בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!

[סמארט הון]

המצב במגזר החרדי

מאמר של נתן רוזנוולט
על החרדים שקנו ב10/90,
הכתבה המלאה

מעניין שבסוף הכתבה הוא הביא שגם בשוק ההון אפשר להפסיד - שזה פשוט.
החידוש בכתבה הוא - שגם בנדל''ן מאוד מאוד קל להפסיד,
מה שרוב עם ישראל רק מתחילים לעכל.

[בן עליה]

@סמארט-הון כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

אבל ראיתי שהציבור לא מתעניין במחירי הנדל''ן.

האברכים מאוד אהבו את הרעיון של סבסוד משכנתא שהוזכר בכתבה,
אבל מסתבר שהוא לא יצא לפועל.

אני חושב שכן מתעניינים רק יש הבדל עצום בין להתעניין לבין יכולת להיכנס לזה

[סמארט הון]

@בן-עליה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

אני חושב שכן מתעניינים רק יש הבדל עצום בין להתעניין לבין יכולת להיכנס לזה

שננו מסכימים על אותו הדבר,
מה הגדר של מתעניין,
יש מתעניין
ויש מתעניין.

[בן עליה]

@סמארט-הון כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@בן-עליה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

אני חושב שכן מתעניינים רק יש הבדל עצום בין להתעניין לבין יכולת להיכנס לזה

שננו מסכימים על אותו הדבר,
מה הגדר של מתעניין,
יש מתעניין
ויש מתעניין.

כוונתי היתה שאני רואה בפורום כאלה שכותבים שאין התעניינות ולכן הם לא מגיבים ןלא מדברים על הנושא של דירות
אהל האמת שיש התעניינות רק היא לא נראית כלפי חוץ שי אין לאנשים יכולת לזה
אבל זה שמעלים את הנושאים ומדברים עליהם הוא דבר חשוב ונצרך כיוון שברגע שיהיה לאדם יכולת הוא יוכל להכנס לזה ומה שנכתב כאן מאוד יעזור לו

[אביב]

@סמארט-הון כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

המצב במגזר החרדי

מאמר של נתן רוזנוולט
על החרדים שקנו ב10/90,
הכתבה המלאה

מעניין שבסוף הכתבה הוא הביא שגם בשוק ההון אפשר להפסיד - שזה פשוט.
החידוש בכתבה הוא - שגם בנדל''ן מאוד מאוד קל להפסיד,
מה שרוב עם ישראל רק מתחילים לעכל.

a4f9f7b3-7024-44f9-b85a-83d5841f7278-מאמר רוזנבלט - מנדלנים.pdf

[השומר]

@אביב הייתי אומר שהכלל הוא שרוב המשקעים בנדלן לאורך כמה שנים מרווחים אבל כל מי שמשקיע בלוחמות ופנטזיות מפסיד.

[סמארט הון]

@השומר כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

הייתי אומר שהכלל הוא שרוב המשקעים בנדלן לאורך כמה שנים מרווחים אבל כל מי שמשקיע בלוחמות ופנטזיות מפסיד.

זה כלל בכל השקעות.
לא רק בנדל''ן,
ובכל דבר בחיים, מי שמחפש קיצורי דרך, יקח לו הרבה הרבה זמן להגיע למקומו.

[סמארט הון]

מדד מחירי הדירות

ירד בחצי אחוז, את הירידות מוביל מחוז דרום ב2.1.
ומחוז ירושלים דווקא עלה ב1.4.
הכתבה של מרכז הנדלן
הכתבה בביזפורטל

[משה עוזיאל]

