכלכלי החרדי הראשון
  1. דף הבית
  2. שוק ההון והשקעות
  3. שוק ההון מול נדל"ן

שוק ההון מול נדל"ן

שוק ההון והשקעות
178 27 6.3k 20
  • ש שואף לדעת

    מפנה את תשומת ליבכם למסמך ששלח לי חבר, (הוא ללא גישה לאינטרנט..)
    הוא ישמח לתגובתכם.

    השוואה: שוק ההון לעומת דירה על הנייר בנתיבות
    דירה:
    הנחות יסוד:

    1. ללא מס רכישה ושבח (ע"ש ילד)
    2. מחירי הנדל"ן יעלו. (לצורך העניין נחשב עלייה של 3% לשנה. הרבה פחות ממה שהיינו
      רגילים עד היום).
    3. עלות ריבית 5%. (מניחים לחומרא שהריבית לא תרד, למרות שכנראה שכן).

    בימים אלו מציעים לי לרכוש דירה על הנייר בנתיבות בסכום של 1,210,000 ₪. בתנאים של 10
    – 90 . מחיר של דירה חדשה בנויה באזור עומד על 1300000 כבר עכשיו. (ואל תתחילו להתווכח
    איתי על הנתונים הספציפיים של נתיבות, כי אם לא נתיבות אז זה נכון לכל מקום אחר בארץ שדירות בו
    שוות בערך כך, עם קצת מאמץ תמיד אפשר למצוא על הנייר ב100,000 פחות ממחיר של דירה בנויה).
    אין לי שקל פנוי להון עצמי. אני לוקח משכנתא מהשקל הראשון. ממשכן את הדירה שלי, ולוקח
    משכנתא של 150000 ₪. 120000 לקבלן, ועוד 30000 למתווך ולעו"ד.
    הדירה תהיה מוכנה עוד 4 שנים. (מקווה שייקח יותר זמן, אבל זה מה שהקבלן מתחייב).
    על משכנתא של 150000 משלמים היום 825 ₪ לחודש. סה"כ ב-4 שנים 39,600. מתוכם
    בחישוב גס, 20,000 קרן, ו19,600 ריביות.
    לאחר 4 שנים, אני מקבל את הדירה ומשלם 990000 נוספים לקבלן. ומכיון שאפשר לקבל
    משכנתא רק עד 75% מעסקת הקנייה, דהיינו 825,000, אז את השאר, 165,000 אני לוקח
    מגמחי"ם.
    כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
    המחירים). ואני משלם לבנק כל חודש בערך 5500 ₪. (על משכנתא כוללת של 975,000).
    במקביל, אני מקבל שכירות (נמוכה מאד) מהדירה, לצורך העניין נחשב שאני משכיר אותה
    ב2500 ₪ לחודש. כך שאני נדרש להשלים מכיסי 3000 ₪ למשך 3 שנים.
    אחרי 3 שנים, יוצא ששילמתי לבנק 198,000 ₪. מתוכם 100,000 קרן ו98,000 ריביות.
    (חישוב עגול וגס לצורך העניין).
    בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
    מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
    1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).
    מתוכם אני מחזיר לבנק 855000 ₪, הקרן שנשארה. ועוד 165000 לגמחי"ם. סה"כ.
    1020000.
    נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.
    כמה הוצאתי עד עכשיו מהכיס? בערך 148,000. ז"א רווח של 382,000 בתוך 7 שנים בלבד!
    (בעצם נגיד 350,000, כי צריך לחשבן גם תיווך מכירה +עו"ד + יעוץ משכנתאות.)
    מה בעצם נדרש ממני?

    1. יכולת החזר חדשית של 825 ₪ ב4 שנים ראשונות.
    2. יכולת החזר חדשית של 3000 ₪ ל3 שנים נוספות.
    3. יכולת גלגול גמחי"ם של 165000 ₪ ל3 שנים.

