השקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !
-
הפרטים הבסיסיים של העיסקה:
דירות 2.5 - 6 חדרים במגדל מגורים יוקרתי.
מחיר בין 2.5 מיליון ל 6 מיליון, המחירים תלויים בגודל הדירה, בקומה, ובנוף הנצפה ממנה.
הפרויקט כולו מיועד לתושבי חו"ל מארה"ב וקנדה למטרות מגורים או נופש.
ממוקם בשכונה מתפתחת בירושלים שמחירי הדירות בהם צפויים לעלות מאוד.המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.
יש מספר דירות לא גדול שתנאי התשלום שלהם הוא 10/90.
האיכלוס ומועד התשלום של ה 90% הנותרים הוא משוער בעוד כ 5 שנים.
כעת חופרים את השטח לקראת הקמת המגדל.
ליווי בנקאי מלא.
חברת בנייה גדולה ומוכרת מהחברות הגדולות בארץ.
הסבת ערבות מלאה: חתומה גם על ידי חברת הבנייה וגם על ידי הבנק המלווה, עם התחייבות לאפשר את מכירת הדירה במהלך הבנייה ללא תוספת תשלום כל שהוא.
דמי תיווך: 2% ממחיר הדירה - כוללים יעוץ משכנתאות ועורך דין מטעם המתווך - חובה לקחת עו"ד מטעמך שיעבור על החוזה והנספחים.
יעוץ המשנתא כולל הוצאת משכנתא על הדירה של הלקוח, המשכנתא היא על כל ה 10% שצריך לשלם לאחר החוזה !!!!רוצים להבין למה המחירים בשכונה אמורים לקפוץ והרווח שלכם יהיה גדול.
את זה תוכלו להבין מהמתווך עצמו הרבה יותר טוב ממני.
הוא זמין לפגישות במקומות רבים בארץ, כשהוא נוסע הרבה לכל מיני פרויקטים.מההיכרות שלי איתו יש לו חזקה של אומן לא מרע אומנותיה, וכשהוא מסביר מדוע הוא חושב שתהיה קפיצת מחירים הוא יודע על מה הוא מדבר.
יש כלל חשוב שנוגע לכל מתווך אפשר לקבל את החוות דעת המקצועית שלו על הדירה או העיסקה,
אבל ! הבטחות לעתיד של מתווכים בסגנון אני מתחייב לך שאעשה כך וכך בעוד כך וכך שנים... זה בגדר המלצה....
וכן חובה לבדוק משפטית כל עיסקה שהלקוח מוגן על ידי חוק המכר.בהצלחה
כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:תמונות מתוך הפרויקט: קומת בריאות - בריכה
@משהמשה
אם כאלו תמונות נראה לי אני ירכוש את הנכס לעצמי...עשיתי עבורך קצת חשבון [בחינם...]
תגיד לי אם זה יעד הרווח שלך, אשמח לשמוע ממך.
נניח ואתה מוכר את הדירה בעוד 4 שנים, לוקח משכנתא שכולל את ה10 אחוז [סה"כ 300K] תיווך ועו"ד פרטי [עוד 60 או 70 אלף] מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ערך הדירות בממוצע שנתי עולה 4 אחוז בשנה, נאמר שאכן זה מה שקרה בדיוק באותם ארבע שנים ערך הדירה של 3 מליון שווה כרגע 3.5
מחשבון ריבית דריביתלאחר תשלום של ארבע שנים למשכנתא נותר בידך חוב של 470 אלף שח
Textכרגע אתה עומד למכור את הדירה בשווי של 3.5, 2.7 מליון הולך לקבלן ואילו שמונה מאות מגיע אליך,
אתה משלם שוב לעו"ד, מוריד את מס השבח [במקרה הזה מקזז הוצאות קרי עו"ד ותיווך סה"כ כ80 אלף, את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'] סה"כ עוד 180 למס.
אתה לוקח את השמונה מאות פורע את יתרת ההלוואה שיש לך בבנק נותר בידך 330 אלף, משלם עשר לעו"ד הנוסף ועוד 180 למס סה"כ נשארת ביד עם 140 אלף.
הרווח על הנייר לא נראה גדול מדי בשביל עסקה כזאת, תקן אותי אם אני טועה.מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.
