השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !

[משהמשה]

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...

כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!

על הדירות ביותר ממחיר השוק, כתבתי תגובה באשכול נפרד המדריך לנדלן הבטוח

אגב יש כאלו שבאמת הרוויחו הרבה בקרית יובל, כי הם הקפידו על הכללים הבסייסים. יעוץ פשוט מעו"ד או רב או דיין שמתעסק עם נדלן ביום יום , היה מונע מהם את הנפילה.

בשביל לא להפסיד !
לא צריך להבין במנטליות של החוצניקים.
כי המוצר הוא טוב ומוצלח ונמכר לחוצניקים.
אם נתוני השוק מראים על מכירה טובה אז לא יהיו הפסדים.

אם רוצים להרוויח ובפרט אם רוצים להרוויח הרבה ודאי שצריך להבין.
אגב המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.
המתווך שלי היה מספיק מקצועי בשביל להגיע אליהם.
וגם לדעת אילו דירות יותר שוות בתוך הפרויקט ולבחור אותם ללקוחות שלו.

[משהמשה]

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)

אחד מבני משפחתי עלה לפני שבועיים להרב סילמן להתייעץ על משהו אחר.
ואגב סיפר לו שהצעתי לו לקנות דירה בפרויקט הזה.
הרב שאל רק שאלה אחת מה המחיר?
והוא טעה ואמר 3.5 מיליון על 2.5 חדרים.
כמובן שהרב אמר לו לא לקנות.
כי המחיר שהוא ציין [בטעות] הוא יקר יותר ממחיר השוק....

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].

ראה תגובה

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'

עם יועץ משכנתא ומתווך מפולפלים יחד המשכנתא לא מוגדרת לצורך שיפוץ...
הם באמת מוכשרים וסידרו משהו יותר טוב... ואכמ"ל
אבל יש על זה החזרים במס שבח...

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.

שוב כבר כתבתי שלהפסיד מאוד קשה בעיסקה הזו, והרווח הצפוי בנוי על הערכה מקצועית שתהיה שם קפיצת מחירים .
אבל גם אם באמת בסוף התברר שלא כדאי לצאת מהעיסקה מהר...
מכיון שיש בעיסקה הזו הרבה בשר, ויש מספיק זמן, תמיד תוכל להתארגן איך להשאר בה עם יועץ משכנתא טוב, או עם שותפות חוקית וכו'.
זו המעלה בנדלן חוקי, שיש לך תמיד אפשרויות ואם אתה מתכונן בזמן אתה לא לחוץ אף פעם.

[שמיל שמיל]

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

עם יועץ משכנתא ומתווך מפולפלים יחד המשכנתא לא מוגדרת לצורך שיפוץ...
הם באמת מוכשרים וסידרו משהו יותר טוב... ואכמ"ל

גם אם כן, תסכים איתי שלא על סכום רווח כזה היית נכנס לעיסקא

בנוסף אם אין לך יכולת סבירה להמשיך את העיסקא אתה יכול לצאת בהפסד גם על הקרן אם אתה מוכר בלחץ

@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].

ראה תגובה

בקשר לתגובה לא הבנתי את כוונתך
אם בכל אופן אתה מוכר את הדירה ולא נשאר איתה, מה שנשאר לבת שלך זה הכסף העודף שנשאר לך בחשבון מהעיסקא שביצעת, איך שייך לא לחשב את זה בהוצאות?
הטענה שלי לא היתה למה אתה מבזבז את הכסף הזה ולא לוקח את מהשוטף, אלא צריך לראות את התמונה המלאה של כמה כסף יצא כדי לחשב כמה כסף הרווחת במכירה.
[לגופו של דבר יש משהו חכם להפריד את ההשקעות מהשוטף]

[שמיל שמיל]

משהו נוסף בקשר לחוסר הסיכון בנדל"ן, גם אם הסיכון נמוך בעיסקת נדל"ן אני חושב שבנדל"ן חו"ל יש חפיפה מסויימת לסיכון שקיים בשוק ההון.

ואסביר, במידה וישנה נפילה בS&P 500 של 50 אחוז [כדוגמת 2008] אנשים בחו"ל מושקעים בזה בסכומים גדולים כך שגם נזילות הכספים שלהם נמוכה מאוד במצב כזה אף אחד לא ישקיע את כספו לרכוש דירה במחיר יקר בישראל, כך שיש הגיון לומר שהסיכון בעיסקא זו לא רחוקה מהסיכון שקיים בהשקעה בשוק ההון. [זאת מלבד הנושא של הדולר שקל שציינתי בהודעה הקודמת].

