השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
-
@משהמשה
לא טענתי שאין טעם לבצע פעולות שיחייבו אותנו להשקיע, רק טענתי שלא שייך שלא להסתכל על התוצאה הסופית כמה אני ירוויח מהאירוע.
כך שחייבים בסופו של דבר כמה עלה הסיפור הזה וכמה ישאר בחשבון בנק אם התוצאה תהיה אפס ברור לא שווה להתחיל, ובעיסקא מורכבת עם הרווח לא יביא סכום משמעותי ג"כ צריך לשקול היטב את כל המרכיבים ביתר שאת.
בסופו של דבר אני מבין מדבריך שבשביל הרווח המצוי השנתי [של עלית הדירות בארץ] לא היית עושה את זה, אתה מחפש עיסקאות שתצא עם כמה מאות אלפי ש"ח ואתה בונה על נסיון העבר שלך והמתווך שאתה מקבל ממנו את העיסקאות שזה אכן יצליח, ואני מקוה בעז"ה בשבילך ולכל אלו שיגיעו דרכך שזה אכן יצליח.
אך חייבים להבין על מה בנוי באמת הכדאיות של העיסקא האם על ממוצע שנתי של הדירות בארץ או על ראיה של העתיד בעיני משקיע/מתווך מנוסה כלל שיהיה, ולקחת גם את כל הסיכונים הנלווים.חייבים להסתכל על התמונה המלאה של כל התרחישים שיכולים לקרות גם אם הם לא הכי מסתברים שיקרו מכיון שהם עלולות לקרות ולתכנן אסטרטגית נכונה למקרה שהם יקרו, לא לכולם יש את יכולת האלתור שלך, צריך להציף את כל המידע הזה בצורה ברורה.
אין לי ספק שאינך רוצה לתת עצה שאינה הוגנת ואתה משוכנע בפוטנציאל ההשקעה, אך בסופו של דבר האחריות של כל אחד שמשקיע שם תהיה על עצמו וחשוב לתת מראש את כל התמונה של הסיכונים ואפשרויות שיכולים או יוכלו לצוץ בעתיד ומי שמשקיע יחליט על סמך זה האם אני מוכן לכך, האם על דעת כן אני נכנס או שלא ראיתי נכון את התמונה ועם שיקלול של הסיכונים העיסקא לא מתאימה עבורי [לאו דווקא בגלל נושא הרווחיות אלא בגלל האפשרויות שיכולים לקרוא ואין לי את הכח והיכולת לתמרן בכל מצב כזה].
השקעה לא נמדדת רק כפי [נדמה לי שרשמת על זה בעבר] הרווחיות שלה אלא גם ביכולת המנטלית של האדם להתמודד איתה במצבי משבר [או של אשתו], חייבים לראות את התמונה המלאה לראות מה יכול לקרות ולבחון האם אני מתאים להשקעה כזאת, האם אני מוכן לסיכונים הנ"ל עבור פוטנציאל הרווח הזה, אם התשובה היא חיובית אין בעיה, אם לא אל תעשה דבר שלא מתאים לאופי שלך או לסיבולת הקצרה של נוות ביתך.
@שמיל-שמיל מסכים כמעט עם כל מה שכתבת.
אני לא חושש לעצה שאינה הוגנת, כי לאור המצב כאן בפורום אלו ששלחו מיילים היו צריכים להתאזר באומץ...
ומי שעשה את הצעד הזה כנראה שבנוי לנדלן.....
כל זה בחיוך.
התשובה האמיתית היא שבעסקאות הללו יש כל כך הרבה רווח שמספיק שלא תהיה טיפש בשביל שתסתדר כי גם אם תתקע ואין לך יכולת אלתור תוכל לקחת מישהו איתך שיעזור לך.
לטיפשים זה באמת לא מתאים, כי טיפש גם כשהוא נתקע ולא יודע מה לעשות לא יסכים להתחלק עם אף אחד ולא יתייעץ ויסמוך רק על עצמו.
ולטפשאי לא חיישינן -
@משהמשה
לא טענתי שאין טעם לבצע פעולות שיחייבו אותנו להשקיע, רק טענתי שלא שייך שלא להסתכל על התוצאה הסופית כמה אני ירוויח מהאירוע.
כך שחייבים בסופו של דבר כמה עלה הסיפור הזה וכמה ישאר בחשבון בנק אם התוצאה תהיה אפס ברור לא שווה להתחיל, ובעיסקא מורכבת עם הרווח לא יביא סכום משמעותי ג"כ צריך לשקול היטב את כל המרכיבים ביתר שאת.
בסופו של דבר אני מבין מדבריך שבשביל הרווח המצוי השנתי [של עלית הדירות בארץ] לא היית עושה את זה, אתה מחפש עיסקאות שתצא עם כמה מאות אלפי ש"ח ואתה בונה על נסיון העבר שלך והמתווך שאתה מקבל ממנו את העיסקאות שזה אכן יצליח, ואני מקוה בעז"ה בשבילך ולכל אלו שיגיעו דרכך שזה אכן יצליח.
אך חייבים להבין על מה בנוי באמת הכדאיות של העיסקא האם על ממוצע שנתי של הדירות בארץ או על ראיה של העתיד בעיני משקיע/מתווך מנוסה כלל שיהיה, ולקחת גם את כל הסיכונים הנלווים.חייבים להסתכל על התמונה המלאה של כל התרחישים שיכולים לקרות גם אם הם לא הכי מסתברים שיקרו מכיון שהם עלולות לקרות ולתכנן אסטרטגית נכונה למקרה שהם יקרו, לא לכולם יש את יכולת האלתור שלך, צריך להציף את כל המידע הזה בצורה ברורה.
