בעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!
-
@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
@טריידר פריים ממש נמוך!
אכן, הוא הציע לי את זה לפני שהספקתי בכלל לבקש הורדה ל5.3...
מעניין למה הוא שם חלק בפריים וחלק במלצ?
כי זה מה שביקשתי,
הורדת פריים והעברת צמוד למל"צ(אני אישית נראה לי הייתי שם את הכל בפריים, כיון שהפער בין הפריים למלצ ממש קטן ומספיק שתי הורדות רבית בשביל שהפריים יהיה יותר נמוך)
זה לא סיכון גדול מדי, לשים את רוב המשכנתא בפריים ?
נכון שצפוי שירד, אבל מה יקרה אם יאלצו להעלות ?!אני לא צופה שחורות,
אבל חשוב להבטיח תזרים שאפשר לעמוד בו... -
האם הבנתי נכון:
(לא בא להגדיר בכללות, רק ברוח התקופה)
צמוד למדד
הכוונה שסכום הקרן צמוד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בעלייה קבועה, כך שסכום חוב הקרן עולה נומינלית בעקביות, ובתקופה של אינפלציה חייבים לצאת בהקדם ממסלול זה, מאחר והמדד יכול לזנק במשך תקופה ממושכת.
משתנה לא צמוד
ריבית קבועה בעצם, הקרן לא עולה בצמוד למדד, וכל שנתיים גובה הריבית מתעדכן, אך כל שנתיים ניתן לצאת ממסלול זה, כך שזה בהחלט משתלם, בפרט התקופה זו.
ריבית פריים
גובה הריבית עולה ויורד כפי ריבית בנק ישראל, עכשיו הריבית בשיא תקופתי, וצפויים ירידות עקביות אך קטנות בטווח הבינוני, במחזור משכנתא ניתן להוזיל את הריבית לפי מצב התחרות בין הבנקים ומצב רוח של הפקיד...
נשמח להערות
-
@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
ובתקופה של אינפלציה חייבים לצאת בהקדם ממסלול זה
בהחלט!
אך לאו דווקא באינפלציה, גם בעלייה של 3% לדוגמא (שזה בתוך היעד), יש לחשב את הרבית הניתנת + עליית המדד לדוגמא אם קיבלת 4% צמוד זה יוצא כביכול 7%, שזה ממש גבוה.
אפשר לומר שנדיר שהמסלול הזה משתלם (קיים, אבל נדיר).@טריידר כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
וכל שנתיים גובה הריבית מתעדכן
בד"כ כל בנק נותן לך כמה אופציות של טווחי זמן השינוי לדוגמא האם כל שנה וחצי, כל שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש וחמש, אך גובה הרבית עשוי להשתנות בין טווח זמן אחד למשנהו (אני אישית ממליץ כמעט תמיד על הקצר ביותר).
אגב, הגשת את האישור לבנק אחר? -
@הגיוני כתב בבעלי משכנתא? יכולים לחסוך בהוצאות!!:
אך לאו דווקא באינפלציה, גם בעלייה של 3% לדוגמא (שזה בתוך היעד), יש לחשב את הרבית הניתנת + עליית המדד לדוגמא אם קיבלת 4% צמוד זה יוצא כביכול 7%, שזה ממש גבוה.
אפשר לומר שנדיר שהמסלול הזה משתלם (קיים, אבל נדיר).אז למה בוחרים היועצים חלקית במסלול צמוד למדד ?
-
@טריידר לא נעים אבל הרבה יועצים לא נותנים את המסלולים האידיאליים והרביות הנמוכות ביותר (בלשון המעטה).
ויש מהם גם (עוד יותר לא נעים לומר) שלא מבינים במתמטיקה ורביות!
כמובן אינני מכליל ומפליל, רק צריך לדעת לא לסמוך על היועץ בעינים עצומות (למי שיש את האפשרות, לא באתי להלחיץ).