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

בקשר לתגובה לא הבנתי את כוונתך
אם בכל אופן אתה מוכר את הדירה ולא נשאר איתה, מה שנשאר לבת שלך זה הכסף העודף שנשאר לך בחשבון מהעיסקא שביצעת, איך שייך לא לחשב את זה בהוצאות?

מה לא מובן אתה בעצמך כתבת אותו דבר על השקעה בשוק ההון...

@שמיל-שמיל כתב בהאם שווה לקחת משכנתא בשביל להשקיע בS&P 500?:

אם הצורה היחידה בה תשקיע זה ע"י שתהיה חייב לשלם את ההלוואה הייתי שוקל את זה,

הרעיון הוא פשוט,
אם אתה משקיע בשביל להרוויח כסף זו המשכורת שלך, אז צריך לחשבן כל הוצאה והכנסה.
אבל אם אתה קונה דירה למגורים או קונה דירה לבת שלך או משקיע לצורך דירה לבת שלך.
היום יום שלך יכול להשתעבד לצורך זה, וזה לא נקרא הפסד, כי אצלנו כל המשכורת נועדה בשביל לחיות ולהמשיך את הדור הבא.
ואם יש לך אפשרות מהמשכורת החודשית שלך להפריש למשכנתא שאיתה תשקיע ובאמצעותה תקנה דירה לבת שלך, אז זה לא משנה אם אתה משלם משכנתא לדירה של הבת עצמה או לדירה שייעדת לה, או לדירה שתמכור אחר כך ועם היתרה שתשאר לך מהמכירה תעשה עוד עסקים ובסוף תקנה איתה דירה.
אל תסתכל על זה כרווח והפסד כהוצאה והכנסה.
הכיוון החשוב שבסוף אפשר להגיע למטרה
ושאפשר להתמודד עם זה ביום יום בלי להכביד על החיים - וזה חייב יעוץ משכנתא לוודא שיש לך אפשרות לעמוד בזה, גם עם כל הקומבינות שכתבתי איך לקחת משכנתא בלי לשלם אותה ביום יום.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

גם אם כן, תסכים איתי שלא על סכום רווח כזה היית נכנס לעיסקא

בנוסף אם אין לך יכולת סבירה להמשיך את העיסקא אתה יכול לצאת בהפסד גם על הקרן אם אתה מוכר בלחץ

אחזור שוב, נכנסים לעיסקה כי יש בה פוטנציאל רווח גדול,
ותמיד צריך לבדוק שאם משהו בהערכות השתבש אתה לא מגיע להפסד, ומכיון שגם בתרחיש גרוע יהיה רווח בסיסי, הסיכוי להפסד אפסי.

אם אין לך יכולת להמשיך את העיסקה, אתה לא חייב למכור בלחץ,

אני לא מדבר באוויר,
אני מכיר במשפחתי 2 מקרים שבהם רצו למכור או לא יכלו להמשיך בעיסקה והיו תחת לחץ
ומצאו מאוד מהר מי שיקנה איתם או מי שישתתף.
כי בעיסקה עם בשר תמיד אפשר להתחלק ותמיד אפשר להעזר בחברים שירוויחו קצת

גם אם נלך רחוק למקרה הקטסטרופלי שאתה מפחד ממנו שכמעט לא יהיו רווחים בעיסקה
אם הגעת למצב כזה בשוק ההון אין לך דרך להחלץ
לעומת זאת בנדלן תמיד אפשר לצאת,
תמיד תוכל למצא את החבר או החברהמ'ן שיכנס במקומך לעיסקה לתקופה קצרה וירוויח את הרווח המינימלי בהשקעה קצרה ויקצור את הפירות שלך, אבל ימנע אותך מהפסד.

ושוב כל זה רק להסביר כמה ההשקעה בטוחה.
חבל מאוד שבהשקעות בטוחות מפחידים אנשים מצדדים רחוקים
במקום להגיד להם תכנס אתה תוכל לחתן את ילדיך בנחת בלי דאגות.
והסיכויים שתפסיד אפסיים.