אין לי ספק שאינך רוצה לתת עצה שאינה הוגנת ואתה משוכנע בפוטנציאל ההשקעה, אך בסופו של דבר האחריות של כל אחד שמשקיע שם תהיה על עצמו וחשוב לתת מראש את כל התמונה של הסיכונים ואפשרויות שיכולים או יוכלו לצוץ בעתיד ומי שמשקיע יחליט על סמך זה האם אני מוכן לכך, האם על דעת כן אני נכנס או שלא ראיתי נכון את התמונה ועם שיקלול של הסיכונים העיסקא לא מתאימה עבורי [לאו דווקא בגלל נושא הרווחיות אלא בגלל האפשרויות שיכולים לקרוא ואין לי את הכח והיכולת לתמרן בכל מצב כזה].
השקעה לא נמדדת רק כפי [נדמה לי שרשמת על זה בעבר] הרווחיות שלה אלא גם ביכולת המנטלית של האדם להתמודד איתה במצבי משבר [או של אשתו], חייבים לראות את התמונה המלאה לראות מה יכול לקרות ולבחון האם אני מתאים להשקעה כזאת, האם אני מוכן לסיכונים הנ"ל עבור פוטנציאל הרווח הזה, אם התשובה היא חיובית אין בעיה, אם לא אל תעשה דבר שלא מתאים לאופי שלך או לסיבולת הקצרה של נוות ביתך.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אין לי ספק שאינך רוצה לתת עצה שאינה הוגנת
למה אתה לא חושש לעצה שאינה הוגנת, כשיש אברכים צעירים עם הון עצמי נמוך שיכולים לעשות סיבוב ולרכוש דירה - רק לאחר שייתעצו הם הרב סילמן וכדו'.
או שיש אברך עם בת בגיל 18 שאין לו שום דרך לחתן אותה על ידי שוק ההון.
ואם תתן לו טיפת עידוד כמו שאני ב"ה מצליח לתת כאן .
הוא יוכל לחתן בכבוד גדול - שוב רק עם אישור הרב סילמן..
למנוע מיהודי לגשת לזה
זה חשש הרבה יותר גדול.אני כבר את שלי עשיתי מהעיסקה הזו - צריך להמתין לחתימות...
אבל חבל לי על האברכים שיכולים ללמוד בשקט עם תורה וגדולה במקום אחד
ומוכרים להם לוקשן על סיכונים לא קיימים בנדלן.... -
אם הם יעשו התייעצות עם הרב סילמן שיוותרו על התכתובות שלי וגם על האזהרות שלי
אם הם לא מתייעצים עם אנשים כמו הרב סילמן וסומכים על עצות כאלו ואחרים [ואל תגיד מי עושה צעד כזה, יש הרבה שקונים את כל הלוקשים שבעיתונות, ללא ספק הרב סילמן לא היה ממליץ להם להשקיע שם].
אז אני אומר להם את הדבר הבא, יש לך יכולת להשלים את העיסקא בצורה נורמלית [לא צריך תכנון מפורט שקל לשקל, אך תכנון הגיוני וסביר איך תצליחו חעמוד בזה] יש בהחלט יתרונות רבים לעיסקא הזאת, אך אם אין לכם יכולת סבירה איך להשלים בעתיד את העיסקא במקרה ולא הכל מסתדר כמו שצריך, אל תסמכו שתגיעו לרגע ההוא והכל יהיה בסדר, כי לא תמיד הכל בסדר.
גם טובי המומחים שהצליחו בעבר לא תמיד מצליחים בעתיד וחייבים לקחת בחשבון את התרחישים הללו. -
אם הם יעשו התייעצות עם הרב סילמן שיוותרו על התכתובות שלי וגם על האזהרות שלי
אם הם לא מתייעצים עם אנשים כמו הרב סילמן וסומכים על עצות כאלו ואחרים [ואל תגיד מי עושה צעד כזה, יש הרבה שקונים את כל הלוקשים שבעיתונות, ללא ספק הרב סילמן לא היה ממליץ להם להשקיע שם].
אז אני אומר להם את הדבר הבא, יש לך יכולת להשלים את העיסקא בצורה נורמלית [לא צריך תכנון מפורט שקל לשקל, אך תכנון הגיוני וסביר איך תצליחו חעמוד בזה] יש בהחלט יתרונות רבים לעיסקא הזאת, אך אם אין לכם יכולת סבירה איך להשלים בעתיד את העיסקא במקרה ולא הכל מסתדר כמו שצריך, אל תסמכו שתגיעו לרגע ההוא והכל יהיה בסדר, כי לא תמיד הכל בסדר.
גם טובי המומחים שהצליחו בעבר לא תמיד מצליחים בעתיד וחייבים לקחת בחשבון את התרחישים הללו.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
ללא ספק הרב סילמן לא היה ממליץ להם להשקיע שם
אני סיפרתי שאחד ממשפחתי שאל את הרב סילמן בדרך אגב על ההשקעה הזו.
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אז אני אומר להם את הדבר הבא, יש לך יכולת להשלים את העיסקא בצורה נורמלית [לא צריך תכנון מפורט שקל לשקל, אך תכנון הגיוני וסביר איך תצליחו חעמוד בזה] יש בהחלט יתרונות רבים לעיסקא הזאת, אך אם אין לכם יכולת סבירה איך להשלים בעתיד את העיסקא במקרה ולא הכל מסתדר כמו שצריך, אל תסמכו שתגיעו לרגע ההוא והכל יהיה בסדר, כי לא תמיד הכל בסדר.
גם טובי המומחים שהצליחו בעבר לא תמיד מצליחים בעתיד וחייבים לקחת בחשבון את התרחישים הללו.תקציר של כל מה שכתבתי.
