@ועדת-הדיור-בצפון כתב בהפריפריה בשחור לבן: אלא מאי, כדי לפרסם טוב צריך מימון משמעותי, והמתווכים או המשווקים שמבקשים מהם לפרסם ולממן את האירוע דורשים להשתתף בכנסים כמשווקים, וכאן יש ניגוד אינטרסים מול הקהילות. אני גם סבור שהפתרון הוא לא אנשים שמשווקים את הדירות בשביל להכניס כסף, אבל בפועל להפעיל אירוע גדול צריך כסף, ככה כל מערכת נורמלית עובדת, וכאן המקום שלכם למצוא איך מערכת שרוצה לזוז ולפרסם נכון יכולה להפנות זמן ומשאבים לתוכנית כזאת.

תגיד תודה שאני מקפיץ את האשכול אולי יצטרפו אליך עוד אנשים

@ועדת-הדיור-בצפון הורים, אחרים שעשו עיסקאות ומשפחה ניסיתי להגיע לרב סילמן, היה לי קושי גדול ובסוף הרמתי ידיים

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בשאלת השאלות: האם לקנות דירה או לחכות?: @משהמשה כתב בשאלת השאלות: האם לקנות דירה או לחכות?: וכן היא טוענת שצפויה עליית ערך מתי הנדלניסטים לא טענו כך ??? יש דוקא מי שטוען לא כך [image: 1761110059198-unnamed.jpg] אולי תחילתו של סוף בועת הנדל"ן ​"גל של פשיטות רגל": ​סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן ("ביזפורטל" 21.10.25) ​הקישור לכתבה

כחלק מסקר שפתחתי באשכול נפרד כאן נשמח לדעת כל אחד ואחד, עם מי אתם מתייעצים כשאתם רוכשים דירה? וכמובן למה כן ולמה לא? מוזמנים להביע את דעתכם.

@משהמשה לא לכל האנשים יש דעה אנשים קוראים אוספים חומר ולומדים לא נראה לי שזה מעיד על חוסר התענינות ולא כל מי שהתחבר יפנה היום או מחר או בעוד חודש אולי הוא התגבש ויקבל אומץ או כסף בעוד שנתיים זה תהליך לא פשוט

@לחכמים-לחם כתב במגורים בפריפריה פרק ז' - חריש: מחירים? במגמת ירידה תקופה ארוכה כבר [image: 1761030446795-screenshot-from-2025-10-21-10-06-47.png]

@אבריימי החידוש היחיד שהיה שם זה שם מתכננים שתתחיל הבניה בתחילת החורף

מידע על חריש כאן בפורום

@משכנתא-בקצב-שלך כולם מתמחרים שכן, אבל אני סקרן האם זה קשור לשער דולר שקל או שיש באמת מגמה של ירידה כי אצלי בסופר היא לא מורגשת.

@סומכוס כתב במה עדיף לזו''ץ עם ילד גבעת המורה או בית שאן: עפולה עילית עפולה עילית עולה כפול מבית שאן

@נחמן-רוזנבלום אתה לא יכול לשאול את הרב גוטמן ??? טיפ קטן, תעשה את זה רק אחרי שאתה גר בדירת החלומות שלך, כי אם הדירה שלך שווה 2 וחצי מליון לצורך הדוגמא, וקנית דירה להשקעה בשווי מליון, אז כרגע הדירה שלך נחשבת דירה שנייה, נפק"מ אם תרצה לשפר דיור תשלם מס.

העלתי את הקובץ כאן

@אלון-דוד כתב בהאם ניתן לשכנע זוצי"ם לעבור לחריש?: אף פעם לא הבנתי למה מקשרים את חריש לעפולה עילית (30 קילומטר) ונוף הגליל וטבריה לדוגמא זה מקום אחר. ההשוואה הנכונה של חריש צריכה להיות לפרדס חנה, חדרה, אור עקיבא, מקסימום כפר יונה יוקנעם. ההשוואה של עפולה היא לטבריה, נוף הגליל, בית שאן. יש צדק בדבריך

אשמח למידע מה אתם עושים עם פנלים האם אתם שמים פנלים של קרמיקות או פאנל פולימרי וכדומה @מזומנים הבנתי שזה הפרש משמעותי במחיר