@סמארט-הון

שלום וברכה
מעיון בנתוני המדד לכאו' מתברר שלא היתה ירידה במחירי הדירות או ירידה מינורית ובעיקר בת"א וגלילותיה שנובעת מכך שהיתה הגירה שלילית מטורפת באזור הנ"ל (לדעתי זה יורגש בבחירות הקרובות) לדוג' במדד האחרון נקבע שירד בחצי אחוז אך בפרטים מתברר שהירידה היתה 1.4 בדירות שבסבסוד ממשלתי ואילו כשמנכים את זה יוצא שהיתה ירידה של 0.2 בדירות חדשות וכך היה לכל אורך החודשים האחרונים
בקיצור הסיפור של ירידת מחירי הדירות נמצא בעיקר בדירות בהנחה שנקבעים מראש ואינן עדות למחרים אלא לרצון משרד השיכון לכל שירדו המחירים
וכן בת"א ולעומת זאת ביד שניה וכן באיזורים החרדיים כמו ירושלים וב"ש המשיכה מגמת עליה
לדוג' בבית שמש היתה עליה בשנה האחרונה של 4 אחוז (כך ראיתי בביזפורטל בכתבה של עמית בר)
לגבי הנתונים מיד 2 של 92 אלף דירות למכירה ככל הנראה זה כולל מתווכים כך שיש רבים מהדירות שמפורסמים בכפולות של כמה מתווכים

[בית שמש]

@משה-עוזיאל כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

לגבי הנתונים מיד 2 של 92 אלף דירות למכירה ככל הנראה זה כולל מתווכים כך שיש רבים מהדירות שמפורסמים בכפולות של כמה מתווכים

ויש גם מתווכים שמפרסמים סתם דירות שכבר לא רלוונטיות רק כדי שתתקשר אליהם... ודו"ק

[הקול השפוי]

@בית-שמש כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@משה-עוזיאל כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

לגבי הנתונים מיד 2 של 92 אלף דירות למכירה ככל הנראה זה כולל מתווכים כך שיש רבים מהדירות שמפורסמים בכפולות של כמה מתווכים

ויש גם מתווכים שמפרסמים סתם דירות שכבר לא רלוונטיות רק כדי שתתקשר אליהם... ודו"ק

מן הסתם זה היה מאז ומתמיד,
כך שאם רואים עלייה ביחס לעבר זה משמעותי.

[משה עוזיאל]

@הקול-השפוי
נכון
אך כאן, כמדומני, הוצג רק הנתון של 92 אלף ללא יחס לעבר

[אבי ר.]

@בוטח-בה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

שז"א 65,000 זוגות.

[סמארט הון]

@משה-עוזיאל כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

שלום וברכה
מעיון בנתוני המדד לכאו' מתברר שלא היתה ירידה במחירי הדירות או ירידה מינורית ובעיקר בת"א וגלילותיה שנובעת מכך שהיתה הגירה שלילית מטורפת באזור הנ"ל (לדעתי זה יורגש בבחירות הקרובות) לדוג' במדד האחרון נקבע שירד בחצי אחוז אך בפרטים מתברר שהירידה היתה 1.4 בדירות שבסבסוד ממשלתי ואילו כשמנכים את זה יוצא שהיתה ירידה של 0.2 בדירות חדשות וכך היה לכל אורך החודשים האחרונים
בקיצור הסיפור של ירידת מחירי הדירות נמצא בעיקר בדירות בהנחה שנקבעים מראש ואינן עדות למחרים אלא לרצון משרד השיכון לכל שירדו המחירים

דווקא רוב כתבי הנדל''ן טוענים שהירידה הרבה יותר דרסטית.

א. מכיוון שמבצעי הקבלנים לא חושבו בתור ירידה [וזה עולה לקבלן בין 7-11 אחוזים מערך הדירה]
ב. יש ערים עם ירידה מאוד דרסטית [כגון חריש ב''ב שזה ירד כבר לפני יותר משנה, ובת ים שככבה בירידות] ויש ערים שירד יותר מינורי, או נעצר ואפי' עלה, וזה מציאות בלי קשר ליורדים מהארץ.
ג. נתוני המכירות הנמוכים בשנה האחרונה, מחייבים הורדת מחיר דרסטית יותר. [הקבלנים חייבים להגביר קצב מכירות כדי להיפגש עם הכסף, שהם חייבים לחברות המימון]
ד.ירידה ריאלית, המדד עלה ב2.4, ואם המחיר של הדירה בשנה האחרונה ירד ב1, המחיר של הדירה ירד ב3.4 ריאלי.