כמה הסתיגויות א' אם יש לך איזשהו דרכים חוקיות להיפטר ממס השבח, ב' אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם, ג' יתכן ויקחו ממך תיווך נוסף על המכירה ואז נחתך עוד 80 אלף לתיווך ונותרת בסה"כ עם 60 אלף ש"ח. [גם אם יגידו לך שעכשיו הם לא לוקחים תיווך מהמוכר אתה לא יודע מה באמת יהיה עוד ארבע שנים, מנסיון שלי עם מתווכים זה מאוד תלוי מה מצב השוק הם יודעים היטב לפי המצב הנתון את מי ניתן לסחוט].
עוד נקודה שיתכן והעלו אותה בעבר, אצל החוצניקים מניח שהמכירים נמדדים בדולר, צריך לדעת היכן תמצא את עצמך בשעת המכירה אם כשתנסה למכור הדולר יהיה יקר אז תוכל כנראה למכור מעל המחיר אך אם חלילה הדולר יהיה נמוך ככל הנראה תתקשה למכור את הנכס ברווח.
הסתייגות נוספת אם יש לרוכש יכולת ריאלית יציבה שלא מסחררת אותו להשלים את העיסקא לטווח הארוך ככל הנראה ההוצאות ירדו והרווחים יעלו וניתן יהיה למצוא נקודת זמן שהדולר ביוקר ולהרוויח מכל הכיוונים, אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי. -
@דוד-גולדברג כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
לא בטוח שקבוצת חכמים אנונימיים ללא אחריות מספיקים ליעוץ שקובע גורלות
לא התכוונתי בשאלה האם לגשת לעיסקה.
זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.
הכוונה הייתה כתגובה לדברי@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
לא חייב להבין אישית אך חייב להיות ליווי של מישהו שאתה יודע בוודאות שלא יפספס כל פרט ורואה נכון את התמונה המלאה.
שכמו שכתבתי שחובה שיש מישהו בתמונה שמבין בנדלן. אחרי זה בשביל ליווי לשאלות קטנות שעל הדרך לוודא שאתה לא מפספס משהו בזה מספיק להתייעץ בחדר קפה בכולל או אנונימי כאן.
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
זה ודאי שאלה שצריך ללכת לרב שמבין בנדלן, או לקרוב משפחה שמבין טוב.
ואיך ניתן לדעת האם הקרוב משפחה באמת מבין בנדל"ן ???
בכל משפחה יש את ה"מייבין הגדול" מטעם עצמו, שאי אפשר לסמוך עליו לכלל היקף העסקאות...!
(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...
כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!
*אין לראות בזה ביקורת, אני רואה בזו אתגר רציני, ואשמח להחכים ממך...
-
@משהמשה
אם כאלו תמונות נראה לי אני ירכוש את הנכס לעצמי...עשיתי עבורך קצת חשבון [בחינם...]
תגיד לי אם זה יעד הרווח שלך, אשמח לשמוע ממך.
נניח ואתה מוכר את הדירה בעוד 4 שנים, לוקח משכנתא שכולל את ה10 אחוז [סה"כ 300K] תיווך ועו"ד פרטי [עוד 60 או 70 אלף] מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ערך הדירות בממוצע שנתי עולה 4 אחוז בשנה, נאמר שאכן זה מה שקרה בדיוק באותם ארבע שנים ערך הדירה של 3 מליון שווה כרגע 3.5 מחשבון ריבית דריביתלאחר תשלום של ארבע שנים למשכנתא נותר בידך חוב של 470 אלף שח
Textכרגע אתה עומד למכור את הדירה בשווי של 3.5, 2.7 מליון הולך לקבלן ואילו שמונה מאות מגיע אליך,
אתה משלם שוב לעו"ד, מוריד את מס השבח [במקרה הזה מקזז הוצאות קרי עו"ד ותיווך סה"כ כ80 אלף, את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'] סה"כ עוד 180 למס.
אתה לוקח את השמונה מאות פורע את יתרת ההלוואה שיש לך בבנק נותר בידך 330 אלף, משלם עשר לעו"ד הנוסף ועוד 180 למס סה"כ נשארת ביד עם 140 אלף.
הרווח על הנייר לא נראה גדול מדי בשביל עסקה כזאת, תקן אותי אם אני טועה.מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.
