הפורום הכלכלי החרדי הראשון

@אבי-ר. כתב בדרמה!!! הגמ"ח המרכזי הולך לשלב בתוכנית הפקדות בשוק ההון?:

בשנים עברו לא היה מודעות לאופציה הגדולה של שוק ההון, (וכאן המקום להודות ל @ארגון-בנקל על עבודתם הנפלאה להכניס את את זה למודעות של הציבור) והאברכים בהמוניהם ראו בגמחים האלה פתרון נפלא, וכמו וחשבו האברכים אני מניח שכך גם מנהלי הגמחים.

ואם אני טועה אז בבקשה תסבירו מדוע אתם נזכרים עכשיו לצעוק על הגמחים היום? היכן הייתם כשזה התחיל??? חכמים בדיעבד!

Spoiler
ועכשיו יש הרבה אברכים שכבר הפקידו שנים בגמחים ומצפים לקבל מהם הלוואת יפות,
והגמחים האלה חוששים שלא יוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם לטובת אותם אברכים,
ולכן הם משתדלים לעשות כל מיני דרכים כדי שימשיכו להפקיד אצלם,
בין אם זה אושר בכבוד שמנסים להשפיע על אברכים שעומדים לחתן בעוד שנים ספורות,
ובין אם זה הגמ"ח המרכזי ע"י שילוב של הפקדה בשוק ההון,
ובהחלט אני חושב שזה יפה מצדם, והכל פה הוא בחסד גמור.

ולציבור האברכים הצעירים שמבינים את חשיבות ההשקעה בשוק ההון:
אני חושב שעכשיו אדרבה זה הזמן להפקיד באותם גמחים לש"ש גם אם בע"ה לא נצטרך אותם בבוא עת משוש ליבנו,
כיון שהרבה אברכים כן צריכים היום דווקא את הגמחים האלה שנותנים הלוואות שלא ניתן למצוא בשום מקום אחר.

אני לא חושב שמישהוא מהמגיבים, יצא נגדם או משהוא אחר.
אני מבין את התגובות של הציבור.
פשוט אנחנו ישראלים.

פשוט תדמה שיש לך חנות שמוכרת לחם ב15 שקל, והיא החנות היחידה בעיר, וגורפת הון תועפות, כל תושבי העיר תלויים בה וקונים בה.
אחרי שנים רבות וטובות הגיעה לסופר בעיר הסמוכה פיתרון של לחם קפוא לא אפוי ב4 שקלים.
האם מישהוא יקנה בעיר לחם ב15 רק כדי להוקיר טובה לבעל החנות.
התשובה לא !!!!!!!!!
הוא הרוויח מספיק,
מכאן ואילך שיכניס את היד לכיס.
לעניינו, הם עשו הון תועפות, וגם אם כוונתם לש''ש רק עלות הפירסום שלהם בשנה עשרות מיליוני שקלים, [תברר על המחיר לפרסם ביתד]
וכשישראלי קולט שמישהוא התעשר על חשבונו, הוא לא יכול לסלוח.

לגופם של דברים שוק ההון, הפנסייות והחיסכון לכל ילד, קיימים חלקם עשרות שנים, חלקם עשור.
והחיסכון לכל ילד גם הגביר את המודעות לחסוך בשוק ההון.
אם לפני 8 שנים הם היו מציעים רעיון של שוק ההון, הם היו בגדר צדיקים גמורים.
אחרי שהם העדיפו להמשיך להתעשר, ורק אחרי שכל הקופה ברחה להם נזכרים לעשות משהוא, אני משער שהם לא מצפים שמישהוא ילך איתם.

בעקבות הנידון לעיל –
עברתי על כל ההודעות בעניין העסקה וכתבתי את מסקנותיי [אשמח שתגיבו, תחלקו .תאירו ותעירו]

א. מי יכול להכנס לעסקה.

בהשקעה אפשר להשקיע את הכסף שלך, ואפשר למנף להשקיע כסף מהלוואות, בשוק ההון היועצים לא ממליצים למנף כלל.
ובנדל''ן בגלל שהסיכון נמוך יותר, בנק ישראל מתיר למנף 75% בהשקעה ראשונה, וגם אם נרצה למתוח את החבל מי שאין לו 15% מהעסקה. שלא יתקרב אליה כלל, אין לו מרווח נשימה לטעויות.

