בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!

[בוטח בה']

@אבי-ר. כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@בוטח-בה
כתב ב
בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!
:

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

שז"א 65,000 זוגות.

לא, זה אומר 130,000 נרשמים להגרלה
שכל נרשם זה זוג/יחיד מעל גיל 35 /גרוש וכו'

[סמארט הון]

כמות התחלות הבניה בשנה האחרונה

בין אוקטובר 24 לספטמבר 25 התחילו בניה של 81,000 יח''ד.
מה שמעיד על היצע שגובר על הביקוש, לגבי השנה האחרונה.

הכתבה המלאה

[סמארט הון]

בעקבות הפוסט המלומד של משה עוזיאל.

החלטתי לכתוב סקירה קצרה על המצב העכשווי.

הנתונים הם

התחלות הבניה -
ב12 החודשים האחרונים התחילו בניה של 81,000 יח''ד.

נתוני המכירה -
ב 9 [ספט] - הקבלנים מכרו כ3,200 יח''ד.
ב 10 - כ3,100.
ב 11 - כ3,350.
[שזה קצב שנתי של כ40 אלף יח''ד]
ויש כ83,000 יח''ד שמיועדות למכירה.

ההשוואה לפי הנתונים האלה, שעל כל דירה שנמכרת מתחילות בניה 2 דירות נוספות, חוץ מהעודף הקיים, זה מצב מטורף שמכריח ירידת מחיר. [אמנם לא כל הדירות שנבנות מיועדות למכירה]

אלא שאף אחד לא מבטיח שקצב התחלות הבניה ימשיך, ומסתבר שהוא ירד מעט, עכ''פ אם לא יהיה כמות רכישות דרסטית, המחיר לכאורה מוכרח לרדת.

הביקוש

לפי הנתונים האחרונים, נמכר כ3,300 יח''ד בחודש קצב נמוך מאוד, וזה כולל את הדירות שנקנו בהנחה, [מחיר למשתכן]

ביקוש כבוש - כולם טוענים יש 130,000 זוגות חסרי דירה, שיושבים על הגדר וצריך דירות לכולם - כמובן שזה לא נכון יש זוגות שלא קונים דירות, ואפי' שהם מאוד רוצים, הם לא יכולים, או שהם טוענים שזה לא משתלם כלכלית ומעדיפים לשכור.
לדירה להשכיר - החברה הממשלתית יש כבר 7, אלף דירות פעילות, ועוד כ14,000 בבניה, ועוד כ30 אלף בתכנון, זה אומר שיש כמות די גדולה שתוכל לשכור ברוגע ובשלווה.
מעבר יש הרבה זוגות שפשוט לא יכולים לקנות דירה.
ומסתבר שהזוגות שישבו עד עכשיו על הגדר ימשיכו לשבת, המצב לטובתם השוק יורד, הקבלנים בלחץ, אין להם לאן למהר.

מה שמעיד על המצב - המבצעי מימון לא מראים על נסיגה, אלא אדרבה ממשיכים ביתר שאת, וגם באלעד ששם המחיר המשיך לעלות, הדירות שם משווקות במבצעי מימון, מה שמעיד על הקושי של הקבלנים.

המצב במגזר החרדי המצב באזורים החרדי בכלל לא סטטי, יש מקומות של ירידה, [חריש, רכסים בדירות ישנות, בני ברק]
לעומת זאת ירושלים ובית שמש בעליה קלה, למרות שמהסתכלות ברשות המיסים ועוד, יש פרוייקטים שהורידו מחירים מלפני שנה.

ולכן - המצב הוא שיש ערים שיש להם עוד לאן לרדת, יש כאלה שיתכן שמיצו, ויתכן שלא, ויש כאלה שאולי לא ירדו ואולי כן.
וצריך לבדוק נתונים של כל עיר לגופה, כמה פרוייקטים יש, אם הקבלנים בלחץ, מה המבצעים שהם עושים, וכו'.

נ''ב אני לא יועץ וההמלצה הגורפת לפני כל עסקה להתייעץ עם איש מקצוע.
לגבי הנתונים הסתמכתי על גמיני.