מצטט מאתר "ביזפורטל" סיכום של החדשות סביב מדד תשומות הבנייה + שו"ת מה יכולים רוכשי הדירות לעשות* פורסם ב 05/06/2025 תקציר הפרקים הקודמים - מדד תשומות הבנייה שאליו צמודים (באופן חלקי) התשלומים של רוכשי הדירות לא עודכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) במשך 16 שנים. המשקולות של סעיפי המדד לא השתנו כשבפועל, הטענות של הקבלנים הם שהשינויים האלו דרמטיים ומשפיעים על המדד בכיוון מעלה. הלמ"ס לא יכולה לנפנף את הקבלנים כפי שהיא מנסה לעשות לעיתונאים, כי הקבלנים תובעים אותה, ובדרך לבית המשפט, הלמ"ס התקפלה - מדד תשומות הבנייה בינואר השנה עלה ב-2.6%, אבל הוא כולל שינויים שנובעים משינוי בתמהיל העובדים מאז המלחמה (יותר זרים, פחות פלסטינאים). זה לא הכל - בחודשים הקרובים, ייאלץ הלמ"ס להעלות את מדד תשומות הבנייה ב-3% ואולי יותר, על רקע שינוי המשקולות של המרכיבים לרבות חומרים ועוד החל משנת 2011. העלייה הזו תזניק את המדד ותיפגע מאוד ברוכשי הדירות. השאלה אם זו פגיעה מוצדקת? בדיקת ביזפורטל בעבר הראתה שלא - ככה הקבלנים עבדו עלינו - הסוד של מחירי הדירות נחשף. הקבלנים במשך התקופה הזו (פחות בשנה ושמונה חודשים האחרונים, מאז המלחמה) העסיקו שב"חים רבים בעלויות נמוכות. הקבלנים גם בהדרגה על פני השנים שלפני המלחמה הגדילו את מרכיב עובדי השטחים לעומת ישראלים, כך שהשכר הממוצע ירד. כשבודקים את הנתונים של מדד תשומות הבנייה בשטח לעומת העלויות האמיתיות על פני השנים האלו, אפשר להבין שהלמ"ס "עזרה" לעליית מחירי הדירות, היא סיפקה נתונים גבוהים יותר ממה שהיה צריך להיות. רוכשי דירות שילמו יותר מדי. אז, במשך שנים - הציבור שתק, אבל מאז המלחמה, כשזה עובד הפוך והקבלנים נפגעים - הם צועקים. האמת - צודקים. הם דואגים לרווח שלהם, אבל האם מישהו אמור להחזיר בגין הצמדה לא נכונה במשך שנים רבות? כן, זה מורכב, והטענה של הקבלנים שאין שב"חים כך שהעלויות גבוהות, אבל כולם יודעים - גם היום יש שב"חים, לפני המלחמה היו המון. הקבלנים (לא הגדולים-מסודרים) הקטינו הוצאות בזמן שקיבלו הצמדה גבוה על עלויות הבנייה. ככה מרוויחים יותר - את התוצאה רואים בכל הדוחות של הקבלנים בשנים האחרונות ובזינוק במחירי המניות שלהן. אבל, תיקון העבר לא על הפרק. מה שעל הפרק הוא עדכון המשקולות לצד עדכון מחירי חומרי הגלם והעובדים הזרים. זה פועל כאמור לרעת הציבור. על פי ההערכות העדכון הזה יעלה את המדד בכ־3%. רוכשים שלא נערכו מבעוד מועד עלולים למצוא את עצמם משלמים עשרות אלפי שקלים יותר ממה שתכננו. גם היזמים ייפגעו כי הם ישלמו לקבלנים המבצעים בגין ההצמדה, ואילו הקבלנים - ביצוע ותשתיות - צפויים להרוויח. אגב, זו דרמה גדולה אצל הגופים שעובדים ימול המדינה בפרויקטי תשתיות גדולים. המדינה תצטרך לשלם מאות מיליונים נוספים ואפילו סכום של מעל מיליארד שקל בשל העדכון הזה. העבודות בביצוע אצל החברות הבורסאיות בתשתיות מגיע למעל 20 מיליארד שקל - הצמדה כאן היא התייקרות של 600 מיליון שקל, ויש עוד קבלני תשתיות שלא נסחרים בשוק, כך שמדובר על סכום גבוה משמעותית. ריכזנו שאלות ותשובות על מדד תשומות בנייה בעיקר עבור רוכשי הדירות: מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה? זהו מדד שמפרסם הלמ"ס ומתאר את השינויים בעלויות הבנייה – כולל מחירי חומרים, ציוד, ושכר עבודה. המדד הזה צמוד לחוזי מכר רבים, ודרכו נקבע האם המחיר הסופי של הדירה יעלה לאורך זמן. למה המדד עומד לעלות פתאום? כי הוא לא עודכן כבר מ־2011. השוק השתנה, כוח העבודה התחלף, והמחירים קפצו – אך המדד נשאר ישן. רק בעקבות לחץ משפטי, הלמ"ס התחילה לעדכן את המשקולות והרכיבים, וצפוי עדכון נוסף של כ־3% באוגוסט–ספטמבר. מי עלול להיפגע הכי הרבה? רוכשי דירות שלא שילמו עדיין את כל התמורה, במיוחד כאלה שרכשו דירות לפני יולי 2022 – אז עדיין הייתה הצמדה מלאה למדד. גם יזמים שמכרו דירות בלי הצמדה או בהנחות מיוחדות (כמו 80/20) עלולים לספוג פערי מימון. אם כבר חתמתי חוזה – מה עליי לבדוק? בדקו את סעיפי ההצמדה לחוזה. האם ההצמדה למדד מלאה? חלקית? לא קיימת? זה יקבע כמה מתוך ההתייקרות תיפול עליכם. אפשר להקדים תשלומים כדי לחסוך את ההתייקרות? לעיתים כן. אם החוזה מאפשר תשלום "עד תאריך מסוים" – אתם יכולים להקדים. אם כתוב "בתאריך מסוים" – תצטרכו אישור מהיזם. לפעמים יזמים דווקא ישמחו לקבל כסף מוקדם כדי לחסוך ריביות. אם אקדים תשלום – מה לבדוק קודם? שאתם מקבלים מיידית ערבות חוק מכר על הסכום ששולם. וגם ששווה לכם לשלם - שהריבית על המשכנתא תהיה נמוכה מההצמדה, על פניו זה אכן כך. מה אם אין לי אפשרות להקדים תשלומים? ייתכן שאין הרבה מה לעשות, וההתייקרות תתגלגל אליכם. במקרה כזה, היערכות פיננסית מראש (למשל הגדלת המשכנתא או גיוס הלוואת גישור) יכולה למנוע הפתעה ברגע האחרון. האם כדאי לשלם עכשיו או לחכות לראות מה יקרה? אם אתם חשופים להצמדה מלאה או משמעותית – הקדמת תשלום תחסוך כסף כמעט, אבל חשוב להבהיר שמדובר בהערכות. הכל יכול להשתנות. אם למשל הלמ"ס יחליטו שם "נלחמים" והעניין עולה לערכאות גבוהות, הסיפור הזה יכול להימשך תקופה מאוד ארוכה. צריך גם לוודא שאין קנסות, ושההסכם מאפשר זאת. האם יזם יכול לסרב לתשלום מוקדם? כן, אבל ברוב המקרים יש לו אינטרס להסכים. ניהול מו"מ ענייני יכול להועיל. האם זה פוגע גם ביזמים? כן. במיוחד בפרויקטים שבהם נמכרו דירות במחיר סופי ללא הצמדה. הם צריכים לשלם את ההתייקרות לקבלנים, אבל לא יכולים לגבות אותה מהרוכש. למה הקבלנים (מבצעי הבנייה) דווקא מרוויחים מהעדכון? כי הם מקבלים הצמדה מלאה למדד ישירות מהיזם. ככל שהמדד עולה – הם מקבלים יותר. מה הסיכון בפרויקטים של התחדשות עירונית? פרויקטים כאלה מחויבים להראות רווח יזמי של 15%-20% לפי תקן 21. עלייה של 3% בעלויות – עשויה למחוק את הרווח ולהביא לביטול הפרויקט. מה עם פרויקטים שעדיין בשלבי תכנון? הם עלולים