האופציות לסגור את העיסקה גם אם נראה לכם שזה לא אפשרי
או לשבת מראש עם היועץ משכנתאות שעובד עם המתווך - זה לא עולה לך כלום - ולראות אם הוא יוכל להוציא לך משכנתא בסוף למשל עם גרייס לשנתיים ובזמן הזה תצטרך למכור.
או להכין שותפים או אופציות לשותפים.מתעניינים בעיסקה בירושלים, שילחו אלי מייל לכתובת:
(A054840548@gmail.com)
ואשלח לכם את הפרטים של המתווך -
יש"כ על הערותיך המחכימות והנחוצות !
אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?
*עבור מי שחייב לצבור תוספת הון עצמי לעוד 3-7 שנים (להון עצמי לדירת מגורים או לחתן ילדים בכבוד)
עסקת נדל"ן שמנה עם פוטנציאל של רווח גדול (מיליון ש"ח),
עם סיכון שיצטרך להזיע הרבה במשך חצי שנה לפני השלמת העסקה כדי למצוא שותף או הלוואת גישור,
ומקסימום סיכון עומד על 7% ממחיר הדירה (קנס ביטול חוזה, נניח 175 אש"ח, ואאל"ט בדרך כלל הרבה פחות, + הוצאות תיווך ראשוני ועו"ד, נו 220 אש"ח נניח),או חסכון בבנק או במדדים סולידים, מה שיגרור עם רכישת דירת מגורים וחיתון הילדים בהכרח חובות של מאות אלפי ש"ח ועד מיליון ויותר,
עם סיכון לקריסה כלכלית טוטאלית, ובמקרה הטוב ריבוי זיעה במשך 20 שנים קדימה בריצות בין הגמ"חים והערבים...???
-
דווקא מכיון והשוק הנ"ל מנותק לגמרי ממחירי הדירות בכלל המדינה, ובנוסף הם יקרות מאוד,
איך ניתן להשקיע בדירות יוקרה כאלו, בלי לקחת סיכון אדיר, על הקרן ואף הרבה יותר,
דירה "נורמלית" בגדול הנ"ל מהניילון בירושלים ניתן להשיג גם ב-3' מ' בערך,
ממילא אין מה שיחזיק באמת את המחיר של הדירות יוקרה הנ"ל,
מעבר לביקוש ומוכנות (וטיפשות) תושבי חו"ל לשלם מחירי הזויים כנ"ל,
בא נניח הדולר ירד ב15% נוספים, ובמקביל יש אינפלציה של דירות חדשות בקרית יובל וכדומה,
(אולי לא עם חדר יין, אבל בריכה וסאונה ניתן לקבל בהרבה בניינים הפונים לציבור האמיד),
אז למה במקרה כזה וכדומה, אין חשש ל-"תיקון קל" של המחירים, מ-12 מ' ל-8 מ',
כך שמי ששם 10%, נמצא עכשיו בהפסד של 3 מ' עם השלמת העסקה,
ובמקרה הטוב "רק" מבטל את החוזה ומפסיד 7% קנס שזה קרוב למליון... ???
שורה תחתונה אפשר ואפשר להפסיד את כל הקרן (קנס ביטול חוזה יכול להגיע עד 7% ממחיר הדירה),
מקווה מאוד שטעיתי פה, או שהחוזה שלך כולל ביטול חוזה ללא קנס ?
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
ובמקרה הטוב "רק" מבטל את החוזה ומפסיד 7% קנס שזה קרוב למליון... ???
יש חברות נדל"ן שביטול חוזה עולה 15%
-
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
ובמקרה הטוב "רק" מבטל את החוזה ומפסיד 7% קנס שזה קרוב למליון... ???
יש חברות נדל"ן שביטול חוזה עולה 15%
@הקוד-הפיננסי
מי שמגיע למצב של ביטול חוזה בסכומים כאלו, הוא אדם שלא התכונן מראש...
ומכרו לו לוקשן שיהיה בסדר. וכו'
אדם שלפני שהוא קונה את הדירה מתכנן 2 אופציות:- אם הוא יצליח וירצה ימכור באמצע.
- אם ירצה להשלים איך הוא משלים.
לאדם כזה צריך לקרות אונס גמור גמור כדי שיגיע למצב של ביטול חוזה.
תחשוב רגע קצר בהיגיון בלי דעות קדומות...
-
@הקוד-הפיננסי
מי שמגיע למצב של ביטול חוזה בסכומים כאלו, הוא אדם שלא התכונן מראש...
ומכרו לו לוקשן שיהיה בסדר. וכו'
אדם שלפני שהוא קונה את הדירה מתכנן 2 אופציות:- אם הוא יצליח וירצה ימכור באמצע.
- אם ירצה להשלים איך הוא משלים.
לאדם כזה צריך לקרות אונס גמור גמור כדי שיגיע למצב של ביטול חוזה.
תחשוב רגע קצר בהיגיון בלי דעות קדומות...
@משהמשה אני מסכים שבתכנון חכם כמו שכתבת לא אמור לקרות כאלו דברים
אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקה
והיה כתוב בחוזה 15% -
@משהמשה אני מסכים שבתכנון חכם כמו שכתבת לא אמור לקרות כאלו דברים
אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקה
והיה כתוב בחוזה 15%@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקהוואו כואב הלב, אתה יודע כמה אברכים קנו בפריסיילים המזוייפים הללו.
עיסקה טובה, זה כמעט בטוח לא,
אבל לפני שחושבים על צעד של ביטול עסקה
צריך לבדוק כמה דברים,לא נשמע לי כל כך הורדת מחירים כזו.