כמה הסתיגויות א' אם יש לך איזשהו דרכים חוקיות להיפטר ממס השבח, ב' אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם, ג' יתכן ויקחו ממך תיווך נוסף על המכירה ואז נחתך עוד 80 אלף לתיווך ונותרת בסה"כ עם 60 אלף ש"ח. [גם אם יגידו לך שעכשיו הם לא לוקחים תיווך מהמוכר אתה לא יודע מה באמת יהיה עוד ארבע שנים, מנסיון שלי עם מתווכים זה מאוד תלוי מה מצב השוק הם יודעים היטב לפי המצב הנתון את מי ניתן לסחוט].
עוד נקודה שיתכן והעלו אותה בעבר, אצל החוצניקים מניח שהמכירים נמדדים בדולר, צריך לדעת היכן תמצא את עצמך בשעת המכירה אם כשתנסה למכור הדולר יהיה יקר אז תוכל כנראה למכור מעל המחיר אך אם חלילה הדולר יהיה נמוך ככל הנראה תתקשה למכור את הנכס ברווח.
הסתייגות נוספת אם יש לרוכש יכולת ריאלית יציבה שלא מסחררת אותו להשלים את העיסקא לטווח הארוך ככל הנראה ההוצאות ירדו והרווחים יעלו וניתן יהיה למצוא נקודת זמן שהדולר ביוקר ולהרוויח מכל הכיוונים, אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.
אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם
כל העיסקה הזו בנויה על 2 יסודות:
- אין סיכון בגלל העלייה הממוצעת של דירה, שגם אם זה לא קורה לפי הספר, עדיין לא תצא בהפסד, הסיכוי שתפסיד הוא הרבה פחות מאפסי .
- להעריך באיזה מקום תהיה קפיצה לא צריך להיות לא נביא ולא חכם, צריך להיות איש נדלן מנוסה ומוצלח, שיודע גם להבין למה תהיה קפיצה וגם להסביר לך אותה.
אני למשל יכול לתת לך את הכללים לקפיצה, אבל לא יודע לתת מקומות ספציפיים שבהם תהיה קפיצה, כי ב"ה אני זוכה לשבת באהלה של תורה, ואין לי מידע מהשטח.
כשאני צריך לעשות עיסקה אני פונה לאנשי מקצוע שומע מה יש להם להציע, ובוחר מתוכם מי מדבר הכי לעניין.
אין שום הבטחה שתהיה קפיצה יש הערכה שמבוססת על נתונים חזקים בשטח.
האפשרות להרוויח גדולה פי כמה ואמינה פי כמה מכל ההשקעות שיש כאן בפורום בשוק ההון.
-
@משהמשה
אם כאלו תמונות נראה לי אני ירכוש את הנכס לעצמי...עשיתי עבורך קצת חשבון [בחינם...]
תגיד לי אם זה יעד הרווח שלך, אשמח לשמוע ממך.
נניח ואתה מוכר את הדירה בעוד 4 שנים, לוקח משכנתא שכולל את ה10 אחוז [סה"כ 300K] תיווך ועו"ד פרטי [עוד 60 או 70 אלף] מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ערך הדירות בממוצע שנתי עולה 4 אחוז בשנה, נאמר שאכן זה מה שקרה בדיוק באותם ארבע שנים ערך הדירה של 3 מליון שווה כרגע 3.5 מחשבון ריבית דריביתלאחר תשלום של ארבע שנים למשכנתא נותר בידך חוב של 470 אלף שח
Textכרגע אתה עומד למכור את הדירה בשווי של 3.5, 2.7 מליון הולך לקבלן ואילו שמונה מאות מגיע אליך,
אתה משלם שוב לעו"ד, מוריד את מס השבח [במקרה הזה מקזז הוצאות קרי עו"ד ותיווך סה"כ כ80 אלף, את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'] סה"כ עוד 180 למס.
אתה לוקח את השמונה מאות פורע את יתרת ההלוואה שיש לך בבנק נותר בידך 330 אלף, משלם עשר לעו"ד הנוסף ועוד 180 למס סה"כ נשארת ביד עם 140 אלף.
הרווח על הנייר לא נראה גדול מדי בשביל עסקה כזאת, תקן אותי אם אני טועה.מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.