[שמיל שמיל]

@משהמשה
לא טענתי שאין טעם לבצע פעולות שיחייבו אותנו להשקיע, רק טענתי שלא שייך שלא להסתכל על התוצאה הסופית כמה אני ירוויח מהאירוע.
כך שחייבים בסופו של דבר כמה עלה הסיפור הזה וכמה ישאר בחשבון בנק אם התוצאה תהיה אפס ברור לא שווה להתחיל, ובעיסקא מורכבת עם הרווח לא יביא סכום משמעותי ג"כ צריך לשקול היטב את כל המרכיבים ביתר שאת.
בסופו של דבר אני מבין מדבריך שבשביל הרווח המצוי השנתי [של עלית הדירות בארץ] לא היית עושה את זה, אתה מחפש עיסקאות שתצא עם כמה מאות אלפי ש"ח ואתה בונה על נסיון העבר שלך והמתווך שאתה מקבל ממנו את העיסקאות שזה אכן יצליח, ואני מקוה בעז"ה בשבילך ולכל אלו שיגיעו דרכך שזה אכן יצליח.
אך חייבים להבין על מה בנוי באמת הכדאיות של העיסקא האם על ממוצע שנתי של הדירות בארץ או על ראיה של העתיד בעיני משקיע/מתווך מנוסה כלל שיהיה, ולקחת גם את כל הסיכונים הנלווים.

חייבים להסתכל על התמונה המלאה של כל התרחישים שיכולים לקרות גם אם הם לא הכי מסתברים שיקרו מכיון שהם עלולות לקרות ולתכנן אסטרטגית נכונה למקרה שהם יקרו, לא לכולם יש את יכולת האלתור שלך, צריך להציף את כל המידע הזה בצורה ברורה.

אין לי ספק שאינך רוצה לתת עצה שאינה הוגנת ואתה משוכנע בפוטנציאל ההשקעה, אך בסופו של דבר האחריות של כל אחד שמשקיע שם תהיה על עצמו וחשוב לתת מראש את כל התמונה של הסיכונים ואפשרויות שיכולים או יוכלו לצוץ בעתיד ומי שמשקיע יחליט על סמך זה האם אני מוכן לכך, האם על דעת כן אני נכנס או שלא ראיתי נכון את התמונה ועם שיקלול של הסיכונים העיסקא לא מתאימה עבורי [לאו דווקא בגלל נושא הרווחיות אלא בגלל האפשרויות שיכולים לקרוא ואין לי את הכח והיכולת לתמרן בכל מצב כזה].

השקעה לא נמדדת רק כפי [נדמה לי שרשמת על זה בעבר] הרווחיות שלה אלא גם ביכולת המנטלית של האדם להתמודד איתה במצבי משבר [או של אשתו], חייבים לראות את התמונה המלאה לראות מה יכול לקרות ולבחון האם אני מתאים להשקעה כזאת, האם אני מוכן לסיכונים הנ"ל עבור פוטנציאל הרווח הזה, אם התשובה היא חיובית אין בעיה, אם לא אל תעשה דבר שלא מתאים לאופי שלך או לסיבולת הקצרה של נוות ביתך.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל מסכים כמעט עם כל מה שכתבת.
אני לא חושש לעצה שאינה הוגנת, כי לאור המצב כאן בפורום אלו ששלחו מיילים היו צריכים להתאזר באומץ...
ומי שעשה את הצעד הזה כנראה שבנוי לנדלן.....
כל זה בחיוך.
התשובה האמיתית היא שבעסקאות הללו יש כל כך הרבה רווח שמספיק שלא תהיה טיפש בשביל שתסתדר כי גם אם תתקע ואין לך יכולת אלתור תוכל לקחת מישהו איתך שיעזור לך.
לטיפשים זה באמת לא מתאים, כי טיפש גם כשהוא נתקע ולא יודע מה לעשות לא יסכים להתחלק עם אף אחד ולא יתייעץ ויסמוך רק על עצמו.
ולטפשאי לא חיישינן

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אין לי ספק שאינך רוצה לתת עצה שאינה הוגנת

למה אתה לא חושש לעצה שאינה הוגנת, כשיש אברכים צעירים עם הון עצמי נמוך שיכולים לעשות סיבוב ולרכוש דירה - רק לאחר שייתעצו הם הרב סילמן וכדו'.
או שיש אברך עם בת בגיל 18 שאין לו שום דרך לחתן אותה על ידי שוק ההון.
ואם תתן לו טיפת עידוד כמו שאני ב"ה מצליח לתת כאן .
הוא יוכל לחתן בכבוד גדול - שוב רק עם אישור הרב סילמן..
למנוע מיהודי לגשת לזה
זה חשש הרבה יותר גדול.

אני כבר את שלי עשיתי מהעיסקה הזו - צריך להמתין לחתימות...
אבל חבל לי על האברכים שיכולים ללמוד בשקט עם תורה וגדולה במקום אחד
ומוכרים להם לוקשן על סיכונים לא קיימים בנדלן....