ושוב, הכי טוב שפשוט תשאל אותם! -
אני מתפלא על ציבור המשתמשים- האם אינכם בעלי משכנתא? לא רוצים לחסוך כסף רב באופן חסר סיכון?
סתם לשם השואה- מי שמשקיע 10k שח בסנופי ומצפה להרויח תשואה של 10% שנתי הוא מרויח בשנה 1000 שח.
ומי שיש לו 500k שח במשכנתא במסלול הפריים ברבית של 5.7% (שזה מסתמא הקלאסית שבמשכנתאות הצעירים שבינינו) וע"י המיחזור המוצע כאן (להפוך למלצ 4.7%), תחסוך 5000 שח בשנה! פי 5.
וכל זה- בלי מס! בלי דמי ניהול! ובלי סיכונים!
או שרבים כן עושים את זה ורק לא מעדכנים, וא"כ אשמח מאד אם תוכלו כן לעדכן, או לשתף בסיבות למה לא לעשות את זה.
תודה -
@הגיוני
יסודות המשכנתא שלנו [פוסט 4] – מסלולי צמודי מדד, נכון או אסון ?!שוב שלום,
חזרתי בשיא המרץ אחרי פורים והסובב..והאמת שאף שביקשתי - לא כולם התאפקו..
והיו כאלה שהיו ממש חייבים לשאול – אם אני כ"כ נגד מסלולים צמודי מדד במשכנתא [שעלולים לתפוח בעליית המדד], איך זה שאני לא אומר באופן גורף לכל בעלי המסלולים הצמודים לרוץ למחזר?
ומה שיותר חמור – איך אני בעצמי לוקח ללקוחותיי במקרים מסויימים מסלולים "נוראיים" כאלה.. מה עם ברוך אומר – ועושה ?!
אז אולי זה באמת לא כ"כ נורא, ויותר מזה – זה יכול אפילו להיות מצויין!כן. מי שיודע "לשחק" עם זה, עושה ביצפ'ר לבנק..
אחרי שתקראו את המאמר, תתחילו לחשוב מחדש על המשכנתא שלכם, באחריות!!
איך יכול להיות? כנסו לשרשור.בואו נתחיל..
[קבלו הצצה קטנה מקורס המשכנתאות המקצועי שלנו – להכשרת יועצי המשכנתאות]:-
כסף צמוד מדד – הוא כסף מסוכן, ולכן הוא כסף זול! אם כיום על כל 100,000 ₪ בכסף לא צמוד נחזיר בממוצע סביב 520 ₪ לחודש [בפריסה ל30 שנה], בכסף צמוד זה יכול להיות גם סביב 400 ₪ לממוצע לחודש! הפרש של מעל 1,000 ₪ לחודש - על כל מיליון ₪ משכנתא.. וכאשר מדובר באנשים בעלי יכולות והכנסות מעטות, זה יכול להיות משמעותי מאד ברמת האישור של הבקשה בכלל. אז לעיתים, כאשר יש צורך לאשר משכנתא גדולה [בזכייה מחיר למשתכן / לקוח שכבר חתם חוזה וחייב לשלם למוכר], ובידיעה שכעת ההכנסות לא מספיקות – ואילו בעתיד הלא רחוק הן יגדלו, ויהיה ניתן למחזר ללא צמוד, הכיוון של הצמודות הופך להיות חיובי מאד. -
מכנגד, הכסף הלא צמוד יקר יותר! וכשאנחנו מבינים שהוא יקר מידי, ייתכן ועדיף כבר "לספוג" את המדד, ולא את עלות הכסף = הריבית של המסלולים שאינם צמודי מדד. ואם תשאלו: רגע, מתי זה יקר יותר מידי, ומתי בסדר? אז ככלל אצבע התשובה היא – שההפרש בין הכסף הצמוד ללא צמוד, אמור לגלם את הסיכון שיש בצפי לעליית המדד. ולכן, כאשר הכסף הלא צמוד נמכר באופן משמעותי יותר יקר, יהיה היגיון לקחת כסף צמוד. -
הרווח שהבנק מרוויח על מכירת כסף צמוד מדד, הוא גדול באופן משמעותי מהרווחים על כסף לא צמוד מדד! זה מעניין, אבל זה ככה. בעגה הבנקאית זה נקרא "מרווח גבוה" – היינו, לבנק יש כאן פער רווח גבוה ויפה! כאשר משלבים מסלול שיש בו אפילו מעט כסף [נניח 20% מכלל המשכנתא] במסלול משתנה צמוד מדד, פינקנו את הבנק היטב – ובעקבות זה נוכל לבקש 'פינוקי ריבית' כנגד במסלולים האחרים שאינם צמודים. טיפ! אם אתם לא מוכרחים להישאר עם המסלול הצמוד, פשוט תסלקו אותו – ותישארו עם המסלולים הלא צמודים בריבית פצצה! ככה פשוט. -
השוס הגדול..