כמה הסתיגויות א' אם יש לך איזשהו דרכים חוקיות להיפטר ממס השבח, ב' אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם, ג' יתכן ויקחו ממך תיווך נוסף על המכירה ואז נחתך עוד 80 אלף לתיווך ונותרת בסה"כ עם 60 אלף ש"ח. [גם אם יגידו לך שעכשיו הם לא לוקחים תיווך מהמוכר אתה לא יודע מה באמת יהיה עוד ארבע שנים, מנסיון שלי עם מתווכים זה מאוד תלוי מה מצב השוק הם יודעים היטב לפי המצב הנתון את מי ניתן לסחוט].
עוד נקודה שיתכן והעלו אותה בעבר, אצל החוצניקים מניח שהמכירים נמדדים בדולר, צריך לדעת היכן תמצא את עצמך בשעת המכירה אם כשתנסה למכור הדולר יהיה יקר אז תוכל כנראה למכור מעל המחיר אך אם חלילה הדולר יהיה נמוך ככל הנראה תתקשה למכור את הנכס ברווח.
הסתייגות נוספת אם יש לרוכש יכולת ריאלית יציבה שלא מסחררת אותו להשלים את העיסקא לטווח הארוך ככל הנראה ההוצאות ירדו והרווחים יעלו וניתן יהיה למצוא נקודת זמן שהדולר ביוקר ולהרוויח מכל הכיוונים, אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...
כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!
על הדירות ביותר ממחיר השוק, כתבתי תגובה באשכול נפרד המדריך לנדלן הבטוח
אגב יש כאלו שבאמת הרוויחו הרבה בקרית יובל, כי הם הקפידו על הכללים הבסייסים. יעוץ פשוט מעו"ד או רב או דיין שמתעסק עם נדלן ביום יום , היה מונע מהם את הנפילה.
בשביל לא להפסיד !
לא צריך להבין במנטליות של החוצניקים.
כי המוצר הוא טוב ומוצלח ונמכר לחוצניקים.
אם נתוני השוק מראים על מכירה טובה אז לא יהיו הפסדים.אם רוצים להרוויח ובפרט אם רוצים להרוויח הרבה ודאי שצריך להבין.
אגב המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.
המתווך שלי היה מספיק מקצועי בשביל להגיע אליהם.
וגם לדעת אילו דירות יותר שוות בתוך הפרויקט ולבחור אותם ללקוחות שלו. -
@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)בדוגמה שלך, מספיק שאתה מומחה בה-כ-ל, אבל לא מבין שיש הבדלי מנטליות ענקיים בין התת-ציבורים מארה"ב, כדי להפוך את העסקה ללא-כדאית...
כלומר, לדעתי מי שלא מבין את שוק הנדל"ן ברמה טובה, לא יכול לדעת מי מבין בשוק הנדל"ן ברמה מקצועית...!
על הדירות ביותר ממחיר השוק, כתבתי תגובה באשכול נפרד המדריך לנדלן הבטוח
אגב יש כאלו שבאמת הרוויחו הרבה בקרית יובל, כי הם הקפידו על הכללים הבסייסים. יעוץ פשוט מעו"ד או רב או דיין שמתעסק עם נדלן ביום יום , היה מונע מהם את הנפילה.
בשביל לא להפסיד !
לא צריך להבין במנטליות של החוצניקים.
כי המוצר הוא טוב ומוצלח ונמכר לחוצניקים.
אם נתוני השוק מראים על מכירה טובה אז לא יהיו הפסדים.אם רוצים להרוויח ובפרט אם רוצים להרוויח הרבה ודאי שצריך להבין.
אגב המשרד שמשווק את הפרויקט הוא אחד ממשרדי התיווך הגדולים לחוצניקים והם משווקים רק באתר בחו"ל ולא באתר הישראלי שלהם.
המתווך שלי היה מספיק מקצועי בשביל להגיע אליהם.
