הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@בית-שמש
לא יודע להגיד לך
אבל נראה לי שזה שונה מההיסטוריה
היום בנק ישראל נלחם הרבה יותר באינפלציה
והמצב של המדינה שונה לגמרי

בכל אופן משכנתא צמודת מדד זה משהו שחייבים למחזר ודחוף
גם שאתה מחשב את עליית המדד כחלק מהריבית אתה צריך לחשב את זה בתור ריבית דריבית וזה הקאצ המשמעותי שהופך את זה לעסק יקר

@בית-שמש מדד המחירים לצרכן ברובו לא קשור לדיור
ודווקא ההיפך כשיש מיתון במדד אז הנגיד מועיל בטובו להוריד את הריבית
אבל אולי באמת נמשיך את הדיון כאן
ותפרט בדיוק מה השאלה שלך ולמה זה מנפק"מ לך?
אתה מדבר בהקשר של הלוואת צמודות מדד?

פוסט של אהרון סלומון שקיבלתי לפני חודשיים:
(הוא לא יועץ נדל"ן הוא יועץ השקעות בכללי ומגדולי המעוררים של שוק ההון בציבור החרדי)

במייל הקודם דיברנו על המצב כרגע בשוק הנדל"ן.

אסכם בכמה שורות

כדי שנוכל לצלול לנתונים

ולנסות להבין

האם בשנים הקרובות

המחירים יעלו או ירדו.

קיפאון של 3 שנים -
מאז תחילת עליות הריבית לפני 3 שנים

יש לנו עצירה במחירי הדיור

בגלל התייקרות המשכנתאות.

ירידה בהיצע -
באותה תקופה יש גם ירידה דרסטית בהתחלות הבניה

וגם האטה משמעותית בקצב הבניה

בגלל מחסור בפועלים ועוד.

הביקוש ממשיך -
בתקופה הזו אנשים המשיכו להתחתן וללדת

ויחד עם גל עליה מסיבי מהתפוצות

הביקוש עלה

אבל לא נראה בשטח כי אנשים יושבים על הגדר.

ירידת מחירים זמנית -
אנו רואים כרגע ירידת מחירים בחלק מהמקומות

בגלל סיבות זמניות כפי תוכלו לקרוא בהרחבה במייל הקודם ששלחתי.

מזכיר שבסדרת המיילים 'דירה בישראל'

אנחנו מדברים על רכישת דירה ראשונה,

וליתר דיוק:

על הדרך של זוג צעיר בישראל

להגיע בס"ד לדירה משלו

מבלי להתגלגל כל החיים

מדירה שכורה אחת לשניה.

אם עדיין לא קראתם את המיילים הקודמים בסדרה

הנה הם כאן בשבילכם:

חלק א: איך מגיעים לדירה בישראל? >>

חלק ב: האם רווחי יותר לגור בשכירות? >>

חלק ג: נדל"ן או שוק ההון? >>

חלק ד: מה קורה כרגע בשוק הנדל"ן? >>

ועכשיו - -

בוא ננסה להבין

מה עומד להתרחש בשנים הקרובות?

קודם כל, קצת היסטוריה.

ההיסטוריה בישראל מוכיחה שני דברים.

א. מחירי הדיור

לפעמים עולים ולפעמים יורדים

אבל הרבה פעמים

הם מזנקים בתקופה קצרה

כמו שראינו אחרי הקורונה.

ב. תמיד אחרי מלחמות ומשברים

מחירי הנדל"ן עולים.

כך היה אחרי ששת הימים

כך גם אחרי מלחמת יום כיפור

ואחרי לבנון הראשונה

ומלחמת המפרץ

ולבנון השניה

ועופרת יצוקה

והקורונה.

תמיד בשנים אחרי מלחמות

מחירי הנדל"ן קפצו

לפעמים בעשרות אחוזים

תוך שנה או שנתיים בלבד!

אבל למה זה קורה?

כי אחרי משברים

צריך להניע את המשק.