[תיווך בית שאן]

@בית-שמש

@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

יש גם מתווכים שמפרסמים סתם דירות שכבר לא רלוונטיות רק כדי שתתקשר אליהם... ודו"ק
זה לא חוקי
יצא חוק שאסור לפרסם דירה שנמכרה כך שזה ירד באופן ניכר

[פושט רגל מרמה ד']

@בוטח-בה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה, ולפי נתוני הלמ"ס יש מלאי של 83,000 דירות לא מכורות.
הרבה יותר ממספר הנרשמים להגרלות של דירה בהנחה.

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

130,000 זה עדיין הרבה פחות מ170,000.
כמה מתוכם מחזיקים בדירה בטאבו משולש וכו׳?

[משה עוזיאל]

בהמשך לדיון הענייני כאן בקשר לנתוני השוק ובהמשך למה שכתב סמארט הון
לגבי הביקוש של 130 אלף זוגות (מספר שיא שנרשמו להגרלה) ייתכן שלחלק מהם יש דירה לא רשומה אך יש גם ככל הנראה רבים נוספים שלא נרשמים להגרלות ואני מעריך שלכל הפחות מדובר על עשרות אלפים (לא כל הזכאים נרשמים להגרלות, חיפשתי את הנתון של מספר הזכאים ולא מצאת, וכמו"כ יש רבים שלא נרשמים כלל לזכאות לדוגמא מי שמעוניין לקנות דירה באיזור מסוים וידוע אין לו סיבה להירשם) וכמו כן יש רבים שאין להם אזרחות שרוכשים דירות (רווח בעולים חרדים שלא עושים עליה וכך גם הדור הבא אינו ישראלי ומדובר בציבור גדול) וכמו כן יש ביקוש של עולים
לגבי התחלות בניה
כמה נתונים
התחלות הבניה ב25 למנינם היו מעל 80 אלף אך נטו היה 75 אלף לאחר ניכוי ההריסות בפינוי בינוי
ביחס לשנים הקודמות מדובר בעליה משמעותית בשנה שעברה היה 15 אלף פחות ובשנה לפני זה היה אף פחות מכך
אך לעומת זאת ב22 למנינם היה יותר ביחס לשנתיים שאחר כך, כך שמסתבר שהגידול החד זה השלמת הפער של השנתיים לפני זה שכנראה גם התעכב בעקבות כל מה שהיה התקופה הנ"ל,

לגבי הנתון של הדירות להשכרה זה לא מנפק"מ מכיון שזה מפחית דירות מהמלאי או לחילופין הביקוש הוא של חברות ההשכרה ולא של השוכרים

ולגבי העתיד כמו שכתבתי עיקר הגורם במצב מחירי הדירות הוא צמצום האוכלסיה במרכז הארץ
והשבוע הלמ"ס פירסם שאוכלסית ישראל צמחה ב0.9 בלבד שזה שיא שלילי בגידול
ולשם ההמחשה
זה משקף גידול של כ90 אלף נפשות
ובציבור החרדי וודאי שלא היתה ירידה מהארץ (ובפרט לאחר שנעלו אותנו בכח בארצנו)
שיעור הגידול החרדי בשנה הוא קרוב ל50 אלף כך שנותר 40 אלף שזה לא מספיק כלל לגידול של הציבור הדת"ל ולהבדיל אא"ה של הציבור הערבי כך שבשאר הציבורים היה פיחות אוכלסין שזה אומר שאיי"צ באותם איזורים ולו בדירה אחת ולכן כל העסק תקוע (אם כי חלק גדול מהם לא עזב לצמיתות ואינו מוכר את הדירות כך שזה מאזן) וכמו שמשתקף בנתונים שזה בעיקר בת"א ודומיה

ולכן אם מגמה זו תמשיך, אזי בטווח הקרוב ימשיכו מחירי הדירות לרדת ואם המגמה תתהפך בעקבות הפסקת הירידה מהארץ או בגידול משמעותי בעלייה (הממשלה מרכזת מאמץ גדול בעניין) אזי המגמה תשתנה לכיוון עליית מחירים מתונה
ובטווח הבינוני לענ"ד אין סיכוי להמשך ירידה כי אם זה ממשיך המגמה אז קבלנים יהיו מוכרחים להתאים את עצמם למציאות, ולבנות הרבה פחות וכן לבנות במקומות של הציבורים הצומחים, וכך השוק יתאזן.
(באופן כללי מכיון שמעטים האנשים שבונים לש"ש, מוכרח שהשוק לא יהיה במגמת ירידה אלא יציבות ולפחות שמירה על אינפלציה. כי אם לא, לא יהיה רווח, ורק בתקופות קצרות יכול להיות תיקוני שוק אבל בטווח הארוך אם יש ירידה אז קבלנים לא בונים, ואז נוצר חוסרים, וככל שהירדות גדולות יותר זה מאיץ את העליות שלאחר מכן, כך שמי שהיכולת בידו מומלץ לקנות דירה (בלי לחץ, וכמובן עם הפעלת שכל) ולא להסתמך על ירידות מחירים כי גם אם ירדו זה אח"כ יעלה כך שלא יפסיד (אא"כ הוא קונה לטווח של פחות מ7 שנים שבזה זה משתנה בין איזורים)

