מכיון שעדיין אין לי פרטים מלאים, אני כותב כעת בעיקר דברים שיש להם תועלת כללית גם לא לעיסקה הספציפית הזו.
אכתוב על המבנה של העיסקה ועל הסיכונים:
ראשית, בקניית דירה רגילה אין סיכונים !!!!
הקרן מבוטחת על ידי חוק המכר,
לפי החוק, התשלומים לדירה אינם מועברים לחברת הבנייה אלא לבנק המלווה שהוא אחראי לשמור על הכסף של הרוכשים ומעביר לחברה רק לפי הבנייה, אם החברה קורסת, הבנק מחזיר את הכסף, [נראה לי צמוד למדד],
הסיכון הוא על הרווח, שאם יקרה משהו לחברה או לפרויקט, [תרחיש לא סביר בעליל כי מדובר באחת מחברות הבנייה הגדולות והמבוססות בארץ], יכול להיות שלא תרוויח, אבל על הקרן אין סיכון.
גם בחשש שהמחירים ירדו, [שבפרויקט הזה ממש לא נראה], קשה להאמין שיהיה הפסד רציני של הקרן,
כי כל בניין נמכר יותר בזול כשהוא על הנייר מאשר כשהוא בנוי, והעלייה הזו של הבניין הספציפי יכולה לאזן ירידת מחירים כללית, יכול להיות סיכון חלקי על ההוצאות הנוספות של עו"ד תיווך ועוד, אבל הסיכון הרבה יותר נמוך מכל השקעה בשוק ההון.
רק אם המחירים יצנחו בצניחה חופשית ותהיה כאן קטטסרופה כלכלית אפשר להפסיד את הקרן.
ושוב ברווח יש סיכון שהוא לא יהיה גדול או לא יהיה כלל.
אבל הערכה היא שהרווח יהיה גדול מאוד והסיכון נראה זניח.
מבנה העיסקה:
מדובר בעיסקת 10/90 - כן עדיין יש עסקאות כאלו בנק ישראל הגביל אותם אבל הם קיימות.
מדובר בדירות במגדלי יוקרה שהמחיר בפריסייל מתחיל ב 2.5 מיליון, עד ל 6 מיליון, וצריך לשלם בחוזה רק 10% והיתרה באיכלוס עוד כ 5 שנים.
לדברי המתווך:
יש לו הסכם עם החברה על "הסבת ערבות מוחלטת" שגם החברה וגם הבנק חותמים מראש שהם מתחייבים לאפשר מכירה של הדירה לפני האיכלוס, מה שמאפשר למשקיע לשלם רק 10% להמתין לעליית המחיר ולמכור לפני האיכלוס והוא לא צריך להשלים את העיסקה.
הסיכון בזה:
משקיע שאין לו אפשרות להשלים את העיסקה לוקח סיכון מטורף על הקרן כשהוא בונה על הסבת הערבות, כי תכל'ס זה לא תמיד עובד, ומאוד קשה למכור דירה באמצע הבנייה כשהקבלן והשיווק המשומן שלו מתחרה בך כשהוא משווק דירות אחרות בפרויקט, וגם אם לך יש את הדירה הטובה ביותר, עדיין זה לא פשוט,
ואם לא הצלחת למכור והבנק לא מאשר לך משכנתא להשלים את העיסקה, אתה עלול להגיע לביטול חוזה ולהפסיד את כל הקרן ואולי גם יותר.
פוסט שכתבתי על הסיכון הזה
איך נמנעים מהסיכון:
אם המשכורות שלך מאפשרות לך להוציא משכנתא על כל מחיר הדירה, או שיש לך כל אפשרות אחרת לגייס את הכסף גם לזמן קצר.
יש מה לחשוב על זה,
גם אם אין לך אפשרות לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא - כפי שאסביר בהמשך.
יש עוד אפשרות שהיא שיטה שהמצאתי תוך כדי תנועה, ומתאימה רק למנוסים שמאפשרת לקנות את הדירה בתנאי תשלום של 10/90 ולשלם רק 10% ולמרות שאין לך אפשרות להשלים את העיסקה, אפשר להמנע מהסיכון. ואכתוב על כך בפוסט הבא בל"נ.
אוסיף הסבר מהי "הסבת ערבות":
מכיון שחוק המכר מחייב להעביר את התשלומים לבנק מלווה [או חברת ביטוח מלווה], והבנק מנפיק לכל רוכש פוליסת ביטוח על הכסף ששילם, שאם החברה תקרוס הבנק יחזיר את הכסף, ולכן כשרוצים למכור את הדירה במהלך הבנייה צריך את האישור גם של הבנק, שהוא יעשה "הסבה" מהערבות שהוא נתן ללקוח הראשון שקנה את הדירה, ויעביר אותה ללקוח שקונה ממנו.
הבעיה היא שגם לחברת הבנייה וגם לבנק אין שום אינטרס לעזור למשקיע למכור, והם יכולים לתקוע את ההסבה מכל מיני סיבות, עם יש עו"ד טוב אפשר להתקדם עם זה, אבל יש בזה סיכון שההסבה לא תעבור עד הסוף ולכן חייבים שתהיה אפשרות להשלים את העיסקה במקרה שההסבה לא תצליח.
או במקרה שלא הצלחת למכור את הדירה לפני האכלוס בגלל התחרות עם הקבלן והשיווק שלו.
