בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!

[סמארט הון]

@משה-עוזיאל כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

שלום וברכה
מעיון בנתוני המדד לכאו' מתברר שלא היתה ירידה במחירי הדירות או ירידה מינורית ובעיקר בת"א וגלילותיה שנובעת מכך שהיתה הגירה שלילית מטורפת באזור הנ"ל (לדעתי זה יורגש בבחירות הקרובות) לדוג' במדד האחרון נקבע שירד בחצי אחוז אך בפרטים מתברר שהירידה היתה 1.4 בדירות שבסבסוד ממשלתי ואילו כשמנכים את זה יוצא שהיתה ירידה של 0.2 בדירות חדשות וכך היה לכל אורך החודשים האחרונים
בקיצור הסיפור של ירידת מחירי הדירות נמצא בעיקר בדירות בהנחה שנקבעים מראש ואינן עדות למחרים אלא לרצון משרד השיכון לכל שירדו המחירים

דווקא רוב כתבי הנדל''ן טוענים שהירידה הרבה יותר דרסטית.

א. מכיוון שמבצעי הקבלנים לא חושבו בתור ירידה [וזה עולה לקבלן בין 7-11 אחוזים מערך הדירה]
ב. יש ערים עם ירידה מאוד דרסטית [כגון חריש ב''ב שזה ירד כבר לפני יותר משנה, ובת ים שככבה בירידות] ויש ערים שירד יותר מינורי, או נעצר ואפי' עלה, וזה מציאות בלי קשר ליורדים מהארץ.
ג. נתוני המכירות הנמוכים בשנה האחרונה, מחייבים הורדת מחיר דרסטית יותר. [הקבלנים חייבים להגביר קצב מכירות כדי להיפגש עם הכסף, שהם חייבים לחברות המימון]
ד.ירידה ריאלית, המדד עלה ב2.4, ואם המחיר של הדירה בשנה האחרונה ירד ב1, המחיר של הדירה ירד ב3.4 ריאלי.

[סמארט הון]

בשורה טובה לזוכי מחיר למשתכן

עד היום היה אפשר להביא עד 10% מערך הדירה, ולהסתמך על ההנחה בתור הון עצמי, רק אם מחיר הדירה הוא עד 1.8 מיליון.
ומעבר היה צריך להביא הון עצמי של 25% מה שהגביל הרבה זוכים בקניית הדירות.
בנק ישראל עדכן את התקרה ל2.1 מיליון ש''ח.

השינויים של בנק ישראל במשכנתאות

[הקול השפוי]

@אבי-ר. כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@בוטח-בה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

שז"א 65,000 זוגות.

לא נכון

[משה עוזיאל]

@הקול-השפוי
דווקא רוב כתבי הנדל''ן טוענים שהירידה הרבה יותר דרסטית.

א. מכיוון שמבצעי הקבלנים לא חושבו בתור ירידה [וזה עולה לקבלן בין 7-11 אחוזים מערך הדירה]
ב. יש ערים עם ירידה מאוד דרסטית [כגון חריש ב''ב שזה ירד כבר לפני יותר משנה, ובת ים שככבה בירידות] ויש ערים שירד יותר מינורי, או נעצר ואפי' עלה, וזה מציאות בלי קשר ליורדים מהארץ.
ג. נתוני המכירות הנמוכים בשנה האחרונה, מחייבים הורדת מחיר דרסטית יותר. [הקבלנים חייבים להגביר קצב מכירות כדי להיפגש עם הכסף, שהם חייבים לחברות המימון]
ד.ירידה ריאלית, המדד עלה ב2.4, ואם המחיר של הדירה בשנה האחרונה ירד ב1, המחיר של הדירה ירד ב3.4 ריאלי.