לבעלי המשכנתאות הגדולות שבינינו בעיקר. שימו לב !!
אנחנו עכשיו בתקופה של ריביות לא זולות [הכל יחסי כמובן], ומקווים שבעז"ה הריביות ישובו לרדת בשנים הקרובות [לאף אחד מאיתנו אין כדור בדולח ביד.. ומאז שנחרב ביהמ"ק וכו'], אבל זהו הצפי המדובר [בראי העבר, ובחשיבה על השווקים בעתיד].
א. עכשיו, בואו ניקח משכנתא ממוצעת סביב 1.1 מיליון ₪ שנלקחה בתקופה כזאת [לפי נתוני בנק ישראל, גובה המשכנתא הממוצעת בדצמבר 2024 עמד על 1.088 מיליון שקל. מקור: גלובס, 22 בינואר 2025] בריבית ממוצעת של 5%. כידוע, חוק ב"י בל יעבור הוא, כי שליש מן המשכנתא, אמור להיות בריבית קבועה, מה שאומר שכ363,000 ₪ יהיו בריבית קבועה. את הריבית הקבועה נוכל לבחור לקחת צמודה למדד, או לא צמודה למדד.
ב. הקבועות הלא צמודות – נמכרות היום יקר יחסית במחיר של 4.99% בממוצע [לפי נתוני בנק ישראל, בעדכון האחרון שהיה ב15/02/25], וכך הוא במציאות בשטח, כאשר יש משכנתאות מצוינות שנמכרות מעט מאד זול יותר [עד 4.65% בדר"כ]. הקבועות הצמודות – לעומתן, לפי נתוני בנק ישראל [עדכון אחרון] נמכרות סביב 3.66% בממוצע ל30 שנה, אך בפועל ניתן להשיגן גם ב2.9% ללא שום בעיה, ואפילו הרבה פחות [2.4%].ג. "אימת המיחזורים" – היא עמלת ההיוון הקשוחה והידועה [או בשמה העממי 'עמלת/קנס פירעון מוקדם'], שמטרתה בעצם להוון את הריביות שיש במשכנתא [או הממוצע במועד קביעת הריבית האחרונה] – לבין הממוצע בזמן הפירעון / מיחזור. במילים פשוטות: אם הריביות יורדות והבנק הולךלהפסיד, הוא יפצה את עצמו בדמות עמלה. העמלה נמדדת מיתרת התקופה שנותרה עד למועד שינוי הריבית הקרוב, בהכפלת הסכום, ועל פי הפרש ירידת הריבית מהממוצעת / הריבית הנקובה במשכנתא. ומכיון שבריבית הקבועה – אין תחנת שינוי קרובה, ויתרת התקופה היא ארוכה מאד, לכן שם יהיו ככל הנראה עמלות גבוהות [אם לא הבנתם, לא נורא.. כבר יומחש ויומשל, ויוסבר .. ].