המדינה הוציאה על המלחמה הזו

מאות מיליארדי שקלים

וצריך לכסות את הגרעון הזה.

מה עושים כדי לכסות גירעון?

מעלים מיסים כמובן

אבל בעיקר - מניעים את המשק באמצעות הורדת ריבית.

המדינה רוצה שנעשה ביזנעס

כדי שהיא תרוויח את המיסים.

המדינה רוצה שנקנה דירות

כדי שהיא תרוויח את המיסים.

ולכן מקובל בעולם

שאחרי משברים מורידים ריבית.

ריבית נמוכה מוזילה את מחיר הכסף

אנשים יכולים לקחת הלוואות ולעשות עסקים

וכך המשק מתעורר ופורח.

בנוסף, שער הדולר ירד משמעותית לאחרונה

וזה אומר שהיבואנים שמשלמים בדולרים

יכולים לייבא מוצרים במחיר זול יותר

למכור אותם במחיר זול יותר

ולהוריד את האינפלציה.

אינפלציה בירידה

מאפשרת הורדת ריבית.

מה יקרה כשהריבית תרד?

המון זוגות שחיכו ב-3 השנים האחרונות

ירוצו בבת אחת לקנות דירות

ואז אנחנו נגלה את הפער האדיר

בין ההיצע לביקוש

שאותו תיארתי לכם במייל הקודם.

היצע נמוך

מול ביקוש גבוה

יוצר זינוק במחירים!

רגע.

אם אתה אומר שחסרות דירות

איפה אנשים גרים עכשיו?

ראשית, יש המון זוגות צעירים

שגרים אצל ההורים.

כן כן, אצלינו זה פחות מקובל

אבל בציבור הכללי זה קורה הרבה.

שנית, יש המון שגרים בשכירות

כי אין להם אפשרות לקנות דירה

ולעמוד בהחזרי המשכנתא.

אז מחירי השכירות עולים

וכנראה ימשיכו לעלות.

מה קורה כשמחירי השכירות עולים?

התשואה השוטפת על השקעות נדל"ן עולה

וזה מוביל לכניסה של משקיעים לשוק

כך שגם זה יתרום לעליית מחירים.

אבל יש גבול כמה המחירים יכולים לעלות?...

נכון

וזאת הסיבה שאנו רואים לאחרונה

נהירה ציבורית למגורים והשקעות בפריפריה.

המדינה משקיעה הון עתק בתשתיות בפריפריה

רכבת

תחבורה ציבורית

כבישים

מרכזי תעסוקה ופארקי הייטק

מקומות השכלה גבוהה

וכל אלה מובילים לאט לאט את המדינה

להיות מטרופולין אחד גדול.

אז באמת באזור המרכז

המחירים כבר לא הגיוניים

ומתאימים יותר לאלפיון העליון

אבל בפריפריה המחירים עדיין סבירים

וכנראה יש להם עוד המון לאיפה לעלות.

גם בירידות המחירים האחרונות

רואים שהמרכז ירד הכי הרבה

ובפריפריה הירידה הרבה יותר מתונה.

לסיכום:

ההיסטוריה מוכיחה שאחרי משברים

הריבית יורדת

ומחירי הנדל"ן מזנקים בחדות.

אז אל תתרחקו מהיכולת

להגיע לדירה משלכם.

אל תגרמו לעצמכם

להתגלגל כל החיים בשכירות.

תקנו דירה!

אציין שוב זה פוסט של אהרון סלומון
אני עוד לא מביע דעה בעד או נגד
רק רוצה לשמוע טיעונים הגיוניים

@אבי-ר.
לגבי הקבלנים אתה צודק אני נזכר שכבר כתבתי על זה כאן
אבל עדיין זה עובדה שהם משמרים את מחרי הדירות
גם אם עכשיו יש מבצע זמני שאינו מגולם במחיר

לגבי הריבית הריביות בבנקים כבר ירדו די משמעותית
בתחילת המלחמה קל"צ היה בסביבות 5.2 היום זה ירד משמעותית כנ"ל במל"צ