[סמארט הון]

בשורה טובה לזוכי מחיר למשתכן

עד היום היה אפשר להביא עד 10% מערך הדירה, ולהסתמך על ההנחה בתור הון עצמי, רק אם מחיר הדירה הוא עד 1.8 מיליון.
ומעבר היה צריך להביא הון עצמי של 25% מה שהגביל הרבה זוכים בקניית הדירות.
בנק ישראל עדכן את התקרה ל2.1 מיליון ש''ח.

השינויים של בנק ישראל במשכנתאות

[הקול השפוי]

@אבי-ר. כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@בוטח-בה כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

שז"א 65,000 זוגות.

לא נכון

[משה עוזיאל]

@הקול-השפוי
דווקא רוב כתבי הנדל''ן טוענים שהירידה הרבה יותר דרסטית.

א. מכיוון שמבצעי הקבלנים לא חושבו בתור ירידה [וזה עולה לקבלן בין 7-11 אחוזים מערך הדירה]
ב. יש ערים עם ירידה מאוד דרסטית [כגון חריש ב''ב שזה ירד כבר לפני יותר משנה, ובת ים שככבה בירידות] ויש ערים שירד יותר מינורי, או נעצר ואפי' עלה, וזה מציאות בלי קשר ליורדים מהארץ.
ג. נתוני המכירות הנמוכים בשנה האחרונה, מחייבים הורדת מחיר דרסטית יותר. [הקבלנים חייבים להגביר קצב מכירות כדי להיפגש עם הכסף, שהם חייבים לחברות המימון]
ד.ירידה ריאלית, המדד עלה ב2.4, ואם המחיר של הדירה בשנה האחרונה ירד ב1, המחיר של הדירה ירד ב3.4 ריאלי.