[שמיל שמיל]

אם הם יעשו התייעצות עם הרב סילמן שיוותרו על התכתובות שלי וגם על האזהרות שלי
אם הם לא מתייעצים עם אנשים כמו הרב סילמן וסומכים על עצות כאלו ואחרים [ואל תגיד מי עושה צעד כזה, יש הרבה שקונים את כל הלוקשים שבעיתונות, ללא ספק הרב סילמן לא היה ממליץ להם להשקיע שם].
אז אני אומר להם את הדבר הבא, יש לך יכולת להשלים את העיסקא בצורה נורמלית [לא צריך תכנון מפורט שקל לשקל, אך תכנון הגיוני וסביר איך תצליחו חעמוד בזה] יש בהחלט יתרונות רבים לעיסקא הזאת, אך אם אין לכם יכולת סבירה איך להשלים בעתיד את העיסקא במקרה ולא הכל מסתדר כמו שצריך, אל תסמכו שתגיעו לרגע ההוא והכל יהיה בסדר, כי לא תמיד הכל בסדר.
גם טובי המומחים שהצליחו בעבר לא תמיד מצליחים בעתיד וחייבים לקחת בחשבון את התרחישים הללו.

[משהמשה]

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ללא ספק הרב סילמן לא היה ממליץ להם להשקיע שם

אני סיפרתי שאחד ממשפחתי שאל את הרב סילמן בדרך אגב על ההשקעה הזו.
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.

@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אז אני אומר להם את הדבר הבא, יש לך יכולת להשלים את העיסקא בצורה נורמלית [לא צריך תכנון מפורט שקל לשקל, אך תכנון הגיוני וסביר איך תצליחו חעמוד בזה] יש בהחלט יתרונות רבים לעיסקא הזאת, אך אם אין לכם יכולת סבירה איך להשלים בעתיד את העיסקא במקרה ולא הכל מסתדר כמו שצריך, אל תסמכו שתגיעו לרגע ההוא והכל יהיה בסדר, כי לא תמיד הכל בסדר.
גם טובי המומחים שהצליחו בעבר לא תמיד מצליחים בעתיד וחייבים לקחת בחשבון את התרחישים הללו.

תקציר של כל מה שכתבתי.
האופציות לסגור את העיסקה גם אם נראה לכם שזה לא אפשרי
או לשבת מראש עם היועץ משכנתאות שעובד עם המתווך - זה לא עולה לך כלום - ולראות אם הוא יוכל להוציא לך משכנתא בסוף למשל עם גרייס לשנתיים ובזמן הזה תצטרך למכור.
או להכין שותפים או אופציות לשותפים.

[טריידר]

@שמיל-שמיל

יש"כ על הערותיך המחכימות והנחוצות !

אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?

*עבור מי שחייב לצבור תוספת הון עצמי לעוד 3-7 שנים (להון עצמי לדירת מגורים או לחתן ילדים בכבוד)

עסקת נדל"ן שמנה עם פוטנציאל של רווח גדול (מיליון ש"ח),
עם סיכון שיצטרך להזיע הרבה במשך חצי שנה לפני השלמת העסקה כדי למצוא שותף או הלוואת גישור,
ומקסימום סיכון עומד על 7% ממחיר הדירה (קנס ביטול חוזה, נניח 175 אש"ח, ואאל"ט בדרך כלל הרבה פחות, + הוצאות תיווך ראשוני ועו"ד, נו 220 אש"ח נניח),

או חסכון בבנק או במדדים סולידים, מה שיגרור עם רכישת דירת מגורים וחיתון הילדים בהכרח חובות של מאות אלפי ש"ח ועד מיליון ויותר,
עם סיכון לקריסה כלכלית טוטאלית, ובמקרה הטוב ריבוי זיעה במשך 20 שנים קדימה בריצות בין הגמ"חים והערבים...

???

[הקוד הפיננסי]

@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

ובמקרה הטוב "רק" מבטל את החוזה ומפסיד 7% קנס שזה קרוב למליון... ???

יש חברות נדל"ן שביטול חוזה עולה 15%

[משהמשה]

@הקוד-הפיננסי
מי שמגיע למצב של ביטול חוזה בסכומים כאלו, הוא אדם שלא התכונן מראש...
ומכרו לו לוקשן שיהיה בסדר. וכו'
אדם שלפני שהוא קונה את הדירה מתכנן 2 אופציות:

1. אם הוא יצליח וירצה ימכור באמצע.
2. אם ירצה להשלים איך הוא משלים.
   לאדם כזה צריך לקרות אונס גמור גמור כדי שיגיע למצב של ביטול חוזה.
   תחשוב רגע קצר בהיגיון בלי דעות קדומות...