להיתקע. שמאים כבר מתריעים על צורך לעדכן הנחות, וחברות רבות שוקלות להשהות יוזמות חדשות מחשש שהן לא יהיו רווחיות. האם חברות מדווחות על הסיכון בדוחות הכספיים? לרוב לא. רבות מהן מסתמכות על הערכות שמאים שנשארות אופטימיות – מה שמוביל לחשבונאות יצירתית שמסתירה את הסיכון מהמשקיעים. מי נמצא בעמדה טובה דווקא? חברות שהן גם יזם וגם קבלן, הן נהנות גם מהעלייה וגם מהשליטה במחיר הסופי ללקוח. מה ההשפעה על מחירי הדירות הכלליים בשוק? בטווח הקצר – זה עשוי לייקר מחירים בפרויקטים חדשים. בטווח הארוך – עלול להביא להקפאת יוזמות, להקטנת ההיצע, ולעלייה מחודשת במחירי השוק. מה המדינה עושה בעניין? לא הרבה. הלמ"ס רק עכשיו מתקנת את העיוותים. אין הגבלות על ההצמדה, למעט תיקון 9 לחוק המכר שנכנס לתוקף ביולי 2022 ומגביל את ההצמדה ל־50%. האם ההתייקרות הזו הייתה ניתנת למניעה? אם הלמ"ס הייתה מעדכנת את המדד בזמן – ההתייקרות הייתה מתבצעת בהדרגה. במקום זאת, היא מגיעה בבת אחת – וזה כואב לכולם. מעבר לכך, אם הלמ"ס היתה מעדכנת על פני זמן את עבודת השב"חים ואת העלייה בעבודת פלסטינים בעלות נמוכה, המדד היה עולה בפחות במשך שנים. מה הסיבה לעיכוב בעדכון המדד מ-2011? הטענות הזויות - מחסור במשאבים, קשיים טכניים ועוד. הלחץ המשפטי שהוביל לשינוי הגיע בעיקר מקבלנים גדולים שטענו כי המדד הישן פוגע ברווחיותם. מה לגבי השפעה על שוק המשכנתאות? ההתייקרות עלולה להגדיל את הביקוש למשכנתאות גבוהות יותר, מה שמגביר את הסיכון של רוכשים להתחייבויות פיננסיות כבדות. בנקים עשויים להחמיר את תנאי האשראי, במיוחד ללווים עם הון עצמי נמוך, כדי לצמצם סיכונים. האם יש דרכים נוספות להגן על עצמך כרוכש? שקלו לנהל משא ומתן עם היזם על תוספת תשלום קבועה במקום הצמדה למדד, אם החוזה עדיין לא נחתם. בדקו אפשרות לרכישת דירה בפרויקט שכבר הושלם, שבה אין חשיפה להצמדה. האם יש תקדימים לעדכונים דומים בעבר? בשנות ה-90 וה-2000 נרשמו עדכונים תקופתיים במדד שהובילו להתייקרויות, אך הם היו הדרגתיים יותר ולא התרחשו לאחר קיפאון ממושך. המצב הנוכחי ייחודי בשל הפער הגדול בין המדד הישן למציאות הכלכלית.

@הקוד-הפיננסי כתב בהתחרדות בפסגת זאב מזרח: הוקמה הקהילה הליטאית הראשונה!: מישהו יודע איזה רחובות מתחרדים? בגדול אין רחובות מסויימים, כל השכונה למעט מה שממזרח לרמחילביץ ממערב למשה דיין, וכל מה שקרוב למ.פ. שועפט. יש טענה שאזור רחוב דב סדן יש לו פונטציאל גדול יותר בעקבות הנגישות למרכז. אם אתה מעוניין בפירוט מדוייק יותר אתה יכול לשאול במייל shlomok156@gmail.com - אברך שגר במקום.

@רואה-את-הנולד הוא אפילו פיטר את נגיד הבנק הקודם אחרי שלא הוריד את הריבית כי הוא "לא מקצועי"

@משהמשה בהחלט צריך להדגיש שאתה מדבר על צורה של עסקה מסויימת בנדל"ן, ולא על השקעה כללית בנדל"ן. כל הנידון של שוק ההון מול נדל"ן הוא בצורה כוללת, ולא על השקעה מסויימת בנדל"ן מול השקעה מסויימת בשוק ההון.