[סמארט הון]

ישר כח על הפוסט הנפלא.
והמושקע.
אבל להאיר את עינך גם אם המצב ימשיך לדשדש.
ולרדת מעט הקבלנים ימשיכו לבנות ולהרוויח.
הם קונים את הקרקעות כמעט פחות ב30% מהשיא וטווחי הרווח שלהם הם לפחות 16%.
כך שהם יכולים לספוג עוד ירידות, [כמובן על הקרקעות שהם קנו אחרי הירידה במחיר]
ועדיין להתפרנס יפה, ולחדש ראנג רובר כל שנה.

[משה עוזיאל]

לפני כחדש היה בכותרות ש6 אחוז מאלו שקנו דירה מקבלן, ב23 למנינ' ביטלו חוזה
עכשיו התפרסמו נתונים רשמיים והתברר שלא כצעקתה ואחוז הביטולים הוא 3.6 אחוז (לעומת שנה לפני זה 2.9 אך שנה לפני כן היה רק חצי אחוז )

[בית שמש]

הסוף של "התרסקות מחירי הדירות" כבר כאן?!

אולי אנחנו נמצאים רגע לפני הזינוק הגדול במחירי הדירות?
הרגע שבו כל אלו שישבו על הגדר יתנפלו בבת אחת על השוק?
אולי הורדת הריבית באמת הועילה?

[בנאות דשא]

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה

צריך לבדוק אם הדירות שמופיעות שלוש וארבע פעמים נספרות כאחת או כמניין הכתוב ...

[חסידישער]

@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

הסוף של "התרסקות מחירי הדירות" כבר כאן?!

אולי אנחנו נמצאים רגע לפני הזינוק הגדול במחירי הדירות?
הרגע שבו כל אלו שישבו על הגדר יתנפלו בבת אחת על השוק?
אולי הורדת הריבית באמת הועילה?

העליה הזו היא לפי הורדת הריבית
בשוק לא רואים עליית מחירים וניתן לשאול את כל המתווכים שהמשווקים רק יותר בלחץ.
לדעתי צריך לחכות לעוד חצי שנה כדי לראות את המגמה האמיתית

[בית שמש]

@חסידישער כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

העליה הזו היא לפי הורדת הריבית
בשוק לא רואים עליית מחירים

מה ז"א עליה לפי הריבית - תכלס דירה שנמכרה לפני ב1,000,000 ש"ח נמכרה עכשיו ב1,000,010 בערך זה נקרא עליה, מה זה משנה מה הגורם??
ובנוסף אם תשים לב המדד נמדד בחודשים אוקטובר - נובמבר שזה לפני הורדת הריבית....

[אבי ר.]

@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

מה ז"א עליה לפי הריבית

נראה לי שכוונתו היתה לפני והתפספס לו הנ'.

[פושט רגל מרמה ד']

למי שחושב שמחירי הדירות ימשיכו לעלות שיסתכל ב https://forum.benakel.org/topic/299/אחיסמך-בשערי-עכו דירות שנמכרות במחיר הקרן ללא מטרת רווח ועדיין הציבור מתקשה ברכישה.
ולכן בטח בחריש שיש שם המון משקיעים והמקום עדיין לא מפותח כמו שעכו הולך להיות מפותח בהקשר החרדי, יש למחיר עדיין לאן לרדת.

למשקיעים מחריש

אין צורך לצרף מפות ותוכניות לעוד 100 שנה הציבור מכיר כבר את המרחק מכל הריכוזים החרדים בכל שעות היממה ואת כל התוכניות ל100 שנה הקרובות, חבל שתמשיכו להפסיד כסף לשלם משכנתא יותר מהשכירות, פשוט תמכרו ותעבור לשוק ההון.