    עכשיו, עם יכולות אלו, ננסה להשקיע בשוק ההון, כולל מינוף מקסימלי: (שאף אחד מהמומחים
    לא ימליץ לכם עליו בשום פנים ואופן).
    לקחתי משכנתא של 150,000 ₪. ושמתי אותם ישר ב S&P.
    אני משלם לבנק כל חודש 825 ₪ למשך 4 שנים.
    בעבור 4 שנים, כיון שאין לי מאיפה לקבל שכירות, ויכולת ההחזר שלי היא רק 3000 ₪ בחודש,
    אני לוקח משכנתא של 420,000 ₪ נוספים, (מי יתן לי משכנתא בשביל השקעה בשוק ההון?
    אולי הגמ"ח המרכזי בשיתוף בנקל....) כך שבסה"כ המשכנתא היא 550,000 ₪ (כי מהקרן
    הקודמת נשאר לי 130,000). + גמחי"ם של 165000. ומכניס גם אותם לקופ"ג.
    בתום 3 שנים נוספות, בהם החזרתי לבנק כל חודש 3000 ₪. סה"כ: 108,000 ₪. מתוכם נניח
    ש58,000 קרן ו50,000 ריביות. סה"כ בתום 7 שנים סכום קרן ההלוואה עומד על 492,000 ₪.
    בהנחה ש S&P עושה 10% שנתי. (הנחה נדיבה מאד, אני לא מחשב דמי ניהול). הרי שבסוף 7
    שנות הרעב, יש לי בקופה 1,044,000. (מעוגל). מתוכם אני מחזיר לבנק 492,000, ולגמחי"ם
    עוד 165,000 . סה"כ נשארתי עם 387,000 ₪.
    כמה הוצאתי מהכיס? בדיוק כמו בדוגמא הקודמת של הדירה: 148,000.
    כמה הרווחתי? 239,000 רווח נקי, שהוא לא כזה נקי כי מס הכנסה עוד לא אמר את דברו, והוא
    לא מחשב את הריביות ששילמתי כהוצאה!
    בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!
    ניתוח:

    1. יכולות המינוף בנדל"ן גבוהות בהרבה, גם מכיון שיש הלוואות נדיבות לדיור, משא"כ לשוק
      ההון, וגם מכיון שיש אפשרות לשלם חלק מההחזר מתוך השכירות.
    2. השקעה בנדל"ן מניבה את עיקר הרווח שלה בשנים הראשונות (7 שנים במקרה שלנו),
      משא"כ השקעה בשוק ההון שצריכה טווח ארוך הרבה יותר.
    3. פטור ממס שבח לדירה ראשונה!!! כמובן בהנחה שגב' מיארה לא תחליט שחרדים צריכים
      לשלם כפול... משא"כ בשוק ההון אין שום פטור ממס הכנסה. (למתקדמים: גם מי שאין לו פטור ממס שבח,
      יכול לפרוס את ההשבחה ל4 שנים אחורה, ולהשתמש בנקודות זיכוי של כל שנה, משא"כ בשוק ההון אין פריסה אחורה).
      מסקנה: אם יש לכם יכולות החזר טובות, ואתם לא מפחדים מלגלגל קצת חובות, תקנו דירה!
      (שימו לב, שבמקרה דנן, גם אם אין לכם יכולת החזר של 3000 ₪ בחודש, אתם יכולים לגלגל גם אותם בגמחי"ם, זה
      סה"כ 108,000 ₪ ב3 שנים. + 165000. סה"כ 270,000 שלא כולם כל הזמן, (כי חלק מזה הוא חוב שמצטבר רק
      במשך הזמן), כמי שגלגל ב7 השנים האחרונות 200,000 ₪, אני יכול להעיד שעיקר הקושי הוא נפשי, ומי שיודע
      שהגלגול הזה הוא ביזנס משתלם, זה מקל עליו מאד).
      אבל אם אתם רועדים מהמושג משכנתא ולא ראיתם צורת גמ"ח מימיכם, שימו כל חודש בשוק
      ההון. בסוף תצליחו לכסות את שחיקת ערך הכסף + רווח נחמד שיספיק לכם לשלם לצלם
      ולתזמורת... בהצלחה!!!
    א

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    סה"כ ב-4 שנים 39,600. מתוכם
    בחישוב גס, 20,000 קרן, ו19,600 ריביות.

    מה פתאום, התשלום יהיה כ40,000 ומתוכם כ30,000 ריבית.

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    אחרי 3 שנים, יוצא ששילמתי לבנק 198,000 ₪. מתוכם 100,000 קרן ו98,000 ריביות.
    (חישוב עגול וגס לצורך העניין).

    227,000 ומתוכם 170,500 ריבית.

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    מתוכם אני מחזיר לבנק 855000 ₪, הקרן שנשארה. ועוד 165000 לגמחי"ם. סה"כ 1020000.
    נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.

    וכן הקרן שתישאר תהיה כ918,500, וכולל הגמחים 1,083,500, נשארת עם 466,500.

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    כמה הוצאתי עד עכשיו מהכיס? בערך 148,000. ז"א רווח של 382,000 בתוך 7 שנים בלבד!

    200,000 הוצאה, ורווח של 330,000 בלי שאר ההוצאות.