כן הגיוני שהוא מכר 15-20% יותר ממחיר השוק והוא כלל בחשבון את עליית המחירים כפי שהוא צפה אותה, היו הרבה מקרים כאלו.
אני רואה מודעות ענק על שכונה של 4000 יח"ד כשבמשך שנה שלימה הם מספרים על פריסייל.
ואתה מבין שהפריסייל מזוייף והמחיר של ה 20/80 גבוה והקבלן מחשבן את עליית המחירים ומכניס אותה בתוך המחיר.אבל עדיין לא שמעתי על פרוייקט שמוכר בפועל 15-20% פחות ממה שמכר
גם אם עכשיו הקבלן מוכר בזול, תבדוק טוב אם אלו אותם דירות בדיוק, יכול להיות שהוא לא ירד בכאלו אחוזים כמו שאתה חושב, צריך איש מקצוע שידע להשוות בין הדירות, יש דירות יותר שוות ויש פחות, יש בניינים יותר שווים ויש פחות, זה לא רק מחיר לפי מ"ר.
גם אם הוא מוכר היום בפחות את הדירות על הנייר החדשות שלו, יכול להיות שאתה קנית בשלב יותר מאוחר של הבנייה. וזה לא אותו מחיר כמו דירה על הנייר.
זה תלוי מאוד מאוד במקום מה המצב הכללי שם, כמה יח"ד בפרויקט הזה וכמה באזור בבנייה.
ועוד ועוד שאלות שצריך גורם מקצועי לפני שחושבים על ביטול.וגם אם הוא מוכר עכשיו בזול, צריך לבדוק בנתונים של האזור, מה עומד לקרות כשהפרויקט יושלם,
אם אין שם הצפה של דירות וזה לא מקום בעייתי מצד חשש לירידת מחירים דרסטית.
ברוב המקומות בארץ בטווח הארוך הפסד לא יהיה לך ויכול להיות גם רווח.
גם אם תרוויח זה לא הופך לעיסקה טובה...
אבל לא בטוח שצריך לבטל.מה שכן גורם לי חשד
שכתבת שהיו הרבה ביטולים, זה בעייתי גם אם הרבה ביטלו כנראה שממש עבדו עליכם
וזה יכול ליצור סיכון ליציבות הפיננסית של הקבלן.
אם הוא קבלן גדול לא יקרה לו כלום, אבל קבלן קטן יכול ליפול מזה.לפי מה שכתבת כמעט בטוח שזו לא נפילה גדולה, וגם אם טעית וקנית יותר יקר ממחיר השוק, צריך שיצטרפו הרבה נתונים כדי שזו תהיה נפילה גדולה.
הייתי ממליץ לך לשאול אישית את הרב סילמן, תכתוב ברור את כל הנתונים הידועים לך וגם אם זה רחוק לך תטרח לבא אליו עם דף כתוב וברור. -
קיבלתי את ההערות על כך שיש סיכונים בעיסקה.
אני רואה את זה כהערה על הניסוח שהעיסקה בטוחה.
אנסח את העיסקה מחדש ואכתוב שיש בה סיכונים שאפשר להתגבר עליהם די בקלות אם מודעים להם מראש.
אכתוב הסבר מפורט על הרווח ועל הסיכונים, ואיך אפשר להתגבר עליהם מראש.
בפוסט הזה אכתוב על הרווח, ובהמשך בלנ על הסיכוניםהסבר מפורט על הרווח הצפוי בעיסקה:
השוק של החוצניקים בירושלים:
למרות עצירת עליית המחירים/ירידת המחירים ברחבי הארץ,
השוק של החוצניקים בירושלים תוסס מאוד והמחירים בו ממשיכים לעלות כמו שהיה בכל הארץ בשנים האחרונות.
יש ביקוש גובר, וכל מתווך/איש נדלן שעוסק בזה בירושלים יוכל לאשר את הדברים.
באופן כללי בירושלים יש היקף בנייה גדול בשכונות דרום העיר,
במגדלים שמיועדים לחילונים או דתיים ואין כמעט בנייה לחרדים.
בשביל להבין מה קורה בשוק הזה צריך לחלק את סוגי הדירות לכמה חלקים.
הסוג הראשון של הדירות בירושלים:
יש מגדלי מגורים רגילים בשכונות קרית יובל קרית מנחם ועוד.
שם השקיעו המון אברכים בפריסייל בתקווה לעשות סיבוב קצר של כמה שנים ולהרוויח חצי מיליון ש"ח.
אלו שקנו בפריסייל אמיתי לפני השיווק ובמחירים נמוכים ממחיר השוק, ירוויחו ככל הנראה סכומים גדולים מאוד.
אלו שקנו מאוחר על סמך שהם שמעו שמבינים קנו באותם מקומות, ולא הבינו שהרווח בעיסקה תלוי בתזמון שלה, או שעבדו עליהם ומכרו להם ביותר ממחיר השוק.
ככל הנראה יהיה להם רווח קטן ובמקרים שממש עבדו עליהם יכול להיות גם הפסד.
כי יש הצפה של דירות כאלו בירושלים.הסוג השני של הדירות בירושלים:
דירות יוקרה לישראלים או לחוצניקים כמו הצרפתים שהם פחות ראוותנים מהאמריקאים... או גם לאמריקאים אבל יוקרה ברמה סבירה.הסוג השלישי של הדירות בירושלים:
מגדלי יוקרה עם כל השירותים הנלווים, יש כאלו לחוצניקים ויש גם לישראלים,
יש מתוכם שהם פרויקטים של פינוי בינוי שכוללים את הדיירים הישנים - תחשבו מי היה גר שם קודם בבניין רכבת ישן בקטמון, והוא מקבל דירה במגדל מגורים איך השכנים שלו יראו ואיך הוא נראה...