זה לא דעתי כי אני מפחד מעסקאות נדל''ן, זה דעה שכל יועץ השקעות יגיד לכם בשום אופן לא ממנפים מאה אחוז, לא בנדל''ן ובוודאי שלא בשוק ההון.

ב. מהות העסקה.

מחיר העסקה - הפרטים שהובאו לעיל לא מספיקים לגבש מידע האם העסקה במחיר השוק, פחות ממחיר השוק, או גבוהה ממחיר השוק. [ולכן כל א' יבדוק ברשות המיסים מחיר של דירות מקבילות מה העלות למטר, באותה שכונה ואותם נתונים, לא לפי ההבטחות העתידיות]

תשואת העסקה - ע''פ דברי המשווק

אקדים הקדמה קצרה, בהשקעות נדל''ן יש 3 אפשרויות לניתוח נתונים, כדי להשיג תשואה מקסימלית.

1. פינוי בינוי – הדירה בתהליך מתקדם מאוד של פינוי בינוי, זה מעלה את הפרמיה, אבל הרווח העתידי יכול להיות בטוח במקרים מסויימים. (אזורי ביקוש, ובשלב סופי של הוצאת היתר בניה)
2. מחיר זול – עיר או שכונה מסויימת שהמחיר בה זול בפער, לעומת הערים והשכונות המקבילות. אם אין חיסרון מובהק בעיר זה נובע מעודף היצע זמני, שהוא בוודאי יתאזן בסוף תקופת ההיצע. [לדוג' חריש]
3. נדידת אוכלוסיה מבוססת – יש נדידה של אוכלוסיה יותר מבוססת ועשירה לאזור, מה שיעלה את רמות המחיר של הנדל''ן באזור. [כגון התחרדות באזורי מצוקה, ועוד]
   המשווקים טוענים שהרווח הצפוי בפרוייקט הוא ע''פ סעיף 3, החסרונות בסעיפים 2 ו3 הוא שבמידה וההיצע בשכונה יהיה גבוה יותר מהמצב העכשווי, לא תקרה עליית מחירים, והם גם יכולים לרדת. והחיסרון הנוסף בהסתמכות על סעיף 3 שלפעמים זה תהליך שיכול לקחת תקופה ארוכה, וקשה לניבוי, יש הרבה שכונות וערים שהיו בטוחים שהם יתחרדו, ובפועל זה לא קרה, כגון קריית מנחם. [יוצאת דופן היא בית שמש לפני 5 שנים שלמרות היצע ענק, נדידת הציבור מהערים המרכזיות אליה יצרו עליית מחירים, בגלל נדידה מוגברת מאוד]

ג. עלות העיסקה

מחיר הקניה – תיווך ועו''ד 116,000
מחיר החזקה – ריבית ל5 שנים 100.000 [על סכום של 400.000]
עלות מכירה – 116.000
אייס קפה - ורכבת - 25

ד. מס שבח

במידה ויש ברשותינו דירה, עלות הקניה היא 8% שזה 320,000.
[יתכן ויש דרכים לא לשלם, אבל צריך לבדוק לעומק, לא בכל מקרה זה אפשרי, וגם אם כן מאוד מסובך]

ה. הון עצמי

ההון העצמי שנדרש לעסקה כזאת בפועל, ולא לפי הבטחות וכו' הוא 1,200,000
סכום ההחזר החודשי – אם הבאנו מיליון מאתיים מהכיס, הוא 14.000 . מה שכן מסתבר שהשכירות תהיה באזור ה8,000 כך שמספיק 6,000.

המלצות שכל יועץ הנדל''ן, ומדריך כלכלי ימליצו לכם.

לא להכנס לעסקה אם אין לכם את היכולת להתקרב לסכומים הנ''ל הן בהון עצמי, והן בהחזר החודשי.

ו. הסיכונים בגישה של כניסה ללא הון עצמי

עוד 5 שנים – הטענה שחזרה לכל אורך הדרך שיש עוד 5 שנים, היא מבוססת הבטחה בלבד, אם יסיימו את הבניה עוד 3 שנים, מה תעשה. [במגדלים ופרויקטים גדולים זמני העבודה מתקצרים, התפוקה של העובדים הזרים פנטסתית]
שוק של חוצניקים – כמה זה מעצבן לשמוע את זה בתור טענה וודאית, נכון שהשוק בירושלים לא הגיב בירידות, כמו במרכז, אבל הוא ירד, יש מבצעי קבלנים, והמחיר לא עלה.
הדולר ירד – השקל התחזק והעלות של קניית דירה עלתה בעשרות אחוזים לחוצניקים מה שמק' עליהם לקנות.
היציע גדול – לציבור הספציפי שהוזכר יש כמות מאוד גדולה של פרויקטים בביצוע, ובשרוול, כמות ענקית באזור קטמון, בפרט, ובכל ירושלים בכלל, כך שעליית המחיר בסימן שאלה ענק.

