האם עדיך לקחת הלוואה מגמ"ח או מהבנק?!

[בית שמש]

שלום חברים!
יש נקודה שחשבתי עליה שיכול להיות שבמקום לקחת חלק מההלוואה מגמ"ח ולחסוך ריביות, לפעמים עדיף לקחת את כל סכום ההלוואה מהבנק להגדיל החזר חודשי ולצמצם שנים ולחסוך יותר רביות...
עשיתי חשבון במחשבון משכנתא והתוצאה שיצאה לי היא ככה:
נניח שאדם צריך לקחת הלוואה בסה"כ של 800,000 ש"ח
יש לו 2 אפשרויות: א. לקחת 600 מהבנק + 200 מגמ"ח. ב. לקחת את כל ה800 מהבנק.
אופציה א': נגיד שהגמח יתן לו 200 אלף בפריסה ל10 שנים (יותר מידי לא?) הוא יצטרך להחזיר כל חודש 1785 ש"ח, מהבנק הוא יקח 600 בפריסה ל30 שנה עם ריבית של 4.5 וישלם כל חודש 3040 ש"ח, סה"כ החזר חודשי 4825 ש"ח, סה"כ ריביות על התקופה 494,440 ש"ח
אופציה ב': לקחת את כל ה800 מהבנק עם אותן ריביות והחזר חודשי קצת נמוך יותר 4822 ש"ח בפריסה ל260 חודש, הוא ישלם ריבית בסה"כ של 453,779
נמצא שבאופציה ב' הוא שילם 40,661 ש"ח פחות ריביות מאופציה א בשילוב גמ"חים.
ונראה לי שהתנאים שהצבתי כאן מבחינת הגמ"ח הם חלום כי איזה גמח יתן 200 בפריסה ל 10 שנים אז במקרה אחא הוא יצטרך לקחת מ4 גמחים ולהחזיר לכ"א 1000 שח בחודש שאז בכלל ההחזר החודשי שלו קפץ...
(אא"כ מדובר באדם שבאמת יכול להחזיר יותר כל חודש ואז הוא יכול גם לצמצם שנים בבנק וגם להחזיר את הגמ"ח)
אשמח מאוד לשמוע את דעתכם האם החשיבה נכונה או שפספסתי כמה דברים בדרך...

[שמח לעזור]

@בית-שמש אתה צודק בחישוב במאה אחוז
ואגב המקס׳ ברוב הגמ״חים זה החזר אלף על 40-50 אלף
חוץ מגמ״חים כמו הגמ״ח המרכזי ודומיו שזה אחד למאה (בחישוב שלך זה 1 על 120)

הטעות שלך זה בנתוני השוואה
השוואת משכנתא של 22 שנה בהחזר x
עם משכנתא של 30 שנה + הלוואה לכמה שנים בודדות
הבעיה היא שאחרי כמה שנים ההחזר יורד בגלל ההלוואת גמ״ח שהסתיימה!

החישוב הנכון צריך לצאת מתוך נקודת הנחה ששומרים על גובה החזר קבוע לכל התקופה לכל ההלוואות
ושמסיימים עם ההלוואת גמ״ח, לוקחים חדשה וממחזירים למשכנתא
או ממחזרים את כל המשכנתא להחזר הגבוה

הבעיה היא שיש קנס יציאה - עמלת היוון
ולכן זה צריך להיות בתכנון מוקדם עם משכנתא שלפחות חלקית נוחה למיחזור חלקי או מלא

אגב, יש שאלה מוסרית האם נכון להשתמש בגמ״ח בשביל לחסוך ריביות / להרוויח תשואה
וכל אחד יעשה כדעת רבותיו

לא יועץ לא ממליץ!

[משה עוזיאל]

אני רק יוסיף על הדברים הנכונים של שמח לעזור, בהמחשות מעשיות,
אם המדובר באחד שכשיסתיים התשלום לגמ"ח לא יגדיל את ההחזר אז בוודאי שלקיחת הגמ"ח זה הפסד והסיבות לכך הם או חוסר מודעות או שבסוף הצרכים מרובים ובאמצע החיים הרבה לא ילכו להגדיל החזרים אלא ישמחו על כך שהתפנה תזרים חודשי אלא שהם לא מודעים לממחיר הי'קר הגלום בכך ולכן למי שחושש מכך מומלץ לקחת כמה שיותר משכנתא במקסימום החזר חודשי אפשרי שככל והיא יותר גבוהה זה מוזיל דרמטית את גובה הרבית,
(אך כמובן כל מקרה צריך להיבחן לגופו והוא תלוי בגובה הרבית המשולם לבנק והאם כרגע הוא גבוה יותר מההמשך ועוד ובפער שקיים בין תקופת ההלוואה מהגמ"ח לבין המשכנתא אבל הדברים אמורים על דרך הרוב אך בכל מקרה מעשי הכי פשוט זה לבחון מול אקסל את הדברים
אבל במקרה ויש לאדם גמ"ח שהוא מעריך שגם שכשיסיים את ההחזר יוכל לקחת הלוואה נוספת מיד וחוזר חלילה אזי אופציה זו היא כן יותר חסכונית מאשר רק משכנתא
ולגבי לקיחת הלוואה לצורך זו איני רואה שום פסול וזכורני שהרב גנוט כתב ביתד לפני תקופה שנכנס יחד עם מנהל גמ"ח כמדומני הרב ארלבוים מאלעד להגר"ח קניבסקי זצוק"ל ושאלו האם להלוות למטרת השקעה מכספי הגמ"ח והגר"ח ענה לו שעל מנהל גמ"ח לבחון אך ורק את יכולת ההחזר של הלווה ומעבר לכך אין זה בסמכותו (ומסתבר שלכל מכלל יש יוצא מן הכלל אבל באופן כללי וודאי שסבר שזו הגישה הבסיסית

[שמח לעזור]

אגב, ברור שאפשר אחרי שמסתיימת ההלוואת גמ״ח להפנות את הכסף להשקעה אחרת
אבל
א. מבחינת השוואת כדאיות זה לא רלוונטי באופן ישיר
ב. כמו ש @משה-עוזיאל כתב התחייבות להלוואה תמיד יותר חזקה מחיסכון

[אבי ר.]

@שמח-לעזור כתב בהאם עדיך לקחת הלוואה מגמ"ח או מהבנק?!:

אגב, יש שאלה מוסרית האם נכון להשתמש בגמ״ח בשביל לחסוך ריביות / להרוויח תשואה

@משה-עוזיאל כתב בהאם עדיך לקחת הלוואה מגמ"ח או מהבנק?!:

ולגבי לקיחת הלוואה לצורך זו איני רואה שום פסול וזכורני שהרב גנוט כתב ביתד לפני תקופה שנכנס יחד עם מנהל גמ"ח כמדומני הרב ארלבוים מאלעד להגר"ח קניבסקי זצוק"ל ושאלו האם להלוות למטרת השקעה מכספי הגמ"ח והגר"ח ענה לו שעל מנהל גמ"ח לבחון אך ורק את יכולת ההחזר של הלווה ומעבר לכך אין זה בסמכותו

לא ענית על השאלה.

יש הבדל בין אם מנהל הגמ"ח אמור לבדוק למה הלווים לוקחים את ההלוואה, לבין אם זה מוסרי מצד הלווה.