לגבי הריבית של בנק ישראל לכאורה אין לנגיד תירוץ לא להוריד תסתכל ברשימה של הסיבות בהחלטה הקודמת הם כבר לא קיימות
ואנחנו בסוף שנה והאינפלציה בתוך היעד
אבל נחכה לשבוע הבא לראות מה יהיה
וגם מה יהיה המגמה להמשך

@יהודי-רציני אתה אומר כאן משפטים חד משמעים יכול להיות שהם נכונים רק מן הראוי שתבסס אותם בעובדות ונתונים

כולם יודעים שאנחנו בשנתיים של מיתון בנדל"ן
מה זה אומר לגבי ההמשך?

המחירים הגבוהים שאינם בר השגה-
אמרו את זה לפני 5 שנים וגם לפני 15 שנה
יכול להיות שיש מקומות שהגיעו לתקרה מסוימת והמחירים לא יעלו משמעותית אבל בפריפריה ובפרברי המרכז עדיין יש מה לעלות

בקשר למבצעי הקבלנים
זה דווקא ראיה שהם מאמינים בשוק ושווה להם לשלם לך את הריביות הגבוהות כרגע רק לא להוריד את המחירים שאולי יעלו

עוד נקודה שצריך לקחת בחשבון זה ירידת הריבית
זה כבר גורם למחירים להיות יותר ברי השגה

אני לא מסיק מסקנות כל כך מהר
אבל הנתונים הם שדמוגרפית קצב גידול האוכלוסייה בישראל גדול מקצב הבנייה כך זה היה תמיד וכך זה כנראה ימשיך

בכל אופן אשמח לשמוע טענות מקצועיות
בפרט אם מישהו יוכל להסביר לי איך אני מגיע לנתונים של דירות למכירה -היצע ולנתונים של ביקוש -כמה מחפשי דירה יש כרגע (חוץ מ150,000 שנרשמו למחיר למשתכן)
אם מישהו יוכל להסביר איפה רואים נתונים על זה בפרט אם אפשר לראות גם היסטורית מה היה וכמה זה השפיע אני אשמח מאוד!

@צמיחה
אין חולק שלנדל"ן יש את המעלות שלו
אפשרויות מינוף הרבה יותר אפקטיביות ובטוחות
בפרט לטווח הבינוני
כבר בחז"ל זה מוזכר

גם לשוק ההון יש יתרונות רבים
זה דברים חלוקים

@כותב-רק-מה-שיודע כתב בככה לא מתכננים מס:

כותבים בסוף שמתוך רווח של מיליון (אחרי אינפלציה)לדוגמא צריך להוריד את המס שהוא 250000 וכשמגיעים לאפשרות לחסוך את רוב המס הזה. פתאום רווח של מאות האלפים האלו נהפך להיות תודעת העוני.

המס הוא ריאלי כך שבסכום זה יוצא הרבה פחות
בכל אופן היה כאן הסבר הגיוני למה כל ההתעסקות הזו לא באמת תחסוך לך

צריך לזכור שמדברים על השקעה שרוצים אותה הכי פאסיבית שיש

@אבי-ר. נכון
וגם בשנות השמונים היא כן ירדה אולי מלאכותית כי שינו את המטבע
אבל תכלס ירדה

