מכירת נכס לטובת שוק ההון

[shimon]

שואל בשביל משפחה שאני מלווה
קנו דירה מחולקת בבאר שבע לפני כשנתיים ע"ס 800 א"ש
הוצאות נלוות בסך 100 א"ש
ס"ה משכנתא 900 א"ש
500 א"ש על הדירה בבא"ש
400 על דירת המגורים
החזר משכנתא חודשי 4500 א"ש
עם תקווה שיושכר ב-4500 (2000+2500) ויכסה משכנתא
מה שהתגלה אחרי תקופה
ממוצע שכירות חודשי עומד רק על כ-3500 ש"ח (בניכוי חודשים ריקים, ניהול, תיקונים וכדו')
מים חשמל וארנונה עולה 1000 ש"ח בחודש
כך שיוצא שמשלם מידי 2000 ש"ח מכיסו בשביל לזכות לדירה בבא"ש בבעלותו המלאה בעוד כ-30 שנה
הדירה שווה היום רק כ-700 א"ש
בחישוב גס של עליית ערך הדירה ב-3% בשנה נגיע לעוד 30 שנה לשווי של כ- 1,200,000 ש"ח
חשבתי להציע לו למכור את הדירה ב-700 א"ש ולסגור את המשכנתא על הדירה בסך 500 א"ש
ישאר לו ביד 200 א"ש
שנכון שישלם עליה 2000 ש"ח בחודש ולא רק 1000
כי בעצם הוא מוכר בהפסד של 200 א"ש
אך אם יכניס את הכסף בשוק ההון בהערכה של 8% בשנה
הוא יגיע בעוד 30 שנה לאותו סכום אם הוא נשאר עם הדירה
מה דעתכם ?

[שמח לעזור]

@shimon והנה הסיבה למה אני בחיים לא ירצה להיות יועץ פיננסי…
האחריות לעתיד כלכלי של משפחה שלמה לשלושים שנה הבאות, זה מטורף

1. שואל, למה התשלום ארנונה מים חשמל עליו?

2. 3% עליית ערך בשלושים שנה, זה לא גס, זה הערכת מיני׳ שהעלייה תהיה זהה לאינפלציה
   בשלושים שנה האחרונות זה יותר

3. לא מחושב עלויות מכירה, תיווך עו״ד מיסים (הקניה 100 כולל שיפוץ אני מקווה)

4. הריבית בעז״ה תרד, זה ישפיע על 2 האפשרויות

5. השכירות בעז״ה תעלה, (כמו האינפלציה / יותר / פחות ?)

[אבי ה-נערה]

רק לכתוב כזה טקסט ארוך של שאלה, מבריר שהאיש לא בנוי לכאב ראש שנדלן מביא איתו.
שיחכה לירידות חדות בשוק ההון ואז יכנס עם כל הכסף של הדירה ויקבל שקט בראש ויותר כסף לחיים.

וכפי שפורסם בפורום הנכבד הזה בעבר

[שמח לעזור]

@אבי-ה-נערה השואל זה המלווה פיננסי
(איזה נתון בשאלה נראה לדעתך מיותר?)
ואם תעיין שוב בהודעה תראה ש״כל הכסף של הדירה״ = מינוס

[אנונימי2]

עוד אחד מנפגעי באר שבע....
אולי בעתיד עוד יהיה שם קפיצה במחירים

[השומר]

@אנונימי2 לא יהיה לכאורה בשנים הקרובות העיר מתמלאת בערבים וזה כידוע לא גורם מקפיץ מחירים.

[shimon]

@משהמשה
ממתין לחוו"ד

[משהמשה]

@shimon כתב במכירת נכס לטובת שוק ההון:

@משהמשה
ממתין לחוו"ד

@shimon כתב במכירת נכס לטובת שוק ההון:

שואל בשביל משפחה שאני מלווה
קנו דירה מחולקת בבאר שבע לפני כשנתיים ע"ס 800 א"ש
הוצאות נלוות בסך 100 א"ש
ס"ה משכנתא 900 א"ש
500 א"ש על הדירה בבא"ש
400 על דירת המגורים
החזר משכנתא חודשי 4500 א"ש

בנוגע לשוק ההון אין לי מושג.