וגם לדעת אילו דירות יותר שוות בתוך הפרויקט ולבחור אותם ללקוחות שלו.@טריידר כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
(כמו ההוא במשפחתי שנחשב "מייבין" בנדל"ן אחר שרכש לפני שנים על הנייר בבית שמש למגורים, וכידוע המחיר עלה בטירוף...,
שארגן במומחיותו לזוצ"ים במשפחה המורחבת דירות בפריסייל מעל מחיר השוק בקרית יובל...)אחד מבני משפחתי עלה לפני שבועיים להרב סילמן להתייעץ על משהו אחר.
ואגב סיפר לו שהצעתי לו לקנות דירה בפרויקט הזה.
הרב שאל רק שאלה אחת מה המחיר?
והוא טעה ואמר 3.5 מיליון על 2.5 חדרים.
כמובן שהרב אמר לו לא לקנות.
כי המחיר שהוא ציין [בטעות] הוא יקר יותר ממחיר השוק.... -
ט טריידר התייחס לנושא זה
-
@משהמשה
אם כאלו תמונות נראה לי אני ירכוש את הנכס לעצמי...עשיתי עבורך קצת חשבון [בחינם...]
תגיד לי אם זה יעד הרווח שלך, אשמח לשמוע ממך.
נניח ואתה מוכר את הדירה בעוד 4 שנים, לוקח משכנתא שכולל את ה10 אחוז [סה"כ 300K] תיווך ועו"ד פרטי [עוד 60 או 70 אלף] מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ערך הדירות בממוצע שנתי עולה 4 אחוז בשנה, נאמר שאכן זה מה שקרה בדיוק באותם ארבע שנים ערך הדירה של 3 מליון שווה כרגע 3.5 מחשבון ריבית דריביתלאחר תשלום של ארבע שנים למשכנתא נותר בידך חוב של 470 אלף שח
Textכרגע אתה עומד למכור את הדירה בשווי של 3.5, 2.7 מליון הולך לקבלן ואילו שמונה מאות מגיע אליך,
אתה משלם שוב לעו"ד, מוריד את מס השבח [במקרה הזה מקזז הוצאות קרי עו"ד ותיווך סה"כ כ80 אלף, את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'] סה"כ עוד 180 למס.
אתה לוקח את השמונה מאות פורע את יתרת ההלוואה שיש לך בבנק נותר בידך 330 אלף, משלם עשר לעו"ד הנוסף ועוד 180 למס סה"כ נשארת ביד עם 140 אלף.
הרווח על הנייר לא נראה גדול מדי בשביל עסקה כזאת, תקן אותי אם אני טועה.מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.
כמה הסתיגויות א' אם יש לך איזשהו דרכים חוקיות להיפטר ממס השבח, ב' אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם, ג' יתכן ויקחו ממך תיווך נוסף על המכירה ואז נחתך עוד 80 אלף לתיווך ונותרת בסה"כ עם 60 אלף ש"ח. [גם אם יגידו לך שעכשיו הם לא לוקחים תיווך מהמוכר אתה לא יודע מה באמת יהיה עוד ארבע שנים, מנסיון שלי עם מתווכים זה מאוד תלוי מה מצב השוק הם יודעים היטב לפי המצב הנתון את מי ניתן לסחוט].
עוד נקודה שיתכן והעלו אותה בעבר, אצל החוצניקים מניח שהמכירים נמדדים בדולר, צריך לדעת היכן תמצא את עצמך בשעת המכירה אם כשתנסה למכור הדולר יהיה יקר אז תוכל כנראה למכור מעל המחיר אך אם חלילה הדולר יהיה נמוך ככל הנראה תתקשה למכור את הנכס ברווח.
הסתייגות נוספת אם יש לרוכש יכולת ריאלית יציבה שלא מסחררת אותו להשלים את העיסקא לטווח הארוך ככל הנראה ההוצאות ירדו והרווחים יעלו וניתן יהיה למצוא נקודת זמן שהדולר ביוקר ולהרוויח מכל הכיוונים, אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
-
@משהמשה
אם כאלו תמונות נראה לי אני ירכוש את הנכס לעצמי...עשיתי עבורך קצת חשבון [בחינם...]
תגיד לי אם זה יעד הרווח שלך, אשמח לשמוע ממך.