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    יכולת החזר חדשית של 3000 ₪ ל3 שנים נוספות.

    לעיל כתבת 5,500.

    וכל זה מבלי להתייחס לעצם התאוריות סביב העיסקא כפי שביקשת

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    ואל תתחילו להתווכח איתי

    2
  • א אפ_על_פי_כן

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!

    אתה מדבר על 7 שנים.
    שים לב, כמעט אף אחד לא ממליץ להשקיע בשוק ההון לטווח קטן מ- 10 שנים.
    הרווחים הגדולים בשוק ההון הם בטווח 10 שנים והלאה - מכיוון שהתשואות הן בריבית דריבית, 10% בשנה, לעומת ה- 3% שדיברת על הדירה.
    כלומר גידול רגיל לעומת גידול אקספוננציאלי: גידול רגיל מנצח בשנים הראשונות, אבל בהמשך והלאה - הגידול האקספוננציאלי ינצח בגדול.

    מ

    @אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!

    אתה מדבר על 7 שנים.
    שים לב, כמעט אף אחד לא ממליץ להשקיע בשוק ההון לטווח קטן מ- 10 שנים.
    הרווחים הגדולים בשוק ההון הם בטווח 10 שנים והלאה - מכיוון שהתשואות הן בריבית דריבית, 10% בשנה, לעומת ה- 3% שדיברת על הדירה.
    כלומר גידול רגיל לעומת גידול אקספוננציאלי: גידול רגיל מנצח בשנים הראשונות, אבל בהמשך והלאה - הגידול האקספוננציאלי ינצח בגדול.

    בנדלן יש עסקאות טובות לטווח קצר.
    אבל עיסקה על סמך עלייה כללית לא מתאימה לזמן קצר

    0
  • מ משהמשה

    @אפ_על_פי_כן כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!

    אתה מדבר על 7 שנים.
    שים לב, כמעט אף אחד לא ממליץ להשקיע בשוק ההון לטווח קטן מ- 10 שנים.
    הרווחים הגדולים בשוק ההון הם בטווח 10 שנים והלאה - מכיוון שהתשואות הן בריבית דריבית, 10% בשנה, לעומת ה- 3% שדיברת על הדירה.
    כלומר גידול רגיל לעומת גידול אקספוננציאלי: גידול רגיל מנצח בשנים הראשונות, אבל בהמשך והלאה - הגידול האקספוננציאלי ינצח בגדול.

    בנדלן יש עסקאות טובות לטווח קצר.
    אבל עיסקה על סמך עלייה כללית לא מתאימה לזמן קצר

    א

    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    יש עסקאות טובות לטווח קצר.
    אבל עיסקה על סמך עלייה כללית אכן לא מתאימה לזמן קצר

    אני דיברתי על השקעה בשוק ההון בטווח הקצר- שאינה מומלצת.
    עם שוק הנדלן אין לי היכרות עמוקה לכן לא מביע דעה עליו.

    1
  • א אפ_על_פי_כן

    @משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    יש עסקאות טובות לטווח קצר.
    אבל עיסקה על סמך עלייה כללית אכן לא מתאימה לזמן קצר

    אני דיברתי על השקעה בשוק ההון בטווח הקצר- שאינה מומלצת.
    עם שוק הנדלן אין לי היכרות עמוקה לכן לא מביע דעה עליו.

    מ

    @אפ_על_פי_כן ערכתי את ההודעה הקודמת שתהיה מובנת
    עם שוק ההון אין לי היכרות .... לכן לא מביע דעה עליו.

    0
  • ש שואף לדעת

    מפנה את תשומת ליבכם למסמך ששלח לי חבר, (הוא ללא גישה לאינטרנט..)
    הוא ישמח לתגובתכם.

    השוואה: שוק ההון לעומת דירה על הנייר בנתיבות
    דירה:
    הנחות יסוד:

    1. ללא מס רכישה ושבח (ע"ש ילד)
    2. מחירי הנדל"ן יעלו. (לצורך העניין נחשב עלייה של 3% לשנה. הרבה פחות ממה שהיינו
      רגילים עד היום).
    3. עלות ריבית 5%. (מניחים לחומרא שהריבית לא תרד, למרות שכנראה שכן).