[הקוד הפיננסי]

@משהמשה אני מסכים שבתכנון חכם כמו שכתבת לא אמור לקרות כאלו דברים
אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקה
והיה כתוב בחוזה 15%

[משהמשה]

@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:

אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקה

וואו כואב הלב, אתה יודע כמה אברכים קנו בפריסיילים המזוייפים הללו.
עיסקה טובה, זה כמעט בטוח לא,
אבל לפני שחושבים על צעד של ביטול עסקה
צריך לבדוק כמה דברים,

לא נשמע לי כל כך הורדת מחירים כזו.

כן הגיוני שהוא מכר 15-20% יותר ממחיר השוק והוא כלל בחשבון את עליית המחירים כפי שהוא צפה אותה, היו הרבה מקרים כאלו.
אני רואה מודעות ענק על שכונה של 4000 יח"ד כשבמשך שנה שלימה הם מספרים על פריסייל.
ואתה מבין שהפריסייל מזוייף והמחיר של ה 20/80 גבוה והקבלן מחשבן את עליית המחירים ומכניס אותה בתוך המחיר.

אבל עדיין לא שמעתי על פרוייקט שמוכר בפועל 15-20% פחות ממה שמכר

גם אם עכשיו הקבלן מוכר בזול, תבדוק טוב אם אלו אותם דירות בדיוק, יכול להיות שהוא לא ירד בכאלו אחוזים כמו שאתה חושב, צריך איש מקצוע שידע להשוות בין הדירות, יש דירות יותר שוות ויש פחות, יש בניינים יותר שווים ויש פחות, זה לא רק מחיר לפי מ"ר.
גם אם הוא מוכר היום בפחות את הדירות על הנייר החדשות שלו, יכול להיות שאתה קנית בשלב יותר מאוחר של הבנייה. וזה לא אותו מחיר כמו דירה על הנייר.
זה תלוי מאוד מאוד במקום מה המצב הכללי שם, כמה יח"ד בפרויקט הזה וכמה באזור בבנייה.
ועוד ועוד שאלות שצריך גורם מקצועי לפני שחושבים על ביטול.

וגם אם הוא מוכר עכשיו בזול, צריך לבדוק בנתונים של האזור, מה עומד לקרות כשהפרויקט יושלם,
אם אין שם הצפה של דירות וזה לא מקום בעייתי מצד חשש לירידת מחירים דרסטית.
ברוב המקומות בארץ בטווח הארוך הפסד לא יהיה לך ויכול להיות גם רווח.
גם אם תרוויח זה לא הופך לעיסקה טובה...
אבל לא בטוח שצריך לבטל.

מה שכן גורם לי חשד
שכתבת שהיו הרבה ביטולים, זה בעייתי גם אם הרבה ביטלו כנראה שממש עבדו עליכם
וזה יכול ליצור סיכון ליציבות הפיננסית של הקבלן.
אם הוא קבלן גדול לא יקרה לו כלום, אבל קבלן קטן יכול ליפול מזה.

לפי מה שכתבת כמעט בטוח שזו לא נפילה גדולה, וגם אם טעית וקנית יותר יקר ממחיר השוק, צריך שיצטרפו הרבה נתונים כדי שזו תהיה נפילה גדולה.
הייתי ממליץ לך לשאול אישית את הרב סילמן, תכתוב ברור את כל הנתונים הידועים לך וגם אם זה רחוק לך תטרח לבא אליו עם דף כתוב וברור.

[משהמשה]

קיבלתי את ההערות על כך שיש סיכונים בעיסקה.
אני רואה את זה כהערה על הניסוח שהעיסקה בטוחה.
אנסח את העיסקה מחדש ואכתוב שיש בה סיכונים שאפשר להתגבר עליהם די בקלות אם מודעים להם מראש.
אכתוב הסבר מפורט על הרווח ועל הסיכונים, ואיך אפשר להתגבר עליהם מראש.
בפוסט הזה אכתוב על הרווח, ובהמשך בלנ על הסיכונים

הסבר מפורט על הרווח הצפוי בעיסקה:

השוק של החוצניקים בירושלים:
למרות עצירת עליית המחירים/ירידת המחירים ברחבי הארץ,
השוק של החוצניקים בירושלים תוסס מאוד והמחירים בו ממשיכים לעלות כמו שהיה בכל הארץ בשנים האחרונות.
יש ביקוש גובר, וכל מתווך/איש נדלן שעוסק בזה בירושלים יוכל לאשר את הדברים.
באופן כללי בירושלים יש היקף בנייה גדול בשכונות דרום העיר,
במגדלים שמיועדים לחילונים או דתיים ואין כמעט בנייה לחרדים.
בשביל להבין מה קורה בשוק הזה צריך לחלק את סוגי הדירות לכמה חלקים.
הסוג הראשון של הדירות בירושלים:
יש מגדלי מגורים רגילים בשכונות קרית יובל קרית מנחם ועוד.
שם השקיעו המון אברכים בפריסייל בתקווה לעשות סיבוב קצר של כמה שנים ולהרוויח חצי מיליון ש"ח.
אלו שקנו בפריסייל אמיתי לפני השיווק ובמחירים נמוכים ממחיר השוק, ירוויחו ככל הנראה סכומים גדולים מאוד.
אלו שקנו מאוחר על סמך שהם שמעו שמבינים קנו באותם מקומות, ולא הבינו שהרווח בעיסקה תלוי בתזמון שלה, או שעבדו עליהם ומכרו להם ביותר ממחיר השוק.
ככל הנראה יהיה להם רווח קטן ובמקרים שממש עבדו עליהם יכול להיות גם הפסד.
כי יש הצפה של דירות כאלו בירושלים.

הסוג השני של הדירות בירושלים:
דירות יוקרה לישראלים או לחוצניקים כמו הצרפתים שהם פחות ראוותנים מהאמריקאים... או גם לאמריקאים אבל יוקרה ברמה סבירה.

הסוג השלישי של הדירות בירושלים:
מגדלי יוקרה עם כל השירותים הנלווים, יש כאלו לחוצניקים ויש גם לישראלים,
יש מתוכם שהם פרויקטים של פינוי בינוי שכוללים את הדיירים הישנים - תחשבו מי היה גר שם קודם בבניין רכבת ישן בקטמון, והוא מקבל דירה במגדל מגורים איך השכנים שלו יראו ואיך הוא נראה...
ויש שהם מגדלים חדשים לגמרי - כמו העיסקה הזו.
אבל בסוג הזה מדובר על שכונות מתחדשות בדרום העיר שהמחירים בהם עדיין לא מתקרבים לרמה של מרכז העיר.

הסוג הרביעי של הדירות בירושלים:
דירות במרכז העיר במגדלי יוקרה סביב לציר יפו שם המחירים הזויים בהחלט.

הסבר מהו הרווח הצפוי בעיסקה:

הרווח הצפוי בעיסקה הוא בתפר שבין הסוג השלישי לסוג הרביעי.
הפרויקט המדובר הוא בשכונה שהולכת להיות יוקרתית אבל עדיין היא לא כזו.
מדובר בפרויקט יוקרתי מאוד, שהמחירים שלו הם רחוקים מאוד מהמחירים במרכז העיר.
בכל השכונה בונים מגדלים והיא תהפוך לשכונת יוקרה,
פער המחיר בין השכונה הזו למרכז העיר יצטמצם בעיקר במגדלים היוקרתיים ביותר בה.
שהם הפרויקט המדובר.
ומכיון שהמחירים בפער גדול ממרכז העיר ומשכונות יוקרה אחרות.
ניתוח הנתונים של הנדן מראה על אפשרות ממשית לקפיצה גדולה של המחירים בטווח הקרוב. וקפיצה עוד יותר גדול בטווח הרחוק.

[הקוד הפיננסי]

@משהמשה
הוא אכן קבלן גדול, אפשר לומר מהגדולים בשוק, שעובד על הלקוחות שלו בענק
יש הרבה תלונות עליו ולכן לא אפרט את שמו
בכל מקרה אני עדיין שוקל האם לבטל או לנסות למכור קצת יותר בזול ולהפסיד פחות (אבל עם הרבה כאב ראש), או שכדאי לחכות ולמכור אחרי שנתיים שלוש מהבנייה (כשיסתיים ההיצע של המשקיעים)
ולכן רק הערתי שאצלי ספציפית הקבלן הנ"ל (שעובד על הציבור) עיגן בחוזה 15% על ביטול עיסקה, וכדאי לשים לב ולדייק זאת, אם זה (-אפשרות ביטול) נכלל בשיקולים של העיסקה