Spoiler

מתוך בנק ישראל
בעקבות המשבר, הופעלה בשנת 1985 תכנית ייצוב כלכלית. התכנית כללה מספר מרכיבים, שהעיקריים שבהם היו הקפאת שער החליפין, המחירים והשכר, לתקופה ממושכת, וכן, מענק מממשלת ארצות הברית, שסייע להתמודד עם הגירעון העצום שצברה המדינה. לאחר שנים של היפר אינפלציה, גם מחיריהם של מוצרים בסיסיים ביותר הגיעו לסדר גודל של אלפי שקלים. למשל, ב-1985 ליטר בנזין עלה כ-800 שקלים, ליטר חלב עלה כ-280 שקלים. בהתאם, לאחר הייצוב, "הופחתו שלושה אפסים מהמטבע" - השקל הישן הוחלף בשקל החדש, כשכל שקל חדש שווה לאלף שקלים ישנים. מאז תכנית הייצוב ועד אמצע שנות ה-90, האינפלציה במשק הייתה בסביבת 20 אחוזים. בתחילת שנות ה-90, החל בנק ישראל לנקוט במדיניות של "יעד אינפלציה", שבמסגרתה היו הממשלה ובנק ישראל קובעים בתחילת כל שנה יעד שאליו ינסה בנק ישראל לכוון את האינפלציה. היעדים הלכו וירדו עם השנים, ואיתם האינפלציה בפועל, עד שבתחילת שנות האלפיים הושגה יציבות המחירים ונקבע יעד ארוך הטווח – אינפלציה של בין 1-3 אחוזים לשנה. יעד זה, שהוא דומה, ואף זהה, ליעד במרבית המדינות המפותחות, מנחה מאז את בנק ישראל. בשנים האחרונות, הבנק, כמו בנקים מרכזיים רבים אחרים, אפילו מתמודד עם אינפלציה שנמוכה מעט מהיעד.

על כל פנים הנושא כאן הוא מה בעניין מחירי הדירות בעתיד הקרוב

@שמואל כתב בעדכון חשוב: דירוג הפוסטים מבוסס רק על הפוסט הראשון:

מעדיף גם כן כמו שהיה עד עכשיו.

כנ"ל
תודה!

@כותב-רק-מה-שיודע כן תראה בגרף שהעלתי או שתקרא על זה במקור שלו בוויקפדיה

Spoiler

-המכלול נטפרי נטפרי רק נטפרי!

@המסייע
א. נכון אבל אתה לא סוחר עצמאית
ב.מס רווחי הון יש בכל מקרה במשיכה חודשית בפנסיה אין אלא מס רגיל
ג. אתה יכול רק תשלם מס מוגדל

ד. יותר סיכוי שהכסף ישאר אצלך ולא תוציא אותו /תפסיד בהשקעות

@המסייע מענק עבודה ניתן למי שמרוויח מעל סכום מסויים
אם העסק לא מידי פעיל (וד"ל)
זה מסובך לקבל ע"כ
אבל בשביל קרן השתלמות ודאי שזה שווה

@שששששש כתב בביטוח בריאות בנוסף על הקופה האם זה נצרך? ראוי?:

@בוטח-בה בחיי היום יום לא צריך את זה
זה נצרך רק בשביל מקרים קשים
שזה שיקול שלכם אם לעשות או לא, אבל זה כמו לעשות ביטוח חיים וכו'

בעידן של תורים לרפואת נשים רק בעוד 3 חודשים ומעלה
ושאר הבעיות שקיימות בקופות
זה לא עוזר?
אין כיסויים למה שכבר כלול בסל של הקופ"ח?

@אבי-ר. בכל אופן לחדודי שמעתא

@אבי-ר. כמובן במידה והוא בחר שגם חלק של הפיצויים יושקע במסלול מנייתי (כתבתי למעלה שבעקרון רוצים בשביל זה אישור מהמעסיק)

@כותב-רק-מה-שיודע
זה לא היה טיעון זה היה בסה"כ דימוי
את הטיעונים היא הסבירה יפה למעלה

והדוגמא הזאת היא הדוגמא הפשוטה לתודעת עושר מול תודעת עוני

@משהמשה
מדברים על נדל"ן
צריכים אותך

@אבי-ר. כתב במחירי הנדל"ן יזנקו אחרי המלחמה?:

אישית לא מאמין שזה יקרה וודאי שלא עליה משמעותית.

נמק

@כותב-רק-מה-שיודע היועצים ומשווקי הנדל"ן מראים לך נתונים של זינוקים מיד אחרי מלחמת יום הכיפורים
ואני תוהה אם זה לא היה פשוט חלק ממשבר האינפלציה זמני
שאח"כ ירד בחזרה ערך הכסף ולא רק הואט הקצב תראה בגרף שהעלתי