    בימים אלו מציעים לי לרכוש דירה על הנייר בנתיבות בסכום של 1,210,000 ₪. בתנאים של 10
    – 90 . מחיר של דירה חדשה בנויה באזור עומד על 1300000 כבר עכשיו. (ואל תתחילו להתווכח
    איתי על הנתונים הספציפיים של נתיבות, כי אם לא נתיבות אז זה נכון לכל מקום אחר בארץ שדירות בו
    שוות בערך כך, עם קצת מאמץ תמיד אפשר למצוא על הנייר ב100,000 פחות ממחיר של דירה בנויה).
    אין לי שקל פנוי להון עצמי. אני לוקח משכנתא מהשקל הראשון. ממשכן את הדירה שלי, ולוקח
    משכנתא של 150000 ₪. 120000 לקבלן, ועוד 30000 למתווך ולעו"ד.
    הדירה תהיה מוכנה עוד 4 שנים. (מקווה שייקח יותר זמן, אבל זה מה שהקבלן מתחייב).
    על משכנתא של 150000 משלמים היום 825 ₪ לחודש. סה"כ ב-4 שנים 39,600. מתוכם
    בחישוב גס, 20,000 קרן, ו19,600 ריביות.
    לאחר 4 שנים, אני מקבל את הדירה ומשלם 990000 נוספים לקבלן. ומכיון שאפשר לקבל
    משכנתא רק עד 75% מעסקת הקנייה, דהיינו 825,000, אז את השאר, 165,000 אני לוקח
    מגמחי"ם.
    כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
    המחירים). ואני משלם לבנק כל חודש בערך 5500 ₪. (על משכנתא כוללת של 975,000).
    במקביל, אני מקבל שכירות (נמוכה מאד) מהדירה, לצורך העניין נחשב שאני משכיר אותה
    ב2500 ₪ לחודש. כך שאני נדרש להשלים מכיסי 3000 ₪ למשך 3 שנים.
    אחרי 3 שנים, יוצא ששילמתי לבנק 198,000 ₪. מתוכם 100,000 קרן ו98,000 ריביות.
    (חישוב עגול וגס לצורך העניין).
    בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
    מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
    1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).
    מתוכם אני מחזיר לבנק 855000 ₪, הקרן שנשארה. ועוד 165000 לגמחי"ם. סה"כ.
    1020000.
    נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.
    כמה הוצאתי עד עכשיו מהכיס? בערך 148,000. ז"א רווח של 382,000 בתוך 7 שנים בלבד!
    (בעצם נגיד 350,000, כי צריך לחשבן גם תיווך מכירה +עו"ד + יעוץ משכנתאות.)
    מה בעצם נדרש ממני?

    1. יכולת החזר חדשית של 825 ₪ ב4 שנים ראשונות.
    2. יכולת החזר חדשית של 3000 ₪ ל3 שנים נוספות.
    3. יכולת גלגול גמחי"ם של 165000 ₪ ל3 שנים.

    עכשיו, עם יכולות אלו, ננסה להשקיע בשוק ההון, כולל מינוף מקסימלי: (שאף אחד מהמומחים
    לא ימליץ לכם עליו בשום פנים ואופן).
    לקחתי משכנתא של 150,000 ₪. ושמתי אותם ישר ב S&P.
    אני משלם לבנק כל חודש 825 ₪ למשך 4 שנים.
    בעבור 4 שנים, כיון שאין לי מאיפה לקבל שכירות, ויכולת ההחזר שלי היא רק 3000 ₪ בחודש,
    אני לוקח משכנתא של 420,000 ₪ נוספים, (מי יתן לי משכנתא בשביל השקעה בשוק ההון?
    אולי הגמ"ח המרכזי בשיתוף בנקל....) כך שבסה"כ המשכנתא היא 550,000 ₪ (כי מהקרן
    הקודמת נשאר לי 130,000). + גמחי"ם של 165000. ומכניס גם אותם לקופ"ג.
    בתום 3 שנים נוספות, בהם החזרתי לבנק כל חודש 3000 ₪. סה"כ: 108,000 ₪. מתוכם נניח
    ש58,000 קרן ו50,000 ריביות. סה"כ בתום 7 שנים סכום קרן ההלוואה עומד על 492,000 ₪.
    בהנחה ש S&P עושה 10% שנתי. (הנחה נדיבה מאד, אני לא מחשב דמי ניהול). הרי שבסוף 7
    שנות הרעב, יש לי בקופה 1,044,000. (מעוגל). מתוכם אני מחזיר לבנק 492,000, ולגמחי"ם
    עוד 165,000 . סה"כ נשארתי עם 387,000 ₪.
    כמה הוצאתי מהכיס? בדיוק כמו בדוגמא הקודמת של הדירה: 148,000.
    כמה הרווחתי? 239,000 רווח נקי, שהוא לא כזה נקי כי מס הכנסה עוד לא אמר את דברו, והוא
    לא מחשב את הריביות ששילמתי כהוצאה!
    בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!
    ניתוח:

    1. יכולות המינוף בנדל"ן גבוהות בהרבה, גם מכיון שיש הלוואות נדיבות לדיור, משא"כ לשוק
      ההון, וגם מכיון שיש אפשרות לשלם חלק מההחזר מתוך השכירות.
    2. השקעה בנדל"ן מניבה את עיקר הרווח שלה בשנים הראשונות (7 שנים במקרה שלנו),
      משא"כ השקעה בשוק ההון שצריכה טווח ארוך הרבה יותר.
    3. פטור ממס שבח לדירה ראשונה!!! כמובן בהנחה שגב' מיארה לא תחליט שחרדים צריכים
      לשלם כפול... משא"כ בשוק ההון אין שום פטור ממס הכנסה. (למתקדמים: גם מי שאין לו פטור ממס שבח,
      יכול לפרוס את ההשבחה ל4 שנים אחורה, ולהשתמש בנקודות זיכוי של כל שנה, משא"כ בשוק ההון אין פריסה אחורה).
      מסקנה: אם יש לכם יכולות החזר טובות, ואתם לא מפחדים מלגלגל קצת חובות, תקנו דירה!
      (שימו לב, שבמקרה דנן, גם אם אין לכם יכולת החזר של 3000 ₪ בחודש, אתם יכולים לגלגל גם אותם בגמחי"ם, זה
      סה"כ 108,000 ₪ ב3 שנים. + 165000. סה"כ 270,000 שלא כולם כל הזמן, (כי חלק מזה הוא חוב שמצטבר רק
      במשך הזמן), כמי שגלגל ב7 השנים האחרונות 200,000 ₪, אני יכול להעיד שעיקר הקושי הוא נפשי, ומי שיודע
      שהגלגול הזה הוא ביזנס משתלם, זה מקל עליו מאד).
      אבל אם אתם רועדים מהמושג משכנתא ולא ראיתם צורת גמ"ח מימיכם, שימו כל חודש בשוק
      ההון. בסוף תצליחו לכסות את שחיקת ערך הכסף + רווח נחמד שיספיק לכם לשלם לצלם
      ולתזמורת... בהצלחה!!!
    ש

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
    מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
    1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).

    לא נכון. ההנחה ששוק הנדל"ן ימשיך לעלות מאד מאד שנויה במחלוקת. למעשה, כבר עכשיו תקופה ארוכה שאין עלייה כזאת, בוודאי לא ריאלית ובוודאי לא באופן גורף כמו שהיה בעבר.

    1
  • ש שואף לדעת

    מפנה את תשומת ליבכם למסמך ששלח לי חבר, (הוא ללא גישה לאינטרנט..)
    הוא ישמח לתגובתכם.

    השוואה: שוק ההון לעומת דירה על הנייר בנתיבות
    דירה:
    הנחות יסוד:

    1. ללא מס רכישה ושבח (ע"ש ילד)
    2. מחירי הנדל"ן יעלו. (לצורך העניין נחשב עלייה של 3% לשנה. הרבה פחות ממה שהיינו
      רגילים עד היום).
    3. עלות ריבית 5%. (מניחים לחומרא שהריבית לא תרד, למרות שכנראה שכן).

