שוק ההון מול נדל"ן

[משהמשה]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ואני לא יכול לומר לאנשים לרוץ למנף בזמן שאדרבה הם צריכים לרוץ להוריד סיכונים.

כוונתך שאי אפשר להמליץ באופן כללי לציבור, אבל יכול להיות שיש כאלו שזה מתאים להם, למשל במקרים שאין חשש של התנהגות משקיע...
או שלכולם זה סיכון גדול מידי?

[צמיחה]

@משהמשה
לא זו אף זו,
לאנשים רגילים ודאי,
לאנשים יותר מתקדמים,
הם גם לא יכולים לדעת מה קורה כשפתאום מפסידים כמה מאות אלפי ש"ח.
אבל זה בהחלט תלוי ומשתנה מאדם לאדם,
כי מישהו שיותר קל לו לגלגל גמ"חים גדולים, אז מקסימום הוא יצטרך לגלגל כמה שנים, ואח"כ בעז"ה השוק יחזור,
כמובן שאנחנו לא בונים כאן ע"ז שייקח רק 12 שנה להתחיל להרויח.
כמו כן תלוי בגמישות, יש אחד שמקסימום הוא יגיד לזו"צ שיחכו עוד כמה עם הקניית דירה, עד שהשוק יעלה.

[צמיחה]

תוך כדי הדברים, אני חושב,
שיש אפשרות לקחת משכנתא,
להשקיע, וגם לקנות אופציות כדי לעשות סוג של ביטוח מפני ירידות.
עכ"פ הצד השווה, שא"א לעשות את זה לבד בלי הכוונה.
ודרך אגב, אין מה להתייעץ איתי בנוגע לאופציות.

[משהמשה]

@צמיחה דפפ"ח

[צמיחה]

ויש דברים שמי שצריך הכוונה בהם,
זה סימן שזה לא מתאים לו...

[טריידר]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לקחת משכנתא ולהשקיע בשוק ההון ולמנף שוב, או לקנות קרנות ממונפות.
אבל זה מתאים רק אם השוק היה לפני זה בירידות, ואז יש יותר סיכוי שיבואו העליות,

תודה על פירוט הראשי פרקים, אכן בפועל כדאי לשלם להכוונה וייעוץ.
אז שורה תחתונה, בשוק ההון של היום שנמצא בשיא, וגם עלות מינוף דרך משכנתא יקר מאוד,
אין אפיק בשוק ההון עם מאפיינים איכותיים כמו בנדל"ן בשיטת @משהמשה !?
(טווח 5 שנים, 20% רווח בשנה, אפס סיכון הפסד, עם 0% מס, ושקט נפשי לקראת שידוכים)

[משהמשה]

@טריידר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כמו בנדל"ן בשיטת @משהמשה

זו לא השיטה שלי, זו השיטה של המתווך שמכר לי שכיום אינו פעיל בשוק מסיבות אישיות.

[טריידר]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@טריידר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

כמו בנדל"ן בשיטת @משהמשה

זו לא השיטה שלי, זו השיטה של המתווך שמכר לי שכיום אינו פעיל בשוק מסיבות אישיות.

סתם רציתי לתת לך קרדיט על העלאת הרעיון... אז נקרא לזה שיטת "יצחקיאן"...

[משהמשה]

@טריידר יש הרבה שמכרו בשיטה הזו, רק שרובם לא כל כך מוצלחים למצוא באמת את הפרויקטים הזולים עם אופציה לקפיצת מחירים.
וכל פעם שקבלן כל שהוא כתב "פריסייל" הם שיווקו את זה...
כמו בשכונה של 4000 יח"ד שבמשך שנה שלימה פרסמו מודעות בריכוזים החרדיים על פריסייל בשכונה....

[צמיחה]

@טריידר
נכון,
אבל אל תשכח שגם בנדל"ן יש סיכונים.

[טריידר]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

יש הרבה שמכרו בשיטה הזו, רק שרובם לא כל כך מוצלחים למצוא באמת את הפרויקטים הזולים עם אופציה לקפיצת מחירים.
וכל פעם שקבלן כל שהוא כתב "פריסייל" הם שיווקו את זה...

צודק מאוד.