ראשית אודה על התיחסותך המלומדת אך אגיב את דעתי בעניין
א. לגבי טענת המבצעי מימון, היא לא רלוונטית מכיון שהיא יכולה להשפיע רק פעם אחת או פעמיים כי בכל חודש הוא נמדד ביחס שלפניו ואם ככה מהחודש שבו מבצעי המימון הגיעו לשיאם אז בחודש הבא היא כבר לא תשפיע ואנחנו דווקא בנסיגה של מבצעי מימוןו כך שעכשיו לפי טענה זו אז יש קיזוז של הירידות עקב ירידה במבצעי המימון בעקבות הורואת בנק ישראל
ב. אין ספק שהשוק קפוא ויש איזורים בירידה, אך כפי שכתבתי זה פוסח על רוב השוק החרדי ששם יש עליות מתונות (ירושלים, בית שמש, ונ"ל שגם בביתר ואילו במודיעין עילית ואחיסמך יש לדעתי עמידה במקום, וברכסים אחרי עליות מטורפות יש נ"ל ירידה מסוימת לא כותב מידיעה אלא מהערכה)
ג. לגבי נתוני המכירות, מחייבות זה מוגזם, זה בוודאי נתון חשוב בנידון אך כאן השאלה מי ימצמץ ראשון ה130 אלף זוגות או 80 אלף הדירות שבידי קבלנים, ובמדד האחרון היתה עליה משמעותית במכירות הקבלנים מול הרבעון שלפניו עליה של 23 אחוז למרות שזה תקופת חגים.
ד. לגבי ערך ריאלי, אין ספק שבמבט הזה זה ירידה גדולה יותר אך זו הסתכלות חלקית, כי לדוגמא משקיע שבמקום להחזיק את כספו בעו"ש קנה דירה אז גם שמירה על הערך הריאלי הוא הצדקה למהלך ולכן מבחינתו הנתון החשוב הוא הנומינלי.
ובאופן כללי אני מדבר מפוזיציה של אחד שמלווה קונים לדירות וכן שהאינטרס האישי שלו הוא שמחירי הדירות שבבעלות יעלו (אני צריך למוכרם לא עשיר לע"ע) ואני כמבון מאחל לכל אחד שיהיה לו דירה טובה וזולה ולמחזיקי הדירות שיקנו מהם את הדירות ביוקר
אך עיקר המטרה שלי בכתיבת הצד של האפשרות שמחירי הדירות עולים/ יעלו זה מכיון שהשוק כרגע מוצף בחוזים שחוזים ירידות ולדעתי עכ"פ בשוק החרדי ברוב המקומות זה לא שם כך שמי שמתכנן לרכוש דירה באיזורים אלו לדעתי כן כדאי בתקופה הקרובה, בלי לחץ כמובן ודווקא זו הזדמנות לקנות ברגע ולהתמקח ובפרט בדירות יקרות שגם באיזורים הנ"ל כן חווים קושי יותר מדירות3/4 חדרים
ובאופן כללי לגבי השוק האם יעלה או יירד אכתוב לענ"ד את הצדדים בעניין
הגורמים המשפיעים ביותר לפי הדירוג
1, ההגירה שבשנים האחרונות היתה שלילית מאוד הן בירידה והן בפחות עולים ואם זה יימשך אזי זה סיבה להמשך הדשדוש
אך אם יהיה שינוי בעניין (בעקבות סיום המלחמה ממדאני ועוד) אז זה יחזיר הרבה קונים לשוק
2. גובה הרבית מכיון שהשואה של השכירות גדלה מאוד אז ככל שהרבית תרד ותפגוש את התשואה זה יחזיר הרבה משקיעים
3. ככל שהחגיגה בשוק ההון תיפסק זה כם כן יחזיר רבים לשוק הדיור ואם זה ימשיך אז לא
ועוד הערב אחת בעניין דומני שקובעי המדיניות (בפקידות) עוד לא הפנימו או לא רוצים להפנים שרוב הצורך בדירות חדשות בציבור היהודי הוא בציבור החרדי/דתי כי הגידול של הציבור החילוני הוא אפסי והשה עקב הירידה מהארץ יכתן שהיא אפי' התמעטה
ובמספרים יש כיום לפי הנתונים כ800 אלף נפש כ"י חרדים מתחת גיל 20 שזה אומר שב20 שנה הקרובות צריך עוד 400 אלף דירות חדשות וזה לפני העליה שיש כל הזמן ולפני הדתיים
ואם כיום הנתונים הם שיש 60/70 אלף זוגות אזי החרדים והדתיים צריכים כבר כיום 20 אלף לשנה והערבים להבדיל גם כן צריכים באיזור הזה אז יוצא שלציבור הכללי יש רק 20/30 אלף זוגות ואצלם יש גם גם הרבה יותר מבוגרים שמפנים דירות יחסית לצעירים כך שהצורך שם אפסי רק שמבגלל התכנון הלקוי שרוב רובו מופנה לציבור חילוני, יש התחרדות ולכן הם צריכים דירות
אז כדאי שקובעי המדיניות החרדית ישימו לב לכך שינחתו את הנתונים בצורה מקצועית ויעמדו על כך שרוב התכנון צריך להיות חרדי מבחינה מקצועית וגם לשדר את זה לקבלנים שככל ויתכננו לחילונים לא יהיה לזה ביקוש כמו שרואים עכשיו בירידות המחירים שבציבור הכללי יש היצע גובר ובחרדי יש חוסר מטורף ויה"ר שיערה רוח טהרה על כל יושבי ארץ הקודש ויזכו כולם לדור בה בטהרה וברחבות

[בוטח בה']

@אבי-ר. כתב בבשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!:

@בוטח-בה
כתב ב
בשעה טובה לרווחת זו״צ מחוסרי הדיור, התרסקות מחירי הדירות כבר כאן!!!
:

להגרלות של דירה בהנחה נרשמו כ130,000

שז"א 65,000 זוגות.