    בימים אלו מציעים לי לרכוש דירה על הנייר בנתיבות בסכום של 1,210,000 ₪. בתנאים של 10
    – 90 . מחיר של דירה חדשה בנויה באזור עומד על 1300000 כבר עכשיו. (ואל תתחילו להתווכח
    איתי על הנתונים הספציפיים של נתיבות, כי אם לא נתיבות אז זה נכון לכל מקום אחר בארץ שדירות בו
    שוות בערך כך, עם קצת מאמץ תמיד אפשר למצוא על הנייר ב100,000 פחות ממחיר של דירה בנויה).
    אין לי שקל פנוי להון עצמי. אני לוקח משכנתא מהשקל הראשון. ממשכן את הדירה שלי, ולוקח
    משכנתא של 150000 ₪. 120000 לקבלן, ועוד 30000 למתווך ולעו"ד.
    הדירה תהיה מוכנה עוד 4 שנים. (מקווה שייקח יותר זמן, אבל זה מה שהקבלן מתחייב).
    על משכנתא של 150000 משלמים היום 825 ₪ לחודש. סה"כ ב-4 שנים 39,600. מתוכם
    בחישוב גס, 20,000 קרן, ו19,600 ריביות.
    לאחר 4 שנים, אני מקבל את הדירה ומשלם 990000 נוספים לקבלן. ומכיון שאפשר לקבל
    משכנתא רק עד 75% מעסקת הקנייה, דהיינו 825,000, אז את השאר, 165,000 אני לוקח
    מגמחי"ם.
    כרגע אני מחזיק את הדירה עוד 3 שנים, (כדי לעבור בשלום את היצף ההיצע באזור וביסוס
    המחירים). ואני משלם לבנק כל חודש בערך 5500 ₪. (על משכנתא כוללת של 975,000).
    במקביל, אני מקבל שכירות (נמוכה מאד) מהדירה, לצורך העניין נחשב שאני משכיר אותה
    ב2500 ₪ לחודש. כך שאני נדרש להשלים מכיסי 3000 ₪ למשך 3 שנים.
    אחרי 3 שנים, יוצא ששילמתי לבנק 198,000 ₪. מתוכם 100,000 קרן ו98,000 ריביות.
    (חישוב עגול וגס לצורך העניין).
    בהנחה שמחירי הנדל"ן עולים ב 3% לשנה, אני מוכר את הדירה ב 1,550,000 ₪. (מי שקצת
    מכיר את שוק הנדל"ן יודע בוודאי שההנחה שהנחתי כאן, שדירה ששווה היום על הנייר
    1,200,000 תהיה שווה בעוד 7 שנים רק 1,550,000, היא הנחה סולידית מאד מאד).
    מתוכם אני מחזיר לבנק 855000 ₪, הקרן שנשארה. ועוד 165000 לגמחי"ם. סה"כ.
    1020000.
    נשארתי עם 530,000 ₪ ביד.
    כמה הוצאתי עד עכשיו מהכיס? בערך 148,000. ז"א רווח של 382,000 בתוך 7 שנים בלבד!
    (בעצם נגיד 350,000, כי צריך לחשבן גם תיווך מכירה +עו"ד + יעוץ משכנתאות.)
    מה בעצם נדרש ממני?

    1. יכולת החזר חדשית של 825 ₪ ב4 שנים ראשונות.
    2. יכולת החזר חדשית של 3000 ₪ ל3 שנים נוספות.
    3. יכולת גלגול גמחי"ם של 165000 ₪ ל3 שנים.

    עכשיו, עם יכולות אלו, ננסה להשקיע בשוק ההון, כולל מינוף מקסימלי: (שאף אחד מהמומחים
    לא ימליץ לכם עליו בשום פנים ואופן).
    לקחתי משכנתא של 150,000 ₪. ושמתי אותם ישר ב S&P.
    אני משלם לבנק כל חודש 825 ₪ למשך 4 שנים.
    בעבור 4 שנים, כיון שאין לי מאיפה לקבל שכירות, ויכולת ההחזר שלי היא רק 3000 ₪ בחודש,
    אני לוקח משכנתא של 420,000 ₪ נוספים, (מי יתן לי משכנתא בשביל השקעה בשוק ההון?
    אולי הגמ"ח המרכזי בשיתוף בנקל....) כך שבסה"כ המשכנתא היא 550,000 ₪ (כי מהקרן
    הקודמת נשאר לי 130,000). + גמחי"ם של 165000. ומכניס גם אותם לקופ"ג.
    בתום 3 שנים נוספות, בהם החזרתי לבנק כל חודש 3000 ₪. סה"כ: 108,000 ₪. מתוכם נניח
    ש58,000 קרן ו50,000 ריביות. סה"כ בתום 7 שנים סכום קרן ההלוואה עומד על 492,000 ₪.
    בהנחה ש S&P עושה 10% שנתי. (הנחה נדיבה מאד, אני לא מחשב דמי ניהול). הרי שבסוף 7
    שנות הרעב, יש לי בקופה 1,044,000. (מעוגל). מתוכם אני מחזיר לבנק 492,000, ולגמחי"ם
    עוד 165,000 . סה"כ נשארתי עם 387,000 ₪.
    כמה הוצאתי מהכיס? בדיוק כמו בדוגמא הקודמת של הדירה: 148,000.
    כמה הרווחתי? 239,000 רווח נקי, שהוא לא כזה נקי כי מס הכנסה עוד לא אמר את דברו, והוא
    לא מחשב את הריביות ששילמתי כהוצאה!
    בקיצור הפרש של 100,000 ₪ לטובת האפשרות של דירה!
    ניתוח:

    1. יכולות המינוף בנדל"ן גבוהות בהרבה, גם מכיון שיש הלוואות נדיבות לדיור, משא"כ לשוק
      ההון, וגם מכיון שיש אפשרות לשלם חלק מההחזר מתוך השכירות.
    2. השקעה בנדל"ן מניבה את עיקר הרווח שלה בשנים הראשונות (7 שנים במקרה שלנו),
      משא"כ השקעה בשוק ההון שצריכה טווח ארוך הרבה יותר.
    3. פטור ממס שבח לדירה ראשונה!!! כמובן בהנחה שגב' מיארה לא תחליט שחרדים צריכים
      לשלם כפול... משא"כ בשוק ההון אין שום פטור ממס הכנסה. (למתקדמים: גם מי שאין לו פטור ממס שבח,
      יכול לפרוס את ההשבחה ל4 שנים אחורה, ולהשתמש בנקודות זיכוי של כל שנה, משא"כ בשוק ההון אין פריסה אחורה).
      מסקנה: אם יש לכם יכולות החזר טובות, ואתם לא מפחדים מלגלגל קצת חובות, תקנו דירה!
      (שימו לב, שבמקרה דנן, גם אם אין לכם יכולת החזר של 3000 ₪ בחודש, אתם יכולים לגלגל גם אותם בגמחי"ם, זה
      סה"כ 108,000 ₪ ב3 שנים. + 165000. סה"כ 270,000 שלא כולם כל הזמן, (כי חלק מזה הוא חוב שמצטבר רק
      במשך הזמן), כמי שגלגל ב7 השנים האחרונות 200,000 ₪, אני יכול להעיד שעיקר הקושי הוא נפשי, ומי שיודע
      שהגלגול הזה הוא ביזנס משתלם, זה מקל עליו מאד).
      אבל אם אתם רועדים מהמושג משכנתא ולא ראיתם צורת גמ"ח מימיכם, שימו כל חודש בשוק
      ההון. בסוף תצליחו לכסות את שחיקת ערך הכסף + רווח נחמד שיספיק לכם לשלם לצלם
      ולתזמורת... בהצלחה!!!
    ש

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    פטור ממס שבח לדירה ראשונה!!! כמובן בהנחה שגב' מיארה לא תחליט שחרדים צריכים

    וזה אומר שהבן היקר יצטרך לשלם מס רכישה כשהוא יקנה דירה. לא חבל?

    0
  • ש שמש מרפא

    @שואף-לדעת כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    פטור ממס שבח לדירה ראשונה!!! כמובן בהנחה שגב' מיארה לא תחליט שחרדים צריכים

    וזה אומר שהבן היקר יצטרך לשלם מס רכישה כשהוא יקנה דירה. לא חבל?

    א

    @שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    וזה אומר שהבן היקר יצטרך לשלם מס רכישה כשהוא יקנה דירה. לא חבל?

    כנראה שהוא מניח שקודם או עד שנה וחצי לקניה הוא ימכור את הדירה שעל שמו.

    0
  • א אבי ר.

    @שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    וזה אומר שהבן היקר יצטרך לשלם מס רכישה כשהוא יקנה דירה. לא חבל?

    כנראה שהוא מניח שקודם או עד שנה וחצי לקניה הוא ימכור את הדירה שעל שמו.

    מ

    @אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    @שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    וזה אומר שהבן היקר יצטרך לשלם מס רכישה כשהוא יקנה דירה. לא חבל?

    כנראה שהוא מניח שקודם או עד שנה וחצי לקניה הוא ימכור את הדירה שעל שמו.

    אופציה נוספת לקנות דירה ולהתחייב שתוך שנה וחצי מהאיכלוס הדירה המושקעת תימכר.
    אבל לא נראה שזו התוכנית המדוברת.

    א תגובה 1
    0
  • מ

    יש אופציה ששמעתי שמאפשרת גם לבעלי דירה לקבל משכנתא כמו מחוסרי דיור
    אבל צריך לשלם מס רכישה.
    קונים דירה להשקעה על הנייר עם "כוונה ברורה" מלכתחילה למכור את דירת המגורים
    ומצהירים בקניה של הדירה להשקעה על מכירת הדירה למגורים.
    מקבלים משכנתא 75% על הנכס הנרכש.
    אם לאחר שנה וחצי מהאיכלוס של הדירה להשקעה לא הצלחתם למכור את דירת המגורים,
    או שהמחיר שחשבתם שתקבלו עליה לא התאים לכם. ולכן לא הצלחתם למכור או מכל סיבה אחרת שבגללה לא מכרתם.
    אין בזה בעיה חוקית
    אתם מודיעים לרשות המיסים שלא הצלחתם למכור.
    ומשלמים מס רכישה 8%.
    זה בדרך כלל לא שווה, אבל יש מקרים נדירים שזה שווה.