נניח ואתה מוכר את הדירה בעוד 4 שנים, לוקח משכנתא שכולל את ה10 אחוז [סה"כ 300K] תיווך ועו"ד פרטי [עוד 60 או 70 אלף] מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ערך הדירות בממוצע שנתי עולה 4 אחוז בשנה, נאמר שאכן זה מה שקרה בדיוק באותם ארבע שנים ערך הדירה של 3 מליון שווה כרגע 3.5 מחשבון ריבית דריביתלאחר תשלום של ארבע שנים למשכנתא נותר בידך חוב של 470 אלף שח
Textכרגע אתה עומד למכור את הדירה בשווי של 3.5, 2.7 מליון הולך לקבלן ואילו שמונה מאות מגיע אליך,
אתה משלם שוב לעו"ד, מוריד את מס השבח [במקרה הזה מקזז הוצאות קרי עו"ד ותיווך סה"כ כ80 אלף, את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'] סה"כ עוד 180 למס.
אתה לוקח את השמונה מאות פורע את יתרת ההלוואה שיש לך בבנק נותר בידך 330 אלף, משלם עשר לעו"ד הנוסף ועוד 180 למס סה"כ נשארת ביד עם 140 אלף.
הרווח על הנייר לא נראה גדול מדי בשביל עסקה כזאת, תקן אותי אם אני טועה.מה גם שעליית המחירים בממוצע היא 4 אחוז, לא כל שנה זה קורה בבחינת טווח ארוך החלוקה שנתית כך יוצאת אך אין הכרח שזה יקרה כל שנה לפי הספר.
כמה הסתיגויות א' אם יש לך איזשהו דרכים חוקיות להיפטר ממס השבח, ב' אם אתה בונה על רווח ועליה מטורפת בבחינת נביא עדיף מחכם, ג' יתכן ויקחו ממך תיווך נוסף על המכירה ואז נחתך עוד 80 אלף לתיווך ונותרת בסה"כ עם 60 אלף ש"ח. [גם אם יגידו לך שעכשיו הם לא לוקחים תיווך מהמוכר אתה לא יודע מה באמת יהיה עוד ארבע שנים, מנסיון שלי עם מתווכים זה מאוד תלוי מה מצב השוק הם יודעים היטב לפי המצב הנתון את מי ניתן לסחוט].
עוד נקודה שיתכן והעלו אותה בעבר, אצל החוצניקים מניח שהמכירים נמדדים בדולר, צריך לדעת היכן תמצא את עצמך בשעת המכירה אם כשתנסה למכור הדולר יהיה יקר אז תוכל כנראה למכור מעל המחיר אך אם חלילה הדולר יהיה נמוך ככל הנראה תתקשה למכור את הנכס ברווח.
הסתייגות נוספת אם יש לרוכש יכולת ריאלית יציבה שלא מסחררת אותו להשלים את העיסקא לטווח הארוך ככל הנראה ההוצאות ירדו והרווחים יעלו וניתן יהיה למצוא נקודת זמן שהדולר ביוקר ולהרוויח מכל הכיוונים, אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
את הוצאות המשכנתא שלך אין סיבה שיחשבו משום שהוצאותו היתה לצורך 'שיפוץ'
עם יועץ משכנתא ומתווך מפולפלים יחד המשכנתא לא מוגדרת לצורך שיפוץ...
הם באמת מוכשרים וסידרו משהו יותר טוב... ואכמ"ל
אבל יש על זה החזרים במס שבח...@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
אך כניסה ויציאה מהירה של רכישה לפי חשבון גס שלי לא נראה הכי רווחי.
שוב כבר כתבתי שלהפסיד מאוד קשה בעיסקה הזו, והרווח הצפוי בנוי על הערכה מקצועית שתהיה שם קפיצת מחירים .
אבל גם אם באמת בסוף התברר שלא כדאי לצאת מהעיסקה מהר...
מכיון שיש בעיסקה הזו הרבה בשר, ויש מספיק זמן, תמיד תוכל להתארגן איך להשאר בה עם יועץ משכנתא טוב, או עם שותפות חוקית וכו'.
זו המעלה בנדלן חוקי, שיש לך תמיד אפשרויות ואם אתה מתכונן בזמן אתה לא לחוץ אף פעם. -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עם יועץ משכנתא ומתווך מפולפלים יחד המשכנתא לא מוגדרת לצורך שיפוץ...