לא, זה אומר 130,000 נרשמים להגרלה
שכל נרשם זה זוג/יחיד מעל גיל 35 /גרוש וכו'

[סמארט הון]

כמות התחלות הבניה בשנה האחרונה

בין אוקטובר 24 לספטמבר 25 התחילו בניה של 81,000 יח''ד.
מה שמעיד על היצע שגובר על הביקוש, לגבי השנה האחרונה.

הכתבה המלאה

[סמארט הון]

בעקבות הפוסט המלומד של משה עוזיאל.

החלטתי לכתוב סקירה קצרה על המצב העכשווי.

הנתונים הם

התחלות הבניה -
ב12 החודשים האחרונים התחילו בניה של 81,000 יח''ד.

נתוני המכירה -
ב 9 [ספט] - הקבלנים מכרו כ3,200 יח''ד.
ב 10 - כ3,100.
ב 11 - כ3,350.
[שזה קצב שנתי של כ40 אלף יח''ד]
ויש כ83,000 יח''ד שמיועדות למכירה.

ההשוואה לפי הנתונים האלה, שעל כל דירה שנמכרת מתחילות בניה 2 דירות נוספות, חוץ מהעודף הקיים, זה מצב מטורף שמכריח ירידת מחיר. [אמנם לא כל הדירות שנבנות מיועדות למכירה]

אלא שאף אחד לא מבטיח שקצב התחלות הבניה ימשיך, ומסתבר שהוא ירד מעט, עכ''פ אם לא יהיה כמות רכישות דרסטית, המחיר לכאורה מוכרח לרדת.

הביקוש

לפי הנתונים האחרונים, נמכר כ3,300 יח''ד בחודש קצב נמוך מאוד, וזה כולל את הדירות שנקנו בהנחה, [מחיר למשתכן]

ביקוש כבוש - כולם טוענים יש 130,000 זוגות חסרי דירה, שיושבים על הגדר וצריך דירות לכולם - כמובן שזה לא נכון יש זוגות שלא קונים דירות, ואפי' שהם מאוד רוצים, הם לא יכולים, או שהם טוענים שזה לא משתלם כלכלית ומעדיפים לשכור.
לדירה להשכיר - החברה הממשלתית יש כבר 7, אלף דירות פעילות, ועוד כ14,000 בבניה, ועוד כ30 אלף בתכנון, זה אומר שיש כמות די גדולה שתוכל לשכור ברוגע ובשלווה.
מעבר יש הרבה זוגות שפשוט לא יכולים לקנות דירה.
ומסתבר שהזוגות שישבו עד עכשיו על הגדר ימשיכו לשבת, המצב לטובתם השוק יורד, הקבלנים בלחץ, אין להם לאן למהר.

מה שמעיד על המצב - המבצעי מימון לא מראים על נסיגה, אלא אדרבה ממשיכים ביתר שאת, וגם באלעד ששם המחיר המשיך לעלות, הדירות שם משווקות במבצעי מימון, מה שמעיד על הקושי של הקבלנים.

המצב במגזר החרדי המצב באזורים החרדי בכלל לא סטטי, יש מקומות של ירידה, [חריש, רכסים בדירות ישנות, בני ברק]
לעומת זאת ירושלים ובית שמש בעליה קלה, למרות שמהסתכלות ברשות המיסים ועוד, יש פרוייקטים שהורידו מחירים מלפני שנה.

ולכן - המצב הוא שיש ערים שיש להם עוד לאן לרדת, יש כאלה שיתכן שמיצו, ויתכן שלא, ויש כאלה שאולי לא ירדו ואולי כן.
וצריך לבדוק נתונים של כל עיר לגופה, כמה פרוייקטים יש, אם הקבלנים בלחץ, מה המבצעים שהם עושים, וכו'.

נ''ב אני לא יועץ וההמלצה הגורפת לפני כל עסקה להתייעץ עם איש מקצוע.
לגבי הנתונים הסתמכתי על גמיני.