    1
  • מ משהמשה

    @אבי-ר. כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    @שמש-מרפא כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

    וזה אומר שהבן היקר יצטרך לשלם מס רכישה כשהוא יקנה דירה. לא חבל?

    כנראה שהוא מניח שקודם או עד שנה וחצי לקניה הוא ימכור את הדירה שעל שמו.

    אופציה נוספת לקנות דירה ולהתחייב שתוך שנה וחצי מהאיכלוס הדירה המושקעת תימכר.
    אבל לא נראה שזו התוכנית המדוברת.

    א

    @משהמשה
    אני מניח שאם תתבונן במה שהעתקת מדברי תראה שזה כבר כתוב שם....

    👍
    1
התחברו כדי לפרסם תגובה

נושאים מוצעים

  • ש

    האם עדיף להחזיר למשכנתא, או להשקיע בשוק ההון?

    שוק ההון והשקעות שוק ההון השקעות משכנתא
    8
    0 הצבעות
    8 פוסטים
    213 צפיות
    ש
    @צמיחה כתב בהאם עדיף להחזיר למשכנתא, או להשקיע בשוק ההון?: ללא ספק עדיף להשקיע מאשר לחסוך 50 או 100 ש"ח שיעלמו בעו"ש בלאו הכי.
  • ה

    האסטרטגיה בשוק ההון!

    שוק ההון והשקעות s&p 500 שוק ההון סנופי מניות
    64
    1 הצבעות
    64 פוסטים
    2k צפיות
    ה
    @בוטח-בה כתב בהאסטרטגיה בשוק ההון!: איך שפתחת את האשכול היה נשמע שיש איזה טעות בעצם האסטרטגיה ועדיין! @בוטח-בה כתב בהאסטרטגיה בשוק ההון!: עכשיו אתה טוען במקרה שאחרי כמה שנים היה כבר זינוק משמעותי אולי יש מקום להעביר את הכסף למסלול עם סיכון נמוך אני כתבתי מפורש לא רק במקרה של זינוק- כתב בהאסטרטגיה בשוק ההון!: אבל אם עברו כמה שנים טובות והשוק רק עלה לפי הממוצע שלו, וכ"ש אם הוא נתן קפיצה מעל לממוצע, עיקר הטענה שלי לגבי עליה ממוצעת ולא רק בזינוק רק הוספתי שאם היה זינוק כ"ש שזה כך. @בוטח-בה כתב בהאסטרטגיה בשוק ההון!: אבל צריך שיהיה זינוק ממש משמעותי כמו אחרי הירידה בקורונה -מרץ 2020 למה צריך זינוק? גם בלי זינוק, כפי שהסברתי, יש חשש שהשוק ירד ולא יספיק להתאושש בתקופה הקצרה שנשארה לך עד שתצטרך את הכסף.
  • מונטיפיורימ

    חדשות שוק ההון- עדכונים בלבד

    נעוץ שוק ההון והשקעות חדשות שוק ההון
    43
    4 הצבעות
    43 פוסטים
    2k צפיות
    צ
    @רואה-את-הנולד אפשר לומר שממש רואים את העלייה של המדד והירידה של הדולר.
  • רחל עומסיר

    כך ננצל נקודות זיכוי בהשקעה בשוק ההון

    שוק ההון והשקעות
    13
    1 הצבעות
    13 פוסטים
    287 צפיות
    טריידרט
    @שמיל-שמיל כתב בכך ננצל נקודות זיכוי בהשקעה בשוק ההון: @טריידר המדינה חתומה על הית"ע נכון, אבל עד כמה שצריך עקרונית הית"ע, יהיו אלו שמחמירים לא להסתמך על הית"ע, מה שהופך את קבלת הריבת בהחזר מס לבעייתי...
  • הקול השפויה

    כלכלת ארה"ב לאן?

    שוק ההון והשקעות s&p 500
    12
    1
    3 הצבעות
    12 פוסטים
    322 צפיות
    טריידרט
    לפי הניתוח הטכני של איש מקצוע (שאני סומך עליו), אפשרי בהחלט (לא שזה הצפי) שהמדד S&P500 ירד עד 5100, דהיינו ירידה נוספת של 7.5% בערך, כלומר, שעד שם זה עדיין בגבולות התנודות הסבירות, אז אל תהיו מופתעים. לא יעוץ, ללא אחריות, אך חשוב לא להיכנס לפאניקה במדה וזה יקרה, כי העיתונאים יעשו מזה "קריסה טוטאלית בלתי ניתנת לשיקום לנצח"