ויש שהם מגדלים חדשים לגמרי - כמו העיסקה הזו.
אבל בסוג הזה מדובר על שכונות מתחדשות בדרום העיר שהמחירים בהם עדיין לא מתקרבים לרמה של מרכז העיר.הסוג הרביעי של הדירות בירושלים:
דירות במרכז העיר במגדלי יוקרה סביב לציר יפו שם המחירים הזויים בהחלט.הסבר מהו הרווח הצפוי בעיסקה:
הרווח הצפוי בעיסקה הוא בתפר שבין הסוג השלישי לסוג הרביעי.
הפרויקט המדובר הוא בשכונה שהולכת להיות יוקרתית אבל עדיין היא לא כזו.
מדובר בפרויקט יוקרתי מאוד, שהמחירים שלו הם רחוקים מאוד מהמחירים במרכז העיר.
בכל השכונה בונים מגדלים והיא תהפוך לשכונת יוקרה,
פער המחיר בין השכונה הזו למרכז העיר יצטמצם בעיקר במגדלים היוקרתיים ביותר בה.
שהם הפרויקט המדובר.
ומכיון שהמחירים בפער גדול ממרכז העיר ומשכונות יוקרה אחרות.
ניתוח הנתונים של הנדן מראה על אפשרות ממשית לקפיצה גדולה של המחירים בטווח הקרוב. וקפיצה עוד יותר גדול בטווח הרחוק. -
@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אבל ספציפית בעיסקה שנכנסתי אליה ב20/80 לפני שנתיים, הקבלן מוכר היום בין 15 ל 20 אחוז פחות ממה שקניתי, כן כן אתה קורא נכון
הסיבה לכך היא ניפוח מחיר של עסקאות 20/80, והיה שם עוד מלא ביטולים ולכן יש להם מלא דירות למכור
לא משתלם לי להשלים את העיסקה ולכן בדקתי אפשרות של ביטול עיסקהוואו כואב הלב, אתה יודע כמה אברכים קנו בפריסיילים המזוייפים הללו.
עיסקה טובה, זה כמעט בטוח לא,
אבל לפני שחושבים על צעד של ביטול עסקה
צריך לבדוק כמה דברים,לא נשמע לי כל כך הורדת מחירים כזו.
כן הגיוני שהוא מכר 15-20% יותר ממחיר השוק והוא כלל בחשבון את עליית המחירים כפי שהוא צפה אותה, היו הרבה מקרים כאלו.
אני רואה מודעות ענק על שכונה של 4000 יח"ד כשבמשך שנה שלימה הם מספרים על פריסייל.
ואתה מבין שהפריסייל מזוייף והמחיר של ה 20/80 גבוה והקבלן מחשבן את עליית המחירים ומכניס אותה בתוך המחיר.אבל עדיין לא שמעתי על פרוייקט שמוכר בפועל 15-20% פחות ממה שמכר
גם אם עכשיו הקבלן מוכר בזול, תבדוק טוב אם אלו אותם דירות בדיוק, יכול להיות שהוא לא ירד בכאלו אחוזים כמו שאתה חושב, צריך איש מקצוע שידע להשוות בין הדירות, יש דירות יותר שוות ויש פחות, יש בניינים יותר שווים ויש פחות, זה לא רק מחיר לפי מ"ר.
גם אם הוא מוכר היום בפחות את הדירות על הנייר החדשות שלו, יכול להיות שאתה קנית בשלב יותר מאוחר של הבנייה. וזה לא אותו מחיר כמו דירה על הנייר.
זה תלוי מאוד מאוד במקום מה המצב הכללי שם, כמה יח"ד בפרויקט הזה וכמה באזור בבנייה.
ועוד ועוד שאלות שצריך גורם מקצועי לפני שחושבים על ביטול.וגם אם הוא מוכר עכשיו בזול, צריך לבדוק בנתונים של האזור, מה עומד לקרות כשהפרויקט יושלם,
אם אין שם הצפה של דירות וזה לא מקום בעייתי מצד חשש לירידת מחירים דרסטית.
ברוב המקומות בארץ בטווח הארוך הפסד לא יהיה לך ויכול להיות גם רווח.
גם אם תרוויח זה לא הופך לעיסקה טובה...
אבל לא בטוח שצריך לבטל.מה שכן גורם לי חשד
שכתבת שהיו הרבה ביטולים, זה בעייתי גם אם הרבה ביטלו כנראה שממש עבדו עליכם
וזה יכול ליצור סיכון ליציבות הפיננסית של הקבלן.
אם הוא קבלן גדול לא יקרה לו כלום, אבל קבלן קטן יכול ליפול מזה.לפי מה שכתבת כמעט בטוח שזו לא נפילה גדולה, וגם אם טעית וקנית יותר יקר ממחיר השוק, צריך שיצטרפו הרבה נתונים כדי שזו תהיה נפילה גדולה.