[חיסכון לחתונה]

עוד הוכחה לירידת המחירים ולשקר של מדדות הלמ"ס
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20026526
למי שלא פתוח מצורף ציטוט:
אביב מליסרון מוכיחים לנו שמדד מחירי הדירות הוא בלוף
בזמן שעל פי הלמ"ס, המדד עלה ב-0.7%, המבצע החדש של אביב מליסרון חושף איך עובדת השיטה: החברה מעניקה לרוכשים החזר חודשי של עד 6,000 שקל ישירות לחשבון הבנק למשך 4 שנים שזו הטבה מצטברת של 288,000 שקל שלא מופחתת ממחיר הדירה הנקוב בחוזה; כך נוצר מצג שווא של התייקרות בנתוני הלמ"ס, בזמן שבפועל מדובר בהנחות ענק של מאות אלפי שקלים שנועדו להחזיר את הרוכשים לשוק
בחמישי האחרון פרסם הלמ"ס את מדד המחירים לצרכן לחודש דצמבר. על פניו, הנתונים היו טובים והראו שאין שינוי לנובמבר. אבל אחד הנתונים היה חריג, לא מבחינת ההיקף אלא מבחינת הכיוון. בעוד שאין אזרח במדינה שלא רואה את מבצעי המימון השונים והיצירתיים שמנסים לפתות אותנו ולעורר את שוק הדיור, הלמ"ס הציג תמונה שבה מדד מחירי הדירות עלה באופן מפתיע ב-0.7%.

זהו נתון שלא מתחבר עם השטח, זה נתון שמלמד על ניתוק בין הממצאים של הלמ"ס לבין המציאות. זה לא שללמ"ס אין מתודה. פשוט האנשים שצריכים להניע את שוק הדיור מכירים את המתודה וחשבו על טריק מעניין. במלים פשוטות, הלמ"ס רואה "מחיר מחירון" ועובד על פיו. אין זכר להנחות מימוניות שמבטאות ירידת מחירים בפועל. בעצם, יש זכר והדבר כן מתבטא בדוחות הלמ"ס, היות וחוזי המכירות של הדירות שנמכרות במבצעים מכניסים לתוכם את הטבת המימון, וכך מה שהחל בתור התעלמות, הפך להיות כשל לוגי אמיתי.

העניין הוא שהפיסקה האחרונה, כמו כל פיסקה שתיכתב על נתוני הלמ"ס היא לא זו שתפתח כותרות. מה שיהדהד, חזק ככל שאפשר, הוא הנתון של הלמ"ס וכך מתעצבת לה מציאות. שהרי עצם הקונזנצוס על כך שהמחירים יעלו הוא זה שיכול לגרום ליושבים על הגדר לחזור ולרכוש, וכך, בסופו של דבר, העליות יהפכו להיות אמיתיות. ובקצה השרשרת, אם אכן התהליך יושלם, יחזרו גם המשקיעים לשוק הדיור והנה המהלך הושלם. בחסות הלמ"ס, יש לומר.

אביב מליסרון יצאה במבצע מכירות חדש לתחילת השנה, במסגרתו רוכשי דירות בפרויקטים נבחרים של החברה יקבלו החזר חודשי של עד 6,000 שקל למשך ארבע שנים ממועד האכלוס. לפי פרטי המבצע, ההחזר מועבר ישירות לחשבון הבנק של הרוכשים, והוא חל על מגוון פרויקטים של החברה בתל אביב, רמת גן וגבעתיים. בנוסף מציעה החברה תנאי תשלום ייחודיים ופטור מהצמדה למדד, כחלק מחבילת ההטבות לרוכשים.
חשבון פשוט של 6,000 שקל בחודש לאורך 4 שנים מוביל אותנו ל-288,000 שקל. זו הטבה רצינית. בנוסף אליה מוצעים גם תנאי תשלום ייחודיים ופטור מהצמדה למדד, אם לצטט את מלוא הטקסט של המודעה. על פניו מבצע כזה אמור למשוך קונים ולהניע את שוק הדיור, אבל גם אם נשים בצד את מידת ההצלחה של המבצע, כל דירה שתימכר, סביר שתוצג עם אותו מנגנון שתיארנו קודם.