ראשית אודה על התיחסותך המלומדת אך אגיב את דעתי בעניין
א. לגבי טענת המבצעי מימון, היא לא רלוונטית מכיון שהיא יכולה להשפיע רק פעם אחת או פעמיים כי בכל חודש הוא נמדד ביחס שלפניו ואם ככה מהחודש שבו מבצעי המימון הגיעו לשיאם אז בחודש הבא היא כבר לא תשפיע ואנחנו דווקא בנסיגה של מבצעי מימוןו כך שעכשיו לפי טענה זו אז יש קיזוז של הירידות עקב ירידה במבצעי המימון בעקבות הורואת בנק ישראל
ב. אין ספק שהשוק קפוא ויש איזורים בירידה, אך כפי שכתבתי זה פוסח על רוב השוק החרדי ששם יש עליות מתונות (ירושלים, בית שמש, ונ"ל שגם בביתר ואילו במודיעין עילית ואחיסמך יש לדעתי עמידה במקום, וברכסים אחרי עליות מטורפות יש נ"ל ירידה מסוימת לא כותב מידיעה אלא מהערכה)
ג. לגבי נתוני המכירות, מחייבות זה מוגזם, זה בוודאי נתון חשוב בנידון אך כאן השאלה מי ימצמץ ראשון ה130 אלף זוגות או 80 אלף הדירות שבידי קבלנים, ובמדד האחרון היתה עליה משמעותית במכירות הקבלנים מול הרבעון שלפניו עליה של 23 אחוז למרות שזה תקופת חגים.
ד. לגבי ערך ריאלי, אין ספק שבמבט הזה זה ירידה גדולה יותר אך זו הסתכלות חלקית, כי לדוגמא משקיע שבמקום להחזיק את כספו בעו"ש קנה דירה אז גם שמירה על הערך הריאלי הוא הצדקה למהלך ולכן מבחינתו הנתון החשוב הוא הנומינלי.
ובאופן כללי אני מדבר מפוזיציה של אחד שמלווה קונים לדירות וכן שהאינטרס האישי שלו הוא שמחירי הדירות שבבעלות יעלו (אני צריך למוכרם לא עשיר לע"ע) ואני כמבון מאחל לכל אחד שיהיה לו דירה טובה וזולה ולמחזיקי הדירות שיקנו מהם את הדירות ביוקר
אך עיקר המטרה שלי בכתיבת הצד של האפשרות שמחירי הדירות עולים/ יעלו זה מכיון שהשוק כרגע מוצף בחוזים שחוזים ירידות ולדעתי עכ"פ בשוק החרדי ברוב המקומות זה לא שם כך שמי שמתכנן לרכוש דירה באיזורים אלו לדעתי כן כדאי בתקופה הקרובה, בלי לחץ כמובן ודווקא זו הזדמנות לקנות ברגע ולהתמקח ובפרט בדירות יקרות שגם באיזורים הנ"ל כן חווים קושי יותר מדירות3/4 חדרים
ובאופן כללי לגבי השוק האם יעלה או יירד אכתוב לענ"ד את הצדדים בעניין
הגורמים המשפיעים ביותר לפי הדירוג
1, ההגירה שבשנים האחרונות היתה שלילית מאוד הן בירידה והן בפחות עולים ואם זה יימשך אזי זה סיבה להמשך הדשדוש
אך אם יהיה שינוי בעניין (בעקבות סיום המלחמה ממדאני ועוד) אז זה יחזיר הרבה קונים לשוק
2. גובה הרבית מכיון שהשואה של השכירות גדלה מאוד אז ככל שהרבית תרד ותפגוש את התשואה זה יחזיר הרבה משקיעים
3. ככל שהחגיגה בשוק ההון תיפסק זה כם כן יחזיר רבים לשוק הדיור ואם זה ימשיך אז לא
ועוד הערב אחת בעניין דומני שקובעי המדיניות (בפקידות) עוד לא הפנימו או לא רוצים להפנים שרוב הצורך בדירות חדשות בציבור היהודי הוא בציבור החרדי/דתי כי הגידול של הציבור החילוני הוא אפסי והשה עקב הירידה מהארץ יכתן שהיא אפי' התמעטה
ובמספרים יש כיום לפי הנתונים כ800 אלף נפש כ"י חרדים מתחת גיל 20 שזה אומר שב20 שנה הקרובות צריך עוד 400 אלף דירות חדשות וזה לפני העליה שיש כל הזמן ולפני הדתיים
ואם כיום הנתונים הם שיש 60/70 אלף זוגות אזי החרדים והדתיים צריכים כבר כיום 20 אלף לשנה והערבים להבדיל גם כן צריכים באיזור הזה אז יוצא שלציבור הכללי יש רק 20/30 אלף זוגות ואצלם יש גם גם הרבה יותר מבוגרים שמפנים דירות יחסית לצעירים כך שהצורך שם אפסי רק שמבגלל התכנון הלקוי שרוב רובו מופנה לציבור חילוני, יש התחרדות ולכן הם צריכים דירות
אז כדאי שקובעי המדיניות החרדית ישימו לב לכך שינחתו את הנתונים בצורה מקצועית ויעמדו על כך שרוב התכנון צריך להיות חרדי מבחינה מקצועית וגם לשדר את זה לקבלנים שככל ויתכננו לחילונים לא יהיה לזה ביקוש כמו שרואים עכשיו בירידות המחירים שבציבור הכללי יש היצע גובר ובחרדי יש חוסר מטורף ויה"ר שיערה רוח טהרה על כל יושבי ארץ הקודש ויזכו כולם לדור בה בטהרה וברחבות