הייתי ממליץ לך לשאול אישית את הרב סילמן, תכתוב ברור את כל הנתונים הידועים לך וגם אם זה רחוק לך תטרח לבא אליו עם דף כתוב וברור.@משהמשה
הוא אכן קבלן גדול, אפשר לומר מהגדולים בשוק, שעובד על הלקוחות שלו בענק
יש הרבה תלונות עליו ולכן לא אפרט את שמו
בכל מקרה אני עדיין שוקל האם לבטל או לנסות למכור קצת יותר בזול ולהפסיד פחות (אבל עם הרבה כאב ראש), או שכדאי לחכות ולמכור אחרי שנתיים שלוש מהבנייה (כשיסתיים ההיצע של המשקיעים)
ולכן רק הערתי שאצלי ספציפית הקבלן הנ"ל (שעובד על הציבור) עיגן בחוזה 15% על ביטול עיסקה, וכדאי לשים לב ולדייק זאת, אם זה (-אפשרות ביטול) נכלל בשיקולים של העיסקה -
@משהמשה
הוא אכן קבלן גדול, אפשר לומר מהגדולים בשוק, שעובד על הלקוחות שלו בענק
יש הרבה תלונות עליו ולכן לא אפרט את שמו
בכל מקרה אני עדיין שוקל האם לבטל או לנסות למכור קצת יותר בזול ולהפסיד פחות (אבל עם הרבה כאב ראש), או שכדאי לחכות ולמכור אחרי שנתיים שלוש מהבנייה (כשיסתיים ההיצע של המשקיעים)
ולכן רק הערתי שאצלי ספציפית הקבלן הנ"ל (שעובד על הציבור) עיגן בחוזה 15% על ביטול עיסקה, וכדאי לשים לב ולדייק זאת, אם זה (-אפשרות ביטול) נכלל בשיקולים של העיסקה@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הוא אכן קבלן גדול, אפשר לומר מהגדולים בשוק, שעובד על הלקוחות שלו בענק
יש הרבה תלונות עליו ולכן לא אפרט את שמולמה???
אתה כאן אנונימי ואם תכתוב בצורה שהוא לא יוכל לתבוע לחשוף מי אתה, יהיה אפשר לעזור לך לפי הפרטים של הפרויקט לתת לך מידע יותר מדוייק, יכול מאוד להיות שיש כאן כאלו שמתגוררים באזור שהם בוודאי יודעים יותר טוב מכולם.@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
בכל מקרה אני עדיין שוקל האם לבטל או לנסות למכור קצת יותר בזול ולהפסיד פחות (אבל עם הרבה כאב ראש), או שכדאי לחכות ולמכור אחרי שנתיים שלוש מהבנייה (כשיסתיים ההיצע של המשקיעים)
בגדול ההצעה האחרונה שלך היא ההגיונית,
גם בדירה רגילה בלי שום נפילות הגישה הכדאית היא להמתין עד שכל האבק שוקע, והשכונה עומדת על הרגליים אז מקבלים את המחיר הכי טוב.
משקיעים שלא מבינים מוציאים יחד עם כולם את הדירות לשוק ומפסידים מאות אלפי שח.
משקיעים חכמים - בעיקר מהציבור החרדי - ממתינים.
מהמתנה בנדלן לא מפסידים כמעט תמיד יש עלייה בערך הנכס ויש שכירות, וגם אם קצת או הרבה קשה עם המשכנתא יש דרכים איך להתסדר.
זה היופי בנדלן שיש לך גמישות ואתה לא צריך לעבוד מהיום למחר. -
@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הוא אכן קבלן גדול, אפשר לומר מהגדולים בשוק, שעובד על הלקוחות שלו בענק
יש הרבה תלונות עליו ולכן לא אפרט את שמולמה???
אתה כאן אנונימי ואם תכתוב בצורה שהוא לא יוכל לתבוע לחשוף מי אתה, יהיה אפשר לעזור לך לפי הפרטים של הפרויקט לתת לך מידע יותר מדוייק, יכול מאוד להיות שיש כאן כאלו שמתגוררים באזור שהם בוודאי יודעים יותר טוב מכולם.@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
בכל מקרה אני עדיין שוקל האם לבטל או לנסות למכור קצת יותר בזול ולהפסיד פחות (אבל עם הרבה כאב ראש), או שכדאי לחכות ולמכור אחרי שנתיים שלוש מהבנייה (כשיסתיים ההיצע של המשקיעים)
בגדול ההצעה האחרונה שלך היא ההגיונית,
גם בדירה רגילה בלי שום נפילות הגישה הכדאית היא להמתין עד שכל האבק שוקע, והשכונה עומדת על הרגליים אז מקבלים את המחיר הכי טוב.
משקיעים שלא מבינים מוציאים יחד עם כולם את הדירות לשוק ומפסידים מאות אלפי שח.
משקיעים חכמים - בעיקר מהציבור החרדי - ממתינים.
מהמתנה בנדלן לא מפסידים כמעט תמיד יש עלייה בערך הנכס ויש שכירות, וגם אם קצת או הרבה קשה עם המשכנתא יש דרכים איך להתסדר.
זה היופי בנדלן שיש לך גמישות ואתה לא צריך לעבוד מהיום למחר.@משהמשה ברור שהייתי ממתין אם לא שיש לי הצעה הרבה יותר אטרקטיבית ואני לא יכול לפרט עליה (בכל מקרה היא לא זמינה לכלל הציבור)
-
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
ללא ספק הרב סילמן לא היה ממליץ להם להשקיע שם
אני סיפרתי שאחד ממשפחתי שאל את הרב סילמן בדרך אגב על ההשקעה הזו.
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אז אני אומר להם את הדבר הבא, יש לך יכולת להשלים את העיסקא בצורה נורמלית [לא צריך תכנון מפורט שקל לשקל, אך תכנון הגיוני וסביר איך תצליחו חעמוד בזה] יש בהחלט יתרונות רבים לעיסקא הזאת, אך אם אין לכם יכולת סבירה איך להשלים בעתיד את העיסקא במקרה ולא הכל מסתדר כמו שצריך, אל תסמכו שתגיעו לרגע ההוא והכל יהיה בסדר, כי לא תמיד הכל בסדר.
גם טובי המומחים שהצליחו בעבר לא תמיד מצליחים בעתיד וחייבים לקחת בחשבון את התרחישים הללו.תקציר של כל מה שכתבתי.