בהגלל הספר – סליחה על האריכות,

נראה שהנושא נידוש ונדוש, ודעתי לא הייתה חסרה, אבל כיוון שהייתה כאן טרמנולוגיה ודמוגגיה מסוכנת, הרגשתי חובה להגיב, ולהציג את הדברים באור שונה.

להוציא לזות שפתיים - המשווק בתחילת דבריו [בפוסטים הראשונים] הצהיר שמי שלא יכול לגמור את העסקה שלא יכנס, ואם זה היה ברור עד עכשיו, לא הייתי כותב, אבל בגלל שדבר זה הושמט בכל ההודעות האחרונות והיה משמעות שגם למי שאין את האפשרות להיכנס, ולגמור את העסקה מהונו האישי, שיבוא, כתבתי את מה שכתבתי. [ומקווה שכיוונתי לדבריו שהציע בתחילה, שהעסקה מיועדת רק למי שיש לו לפחות מיליון הון עצמי נזיל, והכנסות של מעל 6,000 מיותרים בוודאות כל חודש, ויש לו אפשרות לגמור את העסקה ולקבל משכנתא.

מתנצל אם מישהוא נפגע מהדברים, אני לא יכול להמליץ, ואסור לי להמליץ, וגם אני לא מביע דעה על גוף העסקה המוצעת, אם היא טובה או לא. רק השתדלתי להציג את הדברים באור שאני רואה אותם.

לגבי כל הבדיקות שנעשו - עברתי על הרעיונות איך למרוח, לגלגל, ואם קורה קטסטרופה, כלשון המשווק שהמחיר נשאר במקום, איך למרוח את זה עוד חודשים שלוש,
וגם עם כל ''הרעיונות והקומבינות'' שהובאו לעיל, תצליחו למרוח את זה עוד כמה חודשים, מקסימום, אין לו רעיון איך למרוח את זה ליותר זמן.
וכל זה אם הבנק יאשר לכם משכנתא של 14,000, תצטרכו לדווח על הכנסות של 45,000, זה לא פשוט, ותשכחו שתצליחו להוציא כזאת משכנתא אם אין לכם הכנסות של 25 -30 בפועל.

כך שמאוד יתכן שתצטרכו למכור בהפסד של מאות אלפי שקלים, אא''כ אתם יכולים לעמוד בעסקה לתקופה של 7/8 שנים, שאז זה נושא אחר.

אם יש טענות ותשובות או דברים שאחרים בדקו וטעיתי, או שניתן לבררם ולצרפם, אשמח

השאלה היא מסחר אקטיבי או מסחר פסיבי, או איך לסחור מסחר פסיבי

אם השאלה איך לסחור מסחר פסיבי, דרך קופ''ג, או דרך חשבון מסחר.
זה תלוי בכל מקרה לגופו בלבד, אם משקיע בקביעות ולא רוצה להתעסק , או שמשקיע כל פעם סכום אחר, ומעדיף יותר לגוון.

המעלות בחשבון מסחר
א. מבחינת פיזור וגיוון המדדים.
ב. דמי ניהול.
ג. נגישות.
ד. אופציות לקנות יקר ולמכור בזול, [לעומת קופ''ג שיכול לקחת כמה ימים עד לביצוע הפעולה, כך שהרבה מהאפקט יכול להתבזבז]
ה. לגבי עמלות על פעולות, כיום אפשר למצוא חשבונות ללא עמלות [חשבון צעיר בדיסקונט, ועוד]

כמובן שיש את החסרונות כמו שכתבת

יותר קל לעשות טעויות.
ואירוע מס.