[בוטח בה']

@אבי-ר. כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@בוטח-בה
כתב ב
בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!
:

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

שז"א 65,000 זוגות.

לא, זה אומר 130,000 נרשמים להגרלה
שכל נרשם זה זוג/יחיד מעל גיל 35 /גרוש וכו'

[סמארט הון]

כמות התחלות הבניה בשנה האחרונה

בין אוקטובר 24 לספטמבר 25 התחילו בניה של 81,000 יח''ד.
מה שמעיד על היצע שגובר על הביקוש, לגבי השנה האחרונה.

הכתבה המלאה

[סמארט הון]

בעקבות הפוסט המלומד של משה עוזיאל.

החלטתי לכתוב סקירה קצרה על המצב העכשווי.

הנתונים הם

התחלות הבניה -
ב12 החודשים האחרונים התחילו בניה של 81,000 יח''ד.

נתוני המכירה -
ב 9 [ספט] - הקבלנים מכרו כ3,200 יח''ד.
ב 10 - כ3,100.
ב 11 - כ3,350.
[שזה קצב שנתי של כ40 אלף יח''ד]
ויש כ83,000 יח''ד שמיועדות למכירה.

ההשוואה לפי הנתונים האלה, שעל כל דירה שנמכרת מתחילות בניה 2 דירות נוספות, חוץ מהעודף הקיים, זה מצב מטורף שמכריח ירידת מחיר. [אמנם לא כל הדירות שנבנות מיועדות למכירה]

אלא שאף אחד לא מבטיח שקצב התחלות הבניה ימשיך, ומסתבר שהוא ירד מעט, עכ''פ אם לא יהיה כמות רכישות דרסטית, המחיר לכאורה מוכרח לרדת.

הביקוש

לפי הנתונים האחרונים, נמכר כ3,300 יח''ד בחודש קצב נמוך מאוד, וזה כולל את הדירות שנקנו בהנחה, [מחיר למשתכן]

ביקוש כבוש - כולם טוענים יש 130,000 זוגות חסרי דירה, שיושבים על הגדר וצריך דירות לכולם - כמובן שזה לא נכון יש זוגות שלא קונים דירות, ואפי' שהם מאוד רוצים, הם לא יכולים, או שהם טוענים שזה לא משתלם כלכלית ומעדיפים לשכור.
לדירה להשכיר - החברה הממשלתית יש כבר 7, אלף דירות פעילות, ועוד כ14,000 בבניה, ועוד כ30 אלף בתכנון, זה אומר שיש כמות די גדולה שתוכל לשכור ברוגע ובשלווה.
מעבר יש הרבה זוגות שפשוט לא יכולים לקנות דירה.
ומסתבר שהזוגות שישבו עד עכשיו על הגדר ימשיכו לשבת, המצב לטובתם השוק יורד, הקבלנים בלחץ, אין להם לאן למהר.