הם באמת מוכשרים וסידרו משהו יותר טוב... ואכמ"לגם אם כן, תסכים איתי שלא על סכום רווח כזה היית נכנס לעיסקא
בנוסף אם אין לך יכולת סבירה להמשיך את העיסקא אתה יכול לצאת בהפסד גם על הקרן אם אתה מוכר בלחץ
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ראה תגובה
בקשר לתגובה לא הבנתי את כוונתך
אם בכל אופן אתה מוכר את הדירה ולא נשאר איתה, מה שנשאר לבת שלך זה הכסף העודף שנשאר לך בחשבון מהעיסקא שביצעת, איך שייך לא לחשב את זה בהוצאות?
הטענה שלי לא היתה למה אתה מבזבז את הכסף הזה ולא לוקח את מהשוטף, אלא צריך לראות את התמונה המלאה של כמה כסף יצא כדי לחשב כמה כסף הרווחת במכירה.
[לגופו של דבר יש משהו חכם להפריד את ההשקעות מהשוטף] -
משהו נוסף בקשר לחוסר הסיכון בנדל"ן, גם אם הסיכון נמוך בעיסקת נדל"ן אני חושב שבנדל"ן חו"ל יש חפיפה מסויימת לסיכון שקיים בשוק ההון.
ואסביר, במידה וישנה נפילה בS&P 500 של 50 אחוז [כדוגמת 2008] אנשים בחו"ל מושקעים בזה בסכומים גדולים כך שגם נזילות הכספים שלהם נמוכה מאוד במצב כזה אף אחד לא ישקיע את כספו לרכוש דירה במחיר יקר בישראל, כך שיש הגיון לומר שהסיכון בעיסקא זו לא רחוקה מהסיכון שקיים בהשקעה בשוק ההון. [זאת מלבד הנושא של הדולר שקל שציינתי בהודעה הקודמת].
-
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עם יועץ משכנתא ומתווך מפולפלים יחד המשכנתא לא מוגדרת לצורך שיפוץ...
הם באמת מוכשרים וסידרו משהו יותר טוב... ואכמ"לגם אם כן, תסכים איתי שלא על סכום רווח כזה היית נכנס לעיסקא
בנוסף אם אין לך יכולת סבירה להמשיך את העיסקא אתה יכול לצאת בהפסד גם על הקרן אם אתה מוכר בלחץ
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ראה תגובה
בקשר לתגובה לא הבנתי את כוונתך
אם בכל אופן אתה מוכר את הדירה ולא נשאר איתה, מה שנשאר לבת שלך זה הכסף העודף שנשאר לך בחשבון מהעיסקא שביצעת, איך שייך לא לחשב את זה בהוצאות?
הטענה שלי לא היתה למה אתה מבזבז את הכסף הזה ולא לוקח את מהשוטף, אלא צריך לראות את התמונה המלאה של כמה כסף יצא כדי לחשב כמה כסף הרווחת במכירה.
[לגופו של דבר יש משהו חכם להפריד את ההשקעות מהשוטף]@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
בקשר לתגובה לא הבנתי את כוונתך
אם בכל אופן אתה מוכר את הדירה ולא נשאר איתה, מה שנשאר לבת שלך זה הכסף העודף שנשאר לך בחשבון מהעיסקא שביצעת, איך שייך לא לחשב את זה בהוצאות?מה לא מובן אתה בעצמך כתבת אותו דבר על השקעה בשוק ההון...
@שמיל-שמיל כתב בהאם שווה לקחת משכנתא בשביל להשקיע בS&P 500?:
אם הצורה היחידה בה תשקיע זה ע"י שתהיה חייב לשלם את ההלוואה הייתי שוקל את זה,
הרעיון הוא פשוט,
אם אתה משקיע בשביל להרוויח כסף זו המשכורת שלך, אז צריך לחשבן כל הוצאה והכנסה.
אבל אם אתה קונה דירה למגורים או קונה דירה לבת שלך או משקיע לצורך דירה לבת שלך.
היום יום שלך יכול להשתעבד לצורך זה, וזה לא נקרא הפסד, כי אצלנו כל המשכורת נועדה בשביל לחיות ולהמשיך את הדור הבא.