[ החיסרון באירוע מס - אע''ג שבכל מצב האחוזים של המדינה הולכים אליה, יש נפק''מ לריבית של הריבית מהרווח שכן יוצר פער מסויים, בין אם משלמים את הריבית רק בסוף התקופה, או באמצע התקופה.
פתרון שאני משתמש בו לפעמים, הוא רלוונטי למי שיש לו תיק מגוון, כשיש הפסד בקרן מסויימת למכור, ולקנות. ואז יש אירוע מס של הפסד, וכך אנחנו מקבלים טווח של הפסדים שנוכל לקזז כנגדו את הרווחים, ואע''ג שבסוף נשלם יותר מס על הקרן שקנינו ומכרנו, זה מועיל לנו, כי הרווחנו זמן, וזה כל המטרה לדחות את תשלום המס, כדי שנרוויח גם עליו ריבית דריבית]

\

@המבקר כתב בדרמה!!! הגמ"ח המרכזי הולך לשלב בתוכנית הפקדות בשוק ההון?:

@סמארט-הון שימו לב רבותיי
עפר אני תחת כפות רגליכם
אבל נדמה שכולם מאד ביקורתיים לפני שראו את התוכנית המלאה,
לי אישית אין מושג
אבל למה שלא יחכו לשמוע את הפרטים המלאים, ואז לבקר [או לשבח] כיד ה' הטובה עליכם.
כמה טענות שיש לכם על הגמ"ח המרכזי, אף אחד לא חושב שיש שם אנשים טפשים, אז אולי - רק אולי - יש להם 'במקרה' רעיון טוב שיהיה גם לתועלת הציבור.
לא יזיק לחכות קצת

אני לא ביקורתי בכלל.
דווקא אני מעריך את הצעד הזה
רק אני מנסה להבין איזה ערך מוסף הם יכולים להביא
בשוק של מאות טרליונים
הרי כל שוק ההון לפניך
סחור במה שליבך חפץ
בקצב ובכמות.
יש גופים מטורפים שמנהלים את זה ותחרות לא קלהמאוד קשה להביא ערך מוסף,
ונראה שהם עובדים להביא משהוא חדש,
וזה מאוד מעניין אותי איך הם ימציאו את הגלגל מחדש.

יש תחזיות לכאן ולכאן

דווקא של גדולי הכלכלנים בארץ,
כל בעלי האינטרסים כגון הכלכלנים בבנקים, חברות הנדל''ן שמאים וכו' חוזים שהמחירים יעלו.
מנגד, ראש רמ''י מנכ''ל משרד השיכון טוענים שיש היצע מטורף של קרקעות לבניה, מה שבאמת נכון, כך שהמחירים צפויים לעמוד במקום ואף לרדת.
הדעה הכי קיצונית היא של הכלכלן הראשי של מיטב, [וא''א לזלזל בו זה בית ההשקעות הגדול בישראל] שהוא צופה ירידה ממשית, והוא לכאורה לא בעל אינטרס מוגדר.

למעשה המציאות היא שיש היצע ענק של דירות בתכנון, בין כאלה שמשווקים עכשיו באתר של רמ''י, וכן לשנים הקרובות.
וגם באזורי הביקוש [גוש דן וירושלים] יש עשרות אלפי דירות בתכנון בהתחדשות עירונית, הכמויות הם מטורפות בשנתיים האחרונות אושרו בהתחדשות עירונית רק בירושלים יותר מ17,000 יח''ד, שהביקוש נמוך בהרבה מכך.
וגם ההיצע ברחבי הארץ כ''כ גדול שכמות מאוד גדולה ממכרזי הקרקעות חוזרים, כי אין מי שיקנה את הקרקעות, יש על המדף הרבה יותר מהצורך.

שיעור קצר בכלכלה

המחיר נגזר מרמת הביקוש ביחס להיצע - זה כלל שכל חברי הפורום מכירים.
רמת המחירים ב2022ו 2023 נגזרה מביקוש גדול ביחס להיצע קטן, כיום שההיצע גדל [אם אז היו על המדף כ,30 אלף דירות לא מכורות, ואפי' פחות כיום זה קרוב ל90,000] צריך שהביקוש יהיה יותר מכפול 2 כדי לתמוך ברמת המחירים שהייתה אז, וכיוון שהגם שהביקוש גדל, ההיצע גדל יותר יחסית, אז גם למי שטוען שעדיין יש מחסור זה לא ביחס שהיה אז, ולכן המחיר אמור לרדת, וזה מה שקורה.

ועכשיו לשאלה הגדולה לכמה ?