האופציות לסגור את העיסקה גם אם נראה לכם שזה לא אפשרי
או לשבת מראש עם היועץ משכנתאות שעובד עם המתווך - זה לא עולה לך כלום - ולראות אם הוא יוכל להוציא לך משכנתא בסוף למשל עם גרייס לשנתיים ובזמן הזה תצטרך למכור.
או להכין שותפים או אופציות לשותפים.@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.שיחזור אליו עם המחיר העדכני וישאל אותו אם כן, הדיוק מדבריו לא מספיק.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
או להכין שותפים או אופציות לשותפים.
שותפים קיימים זה טוב, אופציות באויר לא מספיק לדעתי, צריך לקחת בחשבון שאם העיסקא לא הולכת כמו שציפינו השותפים האופציונליים לא ירצו להיכנס לעיסקה.
-
יש"כ על הערותיך המחכימות והנחוצות !
אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?
*עבור מי שחייב לצבור תוספת הון עצמי לעוד 3-7 שנים (להון עצמי לדירת מגורים או לחתן ילדים בכבוד)
עסקת נדל"ן שמנה עם פוטנציאל של רווח גדול (מיליון ש"ח),
עם סיכון שיצטרך להזיע הרבה במשך חצי שנה לפני השלמת העסקה כדי למצוא שותף או הלוואת גישור,
ומקסימום סיכון עומד על 7% ממחיר הדירה (קנס ביטול חוזה, נניח 175 אש"ח, ואאל"ט בדרך כלל הרבה פחות, + הוצאות תיווך ראשוני ועו"ד, נו 220 אש"ח נניח),או חסכון בבנק או במדדים סולידים, מה שיגרור עם רכישת דירת מגורים וחיתון הילדים בהכרח חובות של מאות אלפי ש"ח ועד מיליון ויותר,
עם סיכון לקריסה כלכלית טוטאלית, ובמקרה הטוב ריבוי זיעה במשך 20 שנים קדימה בריצות בין הגמ"חים והערבים...???
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?
אדם שלא מבין בדיוק מה הוא עושה ורואה את כל התמונה המלאה של הסיכונים שישב בבית וימשיך עם מה שיש לו ולא יכניס את עצמו לנקודה שהוא לא בהכרח יודע איך הוא יוצא ממנה.
אם אתה רואה נכון את התמונה המלאה, מודע לכלל הסיכונים וההשלכות, רואה בצורה ריאלית איך תתמודד במצב שהדברים לא נקלעים לצורה האידיאלית שאנו צופים ומקוים שהעיסקא תתממש תוכל בהחלט להיכנס לעיסקא [במידה וביררתאת כל הדברים לאשורם], אם המציאות איננה כך אותו משקיע יכול למצוא את עצמו במערבולת כלכלית גדולה יותר מאילו היה נכנס לכל עיסקה שהיא.
האם מדדים פסיביים טובים למי שצריך לחתן את בנותיו בעוד 3/5 שנים ככל הנראה התשובה היא לא.
-
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?
אדם שלא מבין בדיוק מה הוא עושה ורואה את כל התמונה המלאה של הסיכונים שישב בבית וימשיך עם מה שיש לו ולא יכניס את עצמו לנקודה שהוא לא בהכרח יודע איך הוא יוצא ממנה.
אם אתה רואה נכון את התמונה המלאה, מודע לכלל הסיכונים וההשלכות, רואה בצורה ריאלית איך תתמודד במצב שהדברים לא נקלעים לצורה האידיאלית שאנו צופים ומקוים שהעיסקא תתממש תוכל בהחלט להיכנס לעיסקא [במידה וביררתאת כל הדברים לאשורם], אם המציאות איננה כך אותו משקיע יכול למצוא את עצמו במערבולת כלכלית גדולה יותר מאילו היה נכנס לכל עיסקה שהיא.
האם מדדים פסיביים טובים למי שצריך לחתן את בנותיו בעוד 3/5 שנים ככל הנראה התשובה היא לא.
-
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.שיחזור אליו עם המחיר העדכני וישאל אותו אם כן, הדיוק מדבריו לא מספיק.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
או להכין שותפים או אופציות לשותפים.
שותפים קיימים זה טוב, אופציות באויר לא מספיק לדעתי, צריך לקחת בחשבון שאם העיסקא לא הולכת כמו שציפינו השותפים האופציונליים לא ירצו להיכנס לעיסקה.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.שיחזור אליו עם המחיר העדכני וישאל אותו אם כן, הדיוק מדבריו לא מספיק.
הוא לא הגיע בשביל זה, הייתה לו שאלה אחרת חשובה על השקעה אחרת שלו שהוא הגיע בשבילה מחוץ לעיר.
אגב הוא התעניין במה שסיפרתי לו
לאור התשובה של הרב שישאר בהשקעה הראשונה שלו הוא לא מתעניין בהצעה.
אגב אתה יכול גם לעלות לרב סילמן ולשאול... -
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?
אדם שלא מבין בדיוק מה הוא עושה ורואה את כל התמונה המלאה של הסיכונים שישב בבית וימשיך עם מה שיש לו ולא יכניס את עצמו לנקודה שהוא לא בהכרח יודע איך הוא יוצא ממנה.
אם אתה רואה נכון את התמונה המלאה, מודע לכלל הסיכונים וההשלכות, רואה בצורה ריאלית איך תתמודד במצב שהדברים לא נקלעים לצורה האידיאלית שאנו צופים ומקוים שהעיסקא תתממש תוכל בהחלט להיכנס לעיסקא [במידה וביררתאת כל הדברים לאשורם], אם המציאות איננה כך אותו משקיע יכול למצוא את עצמו במערבולת כלכלית גדולה יותר מאילו היה נכנס לכל עיסקה שהיא.