ואם יש לך אפשרות מהמשכורת החודשית שלך להפריש למשכנתא שאיתה תשקיע ובאמצעותה תקנה דירה לבת שלך, אז זה לא משנה אם אתה משלם משכנתא לדירה של הבת עצמה או לדירה שייעדת לה, או לדירה שתמכור אחר כך ועם היתרה שתשאר לך מהמכירה תעשה עוד עסקים ובסוף תקנה איתה דירה.
אל תסתכל על זה כרווח והפסד כהוצאה והכנסה.
הכיוון החשוב שבסוף אפשר להגיע למטרה
ושאפשר להתמודד עם זה ביום יום בלי להכביד על החיים - וזה חייב יעוץ משכנתא לוודא שיש לך אפשרות לעמוד בזה, גם עם כל הקומבינות שכתבתי איך לקחת משכנתא בלי לשלם אותה ביום יום. -
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
עם יועץ משכנתא ומתווך מפולפלים יחד המשכנתא לא מוגדרת לצורך שיפוץ...
הם באמת מוכשרים וסידרו משהו יותר טוב... ואכמ"לגם אם כן, תסכים איתי שלא על סכום רווח כזה היית נכנס לעיסקא
בנוסף אם אין לך יכולת סבירה להמשיך את העיסקא אתה יכול לצאת בהפסד גם על הקרן אם אתה מוכר בלחץ
@משהמשה כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
מוסיף גם את ההחזר החודשי למשך ארבע שנים סה"כ משכנתא של 500 אלף החזר חודשי של 2900 [משולם מתוך המשכנתא עצמה].
ראה תגובה
בקשר לתגובה לא הבנתי את כוונתך
אם בכל אופן אתה מוכר את הדירה ולא נשאר איתה, מה שנשאר לבת שלך זה הכסף העודף שנשאר לך בחשבון מהעיסקא שביצעת, איך שייך לא לחשב את זה בהוצאות?
הטענה שלי לא היתה למה אתה מבזבז את הכסף הזה ולא לוקח את מהשוטף, אלא צריך לראות את התמונה המלאה של כמה כסף יצא כדי לחשב כמה כסף הרווחת במכירה.
[לגופו של דבר יש משהו חכם להפריד את ההשקעות מהשוטף]@שמיל-שמיל כתב בהשקעה בטוחה רווח של עד מיליון ש"ח עם משכנתא או הון עצמי נמוך !:
גם אם כן, תסכים איתי שלא על סכום רווח כזה היית נכנס לעיסקא
בנוסף אם אין לך יכולת סבירה להמשיך את העיסקא אתה יכול לצאת בהפסד גם על הקרן אם אתה מוכר בלחץ
אחזור שוב, נכנסים לעיסקה כי יש בה פוטנציאל רווח גדול,
ותמיד צריך לבדוק שאם משהו בהערכות השתבש אתה לא מגיע להפסד, ומכיון שגם בתרחיש גרוע יהיה רווח בסיסי, הסיכוי להפסד אפסי.אם אין לך יכולת להמשיך את העיסקה, אתה לא חייב למכור בלחץ,
אני לא מדבר באוויר,
אני מכיר במשפחתי 2 מקרים שבהם רצו למכור או לא יכלו להמשיך בעיסקה והיו תחת לחץ
ומצאו מאוד מהר מי שיקנה איתם או מי שישתתף.
כי בעיסקה עם בשר תמיד אפשר להתחלק ותמיד אפשר להעזר בחברים שירוויחו קצתגם אם נלך רחוק למקרה הקטסטרופלי שאתה מפחד ממנו שכמעט לא יהיו רווחים בעיסקה
אם הגעת למצב כזה בשוק ההון אין לך דרך להחלץ
לעומת זאת בנדלן תמיד אפשר לצאת,
תמיד תוכל למצא את החבר או החברהמ'ן שיכנס במקומך לעיסקה לתקופה קצרה וירוויח את הרווח המינימלי בהשקעה קצרה ויקצור את הפירות שלך, אבל ימנע אותך מהפסד.ושוב כל זה רק להסביר כמה ההשקעה בטוחה.
חבל מאוד שבהשקעות בטוחות מפחידים אנשים מצדדים רחוקים
במקום להגיד להם תכנס אתה תוכל לחתן את ילדיך בנחת בלי דאגות.
והסיכויים שתפסיד אפסיים. -
מ משהמשה התייחס לנושא זה