ד. וכאן מגיע ובא ההבדל הגדול בין 'קבועה צמודה' – ל'קבועה שאינה צמודה'. ובשני חלקים:-
הריבית הקבועה לא צמודה – קל"צ, ככל הנראה כשתרד, תרד לפחות ב1.5% - כפי שהיה בשנת 2021, לעומתה הריבית הק"צ. -
מכיון שהריבית הק"צ זולה יותר בהפרש של סביב 2%, הרי שניתן לקצר את השנים היטב – ולהישאר עם אותו החזר כמו של הקל"צ. למעשה, בהחזר חודשי של הקל"צ ל30 שנה, יהיה ניתן לקחת את הק"צ ל20 שנה.
עכשיו השוס הגדול שהבטחתי..
אם ניקח 363,000 ₪ בקל"צ 4.8% – ל30 שנה, או שניקח את אותו סכום בק"צ בריבית 2.5% ל20 שנה, בחלוף 3 שנים – יצא שתשלומי הריבית וההצמדה שלנו [למול יתרת הקרן] יהיו לטובת מסלול הקבועה צמודה, בפער של 5,612 ₪! [ההחזר יהיה זהה כמעט לחלוטין עם הפרש של 20 ₪ לחודש בלבד.]
אבל.. וכאן האבל הגדול - אחרי ה3 שנים האלה, אם ירדו הריביות רק ב1.5% - ונהיה מעוניינים למחזר, ככל הנראה הבנק ידרוש מאיתנו במסלול הקל"צ - עמלה של לא פחות מ46,000 ₪ [אחרי ההנחה]!!!! ובמסלול הק"צ – 7,200 ₪!!!! [החישוב נעשה באמצעות מערכת [smart NPV.
תודו שזה מטורף לחלוטין!
[ההסבר בקצרה: במסלול הק"צ, התקופה קצרה הרבה יותר, וגם ההפרש בין הריבית שיש במשכנתא עצמה לבין הממוצע שיהיה עוד 3 שנים מאד קטן, בערך כ0.3%. לעומת, ההפרש בריבית בקל"צ שיהיה כ1.5%, וסכום השנים גבוה בכ10 שנים].
אז עכשיו תגידו אתם – לא הייתם חושבים פעמיים ואפילו שלוש, לקחת/למחזר למסלול הקבוע צמוד.. ?!
[ג. נ. האמת היא, שזה התלבטות קשה של יועצי משכנתאות רבים. קשה להכריע, רק לראות, שלעיתים – יש היגיון גדול ובריא לקחת גם צמודות].
ומעבר לזה.. הבנתם! ידע זה כח!! וידע שווה הרבה הרבה כסף..
אז, תהיו חכמים – תשתמשו בסודות הכסף של המקצוענים, ופשוט תעבדו עם הכסף שלכם נכון!
ועכשיו הפתעה..
המאמר הבא - נושא כבקשתכם!
אז, שוטו.. מה שבא לכם.
נשתמע..
ינאי יקואל055-9799587
honvehome@amerkaz.click
-
-
@זיבורית-דידך אפשר לומר שהרבית שלך לא גבוהה, אבל בהחלט אפשר להוזיל לכיוון ה4.8%, 4.6%!
-
@טריידר מחכה לשמוע האם יש התקדמות במיחזור שלך.
@זיבורית-דידך כנ"ל.
תודה -
@זיבורית-דידך התחלת התהליך הוא כן דרך האתר, אך לא באיזור האישי שלך אלא תחפש "מיחזור משכנתא מזרחי" או בקישור הנ"ל
https://sc.mizrahi-tefahot.co.il/CycleMashkantaClient/?utm_source=bankwebsite&utm_medium=recycle&utm_campaign=toolbar
לאחר שתמלא שם פרטים יחזור אליך היועץ משכנתא שלהם בשיחה טלפונית (לאחר כמה ימים בד"כ).
בהצלחה