התשובה הפשוטה הייתה אמורה להיות, בוא נחזור אחורה בשנים ונראה מתי היה יחס כזה בין ההיצע לביקוש, והמחיר אמור להתכנס לאזור שם.
אבל זה לא נכון - כי א''כ המחירים אמורים לרדת למחירי 2018 ומטה, וזה לא קרה !!!!!!!
יש אינפלציה.
אנשים התרגלו למחיר מסוים, קשה למכור בפחות.
ועוד..........
וגם יש ערים שבעבר לא היו אטרקטיביות, וכיום הם אופציה מעולה.[התחרדות, תחבורה, התפתחו טוב]
ולכן כל עיר ואזור בארץ זה נושא נפרד.
בגדול כיום כבר פחות קונים דירות להשקעה בלבד, [למעט תנאים מיוחדים פינוי בינוי ועוד]
מה שמומלץ לבדוק כמה דירות נקנו שם בכל שנה מהשנים האחרונות,
להוריד כ30% [משפרי דיור שקנו ומכרו כך שאין זה ביקוש]
ולבדוק אם רמת ההיצע גבוהה בהרבה, מהקניה שזה הביקוש, שמתוכנן וישווק בשנים הקרובות יותר דירות ממה שנמכר שם, או לא. [כמובן שזה אומדן גס מאוד ולפני כל עסקה של השקעה מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל''ן ללא אינטרסים שמכיר את השוק באותה עיר]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אגב אם השם שלך בשוק זה דומה לשם שלך כאן...
אז אחד החברים שלי התייעץ איתך בצורה כללית על העיסקה הספציפית הזו, ודי שיבחת אותה בלי להכיר את הפרטים, ואמרת לו שגם אתה שיווקת שם והצעת לו משהו דומה ...
אם זה לא אתה אני מתנצל מעומק הלב.

אני לא עוסק במקצוע הנ''ל.
והשם שלי אינו קשור לכל מידע אחר, פרט לפורום הזה.

עם כל זה אני חוזר ומזהיר, שאף אחד לא יעיז ללכת על שום עסקה בנדל''ן להשקעה.
במיוחד בהקפים האלה לפני התייעצות עם יועץ מטעמו.

הזדעזתי במיוחד ממה שכתבת שהדבר הכי חשוב זה לשמוע את האיש מכירות, ולהשתכנע.
וגם להציע לקחת משכנתא על ההון העצמי בשביל ה10%
זה התאבדות כלכלית,
מי שאין לו 10% מהעסקה שלא יעיז לגשת אליה.

לגופה של העסקה יתכן והעסקה היא עסקה מעולה,
ואני מסכים שיש עסקאות מעולות,
ונראה שבדקת את הדבר.
עכ''פ גם עסקה הכי טובה שיש היא לא טובה לכל אחד,
צריך לבדוק עם יועץ משכנתא מטעמך, שאתה יכול לסיים את העסקה, [גם אם המחיר לא יעלה בכלל]

הדבר הראשון לשהייתי ממליץ לכל א' לבדוק בעצמו זה את המחיר של דירות מקבילות ברשות המיסים, ואם העסקה יותר זולה מהשוק יש עניין ללכת להתייעץ.
אם העסקה במחיר השוק, הרי כל השוק לפניך, יש מלא דירות ולא חייב את הפרוייקט הזה.
הסמך על תשואה עתידית [חוץ מפינוי בינוי בשלבים מתקדמים מאוד, הוא ספק, במיוחד שהשוק עכשיו לא בקטע לעלות, בשום אופן.

נ''ב אני יעבור על האשכול בהזדמנות הקרובה.
אשמח לגילוי נאות אם יש לך רווחים מהשיווק.

המצב הקשה של הקבלנים
צניחה חופשית במכירת דירות
כתבה מעניינת על מצב הנדל''ן כולל נתוני מכירות אחרונים

הכתבה מכלכלסיט

קרן כספית או פק''מ

ההפתעה הגדולה שהייתה בחצי שנה האחרונה היא שהשוק [שזה האג''ח שנסחרו בשוק החופשי] תמחרו הורדת ריבית מליאה.
ובנק ישראל משום מה שכח להוריד את הריבית.
מה שקרה כתוצאה מזה מי שהיה לו פק''מ פריים מינוס 1.6 קיבל 4.4.
והקרנות כספיות בקושי מגרדות את ה4%. [לפי נתוני הרבעון האחרון]
מה שגרם לזה שהציבור נטש את הקרנות הכספיות בהמוניו.