יצחקיאן לדוגמה, אחרי בחירת מתחם בעל פוטנציאל גדול, הוא בודק כל חברה כמה היא שילמה במכרז על הקרקע, ואח"כ בודק את המאפיניים הפיננסים של החברות, ואז בא עם קבוצה גדולה, לחברה שזכתה במחיר נמוך, והנמצאת במצב של צורך להזרמת כספים, כמה חודשים לפני שלב התחלת הפריסייל...

(ולא כמו גיסי ששילם 15 אש"ח עבור יעוץ/תיווך לרכוש בפריסייל המפורסם של אפריקה_ישראל בקרית יובל בירושלים...)

[משהמשה]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אבל אל תשכח שגם בנדל"ן יש סיכונים.

בנדלן הסיכונים הם על הרווח ולא על הקרן.
אם אתה קונה בעיסקה נורמלית וחוקית, הקרן שלך מבוטחת ב 100% על ידי חוק המכר.

עד לאחרונה לא היה חשש מירידת מחירים, וגם היום אנשי מקצוע טובים יכולים לקחת מקום שהחשש הזה נמוך עד לא קיים.

אם בסוף לא עלו המחירים כמו שחשבת.
הפסדת את ההוצאות הנלוות כמו תיווך עוד וכו'.
ואת הריביות ששילמת על המשכנתא, וכמובן שהפסדת את הרווחים שהיית יכול להרוויח בעיסקא אחרת או בשוק ההון.

אבל כל זה לא משתווה להשקעה בשוק ההון שביסודה היא סיכון על הקרן עצמה ואין לך מי שמבטיח לך אותה בשום צורה.

מי שרוצה להרוויח בענק בנדלן, עושה עיסקאות יותר מסוכנות.
כמו רבים שקונים דירה עוד הרבה לפני שהחוק מתיר. מה שנקרא "טרום בנייה".
יש הרבה פרויקטים כאלו בבני ברק, שזה בעצם קניית אופציה לדירה, ומבחינה חוקית זו הלוואה לקבלן...
אם הקבלן באמת יציב והרווח שלו מובטח, אבל הוא לא מספיק גדול בשביל לממן את הפרויקט,
אז אפשר להרוויח הרבה מאוד.
עם סיכון גדול של הקרן.
וזו רק דוגמא אחת לעיסקא מסוכנת, יש שלל דברים כאלו שצריך להתרחק מהם.
ורק מי שיש לו כיסים עמוקים יכול להשקיע במקביל בכמה עיסקאות כאלו להפסיד באחת או בשתיים ולהרוויח פי כמה וכמה באחרות.

[טריידר]

פוסט זה נמחק!

[shimon]

ממליץ מאוד לעקוב אחריו
https://www.youtube.com/@Micha.Stocks

[moshe39]

@טריידר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

טווח 5 שנים, 20% רווח בשנה

מבחינת שנים נראה לי שזה בין 5 ל 7 שנים

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

יש אפשרות לקחת משכנתא,
להשקיע, וגם לקנות אופציות כדי לעשות סוג של ביטוח מפני ירידות

אולי במקום אופציות להשקיע במוצרים מובנים, שמוגנים בפני ירידה על הקרן וצמודים למדד כלשהו (נניח הS&P500)
בכל מקרה טווח ההשקעה צריך להיות גמיש עם סיבולת לחכות קצת

[הגיוני+]

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לקחת משכנתא ולהשקיע בשוק ההון ולמנף שוב, או לקנות קרנות ממונפות.

יש לשים לב שיש הבדל גדול בין שני המינופים שהזכרת.
האפשרות הראשונה הרבה יותר מומלצת מהשניה,
באפשרות של קרן ממונפת הסיכון גבוה פי כמה,
תסתכל על גרף של קרן ממונפת זה לא מקביל כלל לקרן המקורית- משהו אחר לגמרי.