ההטבה לא תתבטא במחיר החוזה. כלומר, שוב, היא תתבטא באופן הפוך מההגיון. כלומר, תנאי המבצע יתווספו למחיר המחירון וכך המנגנון עובד.

מבחינת אביב מליסרון, החברה מציינת כי המבצע חל בין היתר על פרויקטים ברחובות ברדינג, חיים, מונטו אביב ותל אביב נוספים, וכן על פרויקטים ברמת גן ובגבעתיים.
מנקודת המבט של החברה, היא זקוקה לתזרים ולדוחות עם מספרי דירות שנמכרו ברבעון. מבחינת האופן שבו המבצע מוצג, המהלך נועד להקל על תזרים הרוכשים בשנים הראשונות לאחר האכלוס, ולשמר את רמות המחירים הנקובות בחוזים, תוך יצירת תמריץ כלכלי משמעותי לביצוע עסקה.

[בית שמש]

@חיסכון-לחתונה זה בוודאי מסביר איך שוק הדירות החדשות עלו ב1% אבל עדיין לא עונה על שוק יד 2 שע"פ הלמס עלה ב0.7% ושם אין קומבינות.

[סמארט הון]

אם החדשות עלו באחוז, ובסך הכללי המדד עלה ב0.7
זה אומר שהיד שניה עלו הרבה פחות מ0.7, ויכול להיות גם שהם ירדו.
ולכן העליה הכללית התאזנה לל0.7 למרות שבחדשות עלה באחוז.

[משה עוזיאל]

ק' להוכיח ממבצעים של חברה אחת על כלל השוק כשהחברה הזו היא חלקיק אחוז
ודווקא בנתונים שהתפרסמו היה ירידה משמעותית (איני זוכר את המספרים במדויק) של דירות שנמכרו במבצעי מימון (של 10/90 20/80) כך שעל פניו העליה היא יותר משמעותית,
וכן הטענות על מבצעי המימון שמטים את הנתונים הם כבר נטענים כשנתיים ולכן ק' להניח שהשתנה עכשיו משהוא דרסטי מול החודשים שלפני מדד זה,
אך שוב עיקר העליה היתה בירושלים שזה משלים עליה של קרוב ל10 אחוז
ואני חי את השטח בירושלים ואני רואה את זה בצורה ברורה שיש עליות (בעיקר בדירות 3 חדרים אך לא רק) וכמובן לא בכל איזור אבל באופן כללי כך אני רואה (וביתר פירוט מתוך התמצאות בנוה יעקב רמת שלמה ורמות)
אם כי זה מעניין כי יש מלא בניה בירושלים כך שיתכן שינוי במגמה זו באיזורים שיש הרבה בניה (בעיקר לא באיזורים חרדיים שזה משום שעיקר הבינוי הוא בהתחדשות שאצלנו מסיבות מוצדקות ופחות מוצדקות זה מאוד בעצלתיים)
וכן בתל אביב שזה אחרי ירידה משמעותית שם אז זה תיקון קל אבל בשאר איזורי הארץ המצב סטטי

[פושט רגל מרמה ד']

יש עוד שינוי בתחום שצובר תאוצה. שבעז״ה יגרום להמשך ירידת מחירי הדירות בפרט בריכוזים החרדים זה המיזמים של עסקנים לבניית דירות לא למטרת רווח כמו עכו נוף הר יונה עמנואל רמלה ועוד.
החידוש שם זה השיתוף פעולה של משרד השיכון עם העסקנים בזה שהם מוציאים את המכרזים ללא דירה בהנחה מה שמאפשר לגבש קבוצה חרדית וגם מוזיל את העלויות.

[חיסכון לחתונה]

@פושט-רגל-מרמה-ד
אולי תסביר לנו יותר למה מוכרים דירות ללא מטרות רווח?
יזמים מקבלים קרקע בחינם בשביל לבנות אליה ומתחייבים לתת כמות מסוימת ללא רווח?
א"כ אז מדובר באחוזים מסוימים, לא? ומי מבטיח שהכל ילך לאותו ציבור?
הרי זה שוק פתוח, למה שמשקיעים לא ירוצו לקנות דירה ללא מטרות רווח?
וברגע שמשקיע קונה כבר לא משנה כ"כ לאיזה ציבור הוא משתייך...