מה שמעיד על המצב - המבצעי מימון לא מראים על נסיגה, אלא אדרבה ממשיכים ביתר שאת, וגם באלעד ששם המחיר המשיך לעלות, הדירות שם משווקות במבצעי מימון, מה שמעיד על הקושי של הקבלנים.

המצב במגזר החרדי המצב באזורים החרדי בכלל לא סטטי, יש מקומות של ירידה, [חריש, רכסים בדירות ישנות, בני ברק]
לעומת זאת ירושלים ובית שמש בעליה קלה, למרות שמהסתכלות ברשות המיסים ועוד, יש פרוייקטים שהורידו מחירים מלפני שנה.

ולכן - המצב הוא שיש ערים שיש להם עוד לאן לרדת, יש כאלה שיתכן שמיצו, ויתכן שלא, ויש כאלה שאולי לא ירדו ואולי כן.
וצריך לבדוק נתונים של כל עיר לגופה, כמה פרוייקטים יש, אם הקבלנים בלחץ, מה המבצעים שהם עושים, וכו'.

נ''ב אני לא יועץ וההמלצה הגורפת לפני כל עסקה להתייעץ עם איש מקצוע.
לגבי הנתונים הסתמכתי על גמיני.

[תיווך בית שאן]

@בית-שמש

@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

יש גם מתווכים שמפרסמים סתם דירות שכבר לא רלוונטיות רק כדי שתתקשר אליהם... ודו"ק
זה לא חוקי
יצא חוק שאסור לפרסם דירה שנמכרה כך שזה ירד באופן ניכר

[פושט רגל מרמה ד']

@בוטח-בה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@פושט-רגל-מרמה-ד כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

ביד 2 יש כבר 92,317 דירות למכירה, ולפי נתוני הלמ"ס יש מלאי של 83,000 דירות לא מכורות.
הרבה יותר ממספר הנרשמים להגרלות של דירה בהנחה.

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

130,000 זה עדיין הרבה פחות מ170,000.
כמה מתוכם מחזיקים בדירה בטאבו משולש וכו׳?

[משה עוזיאל]

בהמשך לדיון הענייני כאן בקשר לנתוני השוק ובהמשך למה שכתב סמארט הון
לגבי הביקוש של 130 אלף זוגות (מספר שיא שנרשמו להגרלה) ייתכן שלחלק מהם יש דירה לא רשומה אך יש גם ככל הנראה רבים נוספים שלא נרשמים להגרלות ואני מעריך שלכל הפחות מדובר על עשרות אלפים (לא כל הזכאים נרשמים להגרלות, חיפשתי את הנתון של מספר הזכאים ולא מצאת, וכמו"כ יש רבים שלא נרשמים כלל לזכאות לדוגמא מי שמעוניין לקנות דירה באיזור מסוים וידוע אין לו סיבה להירשם) וכמו כן יש רבים שאין להם אזרחות שרוכשים דירות (רווח בעולים חרדים שלא עושים עליה וכך גם הדור הבא אינו ישראלי ומדובר בציבור גדול) וכמו כן יש ביקוש של עולים
לגבי התחלות בניה
כמה נתונים
התחלות הבניה ב25 למנינם היו מעל 80 אלף אך נטו היה 75 אלף לאחר ניכוי ההריסות בפינוי בינוי
ביחס לשנים הקודמות מדובר בעליה משמעותית בשנה שעברה היה 15 אלף פחות ובשנה לפני זה היה אף פחות מכך
אך לעומת זאת ב22 למנינם היה יותר ביחס לשנתיים שאחר כך, כך שמסתבר שהגידול החד זה השלמת הפער של השנתיים לפני זה שכנראה גם התעכב בעקבות כל מה שהיה התקופה הנ"ל,