[משהמשה]

@טריידר כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

תדבר עם אתי יצחקיאין מחברת אינווקס, מכיר אותו אישית, אמין ומקצועי,
תשלח בקשה שהוא עצמו יחזור אליך טלפונית, (במייל הוא לא זמין),
זה בדיוק המומחיות שלו, מתחמים עם פוטנציאל ענק, המנותק משוק הכללי,
ורכישות פרי-פריסייל, במחירים הכי זולים, ע"י יצירת קבוצות, ועוד כמה קומבינות,
הוא בררן כרוני, יכול לעבור חודשים ללא עסקאות, אבל כשיש לו משהו, זה משתלם,
(האתר לא משקף, הוא משווק דרך וואצאפ וובינרים בזום, האתר נבנה רק לאחרונה).

- YouTube

Mėgaukitės patinkančiais vaizdo įrašais ir muzika, įkelkite originalaus turinio ir bendrinkite visa tai su draugais, šeima ir pasauliu „YouTube“ tinkle.

(www.youtube.com)

דבר ראשון יישר כח גדול הרב @טריידר שליט"א שמעתי את כל ה 4 פרקים שלו וזה היה ממש כמים על נפש עייפה. לראות בן אדם שנותן לך את הדבר המוכר והידוע השקעה עם רווח גדול ובלי שום סיכון !!!
מדבר לעניין ומדויק מקיף את כל הנושא, נותן נתונים נכונים, ועושה את כל החישובים של העיסקה שאני הייתי צריך לעשות לבד, בלי ליווי מקצועי, רק על סמך חוש הריח....

אבל... העסקאות שהוא מדבר עליהם על דירות במרכז ובשרון בשווי של 2.5 מיליון כשהשווי הצפוי הוא 3.5 מיליון לאחר חמש שנים.
הם לא ממש מתאימות לאברך המשקיע.
זה מתאים לזוג שעובדים עם משכורות גבוהות, או לאברך שאשתו מרוויחה בהייטק משכורת מכובדת מאוד, ואין לו הון ראשוני מספיק לקניית דירה במקום שהוא רוצה.

הכלל הראשוני והבסיסי כשנכסים לעיסקת פריסייל בעיקר של 20/80 הוא שיש לרוכש את היכולת להשלים את כל העיסקה על ידי לקיחת משכנתא וכו'.
הרבה "משקיעים" חרדים קנו דירות יוקרה ושילמו רק 20% כאשר אין להם שום סיכוי לקבל משכנתא מהבנק בסכומים כאלו, והכוונה שלהם למכור את הדירה לפני מועד התשלום של ה 80% הנותרים, ולגזור קופון שמן בדרך. - מה שנקרא "הסבת ערבויות".
הבעיה שזה בכלל לא פשוט למכור דירה במהלך הבנייה, גם אם הקבלן חתם לך שהוא יאשר זה עדיין קשה מאוד ...
ומי שלא יצליח למכור בזמן ולא יצליח לקבל משכנתא על יתרת התשלום, יגיע לביטול חוזה והקבלן עוד יכול לקנוס אותו ב 10% ממחיר הדירה - בקיצור רק הפסדים.

העיסקאות שאני דיברתי עליהם היו בפריפריה בשכונות חלשות שעוברות שינוי מקיף לשכונות חזקות על ידי בנייה חדשה ונתונים סביבתיים מתאימים.
שם היה אפשר למצוא דירה במיליון שתכפיל את עצמה ליותר מ 2 מיליון
גם ההון העצמי היה נמוך וגם האפשרות של האברך המשקיע לקבל משכנתא על דירה כזו היא הגיונית זו ס"ה דירה של כמיליון שח וזוצ שהאשה עובדת יכול לקבל משכנתא אחרי ההשקעה של ההורים להשלים את כל הרכישה.

אני לא יודע אם היום יש עסקאות בטוחות כאלו, כי גם בשכונה שמשנה את פניה בפריפריה, הרווח במצב של השוק היום אינו בטוח כלל.
בנוסף כאן אין את הבונוס שכתבתי עליו
כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

מהצד של הלקוח האברך שלא מתכוון לשלם את כל המחיר הראשוני של הדירה, והזוצ יחד עם המחותן ישלימו. והזוצ יקבל בסוף דירה במחיר אחר לגמרי...

כי צריך להשקיע הון עצמי גבוה יחסית - 600 אלף שח.
והרווח הסופי לאחר ניכוי הוצאות הוא קרוב ל 700 אלף.

נכון שזו עיסקה עם רווח חלומי.
אבל לא פשוט בכלל לבצע אותה.