בנוגע לנדלן זה שהם עשו עיסקה גרועה לא אומר שאי אפשר להמיר אותה לעיסקה טובה.
נכון הם הפסידו בהשקעה הזו, אבל כמעט כל משקיע בנדלן יספר לך שהוא הפסיד בהתחלה ומזה הוא למד איך להרוויח.
אני לא מצליח להבין למה אתה מציע לו לסגור את המשכנתא.

@shimon כתב במכירת נכס לטובת שוק ההון:

חשבתי להציע לו למכור את הדירה ב-700 א"ש ולסגור את המשכנתא על הדירה בסך 500 א"ש

הוא השקיע הרבה כסף ובלגן בלהשיג את המשכנתא הזו,
ומי שכבר עשה צעד אחד שימשיך בצעד השני וירוויח.
מבחינתי המשכנתא על הדירת מגורים שלו בסך 400 היא הון עצמי.
את המשכנתא על הדירה בבאר שבע אפשר לגרור לדירה חדשה וריווחית.
כך שהוא מתחיל עם 700 אלשח.
צריך לבדוק אם הוא יכול להוסיף עוד משכנתא על הדירה שלו, וכמה הוא יוכל לקבל בדירה החדשה.

החשבון הראשון שצריך לחשבן לפני עליית הערך איפה הוא קונה דירה עם ההון העצמי שלו שהשכירות תכסה את המשכנתא.
תבדוק אם מתאים לו ההצעה הזו
של דירת פועלים בפ"ת.
אם הוא יכול להגיע לקניית הדירה הזו אז המינוף שלו הוא יפה מאוד.
וזו דירה במרכז הארץ
ואפשר לקנות במקום שיש לו פוטנציאל רציני לפינוי בינוי כך שיש בזה גם אקזיט.
ואם הסכום שלו לא מספיק שיקנה בטאבו משותף דירה כזו עם חבר/משפחה/ חבר אחר כאן בפורום.

[משהמשה]

הערה נוספת בנוגע למס רכישה.
אם הדירה בב"ש רשומה על שמו כדירה שניה. אז ההצעה לקנות דירה אחרת היא בעייתית כי הוא כבר שילם מס רכישה 8% על הדירה בב"ש.
ועכשיו ישלם שוב מס.
הם לא מכירים בזה שזו אותה דירה ...

וזה מוריד את הכדאיות של העניין.
אם לא כדאי לו לקנות דירה אחרת.
ההגיון אומר להפטר כמה שיותר מהר מעיסקה מפסידה, ולא לבנות על רווח עתידי בעוד 30 שנה ולמצוא אפיק אחר להשקיע את הכסף.
אבל לא הייתי אומר לו להחזיר את המשכנתא על הדירה שלו, הוא כבר מינף שימצא מה לעשות עם הכסף הזה שיתן לו רווח.
או בשוק ההון
או באיזו שותפות בנדלן כמו טאבו משותף על יח"ד רק עם הערת אזהרה ורישום בצורה שלא מחייבת אותו מס לפי החוק.
ויש עוד דברים בנדלן...
@מרים-הורביץ-נכסים נשמח לחוו"ד שלך...

[אנונימי2]

@משהמשה כתב במכירת נכס לטובת שוק ההון:

ואפשר לקנות במקום שיש לו פוטנציאל רציני לפינוי בינוי כך שיש בזה גם אקזיט.

@משהמשה
לי יש גם נכס בבאר שבע
והתחילו עכשיו להתעסק עם פינוי בינוי חברת נאות 7
עכשיו הם בתהליך בחירת יזם אחרי סיום בחירת נציגות וחתימות
האם שווה להישאר עם הדירה ולחכות
או למכור את הדירה כי זה כאב ראש רציני עם שוכרים ערבים וכ"ו
כמה זמן זה יכול לקחת תהליך כזה?

[משהמשה]

@אנונימי2
השיקול של כאב ראש
בגדול הוא לא שיקול, כי אם מדובר ברווח כספי גדול צריך להתאמץ,
ורק מי שממש לא מסוגל לזה ממליצים לו להפסיד כסף.