נ''ב אל תצפו לפק''מ פריים מינוס 1.6, זה פרווילגיה למפקידים בסכומים גבוהים בלבד, ולפקמי''ם שנפתחו לפני תקופה, אבל תדעו שזה קיים.
ובכל מצב שתתמקחו עם הפקיד תקבלו תנאים טובים בהרבה מהמופיע באתר.

@אבי-ר. כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ול @חופש-כלכלי ו @סמארט-הון אומר שאני מסכים לגמרי עם מה ש

@בית-שמש
כתב ב
השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
:

הכנות זועקת מבין השורות שהכוונה שלו באמת טובה והוא לא מתכוון לשווק איזה חתול בשק ניכרים דברי אמת!! ואם באמת הכוונה טובה והוא באמת מתכוון לעזור לנו

אני מתנצל שאנשים לקחו את זה אישי,
אני מעריך מאוד דעה של כל א'.

ונראה מדבריו שכוונתו בכל מאודו לעזור לנו,
ולתועלת הציבור,
והוא מאמין בכל ליבו שהעסקה הזאת טובה ומיוחדת.

אבל זה לא אומר לגופה של עסקה שאני חושב שהרווחים בה מאוד בספק,
ובוודאי לא מובטחים במיידי.

ובגלל הנ''ל עברתי על האשכול המקביל, וראיתי שהדעה הרווחת שם היא שבירושלים יש היצע ענק, והרוב קנו להשקעה ע''ד למכור באזור האכלוס, מה שיגרום לירדת מחירים, כך שיש רוב הנראה לעין שאוחז כך. [על מחירי הדירות בירושלים בפורום המקביל]

וגם בדקתי על מחירי הנדל''ן בעיר מגוריי, ובשכונת מגוריי, [האזור הכי מבעבע בנדל''ן בירושלים]
נכנסתי לרשות המיסים, בדקתי מחירים.
כמות דירות למכירה, בדקתי כמה פרוייקטים יש ??
נדהמתי ברחוב שלי, וברחובות ליד כמה דירות כבר בשיווק.
על הדרך גיליתי כמה פרוייקטים חדשים שיצאו לשיווק.

יש שוק, השוק פעיל, וכרגע המחיר הוא כמו ששווק לפני 3 שנים, או קצת יותר [לא משמעותי] ובוודאי שריאלית המחיר ירד.
וזה גם אם לא מכרו ב10/90.
כך שהשינוי מגמה לכיוון עליה, לא נראה באופק .

מי שרוצה שיחלוק אני מכבד את דעתו, ושיכבד את דעתי,
זה היפה בפורום שכל אחד אומר את דעתו, ואז רואים מי הרוב מי המיעוט.

ביזפורטל

@משה-עוזיאל כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

שלום וברכה
מעיון בנתוני המדד לכאו' מתברר שלא היתה ירידה במחירי הדירות או ירידה מינורית ובעיקר בת"א וגלילותיה שנובעת מכך שהיתה הגירה שלילית מטורפת באזור הנ"ל (לדעתי זה יורגש בבחירות הקרובות) לדוג' במדד האחרון נקבע שירד בחצי אחוז אך בפרטים מתברר שהירידה היתה 1.4 בדירות שבסבסוד ממשלתי ואילו כשמנכים את זה יוצא שהיתה ירידה של 0.2 בדירות חדשות וכך היה לכל אורך החודשים האחרונים
בקיצור הסיפור של ירידת מחירי הדירות נמצא בעיקר בדירות בהנחה שנקבעים מראש ואינן עדות למחרים אלא לרצון משרד השיכון לכל שירדו המחירים

דווקא רוב כתבי הנדל''ן טוענים שהירידה הרבה יותר דרסטית.

א. מכיוון שמבצעי הקבלנים לא חושבו בתור ירידה [וזה עולה לקבלן בין 7-11 אחוזים מערך הדירה]
ב. יש ערים עם ירידה מאוד דרסטית [כגון חריש ב''ב שזה ירד כבר לפני יותר משנה, ובת ים שככבה בירידות] ויש ערים שירד יותר מינורי, או נעצר ואפי' עלה, וזה מציאות בלי קשר ליורדים מהארץ.
ג. נתוני המכירות הנמוכים בשנה האחרונה, מחייבים הורדת מחיר דרסטית יותר. [הקבלנים חייבים להגביר קצב מכירות כדי להיפגש עם הכסף, שהם חייבים לחברות המימון]
ד.ירידה ריאלית, המדד עלה ב2.4, ואם המחיר של הדירה בשנה האחרונה ירד ב1, המחיר של הדירה ירד ב3.4 ריאלי.