לגבי הנתון של הדירות להשכרה זה לא מנפק"מ מכיון שזה מפחית דירות מהמלאי או לחילופין הביקוש הוא של חברות ההשכרה ולא של השוכרים

ולגבי העתיד כמו שכתבתי עיקר הגורם במצב מחירי הדירות הוא צמצום האוכלסיה במרכז הארץ
והשבוע הלמ"ס פירסם שאוכלסית ישראל צמחה ב0.9 בלבד שזה שיא שלילי בגידול
ולשם ההמחשה
זה משקף גידול של כ90 אלף נפשות
ובציבור החרדי וודאי שלא היתה ירידה מהארץ (ובפרט לאחר שנעלו אותנו בכח בארצנו)
שיעור הגידול החרדי בשנה הוא קרוב ל50 אלף כך שנותר 40 אלף שזה לא מספיק כלל לגידול של הציבור הדת"ל ולהבדיל אא"ה של הציבור הערבי כך שבשאר הציבורים היה פיחות אוכלסין שזה אומר שאיי"צ באותם איזורים ולו בדירה אחת ולכן כל העסק תקוע (אם כי חלק גדול מהם לא עזב לצמיתות ואינו מוכר את הדירות כך שזה מאזן) וכמו שמשתקף בנתונים שזה בעיקר בת"א ודומיה

ולכן אם מגמה זו תמשיך, אזי בטווח הקרוב ימשיכו מחירי הדירות לרדת ואם המגמה תתהפך בעקבות הפסקת הירידה מהארץ או בגידול משמעותי בעלייה (הממשלה מרכזת מאמץ גדול בעניין) אזי המגמה תשתנה לכיוון עליית מחירים מתונה
ובטווח הבינוני לענ"ד אין סיכוי להמשך ירידה כי אם זה ממשיך המגמה אז קבלנים יהיו מוכרחים להתאים את עצמם למציאות, ולבנות הרבה פחות וכן לבנות במקומות של הציבורים הצומחים, וכך השוק יתאזן.
(באופן כללי מכיון שמעטים האנשים שבונים לש"ש, מוכרח שהשוק לא יהיה במגמת ירידה אלא יציבות ולפחות שמירה על אינפלציה. כי אם לא, לא יהיה רווח, ורק בתקופות קצרות יכול להיות תיקוני שוק אבל בטווח הארוך אם יש ירידה אז קבלנים לא בונים, ואז נוצר חוסרים, וככל שהירדות גדולות יותר זה מאיץ את העליות שלאחר מכן, כך שמי שהיכולת בידו מומלץ לקנות דירה (בלי לחץ, וכמובן עם הפעלת שכל) ולא להסתמך על ירידות מחירים כי גם אם ירדו זה אח"כ יעלה כך שלא יפסיד (אא"כ הוא קונה לטווח של פחות מ7 שנים שבזה זה משתנה בין איזורים)

[סמארט הון]

ישר כח על הפוסט הנפלא.
והמושקע.
אבל להאיר את עינך גם אם המצב ימשיך לדשדש.
ולרדת מעט הקבלנים ימשיכו לבנות ולהרוויח.
הם קונים את הקרקעות כמעט פחות ב30% מהשיא וטווחי הרווח שלהם הם לפחות 16%.
כך שהם יכולים לספוג עוד ירידות, [כמובן על הקרקעות שהם קנו אחרי הירידה במחיר]
ועדיין להתפרנס יפה, ולחדש ראנג רובר כל שנה.