בנוגע לכמה זמן זה יקח והאם שווה להמתין.
זה מאוד תלוי בשלב של הפרויקט.
יש מקומות שהם מאוד התחלתיים, ויש הרבה קשיים בדרך וזה לא נקרא באמת מקום שמיועד לפינוי בינוי.
ויש מקומות שזה ממש אקזיט שההליך מתקדם בקלות וצריך רק סבלנות ולהרוויח הרבה.
צריך יועץ מקצועי מאוד שמבין בפינוי בינוי בבאר שבע שיבדוק את המצב שלכם.
עד כמה שזכור לי יש בפורום של פרוג מישהו שמאוד מבין בזה, אם זה פתוח לך תנסה לשאול שם.
או שתמצא איש מקצוע אחר.
אבל חובה לבדוק את זה עם מישהו שמבין מאוד בזה.

[מרים-הורביץ נכסים]

@shimon להצליח לשכנע אנשים למכור עיסקה הפסדית מאוד מאוד קשה.
יש לאנשים תחושה של עלות שקועה וחבל להם.
ישבתי לפני שנתיים עם זוג עם דירה בביתר שרכשו על הנייר,
הסברתי להם ששווה להם למכור ולעבור ללוד (זה מה שהתאים להם לפי הנתונים שלהם)
הם הסבירו לי שהיתה להם כבר הצעה טובה יותר קודם לכן ואז הם לא מכור, אז עכשיו במחירהזול ימכרו?
וגם זה יצא שהם עשו סיבוב בלילהרוויח וחבל להם.
תכל'ס-
הם לא מכרו,
הדירה שלהם נשארה בינתיים אותו מחיר,
והדירה בלוד עלתה כבר משמעותית. (לוד היתה בתשפ''ה מקום ראשון בארץ עם עלייה של 37% אאל''ט)

לעיניננו,
אכן חבל לפרוע את המשכנתא,
ומי שמפסיד פעם בסופו של דבר בעז''ה ילמד איך נכון להשקיע.

@אנונימי2 כתב במכירת נכס לטובת שוק ההון:

עוד אחד מנפגעי באר שבע....

לענ''ד ההגדרה הנכונה היא עוד אחד מנפגעי המתווכים הלא אמינים.
באר שבע אמנם לא עלתה כלל, אבל לעומת זאת היא מניבה עדיין תשואה מעולה.
לצערי,
יש הצעות עם כאלו מספרים מגרים שקורצים לאנשים אבל לא בפועל, רק תאורטי.
לקוחות שמוגבלים מאוד מבחינת החזר חודשי יכולים לרכוש שם דירה ולהרוויח מכך שיש להם נכס בעז''ה בסיס לנישואי הילדים.
(ואגב זו דוגמא שאין מה להשוות לשוק ההון כי שווה ערך לאנשים שכמעט ולא יכולים להשקיע כל לחודש)
יש ב''ה (מעט) מתווכים ישרים שיודעם להביא דברים טובים.
מצרפת כאן ניתוח מרתק על היחס בין באר שבע לחיםה שמראה שבבאר שבע קל הרבה יותר להשכיר דירה היום לעומת חיפה.

זאת נקודה כללית שכיום יש בחיפה פיחות משמעותי בביקושים,
הנה נתונים מרתקים:
באר שבע:
בבאר שבע יש אוכלוסייה של כ-220,000 תושבים, מה שהופך אותה למטרופולין הרביעית בגודלה בישראל, המשרתת בנוסף כ-750,000 אזרחים מהמרחב כולו. המספר המדויק משתנה מעט בהתאם למקור, אך נתונים עדכניים מצביעים על כ-211,000-220,000 תושבים, עם צמיחה משמעותית בשנים האחרונות.

חיפה:
נכון לסוף שנת 2025 ותחילת 2026, אוכלוסיית חיפה מונה כ-294,000–295,000 תושבים. חיפה היא העיר השלישית בגודלה בישראל, והיא משמשת כמרכז המטרופולין של צפון הארץ, המונה כ-937,000 תושבים. נתוני הביטוח הלאומי מעדכנים את מספר המבוטחים בעיר ל-283,052 נכון לדצמבר 2025.

באופן כללי בחיפה יש פי 1.5 דירות להשכרה לעומת באר שבע ביחס לכמות התושבים.!

(עדיין בלי שום יחס לערים מבוססות כמו בני ברק או ירושלים, ומכאן החשיבות והדיוק כי שם כמעט אין מצב שדירה תעמוד ריקה לאורך זמן גם אם היא בעיתית)