האם מדדים פסיביים טובים למי שצריך לחתן את בנותיו בעוד 3/5 שנים ככל הנראה התשובה היא לא.
@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אבל - שורה תחתונה - מה עדיף?
אדם שלא מבין בדיוק מה הוא עושה ורואה את כל התמונה המלאה של הסיכונים שישב בבית וימשיך עם מה שיש לו ולא יכניס את עצמו לנקודה שהוא לא בהכרח יודע איך הוא יוצא ממנה.
אם אתה רואה נכון את התמונה המלאה, מודע לכלל הסיכונים וההשלכות, רואה בצורה ריאלית איך תתמודד במצב שהדברים לא נקלעים לצורה האידיאלית שאנו צופים ומקוים שהעיסקא תתממש תוכל בהחלט להיכנס לעיסקא [במידה וביררתאת כל הדברים לאשורם], אם המציאות איננה כך אותו משקיע יכול למצוא את עצמו במערבולת כלכלית גדולה יותר מאילו היה נכנס לכל עיסקה שהיא.
האם מדדים פסיביים טובים למי שצריך לחתן את בנותיו בעוד 3/5 שנים ככל הנראה התשובה היא לא.
@שמיל-שמיל אנחנו כותבים פחות או יותר אותו דבר.
אני כותב את זה עם תקווה, מציע לאחרים גם להצליח לחתן ילדים בכבוד, עם ההסתגיות הנדרשות.
אתה גם כותב שאפשר להרוויח אבל עושה את זה ממש מפחיד, ומרתיע.
בנקל הוציאו אותך ידי חובה עם האזהרה המפחידה מעל האשכול.
עכשיו אתה יכול לכתובה אותם דברים בלי להפחיד, כמו שכותב @טריידר -
@משהמשה ברור שהייתי ממתין אם לא שיש לי הצעה הרבה יותר אטרקטיבית ואני לא יכול לפרט עליה (בכל מקרה היא לא זמינה לכלל הציבור)
@הקוד-הפיננסי אתה מבין איזו פצצה הטלת!!!
אתמול כתבת כמו משקיע שנפל שעבדו עליו...
והיום אתה כותב שאתה מוכן להפסיד את הקנס על הפרת חוזה כי יש לך משהו משתלם יותר....
ואתה בעצמך מבין שלא באמת נפלת ואם תמתין עם הדירה בסבלנות אתה מרוויח@הקוד-הפיננסי כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
@משהמשה ברור שהייתי ממתין אם לא שיש לי הצעה הרבה יותר אטרקטיבית ואני לא יכול לפרט עליה (בכל מקרה היא לא זמינה לכלל הציבור)
זה הסוד של הנדלן, גם אם נפלת אפשר לקום, אם לא עשית ממש הימור מטורף ולא עשית ממש שטויות זו לא ממש נקראת נפילה.
כמו שכתב הרב @שמיל-שמיל שליט"א שבשיעור הראשון על נדלן אמרו לו שבהשקעה הראשונה צריך להפסיד בשביל להרוויח
המהירות שאתה קם ראויה לציון
אם כי אני מצטרף למה שכתב @שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:לפעמים אדם חסר אונים מבצע מהלכים שאדם נורמלי לא היה מבצע משום שהוא רואה בזה מוצא אחרון לפתרון הבעיה שלו, גם במצבים כאלו צריך להיכנס עם ראש שקול ומדוד ולשקול את כלל התרחישים בצורה נכונה ללא נסיון להעלים את הבעיות שיכולים לצוץ בהמשך הדרך.
אם כי אכתוב את זה בצורה אופטימית
אתה לא נשמע חסר אונים בכלל, אבל אם למדת ממה שעבדו עליך בהתחלה הלקח הראשון הוא יעוץ מקצועי צמוד, זה לא חייב להיות משהו יקר, יש אנשי מקצוע חינמיים כמו דיינים שמתמחים בנדלן, ויש כאלו שצריך לשלם קצת אבל אל תעשה צעד נמהר. -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
הוא שאל מה המחיר? לא אמר לא...
אותו אחד טעה ואמר מחיר יקר ממחיר השוק ולכן הרב אמר לא.שיחזור אליו עם המחיר העדכני וישאל אותו אם כן, הדיוק מדבריו לא מספיק.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
או להכין שותפים או אופציות לשותפים.
שותפים קיימים זה טוב, אופציות באויר לא מספיק לדעתי, צריך לקחת בחשבון שאם העיסקא לא הולכת כמו שציפינו השותפים האופציונליים לא ירצו להיכנס לעיסקה.
@שמיל-שמיל אחדד את נקודת הויכוח בינינו
אתה טוען שהרווח הצפוי בעיסקה הוא ספקולציה, ולכן יש בעיסקה המון נקודות תורפה שמהוות סיכון לא מבוטל.
אם באמת זו ספקולציה אני מסכים שיש נקודות סיכון שצריך לבדוק אותם היטב.
אבל דעתי שלאור הנתונים שכל אחד יכול לבדוק בעצמו או עם מומחה נדלן יש בעיסקה הזו פוטנציאל של רווח גדול קרוב לוודאי.
ולכן הסיכונים קטנים עד כמעט בטלים, כי כשיש הרבה כסף קל למכור באמצע וגם קל למצוא שותפים.
בלנ בהמשך אכתוב פוסט מפורט על כל הסיכונים בעיסקה ואיך מנטרלים אותם מראש.
ועל סמך זה אפשר להגדיר את העיסקה בטוחה.
אני מתקן את מה שכתבתי בהתחלה שהעיסקה בטוחה בלי סיכונים.
אלא יש בה סיכונים שמנטרלים אותם ולכן היא בטוחה.