דרמה אמיתית
היא בוודאי תפגע להם ברווחים הגדולים של הגמ''ח.

רק הנקודה שצריך להבין היא -
איך יעבוד הקונספט, אם הם ירצו להתחבר לבתי השקעות, ברעיון כמו בנקל, הם לא ירוויחו כמעט כלום [בנקל כל המטרה שלו זה לעורר מודעות, הרווחים הם לא משמעותיים, ובוודאי שלא מספיקים לממן עמוד שבועי ביתד]
וגם זה לא נצרך, הציבור יודע למצוא סוכנים זולים, וההצעות המשתלמות מגיעות לידיעת הציבור, גם בלי לפרנס עוד ידיים על הדרך.

וכמובן לא מסתבר שהם מתכוונים לפתוח בית השקעות, הוא לא יכול להתחרות עם הגדולים בשוק.

האופציה הכי הגיונית בעיניי זה שהם יפתחו מסלול יחודי, או קרן גידור בנאמנות אצל א' מבתי ההשקעות, יביאו משהוא יחודי שאין לו תחרות חזקה, וינסו לשווק בכל הכוללים.

זה הרבה יותר רחב מעמלות

הבנק עובד בשיטת מצליח - הצלחנו להרוויח עליך יותר, תודה.
לא הצלחנו לא נורא.

ולכן בכל דבר צריך לדעת לדרוש, ועד כמה תוכל לסחוט. זה נכון בהכל-
הלוואה בריבית נמוכה יותר, ביקשת קיבלת, לא ביקשת, למה שהם יתנו לך?
ריבית על פיקדונות - תתמקח תקבל יותר, לא התמקחת, תקבל פחות, מעדיף לסגור דרך האתר, אפי' את השאריות לא תקבל.
ולכן חשוב מאוד לשמור על דירוג אשראי חיובי - כי אז הבנק רודף אחריך, ולא אתה אחריו.
איום של מעבר בנק - זה איום שמאיים, לעומת מי שיש לו דירוג אשראי נמוך, שעושים לו טובה שהם בכלל מוכנים להלוות לו, וכו'.

הרבה עשו כן ולא עלתה בידם.
אקדים בקצרה, לא מכיר לא אותך ולא את העסקה.
אבל המצב היום רגיש, וכדי שאנשים לא יתנהגו בפזיזות, אני כותב כדלהלן.

התייעצת עם יועץ על העסקה?
מה השכונה בירושלים?
כמה נמכרות בה כיום דירות יד שניה ? שנבנו בשנים האחרונות.
אני לא מזלזל בבדיקות שלך, אבל לקנות היום נכס שהשוק בכלל לא ברור.
ותפסיקו לשגע את השכל על שוק של חוצניקים, השקל היום כ''כ גבוה שהמחיר רק בגלל זה עלה בעשרות אחוזים, מה שמונע מהרבה חוצניקים לקנות דירות
והרבה מהם עזבו בכלל לנתניה בית שמש ואשדוד.
ולכו תבדקו כמה דירות קיבלו אישורי בניה בירושלים בשנים האחרונות.
ההיצע גדל וגדל וגדל וגדל.
המחיר נעצר, והנה מחר המחיר יקפוץ במליון שקל.
הדבר האחרון שאני ממליץ זה ללכת לסיור ולשמוע לאיש מכירות, ולראות מצגות, זה רק אחרי נתונים של רשות המיסים, כמות העסקאות בשכונה, שנדע מה הביקוש כיום. רמות המחיר בשכונה, לפני שראינו שהעסקה יותר זולה מהדירה בבניין ליד, אין למה להתקרב.

לא שאין עסקאות שוות,
אבל הם נדירות מאוד.
וכל מי שהולך שלא יסמוך על אף בדיקה.
שיביא איש מקצוע.
ואת כל האמת דירות טובות ועסקאות משתלמות, לא מוכרים ב10/90, גם לא למתווך הכי מוצלח במדינה, מוכרים במחיר שוק.
המדד שלי לערים עם ביקוש נמוך, לפי המבצעים של הקבלנים.