יש לי כמה קומבינות שאולי יאפשרו לי לעשות את זה. למרות שנראה לי שאין סיכוי שהבנק יאשר לי משכנתא בגובה 2.5 מיליון גם לי יחד עם הזוצ.
אולי יש כאן יועצים שיסבירו שזה אפשרי?
ומכיון שכעת אין לי בנות על הפרק, ולבנים אני בס"ה רוצה להוסיף עוד על המקובל כדי שתהיה להם אפשרות אמיתית לקנות דירה, לכן גם רווח פחות ממה שהיה יכול להתאים לי.

אבל אני רוצה לבדוק קודם האם יש דירות יותר זולות עם רווח דומה.

בכל מקרה נראה לי שהרב @טריידר שליט"א החזיר אותי חזרה לשוק הנדלן,
ובעיקר בגלל משפט המחץ של הרב @צמיחה שליט"א ...

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

ויש דברים שמי שצריך הכוונה בהם,
זה סימן שזה לא מתאים לו...

וגם בגלל שבכדי להשיג רווח כזה בשוק ההון צריך מאוד להסתכן,

@הגיוני כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

באפשרות של קרן ממונפת הסיכון גבוה פי כמה,
תסתכל על גרף של קרן ממונפת זה לא מקביל כלל לקרן המקורית- משהו אחר לגמרי.

או להמתין...

@moshe39 כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בכל מקרה טווח ההשקעה צריך להיות גמיש עם סיבולת לחכות קצת

בנדלן אני יודע איך לעשות את זה ומתפלל מאוד שתהיה לי סייעתא דשמיא להצליח - זה בכלל לא פשוט גם עם כל הידע והניסיון, אפשר לצאת במפח נפש די בקלות... הגם שהקרן עצמה פחות או יותר בטוחה...

[צמיחה]

@הגיוני כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

@צמיחה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

לקחת משכנתא ולהשקיע בשוק ההון ולמנף שוב, או לקנות קרנות ממונפות.

יש לשים לב שיש הבדל גדול בין שני המינופים שהזכרת.
האפשרות הראשונה הרבה יותר מומלצת מהשניה,
באפשרות של קרן ממונפת הסיכון גבוה פי כמה,
תסתכל על גרף של קרן ממונפת זה לא מקביל כלל לקרן המקורית- משהו אחר לגמרי.

בהחלט, נכון מאוד,
ונראה לי שכבר הרחבנו ע"ז באשכול אחר.

[צמיחה]

@משהמשה כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

בנדלן הסיכונים הם על הרווח ולא על הקרן.
אם אתה קונה בעיסקה נורמלית וחוקית, הקרן שלך מבוטחת ב 100% על ידי חוק המכר.

אני לא יודע ולא בקיא בחוק המכר,
אבל גם בנדל"ן יש סיכון על הקרן, כפי שהזכרת יש עלויות נוספות של תיווך, שמאי, יועץ משכנתא, עו"ד, תיקונים ושיפוצים, מס רכישה.
ואם העסקה לא הייתה שווה, ובסוף צריכים למכור אותה, אז מוכרים בהפסד.

שבוע שעבר הגיע בן אדם לביה"כ והסתובב עם דפים על זה שהוא עשה קנה 2 משרדים בת"א בהמלצת יועץ השקעות ידוע בציבור החרדי, אבל אז הגיעה הקורונה, וכו' וכו', הוא הוצרך למכור אותם, והוא יצא סה"כ בהפסד של 800,000 ש"ח לפי דבריו.

ובאשר לעסקאות הפריסייל,
סביר להניח שיהיו הרבה שיפלו שם, ואולי נראה פתאום שפע של דירות למכירה בבניינים חדשים, ואז המחירים ירדו קצת.

עכ"פ אתה לא מדבר על סתם נדל"ן, אלא על צורת השקעה מסויימת מאוד בנדל"ן.

[צמיחה]

@moshe39 כתב בשוק ההון מול נדל"ן:

אולי במקום אופציות להשקיע במוצרים מובנים, שמוגנים בפני ירידה על הקרן וצמודים למדד כלשהו (נניח הS&P500)

תרחיב ותסביר מה הם אותם מוצרים