דיסקונט ללקוח צעיר

משתלם מאוד,
בלי עמלות, [במסחר בישראל]
אתר מאוד נגיש,
שרות לקוחות מעולה, [יש קו יעודי לשרות לקוחות בנושא שוק ההון]
רק צריך להיות לקוח שצריכים אותך, כדי שאחרי גיל 26 יאריכו לך את החשבון ללא עמלות.
[אם מישהוא נסה, וקיבל או לא קיבל, נשמח שיעדכן]

@בוטח-בה כתב בדרמה!!! הגמ"ח המרכזי הולך לשלב בתוכנית הפקדות בשוק ההון?:

אני מאמין שעד היום הם גם השיקוע חלק מהון של ההפקדות בשוק ההון (לפחות באג"ח)
התכנית עכשיו להבנתי מדובר בתוכנית שתכלול הפקדה לקופת גמל/השתלמות
בנוסף לתשלום מראש על ההלוואה עתידית (הפקדה בלע"ז)
מה שיתן להם יכולת לשווק את זה כפתרון מושלם

לפי דבריך מה שעד היום עשו הרבה אברכים ליטאים, שגם הפקידו בשוק ההון, וגם בגמ''ח המרכזי, יהיה תחת קורת גג אחת.
הם יצטרכו מודל מספיק משכנע, כדי לגרום לציבור לעשות הכול דרכם, ולא שיפקידו דרך בתי ההשקעות עצמם.
מזכיר קצת את הסיפור על קודאק [הייתה יצרנית המצלמות הגדולה בעולם] שנזכרה לפתח מצלמה דגיטלית רק אחרי שהסוסים ברחו מהאורווה,
כמובן זה לא עזר לה, ותקופה קצרה אח''כ נסתם עליה הגולל.

בהקשר להנ''ל
לא חסר דירות בהתחדשות עירונית
ההמלצה שלי ירושלים שם יש סיכו גבוה להיתכנות.
רק לאחר התחלת הוצאת היתיר בניה, [לאחר כל התהליך, וכ3 שנים לפני הפינוי]

כתבה מעניינת על מצב הנדלן העכשווי

@חיים כתב בדרמה!!! הגמ"ח המרכזי הולך לשלב בתוכנית הפקדות בשוק ההון?:

@בוטח-בה כתב בדרמה!!! הגמ"ח המרכזי הולך לשלב בתוכנית הפקדות בשוק ההון?:

שמעתי הערב סקופ בלעדי
בשם היועץ יוסף מינצברג שדיבר באיזו הרצאה מטעם קופת רבותינו
שאחד הגמחים הגדולים בציבור החרדי לחתונות הגדולים (כלשונו)
הולך לשלב בתוכנית שחלק מהכסף יושקע בשוק ההון
הרעיון בדיונים מתקדמים
יש למישהו מידע נוסף בעניין?

.

Spoiler

אם זה קורה אין ספק שארגון בנקל הוא מהגורמים הכי משפיעים שעזרו לזה לקרות ע"כ נאמר קנאת סופרים תרבה חכמה

פרטים נוספים (ע"פ אחד מראשי הגמחי"ם): התכנית חדשה תעבוד למעשה כך: 600 שקל זה הבסיס לגמ"ח, ואז עוד 350 שקל לכל ילד שיושקע בשוק ההון מבלי שיש אפשרות להוציא את הכסף עד החתונה, והכסף הזה למעשה יחזיר את הלוואה. בשנים של ירידות הגמ"ח יממן את החזר ההלוואה עד שהתיק יחזור למצבו הקודם.

תוכל לפרט בדיוק, מה הרעיון .
כתבת מילים.
איך זה במציאות לא הבנתי
מה ההלוואה
ומה ההפקדה
ולמה שאני יפקיד דרכם
ולא יפנה לבד ויבנה לעצמי תוכנית

א''א לדעת,
גם א''א לדעת מה המספר האמיתי.
זה מנהל חברה מסויימת, שאמר מה המצב בחברה שהוא משווק.
כל מנהלי החברות שומרים על הנתונים האלה, קרוב קרוב לכיס.

הרעיון גאוני.
השאלה היא על שם מי הכסף רשום.
ובא לכם לחשב כמה זה עולה, וכמה הפער בין מי שיעשה את זה לבד, לבין מי שיעשה את זה דרכם.